• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

למה לקנות דירה להשקעה?

girrig

משתמש סולידי
הצטרף ב
5/9/20
הודעות
35
דירוג
9
אני חדש ורק התחלתי להתעניין. קראתי לא מעט שכדאי לקנות דירות, להשכיר אותם ואז במקום שהכסף ישב בבנק הוא מייצר לך עוד כסף. נשמע טוב בתיאוריה. אבל חישוב קטן:
נניח שאני קונה דירה שעולה מיליון ש"ח ולוקח שכר דירה של 3000 ש"ח.
זה אומר שהדירה תחזיר את עצמה רק אחרי כמעט 30 שנה.
נניח שאני קונה דירה שעולה 600,000 ש"ח ולוקח שכר דירה של 3000 ש"ח.
זה אומר שהדירה תחזיר את עצמה רק אחרי 15-20 שנה.
נזניח עלויות שיפוץ לפני ההשכרה/מתווכים/עורכי דין וכו'.

אז האם זה באמת משתלם להשקיע בנדל"ן?
מה אני מפספס? למה כולם רצים לקנות עוד דירות להשקעה?
 
הסיבות הן מגוונות
ראשית מדובר בהכנסה פטורה ממס עד לתקרה מסוימת
שנית, המינוף הופך את העסקה לכדאית במיוחד כאשר אתה נהנה מפירות על גובה השקעה שיכול להיות גבוה בעד פי 4 מההון העצמי
כמובן שיש גם עליה הונית
תשלומי ריבית המשכנתא נמוכים באופן יחסי
כמו כן נדלן פעמים רבות מספק ודאות פסיכולוגית. הוא גם ניתן למשכון ומינוף בקניית נכסים נוספים ברגע שכיסית מעל 50% מגובה הנכס.

בקיצור מניח שמה שכתבתי כאן בשילוב מרכיב פסיכולוגי/חברתי מטה רבות את הכף לטובת נדל''ן.

לא מייעץ וכו' :)
 
התייחסת רק לדיבידנד.
לא כולם רצים לקנות דירות להשקעה
תוכל להסביר לאידיוט/הדיוט שכמוני או לפחות להפנות אותי לקישור רלוונטי? למה הכוונה שהתייחסתי רק לדיבידנד? למה עוד צריך להתייחס? הרי בעל דירה להשקעה מקבל את דמי השכירות בלבד, הוא לא מקבל משהו נוסף מהשוכרים...

הסיבות הן מגוונות
ראשית מדובר בהכנסה פטורה ממס עד לתקרה מסוימת
שנית, המינוף הופך את העסקה לכדאית במיוחד כאשר אתה נהנה מפירות על גובה השקעה שיכול להיות גבוה בעד פי 4 מההון העצמי
כמובן שיש גם עליה הונית
תשלומי ריבית המשכנתא נמוכים באופן יחסי
כמו כן נדלן פעמים רבות מספק ודאות פסיכולוגית. הוא גם ניתן למשכון ומינוף בקניית נכסים נוספים ברגע שכיסית מעל 50% מגובה הנכס.

בקיצור מניח שמה שכתבתי כאן בשילוב מרכיב פסיכולוגי/חברתי מטה רבות את הכף לטובת נדל''ן.

לא מייעץ וכו' :)
מה הכוונה ב"מינוף"?


ועדיין, לא מתחבר לי. אני קונה דירה שתחזיר אותה אחרי נניח 20 שנה. זה מלא זמן. זה אומר שרק בעוד 20 שנה, במקרה הכי טוב שבו אני מוצא מי שישלם לי דמי שכירות במשך 20 שנה רצוף ואני לא נאלץ להוציא עוד כסף על הדירה עבור שיפוצים/תיקונים, אני אראה תשואה כלשהי ו"ארוויח" משהו...
 
תחשוב על זה שבעוד 20 שנה אתה יכול למכור את הדירה, ואז "תרוויח" מיליון שקל. השקעת מיליון וקיבלת 2 מיליון.
 
תשמע קטע בנושא ששמעתי היום, מדבר בדיוק על נדלן ודירה להשקע
 
20 שנה זו תשואה של 5% נקייה ממס
זו תשואה סולידית יפה מאוד

בסוף צריך לזכור שמדובר בהשקעה סולידית יחסית ומכאן נגזר פוטנציאל הרווח.
מאידך, תמיד תוכל לקחת 1,000,000 ש''ח ולשים על האדום...
 
אנשים פה בשרשור נתנו תשובות מעולות ללמה נדל״ן כדאי. אבל חוששני שהסיבה האמיתית בגללה ההדיוט הישראלי הממוצע הולך על נדל״ן באוטומט, היא בגלל שהוא פוחד משוק ההון.

זה לא סותר את היתרונות הרבים בהשקעה בנדל״ן - כמו הגישה הקלה למינוף. סתם עוד יתרון שאני יכול לחשוב עליו שלא אמרו פה, אתה יכול להשקיע מהזמן הפנוי והמרץ שלך ולשפץ את הדירה עוד יותר. זה לא עליית ערך פסיבית, אבל זו דרך בהחלט דרך לעשות עוד כסף אם אתה מוכן לעשות אקסטרה מאמץ.
עוד יתרון סמוי יותר, זה שמדובר בהשקעה לא רק מוגנת למדי מפני אינפלציה אלא שאפילו אינפלציה יכולה לעזור לך לשחוק את החלק במשכנתא שבריבית קבועה!
 
1) יתרונות מיסוי
2) אפשרויות השבחה
3) תזרים מזומנים
4) מינוף
5) יכול לשמש למגורים
 
תחשוב על זה שבעוד 20 שנה אתה יכול למכור את הדירה, ואז "תרוויח" מיליון שקל. השקעת מיליון וקיבלת 2 מיליון.
אם השקעת מליון ולקחת משכנתא, אז החזרת מליון וחצי. ועוד עורכי דין. ומתווך, ומיסים וארנונה ששילמת כשנכס היה ריק או שיפוץ ותיקון שצריך לעשות כל כמה שנים כי מה לעשות, יש בלאי. עכשיו כשתרצה למכור ב 2, בדיוק יש קורונה, ותחפש מי יתן לך את הסכום הזה (בהצלחה). בקיצור - זה לא כזה פשוט. יש מציאות אבל צריך להתעסק בזה ולדעת מראש למה נכנסים.
 
אם השקעת מליון ולקחת משכנתא, אז החזרת מליון וחצי. ועוד עורכי דין. ומתווך, ומיסים וארנונה ששילמת כשנכס היה ריק או שיפוץ ותיקון שצריך לעשות כל כמה שנים כי מה לעשות, יש בלאי. עכשיו כשתרצה למכור ב 2, בדיוק יש קורונה, ותחפש מי יתן לך את הסכום הזה (בהצלחה). בקיצור - זה לא כזה פשוט. יש מציאות אבל צריך להתעסק בזה ולדעת מראש למה נכנסים.
מסכים בהחלט!
רק רציתי להדגיש לפותח השרשור שהוא לא מרוויח רק תשכירות בסוף התקופה אלא גם את מחיר הנכס.
 
עוד זווית שאני יכול לחשוב אליה:
דבר אחד להגיד בוא נשים על מניית **** היא רק עולה, ודבר אחר לחלוטין אשכרה לשים מאות אלפי שקלים שזה כל מה שיש לך וללחוץ על כפתור הקניה. היד רועדת. למה? ככה.
זה מוביל לכך שעבור רבים תיק ההשקעות מאוזן סולידית ובסוף בסוף בממוצע נותן 5-10% תשואה שנתית (ויש גם הפסדים זה חלק מהשוק). ז"א כל ה"טסלה קפצה היום ב-20%" נשארים מעל דפי העיתון והמציאות קצת שונה.
במצב הזה נדל"ן בישראל שהיסטורית בגדול רק עולה זו אופציה לא רעה כ"כ. שכן זה לא שבאמת ההון העצמי שחסכת ולא שמת על נדל"ן כל יום מביא לך קפיצות בעשרות אחוזים כמו שאולי ניתן בטעות להבין מהכותרות בוול סטריט. כדי להיות במצב שיש לך אופציה אמיתית לקחת סיכונים כאלו בשוק ההון, עושים את זה אנשים שיש להם רזרבות הון עצמי ברמה אחרת (וגם להם יש במכלול תיק ההשקעות כנראה לפחות מספר חד ספרתי של דירות להשקעה).
 
הנדלן לא 'רק עולה', יש שנים של עמידה במקום וגם ירידות. כנ"ל לגבי הבורסה ובכל מכשיר השקעה אחר.
אם אתה משקיע לטווח ארוך, אז תשווה תפוחים לתפוחים. מה זה מענין עם ה S&P ירד ב 20% בשנה אחת אם אחרי עשור הוא עשה יותר מפי-2 ממה שעשתה דירה ממוצעת בישראל?
בסוף זה הכל פסיכולוגי. את המחיר של התיק אתה יכול לבדוק כל יום, כל דקה ולראות את השווי. את המחיר שת הדירה שקנית, פחות. הרי לא תפרסם מודעה כל יום ..ולכן אתה לא באמת יודע מה המחיר הנוכחי שלה, אבל מקווה שיהיה מי שיסכים לשלם לך יותר ממה שקנית (+כל מה שהשקעת עד כה) כדי שתצא ברווח.
אם מראש אתה מכוון לטווח של 10-15 שנים קדימה, אל תציץ דקה על התיק. זה כמו לפתוח תנור באמצע האפיה, לא יוצא טוב אחכ :)
הנה משהו שפורסם שנה שעברה:
99999999999999999999999999999999999999999999999999.jpg
 
  • אהבתי
Reactions: ITS
מה אני מפספס
זה מדהים שאני שומע על הזמן את הסיפור הזה של "תוך כמה זמן ההשקעה תחזיר את עצמה".

אני מבין למה אינטואטיבית המוח הולך לשם, אבל אין כאן משהו שצריך להחזיר את עצמו, יש כאן סכום כסף שבדיפולט יושב בכיס ולא זז (נתעלם לרגע מאינפלציה). ואז צצה אפשרות, להמיר את הכסף הזה לשווה ערך בדמות דירה, שיכול לייצר כסף, או כמו שכל מודעה שניה ברשת כותבת "לעבוד בשבילך". זה הכל. זה לא שעד שהרווחת את שווה הערך של מחיר הקניה אתה במינוס, אלא בהנחה שלנכס תשואה חיובית (ובהשקעה סבירה זה אמור לקרות) אתה ברווח מהרגע הראשון.

עריכה: ובניסוח אחר: האם יש משהו אחר שאתה יכול לעשות עם הכסף שיש לך כרגע שיוביל אותך להיות עם יותר כסף בעוד 30 שנה, ביחס לקניית דירה במיליון שח ולקבל עליה כל חודש 3000 ש"ח?
 
זה מדהים שאני שומע על הזמן את הסיפור הזה של "תוך כמה זמן ההשקעה תחזיר את עצמה".

אני מבין למה אינטואטיבית המוח הולך לשם, אבל אין כאן משהו שצריך להחזיר את עצמו, יש כאן סכום כסף שבדיפולט יושב בכיס ולא זז (נתעלם לרגע מאינפלציה). ואז צצה אפשרות, להמיר את הכסף הזה לשווה ערך בדמות דירה, שיכול לייצר כסף, או כמו שכל מודעה שניה ברשת כותבת "לעבוד בשבילך". זה הכל. זה לא שעד שהרווחת את שווה הערך של מחיר הקניה אתה במינוס, אלא בהנחה שלנכס תשואה חיובית (ובהשקעה סבירה זה אמור לקרות) אתה ברווח מהרגע הראשון.

עריכה: ובניסוח אחר: האם יש משהו אחר שאתה יכול לעשות עם הכסף שיש לך כרגע שיוביל אותך להיות עם יותר כסף בעוד 30 שנה, ביחס לקניית דירה במיליון שח ולקבל עליה כל חודש 3000 ש"ח?
המוח הולך לשם, כי אתה מסכן את הכסף שאמנם יושב ולא זז בבנק, אבל הוא לא נעלם. כשאתה תקנה דירה, אתה לא יודע מה יקרה לערך שלו עוד 20 שנה ואתה גם לא יודע אם בכלל תצליח למצוא מי שיקנה או ישכיר.

אבל הבנתי את הקטע
 
המוח הולך לשם, כי אתה מסכן את הכסף שאמנם יושב ולא זז בבנק, אבל הוא לא נעלם. כשאתה תקנה דירה, אתה לא יודע מה יקרה לערך שלו עוד 20 שנה ואתה גם לא יודע אם בכלל תצליח למצוא מי שיקנה או ישכיר.

אבל הבנתי את הקטע

גם שהכסף יושב בבנק ולא זז אתה מסכן אותו (אינפלציה), לעומת דירה שהיא נכס ריאלי
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
כ למה לא לקנות עוד דירה במימון מלא?! נדל"ן 12
C למה לא לקנות ETF? שוק ההון 0
סול למה לקנות דברים? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 55
Y למה לקנות מק"מ דרך הבנק אם העמלות כ"כ גבוהות? שוק ההון 7
ס למה לא לקנות קרן מחקה מנוטרלת מטבע שוק ההון 3
ע למה לקנות מניות מישראל / משווקים מתעוררים / ממדינות או יבשות ספציפיות? שוק ההון 16
D מישהו יודע למה יש תקלה בכניסה בחשבון מסחר עצמאי בארץ? פוסטים מאיכות נמוכה 5
L למה רוב סרטי\סדרות מדע בדיוני נהיו לזבל פסאודו-מדעי? אוף טופיק 25
M למה המנייה עולה ויש הפסד יומי? פוסטים מאיכות נמוכה 1
K למה לא נהוג להשוות ביצועי מניות כולל דיווידנד? שוק ההון 5
A למה יש הבדל בעלויות בין סנופי אינבסקו לסנופי איישרס? פוסטים מאיכות נמוכה 7
ל למה עדיין אין כזו אפלקציה? עוזר כלכלי אישי יזמות והגדלת הכנסות 2
S עדיין לא הצלחתי להבין למה האדם הממוצע צריך ביטקוין אוף טופיק 113
F למה בישראל מניות נסחרות באגורות? שוק ההון 4
א תעודות סל ישראליות עוקבות SP500 בפער ענק מהSPY , למה ? שוק ההון 12
ה עסקאות 20/80, למה לא? נדל"ן 2
M שירותי אורחים בדירת שלושה חדרים, למה? פוסטים מאיכות נמוכה 9
C למה אנשים פשוט לא קונים דירות, במקום לשכור דירה נדל"ן 186
I מישהו יודע למה אין מסחר בנייר 1159235 שוק ההון 1
A מישהו מבין למה שערי הדולר והאירו עלו בצורה חדה שוק ההון 8
F יועץ משכנתאות, כן/לא למה? נדל"ן 78
F למה בעצם נדל"ן בישראל ולא בארה"ב? נדל"ן 32
K למה מתכוונים כשאומרים קרן מחקה שוק ההון 1
C 10 סיבות למה אני לא כדאי להשקיע במדד מחקה שוק ההון 14
J פנסיה - מחקה מדד- למה בעצם ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
G למה להמשיך להחזיק קופת גמל להשקעה? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 38
S מה לספר בראיון העבודה העניין למה עזבתי את מקום העבודה האחרון אוף טופיק 28
א אג"חים תמיד מפתיעים אותי, למה תשואת האג"ח הישראלי התרסקה ? שוק ההון 34
littleSeal אז למה לא להשקיע בחסכון בבנק, בעצם? פוסטים מאיכות נמוכה 2
חתול לילה למה הקרן המחקה שלי לא נותנת את תשואת המדד? שוק ההון 208
S שוקולד מריר - למה מנוטרל מטח?! שוק ההון 5
S האם יש כאן אנשים שמפקידים לקופת גמל ולא לקרן פנסיה משלימה? אם כן - אשמח לשמוע למה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 69
M תשואה על אגח ממשלתי צמוד אמריקאי גבוהה ממקבילו הישראלי, למה? שוק ההון 8
R למה לא בגדולות שוק ההון 7
ע למה להעדיף השקעות אקטיביות. פוסטים מאיכות נמוכה 2
I למה הייטקיסט צריך להפקיד לפנסיה בגיל בוגר יותר ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 28
O למה משכנתאות בישראל כל כך מסובכות? נדל"ן 59
S למה אומרים לא לערב את הצבא בפוליטיקה? פוליטיקה, אקטואליה, דת-מדינה ושאר מרעין בישין 71
ה למה שוק המניות הישראלי גרוע? שוק ההון 36
T למה בגביע יוגורט יש 2.75 כפיות סוכר? אוף טופיק 35
F למה גוגל ופייסבוק לא נחשבות מניות טכנולוגיות? פוסטים מאיכות נמוכה 3
א למה הדירות בישראל יקרות פוליטיקה, אקטואליה, דת-מדינה ושאר מרעין בישין 16
V מישהו יודע למה אין נתונים על ZPRV/ZPRX באתרים השונים מהתאריך 30.6? פוסטים מאיכות נמוכה 2
צ אג"ח- למה כמה ואיך? שוק ההון 12
ה למה דמי הניהול בקרן השתלמות כל כך גבוהים? צרכנות פיננסית 4
P למה מורידים מס ממשכורות נמוכות ? פוסטים מאיכות נמוכה 51
ב ניתוח מינוף מניות עם margin או: למה ויתרתי על הרעיון שוק ההון 20
D למה חשוב רצף ביטוחי? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 11
Y למה הסולידית משקיעה בחברות נפט שוק ההון 2
א למה התשואה של קרנות כספיות כל כך נמוכה ? שוק ההון 5

נושאים דומים

Back
למעלה