Inigo Montoya
משתמש רשום
- הצטרף ב
- 30/1/20
- הודעות
- 9
- דירוג
- 12
היי,
"זכינו" לפני כשנתיים במחיר למשתכן במיקום קצת שונה - ג'סר א זרקא... ואנחנו מתקרבים לשלב של בחירת הדירה.
למי שלא מכיר ג'סר הוא כפר ערבי צפונית ( מאות מטרים ) צפונית לקיסריה והוא יושב על חוף הים. הוא נחשב לאחד היישובים החלשים סוציאו-אקונומית בישראל עם רמת פשיעה יחסית גבוה.
הפרויקט מוקם ממש על הים, כ100 מטר מהחוף. המחיר למטר הוא 7 אלפים למטר כלומר הדירות הן בין 700K ל1150K. המפרט והמחירים של הדירות פורסמו כבר על ידי הקבלן. החל מדירות 3 חדרים עם גינה ועד 6.5 חדרים. מדובר על בניינים של 4 קומות עם 7 דירות בבניין כאשר הפנטהאוז לא מוצע במחיר למשתכן.
עדיין לא הגענו לבחירת הדירה. כמובן שהדירה להשקעה. ניתן יהיה למכור את הדירה בדיוק עוד חמש שנים מהיום.
הדילמות -
ערך הדירה - אין נתונים במדלן או רשות המיסים מכוון שלא נמכרות או מוצעות למכירה דירות שם. לפי הפרסומים של הקבלן מציע שם דירות החל מ2.9 מיליון אבל לדעתי הוא הוזה. מצד אחד המיקום על הים בארץ שווה הרבה וכנראה אין דבר כזה בשום מקום אחר בארץ מצד שני זה תלוי מאוד מי תהיה האוכלוסיה שתקנה שם ומה המצב של הפרויקט יהיה עוד חמש שנים מבחינת תחזוקה. אשמח לשמוע את דעתכם דירה כזאת ( כמובן שזה תלוי בגודל, קומה, נוף וכו')
הסיכון הביטחוני- איך ייתפס בעיני האוכלוסייה המקומית מישהו שלא מהמגזר שקונה שם. האם יש סיכוי להיתקל בפעילות עבריינית או חבלה מכוונת. עד כמה הדבר ישפיע על הסיכוי להשכיר או למכור.
השכרה - לאיזה אוכלוסיה כדאי להשכיר והאם יהיה ניתן להשכיר בכלל. אנחנו חושבים גם על האופציה של השכרה לתיירים בAIRBNB ודומיהם. פחות מעניין אותי כרגע גובה השכירות כי אני רואה בזה מרכיב יחסית שולי בתשואה.
מאפייני הדירה - בהנחה ואנחנו במיקום טוב בבחירה, האם כדאי ללכת על דירה קטנה או גדולה, גינה או קומה גבוהה לנוף לים? הדבר כנראה ישפיע על אופי השכירות אבל בשורה התחתונה הרווח מהמכירה הוא הפקטור המשמעותית יותר.
דירה ראשונה, אין בעיה של הון עצמי ויש מענק של 40 אלף מהמדינה.
אשמח לשמוע את דעתכם וכמובן אם יש דברים שפיספסתי או לא התייחסתי אליהם
"זכינו" לפני כשנתיים במחיר למשתכן במיקום קצת שונה - ג'סר א זרקא... ואנחנו מתקרבים לשלב של בחירת הדירה.
למי שלא מכיר ג'סר הוא כפר ערבי צפונית ( מאות מטרים ) צפונית לקיסריה והוא יושב על חוף הים. הוא נחשב לאחד היישובים החלשים סוציאו-אקונומית בישראל עם רמת פשיעה יחסית גבוה.
הפרויקט מוקם ממש על הים, כ100 מטר מהחוף. המחיר למטר הוא 7 אלפים למטר כלומר הדירות הן בין 700K ל1150K. המפרט והמחירים של הדירות פורסמו כבר על ידי הקבלן. החל מדירות 3 חדרים עם גינה ועד 6.5 חדרים. מדובר על בניינים של 4 קומות עם 7 דירות בבניין כאשר הפנטהאוז לא מוצע במחיר למשתכן.
עדיין לא הגענו לבחירת הדירה. כמובן שהדירה להשקעה. ניתן יהיה למכור את הדירה בדיוק עוד חמש שנים מהיום.
הדילמות -
ערך הדירה - אין נתונים במדלן או רשות המיסים מכוון שלא נמכרות או מוצעות למכירה דירות שם. לפי הפרסומים של הקבלן מציע שם דירות החל מ2.9 מיליון אבל לדעתי הוא הוזה. מצד אחד המיקום על הים בארץ שווה הרבה וכנראה אין דבר כזה בשום מקום אחר בארץ מצד שני זה תלוי מאוד מי תהיה האוכלוסיה שתקנה שם ומה המצב של הפרויקט יהיה עוד חמש שנים מבחינת תחזוקה. אשמח לשמוע את דעתכם דירה כזאת ( כמובן שזה תלוי בגודל, קומה, נוף וכו')
הסיכון הביטחוני- איך ייתפס בעיני האוכלוסייה המקומית מישהו שלא מהמגזר שקונה שם. האם יש סיכוי להיתקל בפעילות עבריינית או חבלה מכוונת. עד כמה הדבר ישפיע על הסיכוי להשכיר או למכור.
השכרה - לאיזה אוכלוסיה כדאי להשכיר והאם יהיה ניתן להשכיר בכלל. אנחנו חושבים גם על האופציה של השכרה לתיירים בAIRBNB ודומיהם. פחות מעניין אותי כרגע גובה השכירות כי אני רואה בזה מרכיב יחסית שולי בתשואה.
מאפייני הדירה - בהנחה ואנחנו במיקום טוב בבחירה, האם כדאי ללכת על דירה קטנה או גדולה, גינה או קומה גבוהה לנוף לים? הדבר כנראה ישפיע על אופי השכירות אבל בשורה התחתונה הרווח מהמכירה הוא הפקטור המשמעותית יותר.
דירה ראשונה, אין בעיה של הון עצמי ויש מענק של 40 אלף מהמדינה.
אשמח לשמוע את דעתכם וכמובן אם יש דברים שפיספסתי או לא התייחסתי אליהם
, זה עדיין בתוך ישראל מבחינת חוק ורגולציה. כל הישובים מסביב הם ישובים מבוססים ובמחירי נדלן די גבוהים.
