למה לקנות דירה להשקעה?

girrig

משתמש סולידי
הצטרף ב
5/9/20
הודעות
35
דירוג
9
אני חדש ורק התחלתי להתעניין. קראתי לא מעט שכדאי לקנות דירות, להשכיר אותם ואז במקום שהכסף ישב בבנק הוא מייצר לך עוד כסף. נשמע טוב בתיאוריה. אבל חישוב קטן:
נניח שאני קונה דירה שעולה מיליון ש"ח ולוקח שכר דירה של 3000 ש"ח.
זה אומר שהדירה תחזיר את עצמה רק אחרי כמעט 30 שנה.
נניח שאני קונה דירה שעולה 600,000 ש"ח ולוקח שכר דירה של 3000 ש"ח.
זה אומר שהדירה תחזיר את עצמה רק אחרי 15-20 שנה.
נזניח עלויות שיפוץ לפני ההשכרה/מתווכים/עורכי דין וכו'.

אז האם זה באמת משתלם להשקיע בנדל"ן?
מה אני מפספס? למה כולם רצים לקנות עוד דירות להשקעה?
 

בעשר אצבעות

משתמש סולידי
הצטרף ב
18/8/20
הודעות
44
דירוג
16
הסיבות הן מגוונות
ראשית מדובר בהכנסה פטורה ממס עד לתקרה מסוימת
שנית, המינוף הופך את העסקה לכדאית במיוחד כאשר אתה נהנה מפירות על גובה השקעה שיכול להיות גבוה בעד פי 4 מההון העצמי
כמובן שיש גם עליה הונית
תשלומי ריבית המשכנתא נמוכים באופן יחסי
כמו כן נדלן פעמים רבות מספק ודאות פסיכולוגית. הוא גם ניתן למשכון ומינוף בקניית נכסים נוספים ברגע שכיסית מעל 50% מגובה הנכס.

בקיצור מניח שמה שכתבתי כאן בשילוב מרכיב פסיכולוגי/חברתי מטה רבות את הכף לטובת נדל''ן.

לא מייעץ וכו' :)
 

girrig

משתמש סולידי
הצטרף ב
5/9/20
הודעות
35
דירוג
9
התייחסת רק לדיבידנד.
לא כולם רצים לקנות דירות להשקעה
תוכל להסביר לאידיוט/הדיוט שכמוני או לפחות להפנות אותי לקישור רלוונטי? למה הכוונה שהתייחסתי רק לדיבידנד? למה עוד צריך להתייחס? הרי בעל דירה להשקעה מקבל את דמי השכירות בלבד, הוא לא מקבל משהו נוסף מהשוכרים...

הסיבות הן מגוונות
ראשית מדובר בהכנסה פטורה ממס עד לתקרה מסוימת
שנית, המינוף הופך את העסקה לכדאית במיוחד כאשר אתה נהנה מפירות על גובה השקעה שיכול להיות גבוה בעד פי 4 מההון העצמי
כמובן שיש גם עליה הונית
תשלומי ריבית המשכנתא נמוכים באופן יחסי
כמו כן נדלן פעמים רבות מספק ודאות פסיכולוגית. הוא גם ניתן למשכון ומינוף בקניית נכסים נוספים ברגע שכיסית מעל 50% מגובה הנכס.

בקיצור מניח שמה שכתבתי כאן בשילוב מרכיב פסיכולוגי/חברתי מטה רבות את הכף לטובת נדל''ן.

לא מייעץ וכו' :)
מה הכוונה ב"מינוף"?


ועדיין, לא מתחבר לי. אני קונה דירה שתחזיר אותה אחרי נניח 20 שנה. זה מלא זמן. זה אומר שרק בעוד 20 שנה, במקרה הכי טוב שבו אני מוצא מי שישלם לי דמי שכירות במשך 20 שנה רצוף ואני לא נאלץ להוציא עוד כסף על הדירה עבור שיפוצים/תיקונים, אני אראה תשואה כלשהי ו"ארוויח" משהו...
 

_ניר_

משתמש סולידי
הצטרף ב
19/9/16
הודעות
31
דירוג
12
תחשוב על זה שבעוד 20 שנה אתה יכול למכור את הדירה, ואז "תרוויח" מיליון שקל. השקעת מיליון וקיבלת 2 מיליון.
 

Puvidel

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/4/19
הודעות
261
דירוג
271
תשמע קטע בנושא ששמעתי היום, מדבר בדיוק על נדלן ודירה להשקע
 

בעשר אצבעות

משתמש סולידי
הצטרף ב
18/8/20
הודעות
44
דירוג
16
20 שנה זו תשואה של 5% נקייה ממס
זו תשואה סולידית יפה מאוד

בסוף צריך לזכור שמדובר בהשקעה סולידית יחסית ומכאן נגזר פוטנציאל הרווח.
מאידך, תמיד תוכל לקחת 1,000,000 ש''ח ולשים על האדום...
 

AlexNOSAM

משתמש בכיר
הצטרף ב
7/4/15
הודעות
1,593
דירוג
2,101
אנשים פה בשרשור נתנו תשובות מעולות ללמה נדל״ן כדאי. אבל חוששני שהסיבה האמיתית בגללה ההדיוט הישראלי הממוצע הולך על נדל״ן באוטומט, היא בגלל שהוא פוחד משוק ההון.

זה לא סותר את היתרונות הרבים בהשקעה בנדל״ן - כמו הגישה הקלה למינוף. סתם עוד יתרון שאני יכול לחשוב עליו שלא אמרו פה, אתה יכול להשקיע מהזמן הפנוי והמרץ שלך ולשפץ את הדירה עוד יותר. זה לא עליית ערך פסיבית, אבל זו דרך בהחלט דרך לעשות עוד כסף אם אתה מוכן לעשות אקסטרה מאמץ.
עוד יתרון סמוי יותר, זה שמדובר בהשקעה לא רק מוגנת למדי מפני אינפלציה אלא שאפילו אינפלציה יכולה לעזור לך לשחוק את החלק במשכנתא שבריבית קבועה!
 

מצב צבירה

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/7/17
הודעות
519
דירוג
591
1) יתרונות מיסוי
2) אפשרויות השבחה
3) תזרים מזומנים
4) מינוף
5) יכול לשמש למגורים
 

Puvidel

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/4/19
הודעות
261
דירוג
271
תחשוב על זה שבעוד 20 שנה אתה יכול למכור את הדירה, ואז "תרוויח" מיליון שקל. השקעת מיליון וקיבלת 2 מיליון.
אם השקעת מליון ולקחת משכנתא, אז החזרת מליון וחצי. ועוד עורכי דין. ומתווך, ומיסים וארנונה ששילמת כשנכס היה ריק או שיפוץ ותיקון שצריך לעשות כל כמה שנים כי מה לעשות, יש בלאי. עכשיו כשתרצה למכור ב 2, בדיוק יש קורונה, ותחפש מי יתן לך את הסכום הזה (בהצלחה). בקיצור - זה לא כזה פשוט. יש מציאות אבל צריך להתעסק בזה ולדעת מראש למה נכנסים.
 

_ניר_

משתמש סולידי
הצטרף ב
19/9/16
הודעות
31
דירוג
12
אם השקעת מליון ולקחת משכנתא, אז החזרת מליון וחצי. ועוד עורכי דין. ומתווך, ומיסים וארנונה ששילמת כשנכס היה ריק או שיפוץ ותיקון שצריך לעשות כל כמה שנים כי מה לעשות, יש בלאי. עכשיו כשתרצה למכור ב 2, בדיוק יש קורונה, ותחפש מי יתן לך את הסכום הזה (בהצלחה). בקיצור - זה לא כזה פשוט. יש מציאות אבל צריך להתעסק בזה ולדעת מראש למה נכנסים.
מסכים בהחלט!
רק רציתי להדגיש לפותח השרשור שהוא לא מרוויח רק תשכירות בסוף התקופה אלא גם את מחיר הנכס.
 

mikethe

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/9/19
הודעות
135
דירוג
34
עוד זווית שאני יכול לחשוב אליה:
דבר אחד להגיד בוא נשים על מניית **** היא רק עולה, ודבר אחר לחלוטין אשכרה לשים מאות אלפי שקלים שזה כל מה שיש לך וללחוץ על כפתור הקניה. היד רועדת. למה? ככה.
זה מוביל לכך שעבור רבים תיק ההשקעות מאוזן סולידית ובסוף בסוף בממוצע נותן 5-10% תשואה שנתית (ויש גם הפסדים זה חלק מהשוק). ז"א כל ה"טסלה קפצה היום ב-20%" נשארים מעל דפי העיתון והמציאות קצת שונה.
במצב הזה נדל"ן בישראל שהיסטורית בגדול רק עולה זו אופציה לא רעה כ"כ. שכן זה לא שבאמת ההון העצמי שחסכת ולא שמת על נדל"ן כל יום מביא לך קפיצות בעשרות אחוזים כמו שאולי ניתן בטעות להבין מהכותרות בוול סטריט. כדי להיות במצב שיש לך אופציה אמיתית לקחת סיכונים כאלו בשוק ההון, עושים את זה אנשים שיש להם רזרבות הון עצמי ברמה אחרת (וגם להם יש במכלול תיק ההשקעות כנראה לפחות מספר חד ספרתי של דירות להשקעה).
 

Puvidel

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/4/19
הודעות
261
דירוג
271
הנדלן לא 'רק עולה', יש שנים של עמידה במקום וגם ירידות. כנ"ל לגבי הבורסה ובכל מכשיר השקעה אחר.
אם אתה משקיע לטווח ארוך, אז תשווה תפוחים לתפוחים. מה זה מענין עם ה S&P ירד ב 20% בשנה אחת אם אחרי עשור הוא עשה יותר מפי-2 ממה שעשתה דירה ממוצעת בישראל?
בסוף זה הכל פסיכולוגי. את המחיר של התיק אתה יכול לבדוק כל יום, כל דקה ולראות את השווי. את המחיר שת הדירה שקנית, פחות. הרי לא תפרסם מודעה כל יום ..ולכן אתה לא באמת יודע מה המחיר הנוכחי שלה, אבל מקווה שיהיה מי שיסכים לשלם לך יותר ממה שקנית (+כל מה שהשקעת עד כה) כדי שתצא ברווח.
אם מראש אתה מכוון לטווח של 10-15 שנים קדימה, אל תציץ דקה על התיק. זה כמו לפתוח תנור באמצע האפיה, לא יוצא טוב אחכ :)
הנה משהו שפורסם שנה שעברה:
99999999999999999999999999999999999999999999999999.jpg
 
  • אהבתי
Reactions: ITS

doc29

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/2/15
הודעות
2,919
דירוג
2,889
מה אני מפספס
זה מדהים שאני שומע על הזמן את הסיפור הזה של "תוך כמה זמן ההשקעה תחזיר את עצמה".

אני מבין למה אינטואטיבית המוח הולך לשם, אבל אין כאן משהו שצריך להחזיר את עצמו, יש כאן סכום כסף שבדיפולט יושב בכיס ולא זז (נתעלם לרגע מאינפלציה). ואז צצה אפשרות, להמיר את הכסף הזה לשווה ערך בדמות דירה, שיכול לייצר כסף, או כמו שכל מודעה שניה ברשת כותבת "לעבוד בשבילך". זה הכל. זה לא שעד שהרווחת את שווה הערך של מחיר הקניה אתה במינוס, אלא בהנחה שלנכס תשואה חיובית (ובהשקעה סבירה זה אמור לקרות) אתה ברווח מהרגע הראשון.

עריכה: ובניסוח אחר: האם יש משהו אחר שאתה יכול לעשות עם הכסף שיש לך כרגע שיוביל אותך להיות עם יותר כסף בעוד 30 שנה, ביחס לקניית דירה במיליון שח ולקבל עליה כל חודש 3000 ש"ח?
 

girrig

משתמש סולידי
הצטרף ב
5/9/20
הודעות
35
דירוג
9
זה מדהים שאני שומע על הזמן את הסיפור הזה של "תוך כמה זמן ההשקעה תחזיר את עצמה".

אני מבין למה אינטואטיבית המוח הולך לשם, אבל אין כאן משהו שצריך להחזיר את עצמו, יש כאן סכום כסף שבדיפולט יושב בכיס ולא זז (נתעלם לרגע מאינפלציה). ואז צצה אפשרות, להמיר את הכסף הזה לשווה ערך בדמות דירה, שיכול לייצר כסף, או כמו שכל מודעה שניה ברשת כותבת "לעבוד בשבילך". זה הכל. זה לא שעד שהרווחת את שווה הערך של מחיר הקניה אתה במינוס, אלא בהנחה שלנכס תשואה חיובית (ובהשקעה סבירה זה אמור לקרות) אתה ברווח מהרגע הראשון.

עריכה: ובניסוח אחר: האם יש משהו אחר שאתה יכול לעשות עם הכסף שיש לך כרגע שיוביל אותך להיות עם יותר כסף בעוד 30 שנה, ביחס לקניית דירה במיליון שח ולקבל עליה כל חודש 3000 ש"ח?
המוח הולך לשם, כי אתה מסכן את הכסף שאמנם יושב ולא זז בבנק, אבל הוא לא נעלם. כשאתה תקנה דירה, אתה לא יודע מה יקרה לערך שלו עוד 20 שנה ואתה גם לא יודע אם בכלל תצליח למצוא מי שיקנה או ישכיר.

אבל הבנתי את הקטע
 

Ormor

משתמש סולידי
הצטרף ב
4/8/16
הודעות
33
דירוג
51
המוח הולך לשם, כי אתה מסכן את הכסף שאמנם יושב ולא זז בבנק, אבל הוא לא נעלם. כשאתה תקנה דירה, אתה לא יודע מה יקרה לערך שלו עוד 20 שנה ואתה גם לא יודע אם בכלל תצליח למצוא מי שיקנה או ישכיר.

אבל הבנתי את הקטע

גם שהכסף יושב בבנק ולא זז אתה מסכן אותו (אינפלציה), לעומת דירה שהיא נכס ריאלי
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
כ למה לא לקנות עוד דירה במימון מלא?! נדל"ן 12
סול למה לקנות דברים? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 55
Y למה לקנות מק"מ דרך הבנק אם העמלות כ"כ גבוהות? שוק ההון 7
ס למה לא לקנות קרן מחקה מנוטרלת מטבע שוק ההון 3
ע למה לקנות מניות מישראל / משווקים מתעוררים / ממדינות או יבשות ספציפיות? שוק ההון 16
A למה בן אדם עובד בישראל (עם פנסיה) לא צריך ביטוח חיים צרכנות פיננסית 6
ש למה לחכות עם דירה להשקעה? נדל"ן 18
deussex למה בעצם לא לשים את קופת הפנסיה לעקוב אחרי מסלול מנייתי, אלא דווקא סנופי ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 11
A למה עלית הריבית גורמת לנפילות בשוק ההון? שוק ההון 6
L למה לא להשקיע באג״ח קצר טווח? שוק ההון 6
מ למה דוקא עכשיו יש זינוק במחירי השכירות? נדל"ן 20
I למה לא לשלב בתיק גם אג"ח ממשלתי בריבית משתנה? שוק ההון 1
F מניות Small Cap - למה לי WSML? ולא ZPRV? שוק ההון 7
I למה הבורסה רועשת וגועשת בגלל העלאות הריבית הצפויות? שוק ההון 23
arvin תהיות ושבירת ראש למה לא להשקיע רק ב-S&P 500 שוק ההון 77
א למה דמי ניהול באחוזים? שוק ההון 3
S למה קרנות נאמנות שמחזיקות 100% אג"ח ממשלתי מאבדות ערך? שוק ההון 23
צ למה אין גרסת מובייל לסולידית אוף טופיק 2
T הלוואות ללא ריבית - למה לא כולכם עושים את זה כל הזמן? צרכנות פיננסית 44
מ למה הקרן המחקה שלי מחזיקה מק"מ?! דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 2
י למה מניות הביוטק נופלות בשנה האחרונה? שוק ההון 11
י למה לא להשקיע בקרן ריט, המחלקת 12% דיבידנד? מה כבר יכול להשתבש? שאלת מתחיל שוק ההון 17
1337justme למה לא תוכנית חסכון צמודת מדד? שוק ההון 15
F למה העלאת ריבית בארה"ב גורר נפילות בבורסה? שוק ההון 4
Z ביטקויין או כל מטבע קריפטו למה ? השקעות אלטרנטיביות 8
E אמאזון - למה אני משקיע שוק ההון 206
niceguy23 למה ירדתי מהשקעה בדירה בבת ים נדל"ן 78
T למה סטייקינג = מורכבות מיסויית? השקעות אלטרנטיביות 13
S קרן שיתוף תורמים כאמצעי להפחית מס רווח הון - למה לא? צרכנות פיננסית 10
O למה מדד REIT נחשב כמוטה יותר לשוק ההון מאשר לשוק הנדלן? נדל"ן 0
ה למה צריך לשים לב בביטוחי משכנתא? נדל"ן 2
R מסלולים פסיביים - למה לא פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 19
F למה זוגות קונים דירות ? אוף טופיק 480
L למה השכירות בבת ים כל כך נמוכה? איפה הקאץ'? נדל"ן 48
ת למה חברות הצמיחה שבתיק שלי צונחות? שוק ההון 6
Ron.B למה בנק ישראל קונה דווקא דולרים? אוף טופיק 5
D למה לא מומלץ למשוך כסף מקרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
A למה דמי הניהול ב- IRA נמוכים? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
O למה צריך להגיש תיאום מס? מיסים 7
D למה אנשים בוחרים בקרנות עם דמי ניהול יקרים יותר? שוק ההון 9
א סיבה אמיתית למה לא למשוך פיצויים פטורים ממס? פוסטים מאיכות נמוכה 24
מ למה הכוונה בצעד הממשלה שעליו מדברים היום להיתר לפיצול דירות בבתים פרטיים? נדל"ן 5
O לא מבין למה אתם אומרים ש- S&P500 עדיף על השקעה אקטיבית שוק ההון 28
S למה שער הדולר לפי בנק ישראל נמוך משער הדולר בפועל? שוק ההון 2
ד למה לא להשקיע את כל הכסף בקרן נאמנות אחת? שוק ההון 10
ד למה בעצם לא להשקיע את כל הכסף בקרן נאמנות אחת? שוק ההון 1
aminadav מישהו מצליח להבין למה נדל"ן בנייה ומניב יורדים כל כך הרבה בחודשים האחרונים? פוסטים מאיכות נמוכה 3
S למה אנשים משקיעים במניות (לא דיבידנד)? אוף טופיק 61
T למה אסור לוותר על קרן השתלמות בניהול אישי (IRA) דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 31
סול למה מחבואים הוא משחק חשוב לילדים (ובעצם, לכולם) התפתחות אישית 0

נושאים דומים

למעלה