למה לקנות דירה להשקעה?

girrig

משתמש סולידי
הצטרף ב
5/9/20
הודעות
35
דירוג
9
אני חדש ורק התחלתי להתעניין. קראתי לא מעט שכדאי לקנות דירות, להשכיר אותם ואז במקום שהכסף ישב בבנק הוא מייצר לך עוד כסף. נשמע טוב בתיאוריה. אבל חישוב קטן:
נניח שאני קונה דירה שעולה מיליון ש"ח ולוקח שכר דירה של 3000 ש"ח.
זה אומר שהדירה תחזיר את עצמה רק אחרי כמעט 30 שנה.
נניח שאני קונה דירה שעולה 600,000 ש"ח ולוקח שכר דירה של 3000 ש"ח.
זה אומר שהדירה תחזיר את עצמה רק אחרי 15-20 שנה.
נזניח עלויות שיפוץ לפני ההשכרה/מתווכים/עורכי דין וכו'.

אז האם זה באמת משתלם להשקיע בנדל"ן?
מה אני מפספס? למה כולם רצים לקנות עוד דירות להשקעה?
 

בעשר אצבעות

משתמש סולידי
הצטרף ב
18/8/20
הודעות
37
דירוג
14
הסיבות הן מגוונות
ראשית מדובר בהכנסה פטורה ממס עד לתקרה מסוימת
שנית, המינוף הופך את העסקה לכדאית במיוחד כאשר אתה נהנה מפירות על גובה השקעה שיכול להיות גבוה בעד פי 4 מההון העצמי
כמובן שיש גם עליה הונית
תשלומי ריבית המשכנתא נמוכים באופן יחסי
כמו כן נדלן פעמים רבות מספק ודאות פסיכולוגית. הוא גם ניתן למשכון ומינוף בקניית נכסים נוספים ברגע שכיסית מעל 50% מגובה הנכס.

בקיצור מניח שמה שכתבתי כאן בשילוב מרכיב פסיכולוגי/חברתי מטה רבות את הכף לטובת נדל''ן.

לא מייעץ וכו' :)
 

girrig

משתמש סולידי
הצטרף ב
5/9/20
הודעות
35
דירוג
9
התייחסת רק לדיבידנד.
לא כולם רצים לקנות דירות להשקעה
תוכל להסביר לאידיוט/הדיוט שכמוני או לפחות להפנות אותי לקישור רלוונטי? למה הכוונה שהתייחסתי רק לדיבידנד? למה עוד צריך להתייחס? הרי בעל דירה להשקעה מקבל את דמי השכירות בלבד, הוא לא מקבל משהו נוסף מהשוכרים...

הסיבות הן מגוונות
ראשית מדובר בהכנסה פטורה ממס עד לתקרה מסוימת
שנית, המינוף הופך את העסקה לכדאית במיוחד כאשר אתה נהנה מפירות על גובה השקעה שיכול להיות גבוה בעד פי 4 מההון העצמי
כמובן שיש גם עליה הונית
תשלומי ריבית המשכנתא נמוכים באופן יחסי
כמו כן נדלן פעמים רבות מספק ודאות פסיכולוגית. הוא גם ניתן למשכון ומינוף בקניית נכסים נוספים ברגע שכיסית מעל 50% מגובה הנכס.

בקיצור מניח שמה שכתבתי כאן בשילוב מרכיב פסיכולוגי/חברתי מטה רבות את הכף לטובת נדל''ן.

לא מייעץ וכו' :)
מה הכוונה ב"מינוף"?


ועדיין, לא מתחבר לי. אני קונה דירה שתחזיר אותה אחרי נניח 20 שנה. זה מלא זמן. זה אומר שרק בעוד 20 שנה, במקרה הכי טוב שבו אני מוצא מי שישלם לי דמי שכירות במשך 20 שנה רצוף ואני לא נאלץ להוציא עוד כסף על הדירה עבור שיפוצים/תיקונים, אני אראה תשואה כלשהי ו"ארוויח" משהו...
 

_ניר_

משתמש סולידי
הצטרף ב
19/9/16
הודעות
30
דירוג
12
תחשוב על זה שבעוד 20 שנה אתה יכול למכור את הדירה, ואז "תרוויח" מיליון שקל. השקעת מיליון וקיבלת 2 מיליון.
 

Puvidel

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/4/19
הודעות
220
דירוג
226
תשמע קטע בנושא ששמעתי היום, מדבר בדיוק על נדלן ודירה להשקע
 

בעשר אצבעות

משתמש סולידי
הצטרף ב
18/8/20
הודעות
37
דירוג
14
20 שנה זו תשואה של 5% נקייה ממס
זו תשואה סולידית יפה מאוד

בסוף צריך לזכור שמדובר בהשקעה סולידית יחסית ומכאן נגזר פוטנציאל הרווח.
מאידך, תמיד תוכל לקחת 1,000,000 ש''ח ולשים על האדום...
 

AlexNOSAM

משתמש בכיר
הצטרף ב
7/4/15
הודעות
1,474
דירוג
1,875
אנשים פה בשרשור נתנו תשובות מעולות ללמה נדל״ן כדאי. אבל חוששני שהסיבה האמיתית בגללה ההדיוט הישראלי הממוצע הולך על נדל״ן באוטומט, היא בגלל שהוא פוחד משוק ההון.

זה לא סותר את היתרונות הרבים בהשקעה בנדל״ן - כמו הגישה הקלה למינוף. סתם עוד יתרון שאני יכול לחשוב עליו שלא אמרו פה, אתה יכול להשקיע מהזמן הפנוי והמרץ שלך ולשפץ את הדירה עוד יותר. זה לא עליית ערך פסיבית, אבל זו דרך בהחלט דרך לעשות עוד כסף אם אתה מוכן לעשות אקסטרה מאמץ.
עוד יתרון סמוי יותר, זה שמדובר בהשקעה לא רק מוגנת למדי מפני אינפלציה אלא שאפילו אינפלציה יכולה לעזור לך לשחוק את החלק במשכנתא שבריבית קבועה!
 

מצב צבירה

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/7/17
הודעות
500
דירוג
539
1) יתרונות מיסוי
2) אפשרויות השבחה
3) תזרים מזומנים
4) מינוף
5) יכול לשמש למגורים
 

Puvidel

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/4/19
הודעות
220
דירוג
226
תחשוב על זה שבעוד 20 שנה אתה יכול למכור את הדירה, ואז "תרוויח" מיליון שקל. השקעת מיליון וקיבלת 2 מיליון.
אם השקעת מליון ולקחת משכנתא, אז החזרת מליון וחצי. ועוד עורכי דין. ומתווך, ומיסים וארנונה ששילמת כשנכס היה ריק או שיפוץ ותיקון שצריך לעשות כל כמה שנים כי מה לעשות, יש בלאי. עכשיו כשתרצה למכור ב 2, בדיוק יש קורונה, ותחפש מי יתן לך את הסכום הזה (בהצלחה). בקיצור - זה לא כזה פשוט. יש מציאות אבל צריך להתעסק בזה ולדעת מראש למה נכנסים.
 

_ניר_

משתמש סולידי
הצטרף ב
19/9/16
הודעות
30
דירוג
12
אם השקעת מליון ולקחת משכנתא, אז החזרת מליון וחצי. ועוד עורכי דין. ומתווך, ומיסים וארנונה ששילמת כשנכס היה ריק או שיפוץ ותיקון שצריך לעשות כל כמה שנים כי מה לעשות, יש בלאי. עכשיו כשתרצה למכור ב 2, בדיוק יש קורונה, ותחפש מי יתן לך את הסכום הזה (בהצלחה). בקיצור - זה לא כזה פשוט. יש מציאות אבל צריך להתעסק בזה ולדעת מראש למה נכנסים.
מסכים בהחלט!
רק רציתי להדגיש לפותח השרשור שהוא לא מרוויח רק תשכירות בסוף התקופה אלא גם את מחיר הנכס.
 

mikethe

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/9/19
הודעות
135
דירוג
34
עוד זווית שאני יכול לחשוב אליה:
דבר אחד להגיד בוא נשים על מניית **** היא רק עולה, ודבר אחר לחלוטין אשכרה לשים מאות אלפי שקלים שזה כל מה שיש לך וללחוץ על כפתור הקניה. היד רועדת. למה? ככה.
זה מוביל לכך שעבור רבים תיק ההשקעות מאוזן סולידית ובסוף בסוף בממוצע נותן 5-10% תשואה שנתית (ויש גם הפסדים זה חלק מהשוק). ז"א כל ה"טסלה קפצה היום ב-20%" נשארים מעל דפי העיתון והמציאות קצת שונה.
במצב הזה נדל"ן בישראל שהיסטורית בגדול רק עולה זו אופציה לא רעה כ"כ. שכן זה לא שבאמת ההון העצמי שחסכת ולא שמת על נדל"ן כל יום מביא לך קפיצות בעשרות אחוזים כמו שאולי ניתן בטעות להבין מהכותרות בוול סטריט. כדי להיות במצב שיש לך אופציה אמיתית לקחת סיכונים כאלו בשוק ההון, עושים את זה אנשים שיש להם רזרבות הון עצמי ברמה אחרת (וגם להם יש במכלול תיק ההשקעות כנראה לפחות מספר חד ספרתי של דירות להשקעה).
 

Puvidel

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/4/19
הודעות
220
דירוג
226
הנדלן לא 'רק עולה', יש שנים של עמידה במקום וגם ירידות. כנ"ל לגבי הבורסה ובכל מכשיר השקעה אחר.
אם אתה משקיע לטווח ארוך, אז תשווה תפוחים לתפוחים. מה זה מענין עם ה S&P ירד ב 20% בשנה אחת אם אחרי עשור הוא עשה יותר מפי-2 ממה שעשתה דירה ממוצעת בישראל?
בסוף זה הכל פסיכולוגי. את המחיר של התיק אתה יכול לבדוק כל יום, כל דקה ולראות את השווי. את המחיר שת הדירה שקנית, פחות. הרי לא תפרסם מודעה כל יום ..ולכן אתה לא באמת יודע מה המחיר הנוכחי שלה, אבל מקווה שיהיה מי שיסכים לשלם לך יותר ממה שקנית (+כל מה שהשקעת עד כה) כדי שתצא ברווח.
אם מראש אתה מכוון לטווח של 10-15 שנים קדימה, אל תציץ דקה על התיק. זה כמו לפתוח תנור באמצע האפיה, לא יוצא טוב אחכ :)
הנה משהו שפורסם שנה שעברה:
99999999999999999999999999999999999999999999999999.jpg
 
  • אהבתי
Reactions: ITS

doc29

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/2/15
הודעות
2,849
דירוג
2,770
מה אני מפספס
זה מדהים שאני שומע על הזמן את הסיפור הזה של "תוך כמה זמן ההשקעה תחזיר את עצמה".

אני מבין למה אינטואטיבית המוח הולך לשם, אבל אין כאן משהו שצריך להחזיר את עצמו, יש כאן סכום כסף שבדיפולט יושב בכיס ולא זז (נתעלם לרגע מאינפלציה). ואז צצה אפשרות, להמיר את הכסף הזה לשווה ערך בדמות דירה, שיכול לייצר כסף, או כמו שכל מודעה שניה ברשת כותבת "לעבוד בשבילך". זה הכל. זה לא שעד שהרווחת את שווה הערך של מחיר הקניה אתה במינוס, אלא בהנחה שלנכס תשואה חיובית (ובהשקעה סבירה זה אמור לקרות) אתה ברווח מהרגע הראשון.

עריכה: ובניסוח אחר: האם יש משהו אחר שאתה יכול לעשות עם הכסף שיש לך כרגע שיוביל אותך להיות עם יותר כסף בעוד 30 שנה, ביחס לקניית דירה במיליון שח ולקבל עליה כל חודש 3000 ש"ח?
 

girrig

משתמש סולידי
הצטרף ב
5/9/20
הודעות
35
דירוג
9
זה מדהים שאני שומע על הזמן את הסיפור הזה של "תוך כמה זמן ההשקעה תחזיר את עצמה".

אני מבין למה אינטואטיבית המוח הולך לשם, אבל אין כאן משהו שצריך להחזיר את עצמו, יש כאן סכום כסף שבדיפולט יושב בכיס ולא זז (נתעלם לרגע מאינפלציה). ואז צצה אפשרות, להמיר את הכסף הזה לשווה ערך בדמות דירה, שיכול לייצר כסף, או כמו שכל מודעה שניה ברשת כותבת "לעבוד בשבילך". זה הכל. זה לא שעד שהרווחת את שווה הערך של מחיר הקניה אתה במינוס, אלא בהנחה שלנכס תשואה חיובית (ובהשקעה סבירה זה אמור לקרות) אתה ברווח מהרגע הראשון.

עריכה: ובניסוח אחר: האם יש משהו אחר שאתה יכול לעשות עם הכסף שיש לך כרגע שיוביל אותך להיות עם יותר כסף בעוד 30 שנה, ביחס לקניית דירה במיליון שח ולקבל עליה כל חודש 3000 ש"ח?
המוח הולך לשם, כי אתה מסכן את הכסף שאמנם יושב ולא זז בבנק, אבל הוא לא נעלם. כשאתה תקנה דירה, אתה לא יודע מה יקרה לערך שלו עוד 20 שנה ואתה גם לא יודע אם בכלל תצליח למצוא מי שיקנה או ישכיר.

אבל הבנתי את הקטע
 

Ormor

משתמש סולידי
הצטרף ב
4/8/16
הודעות
31
דירוג
48
המוח הולך לשם, כי אתה מסכן את הכסף שאמנם יושב ולא זז בבנק, אבל הוא לא נעלם. כשאתה תקנה דירה, אתה לא יודע מה יקרה לערך שלו עוד 20 שנה ואתה גם לא יודע אם בכלל תצליח למצוא מי שיקנה או ישכיר.

אבל הבנתי את הקטע

גם שהכסף יושב בבנק ולא זז אתה מסכן אותו (אינפלציה), לעומת דירה שהיא נכס ריאלי
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
כ למה לא לקנות עוד דירה במימון מלא?! נדל"ן 12
Y למה לקנות מק"מ דרך הבנק אם העמלות כ"כ גבוהות? שוק ההון 7
ס למה לא לקנות קרן מחקה מנוטרלת מטבע שוק ההון 3
ע למה לקנות מניות מישראל / משווקים מתעוררים / ממדינות או יבשות ספציפיות? שוק ההון 16
ד למה לא להשקיע את כל הכסף בקרן נאמנות אחת? שוק ההון 10
ד למה בעצם לא להשקיע את כל הכסף בקרן נאמנות אחת? שוק ההון 1
aminadav מישהו מצליח להבין למה נדל"ן בנייה ומניב יורדים כל כך הרבה בחודשים האחרונים? פוסטים מאיכות נמוכה 3
S למה אנשים משקיעים במניות (לא דיבידנד)? אוף טופיק 33
T למה אסור לוותר על קרן השתלמות בניהול אישי (IRA) דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 22
סול למה מחבואים הוא משחק חשוב לילדים (ובעצם, לכולם) התפתחות אישית 0
א למה המדינה לא משקיעה פסיבית בשוק העולמי שוק ההון 7
ס למה בעצם ביצועי החברה משפיעים על מחיר המניה? שוק ההון 95
SeaGull למה התכוון המשורר (=היועץ הבנקאי)? שוק ההון 17
W למה קיים הבדל במחיר של ביטוח חובה לרכב בין החברות ביטוח השונות פוסטים מאיכות נמוכה 1
B למה אין דמי ניהול בקרנות סל מברוקר ישראלי שוק ההון 4
W למה אג״ח מדינה ארוך טווח נופל בשנה האחרונה ושנה נוכחית? שוק ההון 3
bobby אג"ח קצר - למה הריבית לא אפסית? שוק ההון 1
N למה שמישהו ישקיע ב-Non traded REIT? שוק ההון 9
C למה אינפלציה משפיעה על המדדים? פוסטים מאיכות נמוכה 5
E למה הרוב הגדול מעדיף תעודות סל על פני מניות? שוק ההון 162
V זיכרון דברים - למה? ואיך? אוף טופיק 27
S למה לשים לב לפני שעוברים לביטוח בריאות קבוצתי ומבטלים את הביטוח הפרטי? צרכנות פיננסית 0
ט שוק ההון: למה אנשים לוקחים הלוואה לצרכי מינוף? פוסטים מאיכות נמוכה 13
מ השקעה בקרית-אתא. בעד/נגד/למה? נדל"ן 15
adamshalev פלח הקריפטו של משקיע פסיבי [aka, למה כל חברי הפורום הם משקיעי אקטיביים] השקעות אלטרנטיביות 21
D למה צריך חשבון ממוסה (תיק פרטי) בנוסף לחשבון פטור (IRA) ? שוק ההון 11
ק טירונית שוק ההון מחפש סימולים (או - כשאת אומרת אג"ח, למה את מתכוונת) שוק ההון 10
A למה מוצרים מחקי מדד נקובים במטבע? שוק ההון 40
J למה לא להשקיע בקרן ממונפת שוק ההון 2
OiNK למה אפליקציות מסחר כמו Etoro/Robinhood/Fidelity לא משרתות משתמשים ישראלים? פוסטים מאיכות נמוכה 6
Sp0 אני לא מבין למה אין קורלציה בין קרן מחקה לS&P 500 שוק ההון 11
י למה השקעה מפוזרת במניות נחשבת למסוכנת ביחס להחזקה ("השקעה") במזומן? שוק ההון 14
מ למה מניות עם רווחים מעולים נופלות?? שוק ההון 18
T למה בנקים לא רוצים לתת הלוואות לדיור? נדל"ן 29
ד למה ברירת המחדל הסולידית היא לא השקעה דרך הבנק? צרכנות פיננסית 20
י למה לשוק יש נטייה לגדול אקספוננציאלית? יש לכך הסבר תיאורטי מעבר לתצפיות אמפיריות? שוק ההון 31
Tim_Duncan למה כותבים איכותיים מ2015-2017 נעלמו מהפורום? אוף טופיק 33
י ייעוץ השקעות דיגיטלי לציבור ללא רישיון ייעוץ- למה לא בעצם? אוף טופיק 4
Y למה השקעה ב reits מסוכנת(תנודתית) כמו מניות? שוק ההון 3
מ למה אג״ח לי עכשיו? שוק ההון 3
א שאלה קצת מביכה - למה למישהו אכפת מדיבידנדים ? שוק ההון 172
T למה הערך של מנייה שקניתי ירד בארץ אבל לא בחו"ל? שוק ההון 4
ד למה לא מניות מועדפות? שוק ההון 6
M למה סנופי שוק ההון 0
Beinish שאלה של מתחילים - למה אני לא מוצא קרנות ISHARES באתרים כמו funder? שוק ההון 4
1 אז למה לא קצבה לכל החיים? שוק ההון 45
ת הצעת מחיר במוסך שכתוב עליה "זמני- פרופורמה" למה הכוונה? אוף טופיק 2
י למה אנחנו מניחים שהשוק יעלה בטווח הארוך ? שוק ההון 84
אוגורן קופת גמל להשקעה בנוסף לפנסיה - למה לא? שוק ההון 16
ע אם תיק 100/30 כ"כ טוב לפנסיה למה לא גם בתיק האישי ? שוק ההון 6

נושאים דומים

למעלה