בן 24 שוקל לקנות דירה

[Mochera]

אני חדש לכל תחום הנדלן וצמא לעצות מאנשים יותר מנוסים ממני.
נתונים עליי:
- בן 24
- גר אצל ההורים ויכול להמשיך לגור כאן בכמה שנים הקרובות
- מצליח לחסוך כ10 אש"ח בחודש
- בעל תיק השקעות עם סכום של כ150 אש"ח מושקע בקרנות איריות
- ההורים יכולים ורוצים לעזור בהון עצמי + החזרים אם צריך

אני שוקל לקנות דירה להשקעה 4 חדרים בטירת כרמל (המחירים שם לא בשמיים כמו במרכז והעיר קרובה למת"מ ככה שאם אני ארצה לגור שם ביום מן הימים לא תהיה לי בעיה כי יש מקומות עבודה בקרבת מקום).

עכשיו אני מתלבט בין לקנות דירה חדשה במיליון וחצי שתהיה מוכנה בעוד כמה שנים ובינתיים לצבור עוד הון עצמי או לקנות דירה ישנה באיזור 1.2 מיליון ולקוות לפינוי בינוי (לפי מה שראיתי התחילה שם תנופה של פינוי בינוי בעיר).

1) מה היתרונות והחסרונות שלדעתכם חשוב לשים לב אליהם בכל אחד מהאפשרויות?
2) האם כדאי להתמנף כמה שיותר עם משכנתא בימים אלו? לפי מה שהבנתי השקעה בנדלן כדאית בעיקר אם לוקחים מינוף בעזרת משכנתא, אך אם הריביות של היום אני לא בטוח בזה כלכך. אולי כלכלית כדאי בכלל להמשיך להשקיע בקרנות איריות וזהו.
3) יש מדריך כלשהו לאיך קונים דירה בארץ? שמפרט למה צריך לשים לב, איך בודקים אם המחיר הוגן וכדומה...

 

[מרקר]

אני לא מתעסק בנדל"ן יותר מדי אבל שאלתי את עצמי שאלות שומות ואני חושב שאתה צריך לשאול את עצמך (או שפשוט לא פירטת בפוסט) מה אתה מחפש באפיק הנדלנ"י:
- אם ההורים בעצם יתנו לך הון ויחזירו את המשכנתא רק אם תקנה דירה אז זה רווח נקי בשבילך (אלא אם אתה יורש יחיד והצוואה תוריש לך את ההון של ההורים ואז זה סוג של הלוואה לטווח ארוך שעדיין מאוד משתלמת).

- אם אתה רוצה להשקיע בנדל"ן בגלל המינוף אני חושב שצריך מאוד להיזהר כמו בכל השקעה ממונפת. אני אישית לא אוהב מינוף וגם לא הייתי רוצה להשקיע במינוף פי כמה מההון שלי בצורה לא מפוזרת. מה גם שהתשואה לא בטוח תעבור את הקרנות האיריות ובמידה והריביות ימשיכו להיות גבוהות יתכן וכי גם לא יהיה רווח.

- אתה כותב שהמחירים במרכז בשמיים אבל המחירים שם (טירת הכרמל) לא. אם אתה מתאים את ההשקעה שלך לכסף שברשותך זה בסדר, אבל רק אם ההשקעה עצמה היא טובה. זה כמו ללכת לקנות מניות שעולות דולרים בודדים במקום מניות שעולות מאות דולרים, זו לא דרך להשוות נכון בין המוצרים וההחזר על ההשקעה תלוי בפרמטרים רבים אחרים.

* אין באמור להיות המלצה להשקעה או אי-השקעה ומדובר בדיון תיאורטי

 

[יזם]

בריביות גבוהות הנטייה יותר לעסקאות PRE-SALE

 

[השועל]

ההורים יכולים ורוצים לעזור בהון עצמי + החזרים אם צריך

בכמה הון עצמי והחזרים הם יכולים לעזור?
כי ההון העצמי וההכנסה הפנויה שברשותך לא מאפשרים לך לקנות דירה אפילו במיליון שקל.

1) מה היתרונות והחסרונות שלדעתכם חשוב לשים לב אליהם בכל אחד מהאפשרויות?

לדעתי בנתונים הקיימים כדאי דירה חדשה pre-sale שמוכנה עוד כמה שנים מכמה סיבות:
1) קיים סיכוי שריביות המשכנתא יוזלו עוד כמה שנים.
2) לא מכיר את טירת הכרמל, אבל ציינת שהיא זולה יחסית, ובכן, קח כלל אצבע על פינוי בינוי - ככל שמחיר הקרקע בעיר מסוימת זולה יותר, ככה יש פחות כדאיות כלכלית ליזמים לבצע שם פינוי בינוי ולכן הסיכוי שיעשו לנכס שלך פינוי בינוי הוא נמוך יותר.

יתרון לדירת יד 2:
פוטנציאל גבוה יותר להשבחת הנכס (שיפוץ, פינוי בינוי וכו׳), אבל כאמור, שיפוץ זאת התעסקות, ופינוי בינוי זה הימור - בטח בערים זולות.

3) יש מדריך כלשהו לאיך קונים דירה בארץ? שמפרט למה צריך לשים לב, איך בודקים אם המחיר הוגן וכדומה...

כתוב בכותרת ״בן 24 שוקל לקנות דירה״.
הייתי ממליץ לך להמשיך לשקול, זאת תקופה לא טובה באופן כללי לקנות נדל׳׳ן.
הריביות בשיא של 15 שנה.
מחירי הדירות ב*שיא של כל הזמנים עם עלייה של 20% בשנה האחרונה.

* לפי נתונים של הלמ׳׳ס, מחירי הדירות מתחילים לרדת, בכל הארץ. אז קח את הזמן, כי הוא כנראה פועל לטובתך.

 

[הורדוס]

כל הכבוד,
מציע לך להתחיל ב:
א. לקחת קורס נדלן בו תלמד את הנושא, יעלה לך פחות מ10 אלף וייתן לך ידע שיחסוך לך הרבה יותר.
ב. לבחור אזור ולהבין סדרי גודל של מחירים.
ג. להבין איזה מימון תצטרך עבור כל אפשרות בגדול.
ד. לעשות שיחת תיאום ציפיות מסודרת עם ההורים כדי להבין בכמה באמת יקחו חלק.

 

[פטל ואוכמניות]

מצטרפת לרוח הדברים שנכתבו מעלה ובפרט:
- תלמד את מונחי היסוד: השקעה בנדלן לעומת דירת מגורים, מיסוי ברכישה ובמכירה, מדרגות המיסוי, משכנתא ומסלולים, ריבית-פריים-אינפלציה וכדומה
- תדע מהו ההון העצמי שלרשותך כולל מההורים ומתי הוא זמין (אולי ההורים סגרו אותו בפיקדון לחמש שנים?)
ומשם נשמח לעזור לך

 

[DudeOFortune]

היכן מתגורר?
היכן צופה שתגור בשנים הבאות?

 

[Mochera]

היכן מתגורר?
היכן צופה שתגור בשנים הבאות?

נתניה
באיזור קו החוף בין חיפה לתל אביב

 

[Mochera]

מצטרפת לרוח הדברים שנכתבו מעלה ובפרט:
- תלמד את מונחי היסוד: השקעה בנדלן לעומת דירת מגורים, מיסוי ברכישה ובמכירה, מדרגות המיסוי, משכנתא ומסלולים, ריבית-פריים-אינפלציה וכדומה
- תדע מהו ההון העצמי שלרשותך כולל מההורים ומתי הוא זמין (אולי ההורים סגרו אותו בפיקדון לחמש שנים?)
ומשם נשמח לעזור לך

קראתי המון בנושא, אני לא מתיימר לשום דבר אבל את כל המושגים שכתבת אני מכיר ויודע.
ההון העצמי שלי עם עזרה מההורים הוא באיזור 300 אש"ח.
תודה!

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

תתחיל לראות הרבה דירות באיזור, נדל''ן לומדים מהשטח.

לא לשכוח את הפן הפיננסי - מיסוי ומימון.