לקנות דירה - מניות

[FIYaacov]

מייד.

זה בדיוק מה שאתה עושה, אתה לווה כסף ב4% (נניח) ומשקיע בשוק ההון.

כי זה החוק.

ב6.25% זה רק הBREAK EVEN, הוא צריך להרוויח משמעותית יותר מכך.

ד.א. חשבון פטור ממס משנה את התמונה, לא?
למשל roth ira (לאמריקאים) וקרן השתלמות למשל (בניכוי דמי הניהול)

 

[katon]

ד.א. חשבון פטור ממס משנה את התמונה, לא?
למשל roth ira (לאמריקאים) וקרן השתלמות למשל (בניכוי דמי הניהול)

אני מחשיב כחלק מהחסכונות אולי בשביל להחזיר חלק מהמשכנתא גם את החשבון קרן השתלמות ...

 

[FIYaacov]

אני מחשיב כחלק מהחסכונות אולי בשביל להחזיר חלק מהמשכנתא גם את החשבון קרן השתלמות ...

אתה צריך לעשות את אותו החישוב רק הפעם בלי ה-25% מס. זה עלול לשנות את התמונה אם עדיף לך להשאיר בקרן השתלמות או לפדות אותו.

 

[CarpeDiem]

השאלה היא מה הנחת התשואה שלך. החזר המשכנתא הוא תשואה וודאית בגובה הריבית על המשכנתא. מצד שני במניות אתה צריך להרוויח 25% יותר (בגלל המס) כדי שזה ישתלם לך להשקיע בהם במקום לסגור יותר מהר את המשכנתא.

אם למשל אתה משלם 5% ריבית על המשכנתא אתה צריך להרוויח 6.25% במניות כדי להצדיק השקעה במניות בזמן שעדיין יש לך את המשכנתא.

ריבית על משכנתא אף פעם לא מוכרת למס, אלא אם זה נכס שקנית במסגרת עסק.

אתה מתעלם מכך שכשאתה משקיע בבית - אתה בעצם משקיע את כל ההון בסוג של ״מניה״ אחת בעוד שכשאר אתה קונה מדד מניות אתה למעשה משקיע באלפי מניות שונות, מסקטורים שונים ובפיזור גיאוגרפי מקסימלי. לכן, בעיני עדיף להשאיר את תיק המניות כסוג של תעודת ביטוח למצב שבו sh*t hits the fan בארץ אפילו במחיר של תשלום ריבית משכנתא שכמעט משתווה לתשואה של שוק המניות.

 

[אורי ג.]

ד.א. חשבון פטור ממס משנה את התמונה, לא?
למשל roth ira (לאמריקאים) וקרן השתלמות למשל (בניכוי דמי הניהול)

ברור, אבל אז גם צריך להוסיף את דמי הניהול לתמונה.

אני מחשיב כחלק מהחסכונות אולי בשביל להחזיר חלק מהמשכנתא גם את החשבון קרן השתלמות ...

גם רעיון טוב לדעתי.

 

[Fitch]

@MMM @מתכנת
אשמח לשמוע איך הגעתם ל-1000-2000 ש"ח בחודש?

[קניתי דירה ביולי, אמור להיכנס ביום ראשון הקרוב. מחיר קניה מגלם תשואה של 4%. עלות כל המימון כ-30K ש"ח | לא רואה איך אני מגיע ל-1000 שקל לחודש, בטח לא 2000].

 

[מתכנת]

עלות כל המימון כ-30K ש"ח

מה אחוז המימון? מה תקופת ההחזר?

אשמח לשמוע איך הגעתם ל-1000-2000 ש"ח בחודש?

אני מדבר על 60% מימון.
אז אין צורך להרחיב לגבי כל ההון עצמי ששוכב בתוך הבלוקים ומאבד תשואה אלטרנטיבית
אתייחס רק להחזר החודשי,
מתוך ההחזר החודשי תשלום הקרן ~ עלות שכ"ד באותו איזור, כל היתר זה תשלום הריבית 1-2K

 

[katon]

אין מצב מושלם, אני מאמין שאם הזמן ככול שאחוז המתגוררים ילך ויגדל יחוקקו חוקים שיגדירו את תחום השכירויות, מה מותר ומה אסור למשכיר ולשוכר, לא צרכים להתאמץ כדי להמציא את הגלגל, פשוט ניתן להעתיק חוקים הקיימים באנגליה או ארה"ב וכולם יהיו מרוצים.
כיום אני מתמודד עם הנושא באמצעות השכרה לטווח בינוני או ארוך, בנוסף אני לוקח על עצמי את עלויות הביטוח השנתיות ועלויות התיקונים השוטפים, בתמורה אני משכיר מתחת למחיר השכירות בשוק, זה משתלם לשני הצדדים.
לגבי עליית מחירי השכירויות לאורך השנים ועלויות המחיה השונות, אני מגן על עצמי באמצעות רכישת נכסים מניבים המפצים אותי לאורך השנים באמצעות השכירות שעולה ובזכות התשואה העודפות משמעותית לעומת השכירות שאני משלם כיום בתל אביב, שכירות המניבה תשואה שנתית של כ 2% ברוטו עבור בעל הנכס.

איזה סוגים של נכסים מניבים ?

 

[Ofec_Bar]

בכל מקום יש את המוסד שאתה רוצה שהילדים יתחנכו בו. וזה פקטור מאוד חשוב, אם לא הכי חשוב להורים צעירים.

אין לי ילדים, אבל במחשבה קדימה כשחשבתי על זה הגעתי למסקנה הפוכה - כלכלית יותר קל למצוא דירה לשכור באיזור "טוב" קרוב לגן /בית ספר שרוצים מאשר להצליח לקנות באותו איזור, וגם מאפשר גמישות לעבור כשהילדים גדלים והמסגרות משתנות (תחת האקסיומה שאפשר לשכור דירה יותר טובה מזון שאפשר להרשות לעצמנו לקנות - כך שנוכל לשכור באיזור עם מסגרות יותר טובות)

 

[רוני]

איזה סוגים של נכסים מניבים ?

הכוונה לנדל"ן מניב, מגורים או מסחרי, בארץ או בחו"ל (ברכישה בעיתוי ומיקום נכונים ניתן לקבל תשואות התחלתיות נטו לפני מס של 6% עד 10%,ובאמצעות רכישה מכינוס נכסים ושיפוץ הנכס ניתן להגיע לתשואת משכירות גבוהות יותר) , נדל"ן המניב תשואות עודפות משכירות ביחס לתשואות משכירות היכן שמחליטים לגור. כפי שציינתי, אני גר בשכירות בצפון הישן של תל אביב, בנכס המניב עבור הבעלים תשואה ברוטו משכירות בגובה של 2%.

 

[katon]

הכוונה לנדל"ן מניב, מגורים או מסחרי, בארץ או בחו"ל (ברכישה בעיתוי ומיקום נכונים ניתן לקבל תשואות התחלתיות נטו לפני מס של 6% עד 10%,ובאמצעות רכישה מכינוס נכסים ושיפוץ הנכס ניתן להגיע לתשואת משכירות גבוהות יותר) , נדל"ן המניב תשואות עודפות משכירות ביחס לתשואות משכירות היכן שמחליטים לגור. כפי שציינתי, אני גר בשכירות בצפון הישן של תל אביב, בנכס המניב עבור הבעלים תשואה ברוטו משכירות בגובה של 2%.

הבנתי. חשבתי שאתה מדבר גם על קרנות REIT.
אין לי את הסבלנות ובינתיים שום ידע בתחום רכישה של נדלן פיזית.

 

[Fitch]

מה אחוז המימון? מה תקופת ההחזר?

45%.
5 שנים.

 

[katon]

@MMM @מתכנת
אשמח לשמוע איך הגעתם ל-1000-2000 ש"ח בחודש?

[קניתי דירה ביולי, אמור להיכנס ביום ראשון הקרוב. מחיר קניה מגלם תשואה של 4%. עלות כל המימון כ-30K ש"ח | לא רואה איך אני מגיע ל-1000 שקל לחודש, בטח לא 2000].

אתה יכול בבקשה להסביר מה הכוונה במשפט הזה?

 

[מתכנת]

@Fitch
אני דיברתי על מימון 60% למשך 15-20 שנים.

סגירת מימון של 45% תוך 50 שנים זה כי קנית דירה ממש זולה או שהחזר המשכנתא מאוד מאוד גבוה.
משכנתא בגובה 450K בריבית 4% למשך 5 שנים = 8,287 ש" בחודש

Excel
=PMT(4%/12,60,450000)

 

[CarpeDiem]

45%.
5 שנים.

אתה דוגמה ליוצא מן הכלל המעיד על הכלל.
רוב רוכשי הדירות לוקחים משכנתאות לטווחים של 20 שנה ומעלה במימון של 50% ויותר (אצל רוב הזוגות צעירים זה יותר מ-60% מימון).

 

[CarpeDiem]

@Fitch

משכנתא בגובה 450K בריבית 4% למשך 5 שנים = 8,287 ש" בחודש

=PMT(4%/12,60, 450000)

רק להדגיש שבנקים מגבילים את ההחזר החודשי לשליש מההכנסה. כלומר מי שמחזיר 8000 ש״ח בחודש צריך להרוויח 24,000 ש״ח נטו.
מה עוד שמשקי בית שמרוויחים 24,000 נטו לא נוטים לקנות דירות זולות אלא דירות יקרות, ולכן המשכנתא אצלהם היא לא ל-5 שנים אלא ל-20 שנה ומעלה..

 

[katon]

45%.
5 שנים.

האם השקעת עד עכשיו את הכסף עד לרגע שקנית דירה .?

 

[Fitch]

אתה יכול בבקשה להסביר מה הכוונה במשפט הזה?

באיזה משפט?

@Fitch
סגירת מימון של 45% תוך 5 שנים זה כי קנית דירה ממש זולה או שהחזר המשכנתא מאוד מאוד גבוה.

או גם וגם

האם השקעת עד עכשיו את הכסף עד לרגע שקנית דירה .?

כן, וגם עכשיו אני משקיע.
היה לי תיק דפנסיבי מאוד יחסית של 95% קרנות/5% מניות עד לרכישה.
המשכנתא הייתה התשלום השני ולכן התיק "עבד" עוד חצי שנה אחרי הרכישה (עד התשלום האחרון ביום העברת החזקה).
כיום יש לי תיק בגודל של קצת יותר מ-1/3 ממה שהיה. 60/40.

 

[katon]

באיזה משפט?

או גם וגם

כן, וגם עכשיו אני משקיע.
היה לי תיק דפנסיבי מאוד יחסית של 95% קרנות/5% מניות עד לרכישה.
המשכנתא הייתה התשלום השני ולכן התיק "עבד" עוד חצי שנה אחרי הרכישה (עד התשלום האחרון ביום העברת החזקה).
כיום יש לי תיק בגודל של קצת יותר מ-1/3 ממה שהיה. 60/40.

95 % קרנות מאיזה סוג?

 

[Fitch]

95 % קרנות מאיזה סוג?

מנוהלות.