האם לקנות דירה ובכמה או להשקיע את הכסף?

juji

משתמש רשום
הצטרף ב
20/6/19
הודעות
12
דירוג
3
היי

קצת רקע:
אנחנו זוג נשוי ללא ילדים, מתכננים ילדים בשנה-שנתיים הקרובות גרים במרכז.
יש לנו חיסכון של כ2.3 מיליון כרגע לא מושקע בשום דבר.
שכר כ30 נטו + הפרשות סוציאליות.
חוסכים כ10אלף בחודש (קצת קשה לנו עם זה)

כיום אנחנו משלמים כ5000 על שכירות, אך גרים באזור שלטעמנו פחות מתאים להקמת משפחה.

דירה באזור שאנחנו היינו רוצים לגור בו עולה כ3.5 מיליון, שכר דירה באותו אזור סביבות 8-8.5 אלף בחודש.
אנחנו לא רוצים לקחת משכנתה גדולה כדי לקנות דירה בסכום כזה. חשבנו לקנות דירה באזור פחות אטרקטיבי מבחינתנו אך זול יותר (כ2.5 מיליון) כך נוכל לגמור עם המשכנתה מהר, לנסות לגור שם ומקסימום להשכיר את הדירה ולעבור לגור באזור בו אנחנו כן רוצים לגור (בעיקר נושא קרבה לעבודה ואכלוסיה שחשובים לנו).
אין לנו לחץ מיוחד לקנות דירה, בעיקר כי מבינים שלא ממש יכולים לקנות באזור שאנחנו ממש רוצים בלי משכנתה גבוהה מאוד, וגם לא בא לנו לוותר על כל החסכנות שלנו ולשים אותם ב4 קירות.

הרגישות שלנו לסיכון די גבוהה אבל אני מניח שאם היה ניתן לעשות תשואה של 3-4 אחוז בשנה עם סיכוי בינוני נמוך היינו מעדיפים את האופציה הזו כי יש לנו חלום בעתיד לעבור לחול ולא להתעסק במכירת נכס. הפחד זה שנאבד הרבה כסף בהשוק ההון אם ננסה להשקיע לבד (גם הS&P 500 נופל מדי פעם)

כמה שאלות:
1. מה הייתם עושים במקרה שלנו? להשקיע באפיקים בשוק ההון ולהגדיל את ההון העצמי או לקנות דירה?
2. במידה ולוקחים משכנתה לקניית דירה למגורים, כמה כדאי למנף את הכסף? כמה אחוז לקחת משכנתה?
 

אלרונד

משתמש ותיק
הצטרף ב
19/10/15
הודעות
130
דירוג
100
בהתחשב ברגישות שלכם לסיכון, אני באופן אישי הייתי קונה דירה למגורים במיקום שבו אתם רוצים לגור, לוקח משכנתא על היתרה.
על פי המצב שלכם אתם יכולים לקחת משכנתא בתנאים טובים ועדיין להמשיך לחסוך.
משכנתא של 1.2 מצריכה החזר של כ-6500 ש"ח בחודש, כך שעדיין תוכלו להמשיך לחסוך ולגור באזור שאתם רוצים וגם כאשר יהיו ילדים עדיין יהיה לכם מרווח ביטחון.
היתרון בדירה למגורים בניגוד להשקעה במניות, היא שבמקרה של קריסה בשוק המניות את עשויים להתפתות למכור (במיוחד כאשר הרגישות שלכם לסיכון גבוה) ואין צורך להתעסק עם שוכרים, תחזוקה וכדומה.
היתרון הגדול בנדלן הוא היכולת להתמנף במינוף זול (משכנתא) אין באמת טעם להשקיע בדירה בשווי 2.5 מליון ולקחת משכנתא של 200 אלף שח.
 

sun_light

משתמש ותיק
הצטרף ב
22/10/19
הודעות
709
דירוג
494
אתם זוג ללא ילדים(מתכננים זה טוב) ובעתיד אתה רוצה לגור בחו"ל.
דירה באזור שאנחנו היינו רוצים לגור בו עולה כ3.5 מיליון
על כמה חדרים אתה מדבר ב3.5 מליון?
 

אלרונד

משתמש ותיק
הצטרף ב
19/10/15
הודעות
130
דירוג
100
אני חושב שבהתחשב ברמות ההכנסה שלהם, גודל המשכנתא וההחזר לא מדובר בסיכון גבוה. במיוחד שזה קרוב יחסית לסכום שהם משלמים שכירות היום ממילא
לא מדובר במשכנתא רעילה ל30 שנה עם החזר כולל גובה לבנק.
אבל כמובן שזה מאוד סובייקטיבי ובגלל זה כתבתי מה אני הייתי עושה באופן אישי.
 
נערך לאחרונה ב:

KickR

משתמש בכיר
הצטרף ב
18/6/19
הודעות
2,583
דירוג
2,681
נראה לי שכדי לחדד את מה שאמר @אלרונד צריך להבין אם הרגישות שלכם לסיכון מתבטאת ב:
1. אתם לא תצליחו לראות את ״התיק״ שלכם קטן בלי לעשות פעולה שמנסה לעצור את זה (למשל מכירת מניות בהפסד)
או
2. אתם חושבים שיש סבירות גבוהה שתאבדו את העבודה / תנאי העבודה שלכם יפגעו ולא תצליחו להמשיך לחסוך / לשלם שכירות או משכנתא

במקרה 1. הטיפ של אלרונד נשמע הגיוני (אבל בתנאי שתצליחו לעמוד במשכנתא בסבירות גבוהה)
במקרה 2. הייתי הולך על מינימום מינוף ובהחלט מתלבט בין דירה קצת יותר זולה (שהיא לא מושלמת אבל אתם יכולים להרשות לעצמכם בלי להיות תלויים במינוף רב) להשקעה ״סולידית״ בשוק ההון.
 

KickR

משתמש בכיר
הצטרף ב
18/6/19
הודעות
2,583
דירוג
2,681
אתם זוג ללא ילדים(מתכננים זה טוב) ובעתיד אתה רוצה לגור בחו"ל.
נראה לי שהוא ציין שמדובר בחלום לעתיד, לא בדיוק חלק מתכנית העבודה.
 

juji

משתמש רשום
הצטרף ב
20/6/19
הודעות
12
דירוג
3
אתם זוג ללא ילדים(מתכננים זה טוב) ובעתיד אתה רוצה לגור בחו"ל.

על כמה חדרים אתה מדבר ב3.5 מליון?
4 חד באזורים קרובים לתל אביב (שכונות מסויימות ברמת גן וגבעתיים)

נראה לי שהוא ציין שמדובר בחלום לעתיד, לא בדיוק חלק מתכנית העבודה.
זה משהו שלא יקרה ב5-7 שנים הקרובות כנראה.

נראה לי שכדי לחדד את מה שאמר @אלרונד צריך להבין אם הרגישות שלכם לסיכון מתבטאת ב:
1. אתם לא תצליחו לראות את ״התיק״ שלכם קטן בלי לעשות פעולה שמנסה לעצור את זה (למשל מכירת מניות בהפסד)
או
2. אתם חושבים שיש סבירות גבוהה שתאבדו את העבודה / תנאי העבודה שלכם יפגעו ולא תצליחו להמשיך לחסוך / לשלם שכירות או משכנתא

במקרה 1. הטיפ של אלרונד נשמע הגיוני (אבל בתנאי שתצליחו לעמוד במשכנתא בסבירות גבוהה)
במקרה 2. הייתי הולך על מינימום מינוף ובהחלט מתלבט בין דירה קצת יותר זולה (שהיא לא מושלמת אבל אתם יכולים להרשות לעצמכם בלי להיות תלויים במינוף רב) להשקעה ״סולידית״ בשוק ההון.

מדובר בעיקר על מקרה מס 1. מן משבר פסיכולוגי שהשוק יפול חזק ו"על הנייר" הערך של הכסף ירד, כך שנפספס את ההזדמנות לקנות דירה.
 

KickR

משתמש בכיר
הצטרף ב
18/6/19
הודעות
2,583
דירוג
2,681
זה משהו שלא יקרה ב5-7 שנים הקרובות כנראה
אז זה כנראה יקרה ב8 השנים הקרובות? זה כבר נשמע כמו תכנית ואם זו התכנית באמת שלא ברור לי שהייתי קונה דירה במקומכם.
 

sun_light

משתמש ותיק
הצטרף ב
22/10/19
הודעות
709
דירוג
494
4 חד באזורים קרובים לתל אביב (שכונות מסויימות ברמת גן וגבעתיים)
לדעתי כדאי לשקול 3 חדרים. או 3 וחצי.
כרגע אתם רק זוג. עד שיבואו ילדים זה עוד שנתיים לפחות.
מה גם שתחסכו קצת בארנונה. קצת בוועד בית.
ואולי זה יפתור לכם את הבעיה של המינוף. שהדירה לא תעלה 3.5 מליון, אלא רק 3 מליון
ועוד 4-5 שנים אולי להתפתח עוד.
כמובן רק אם אתה רוצה/חייב לקנות בית,
מדובר בעיקר על מקרה מס 1. מן משבר פסיכולוגי שהשוק יפול חזק ו"על הנייר" הערך של הכסף ירד, כך שנפספס את ההזדמנות לקנות דירה.
אם השוק יפול חזק, גם הדירות יפלו חזק.
אז זה כנראה יקרה ב8 השנים הקרובות? זה כבר נשמע כמו תכנית ואם זו התכנית באמת שלא ברור לי שהייתי קונה דירה במקומכם.
בדיוק מה שחשבתי.
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
7,169
דירוג
11,361
4 חד באזורים קרובים לתל אביב
כלומר 3 חדרי שינה לזוג ללא ילדים? מה הפואנטה?
אפילו עם 2 ילדים אתם יכולים בכיף לחיות בדירה עם 2 חדרי שינה. הילדים ישמחו לחיות ביחד לפחות עד גיל בי"ס.
ואם נוסיף את המחשבה למעבר לחו"ל תוך פחות מעשור, אין לכם צורך להגיע לדירה בגודל הסופי של החלומות שלכם כבר מעכשיו.
מעבר לכך, עושה רושם שיש לכם העדפה לדירה על פני שוק ההון ובכלל - כשמגיעים הילדים יש באמת תחושת צורך בקן יציב ולא להיזרק מדירה שכורה אחת לשניה. אני לא רואה שום בעיה לבחור את הכיוון הזה.
 

ERE בלי ה E

משתמש ותיק
הצטרף ב
9/3/15
הודעות
131
דירוג
166
אם שוק ההון מפחיד אז למה לא שתי דירות (ישנות בבניינים ללא מעלית) במקומות עם דרישה קשיחה לשכירות כמו רחובות (ליד המכון) או פתח תקווה ליד בלינסון. כל דירה 1.3 מיליון עם צפי לפינוי בינוי. 900 אלף שח הון עצמי לכל דירה והשאר משכנתא ל 15 שנה. אחרי 15 שנה יהיו בבעלותכם שתי דירות כנראה אחרי בניה מחדש ששוות לפחות 2.5-3 ונקיות ממימון. בטוח וקל.
 

FullStack

משתמש ותיק
הצטרף ב
16/9/18
הודעות
692
דירוג
157
אם שוק ההון מפחיד אז למה לא שתי דירות (ישנות בבניינים ללא מעלית) במקומות עם דרישה קשיחה לשכירות כמו רחובות (ליד המכון) או פתח תקווה ליד בלינסון. כל דירה 1.3 מיליון עם צפי לפינוי בינוי. 900 אלף שח הון עצמי לכל דירה והשאר משכנתא ל 15 שנה. אחרי 15 שנה יהיו בבעלותכם שתי דירות כנראה אחרי בניה מחדש ששוות לפחות 2.5-3 ונקיות ממימון. בטוח וקל.
איפה חותמים?
 

KickR

משתמש בכיר
הצטרף ב
18/6/19
הודעות
2,583
דירוג
2,681
אם זה בטוח וקל למה ללכת רק על 2 דירות?
שים לי 10 דירות בבקשה עם רווח מובטח של בין 100 ל-200 אחוזים תוך 15 שנים (זה יותר מ-5% שנתי ולכאורה ״בטוח״)
 

ERE בלי ה E

משתמש ותיק
הצטרף ב
9/3/15
הודעות
131
דירוג
166
hold your horses
קל יחסית למי שמצוי בהשקעות נדל"ן. נדל"ן לעומת שוק ההון הוא שוק "לא יעיל" ואפשר ע"י לימוד שוק למצוא נכסים כאילו. פינוי בינוי יכול לקחת 12 שנים במקום 5 וכו אבל אופטימיות זה חשוב.
לי אישית זה עובד לא רע. לרצי מרתון בלבד כמובן. הם יכולית עם 2.4 מיליון לקנות גם 3 נכסים. שניים יהיה עם פחות מינוף וכנראה מתאים להם יותר ע"פ רוח הדברים שלהם.
 

אלרונד

משתמש ותיק
הצטרף ב
19/10/15
הודעות
130
דירוג
100
לדעתי כדאי לשקול 3 חדרים. או 3 וחצי.
כרגע אתם רק זוג. עד שיבואו ילדים זה עוד שנתיים לפחות.
מה גם שתחסכו קצת בארנונה. קצת בוועד בית.
ואולי זה יפתור לכם את הבעיה של המינוף. שהדירה לא תעלה 3.5 מליון, אלא רק 3 מליון
ועוד 4-5 שנים אולי להתפתח עוד.
כמובן רק אם אתה רוצה/חייב לקנות בית,

אם השוק יפול חזק, גם הדירות יפלו חזק.

בדיוק מה שחשבתי.
אל תשכח שעל דירה בסדר גודל כזה יש כ-150 אלף ש"ח הוצאות בקניה ובמכירה ובסה"כ למעלה מ300 אלף ש"ח (אם קונים 3 חדרים ולאחר מספר שנים משדרגים)
גם את זה צריך לקחת בחשבון.
 

sun_light

משתמש ותיק
הצטרף ב
22/10/19
הודעות
709
דירוג
494
אל תשכח שעל דירה בסדר גודל כזה יש כ-150 אלף ש"ח הוצאות בקניה ובמכירה ובסה"כ למעלה מ300 אלף ש"ח (אם קונים 3 חדרים ולאחר מספר שנים משדרגים)
גם את זה צריך לקחת בחשבון.
זאת דירה ראשונה שלו.
ולפי מה שהוא אומר לגבי חו"ל, אז יש מצב שהוא יעבור לשם לפני זה.
3 חדרים לדעתי זה מספיק למשפחה עם ילד אחד או 2 (קטנים) ככה שיש זמן למועד
 

אלרונד

משתמש ותיק
הצטרף ב
19/10/15
הודעות
130
דירוג
100
זאת דירה ראשונה שלו.
ולפי מה שהוא אומר לגבי חו"ל, אז יש מצב שהוא יעבור לשם לפני זה.
3 חדרים לדעתי זה מספיק למשפחה עם ילד אחד או 2 (קטנים) ככה שיש זמן למועד
לא מתכווח עם השיקולים לכאן או לכאן אם לקנות דירה קטנה ואח"כ לשדרג או מיד לרכוש דירה גדולה.
וגם לא עם איזה גודל דירה לקנות. הוא יעשה את השיקולים שלו בעניין זה.
אני רק אומר שעל הקטנת המינוף עכשיו באמצעות רכישת דירה קטנה, יש תג מחיר גובה בדמות עמלות תיווך. מס רכישה ושכר טרחת עו"ד שמגיעים לסכום מאוד נכבד. בטח כאשר מדברים על דירה שעולה 3 מליון וצפונה..
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
F מבחינת ניהול השקעות - האם כדאי לקנות דירה להשקעה כמה שיותר יקרה? נדל"ן 13
R לקנות דירה ולמכור אותה לאחר מכן ברווח נדל"ן 15
מ איפה כדאי לקנות דירה שנייה להשקעה בארץ בתקציב של 600 אלף שקלים נדל"ן 4
B לשכור דירה או לקנות? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 13
J לקנות דירה שניה, או למכור את הראשונה ולקנות דירה יקרה? נדל"ן 9
Y האם לקנות דירה למגורים או להשקעה? נדל"ן 14
ק לקנות דירה עם או בלי משכנתא נדל"ן 15
G למה לקנות דירה להשקעה? נדל"ן 18
כ למה לא לקנות עוד דירה במימון מלא?! נדל"ן 12
S לקנות דירה או לשפץ דירה קיימת? נדל"ן 13
נ האם לקנות דירה, איך ואיפה? פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 5
R להשכיר או לקנות דירה שוק ההון 2
E חשיפה לדירה להשקעה בלי לקנות דירה שוק ההון 5
ה לקנות דירה או לחכות? עד איזה סכום? נדל"ן 10
G לקנות דירה ולוותר על עצמאות כלכלית? שוק ההון 13
O במידה והייתם יכולים לקנות דירה במחיר למשתכן... נדל"ן 4
M להישאר עם דירה ישנה ושיפוץ כולל ואו לקנות דירה חדשה אוף טופיק 20
Y האם כדאי לי לקנות דירה זולה שבעתיד הרחוק אגור בה, או להשקיע את הכסף בשוק ההון? שוק ההון 28
ה האם לקנות דירה או לחכות לזכיה במשרד השיכון נדל"ן 13
K לקנות דירה - מניות שוק ההון 94
1 רווק עם הון עצמי - האם לקנות דירה למגורים או לשכור? נדל"ן 68
א צריך להיות מטורף כדי לא לקנות דירה בימינו, או שבעצם ... נדל"ן 58
סול למה לקנות דברים? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 55
T לקחת משכנתא או לקנות במזומן? נדל"ן 10
ב אפשר לקנות קרנות iShares BlackRock דרך אלטושלר ? פוסטים מאיכות נמוכה 2
D אפשר לקנות מניות ממונפות בקופת גמל בניהול אישי? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
aminadav מה דעתכם על מנת לחסוך בדמי ניהול לקנות ישירות את המניות ולא דרך קרנות מחקות? שוק ההון 3
G איפה ניתן ללמוד/לקנות מטבעות קריפטו? השקעות אלטרנטיביות 2
4 עד כמה חשוב לקנות מייבואן/משווק רשמי? אוף טופיק 25
V קרן השתלמות IRA הלמן אלדובי בפלטפורמה של מזרחי טפחות - ניתן לקנות ניירות בבורסה האמריקאית? פוסטים מאיכות נמוכה 0
M האם משתלם לקנות מודם אינטרנט? צרכנות פיננסית 1
בלייק קרינגטון לקנות או לא לקנות את הטרנד? שוק ההון 22
סול איך לקנות מניות - תהיה בעקבות הפוסט דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 11
I איך לקנות מט"ח הכי בזול? שוק ההון 6
ה שווה לקנות עכשיו דולרים? שוק ההון 49
T עמלות גבוהות בקניית ETF אירופאי - יש פתרון למי שלא יכול לקנות ETF אמריקאי? שוק ההון 7
I האם דווקא משתלם יותר לקנות רכב חדש ולא יד שנייה? צרכנות פיננסית 24
R האם אפשר לקנות קרן מחקה דרך הבנק שוק ההון 4
Y קרנות איריות - לקנות בארץ או בחו"ל? שוק ההון 52
S הדרך הקלה והבטוחה לקנות bitcoin שוק ההון 1
מ שאלת השאלות - לקנות או לשכור? נדל"ן 13
Et1 איך לקנות רכב יד 2 ולשרוד כדי לספר מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 31
ט השקעה במדדים = לקנות ביוקר ולמכור בזול ? שוק ההון 26
מ איזה רכב מומלץ לקנות? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 35
מ לקנות בלנדר ב3000 שקל? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 2
Yos איפה לקנות חומץ סינטטי 5% שקוף בכמות גדולה? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 35
N מתלבט אם לקנות קינדל צרכנות פיננסית 1
פ אם משקיע תאורטי רוצה לקנות קרנות סל של נפט וגם של שווקים מתעוררים, בנטרול מטח, איך יעשה זאת? שוק ההון 34
T רוצה לוודא הבנה: באיזו בורסה ובאיזה מטבע לקנות ETF? צרכנות פיננסית 11
O משוואה מתמטית לשאלה כל כמה זמן נכון לקנות ב-IRA צרכנות פיננסית 14

נושאים דומים

למעלה