למה לא לקנות עוד דירה במימון מלא?!

כרם

משתמש רשום
הצטרף ב
6/5/20
הודעות
8
דירוג
2
אשמח לשמוע את דעתכם -
אנחנו (זוג+4) שוכרים דירה למגורים, ומשכירים דירה שקנינו בפריפריה (שווה כ800K ואין עליה משכנתא). מלבד הדירה יש לנו עוד כ700K בהשקעות שונות.
אין לנו כרגע הון עצמי זמין למעט 60K, וכן אין לנו הכנסה פנויה.
יש לציין שבנוסף יש לנו קרן ביטחון 40K וכן משפחה תומכת למקרה חירום.

לענייננו - הגענו למסקנה שכדאי לנו לקנות דירה נוספת במימון מלא (משכנתא על הדירה שבבעלותנו ו/או הלוואה מקרן השתלמות ו/או משכנתא על הדירה שבבעלותנו), ובתנאי שהשכירות שלה תהיה גבוהה ותכסה את תשלומי המשכנתא (עם מרווח בטחון לתקלות בדירה).
משיטוט ביד2, ראיתי שיש דירות כאלה:
לדוג':
דירה מחולקת באשקלון עולה 860K ומושכרת ב4450.
דירונת בחדרה 330K מושכרת ב1930.

ההון העצמי שלנו ישמש לעלויות ההקמה (חישבתי לדירה ב600K עלויות הקמה כ57K).
בעצם איננו משקיעים כמעט הון משלנו ובעוד 20-30 שנה תהיה לנו דירה נוספת. זו תשואה מצויינת עבור עלות כזו.
כמובן שייתכנו שינויים וההוצאות שלנו יעלו - אך הם יעלו גם לולא שנקנה את הדירה באותה מידה. וכן יש צפי גם לעליית ההכנסות בשנים הבאות.

טעיתי במשהו? אם כן אשמח שתחכימו אותי, וכן כל הערה/הארה תתקבל בברכה.
 

nicepo1

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/1/16
הודעות
3,182
דירוג
3,459
לא בדקתי לעומק אבל נראה לי שאפילו תשואות כאלה לא יתנו לך תזרים מאוזן, במיוחד בהתחשב בזה
שמדובר במאה אחוז מהנכס
משכנתא הפוכה אאל"ט קצת יותר יקרה מרגילה.
לרוב יהיה מדובר בנכס בסיכון גבוה יחסית ובכול מקרה הברוטו הוא לא הנטו גם בנכס אכותי.
בהמשך לזה גם יותר התעסקות(שוכרים בדירה מפוצלת תחזוקה בנכס זול ישן מאוד וכו).

בנוסף לזכור שרוב המשכנתא בריבית משתנה אז לקחת בחשבון שינוי בתשלומים.

כמובן שמאחל בהצלחה במידה ותחקור לעומק את המספרים ותגלה שזה מתאים לך.
 

דאניל

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/10/18
הודעות
1,061
דירוג
1,262
לא בדקתי לעומק אבל נראה לי שאפילו תשואות כאלה לא יתנו לך תזרים מאוזן, במיוחד בהתחשב בזה
שמדובר במאה אחוז מהנכס
משכנתא הפוכה אאל"ט קצת יותר יקרה מרגילה.
לרוב יהיה מדובר בנכס בסיכון גבוה יחסית ובכול מקרה הברוטו הוא לא הנטו גם בנכס אכותי.
בהמשך לזה גם יותר התעסקות(שוכרים בדירה מפוצלת תחזוקה בנכס זול ישן מאוד וכו).

בנוסף לזכור שרוב המשכנתא בריבית משתנה אז לקחת בחשבון שינוי בתשלומים.

כמובן שמאחל בהצלחה במידה ותחקור לעומק את המספרים ותגלה שזה מתאים לך.

בנוסף, יהיו לך הרבה יותר מיסים על הדירה השניה.
 

Delver

משתמש בכיר
הצטרף ב
3/10/17
הודעות
1,652
דירוג
2,321
זו תשואה מצויינת עבור עלות כזו
לא ראיתי מספרים בהודעה שלך, איך אתה יודע שזו תשואה מצוינת?

בלתם אחד ואתה בצרות
יש להם קרן חירום של 40k, לא מספיק?

מיסים על הדירה השניה.
מסכים, חישבת את העלויות של זה?

מלבד הדירה יש לנו עוד כ700K בהשקעות שונות
האם בהשקעות אלו יש רכיבים שהתשואה שלהם (בממוצע) נמוכה יותר מעלות המשכנתא ההפוכה?
 
נערך לאחרונה ב:

A42

משתמש ותיק
הצטרף ב
31/12/19
הודעות
990
דירוג
820
רעיונית זה תרגיל נחמד, אבל במבחן המציאות התמונה כנראה תיהיה פחות ורודה
1. עלויות מיסי קניה ולווינים (לא הבנתי אם זה עלות ההקמה שלך אבל זה סביר) - מס רכישה על דירה שניה הוא סביב ה5 אחוז היום אחרי ההורדה, תוסיף עורך דין, תיווך, שיפוץ וכו.
2. עלויות לקיחת משכנתא נוספת, עלות פתיחת תיק, דמי ביטוח משכנתא וכו
3. התשואה שאתה מסתכל לפי יד 2 היא במצב הכי אופטימי (כלומר אם מפרסמים שדירה מושכרת ב4450 אז בפועל זה כנראה קצת יותר נמוך, ואם אתה רואה שמבקשים עליה 4450 אז כנראה בשביל לסגור יצטרכו לרדת קצת)
4. התשואה של השכירות היא ברוטו ולא נטו, בדרך נהוג בדירות חדשות להוריד חודש שכירות על תיקונים ובדירות ישנות חודשיים שכירות, לא כולל עלויות חיצוניות כמו שיפוצי בניין, עלות חוזה עם עורך דין וכו
5. התשואות שנתת בדוגמאות נראות לי אישית לא סבירות וכנראה יש קאצ:
דירה מחולקת באשקלון עולה 860K ומושכרת ב4450.
דירונת בחדרה 330K מושכרת ב1930.
הדירה באשקלון זה תשואה של 6.2 אחוז שנתי, בערך פי 2 משוק השכירות הממוצע, אז נכון שהיא מחולקת וכנראה מקבלים עליה תשואה יותר גבוה (בתוספת כאב ראש, יותר פחת ויותר תיקונים) אבל לדעתי לא סביר שהיא תושכר פי 2 מהערך שלה, כלומר נגיד דירה ממוצעת 4 חדרים באשקלון בסכום הזה מושכרת ב2200, אז בדירה הזאת שכל חלק בה הוא 2 חדרים גם יושכר ב2200...

הדירונית בחדרה זה כבר 7 אחוז שכירות, ומהיכרות קצת של האיזור זה נשמע לי לא סביר
אולי זה "דירת מלון" במתחם נופש על הים, לרוב במקומות האלה יש עלות ארנונה ועלות דמי ניהול מאוד מאוד גבוהות שלא תמיד זה על חשבון השוכר
וגם יותר קשה למצוא שוכרים כי זה בדרכ דירת חדר
ובסכום דומה אתה משכיר בחדרה דירה 3 חדרים או יחידת דיור מרווחת הרבה יותר בקסריה/ אור עקיבא/ פרדס חנה
בהרבה פעמים זה השכרה עונתית כלומר רק לקיץ בסכום הזה ובחורף הדירה ריקה...

דבר אחרון תחשוב למה הדירות האלה כל כך זולות הרי התשואה מהשכר דירה קובעת את המחיר בסוף
הרי מי לא ירצה לקנות דירה בסכום של 330K ולקבל על הכסף 7 אחוז תשואה + עלית מדד
התיק המניות הכי טוב שלי לא עושה את זה...

נ.ב.
לא דיברתי על המרחק הגיאוגרפי, ומניסיון אתה לא רוצה להיות במרחק של שעתיים נסיעה מנכס כי אז תטפל בו בשלט רחוק או על ידי גורם שלישי וזה כנראה יעלה לך יותר
 

כרם

משתמש רשום
הצטרף ב
6/5/20
הודעות
8
דירוג
2
תודה רבה לכל המגיבים!

מעריך את ההשקעה ושמחתי לשמוע את כל ההערות המחכימות.


לעניין הוצאות הקמה –

כמובן כללתי בזה מס רכישה, עו"ד, יעוץ משכנתא, תיווך, פתיחת תיק עמלות ועוד.

לעניין מציאת דירות כאלה –

כלל אצבע אומר שעל כל 100K במשכנתא ההחזר הוא 450 ₪ חודשי שהם 5400 שנתי (במשכנתא ל30 שנה). כלומר שצריך שכירות עם תשואה של 5.4% נטו לכסות את המשכנתא, כמובן שכדי לכסות את כל ההוצאות צריך 6% לפחות. זה אכן תשואה גבוהה אפילו ביחס לפריפריה.

אבל עדיין יש לא מעט דירות ביד2 עם תשואה גבוהה מההחזר החודשי (תעשה חיפוש עם המילה 'מחולקת' או 'מפוצלת'). אני מניח שאכן בכל דירה כזו יש איזה קצ' – אבל אם הקצ' הוא רק שהדירה מחולקת באופן לא חוקי – לי אישית זה לא מפריע כל עוד אין פגיעה כלשהי בשכנים.

לעניין התזרים-

מנסיוני בהשכרה (דירה בת 30 שנה) ההוצאות בממוצע לא עלו על חודש בשנה, אא"כ לוקחים שירות של ניהול הנכס. כמובן שהכל מלמעלה וצריך סיעתא דשמיא. בכל אופן אני מניח שצריך שכירות שתהיה גדולה מההחזר החודשי לפחות בחודש אחד לצורך מס הכנסה מהשכירות והוצאות שונות.

גם אם יהיה בלת"ם – סכום של 40K זה קרן בטחון לא רעה (לפחות 10 חודשי משכנתא), וכמו שכתבתי למקרה חירום אוכל להיעזר במשפחה.

משכנתא לכל מטרה-

הבנתי שאכן הריביות גבוהות ב1-2%. בכל אופן ההשקעות שלי עם תשואה גבוהה יותר מהריבית על המשכנתא כך שלא שווה להוציא אותם.

חישוב התשואה-

יצא לי שמדובר בתשואה טובה בחישוב כזה: אני משקיע כ60K, ובעוד 30 שנה יש לי 600K. במחשבון יצא לי שזה תשואה של 8% בשנה. מלבד זאת יש להניח גם עלייה בערך הנכס – למרות שבמחירי הנדל"ן יש עליות ומורדות אך לאורך השנים באופן ממוצע המחירים עולים ובתקופה כ"כ ארוכה רוב הסיכויים שכך יקרה (לא חישבתי סטטיסטיקה מדוייקת). (אמנם בשוק ההון אפשר לקבל 10%, אך שם אצטרך לשלם מס 25%, ולעומת זאת כאן יהיה 8%+עליית ערך ואשלם מס רק על השבח).

כמובן שאם אצליח למצוא דירה עם תשואה מעולה שתאפשר לי לקחת גם את הוצאות ההקמה מהמשכנתא לכל מטרה, אז התשואה תהיה גדולה יותר.
 

נעם בלה בלה

משתמש בכיר
הצטרף ב
18/10/18
הודעות
2,001
דירוג
2,100

bengi

משתמש ותיק
הצטרף ב
16/9/18
הודעות
235
דירוג
355
דירונת בחדרה 330K מושכרת ב1930.

המחיר נמוך בצורה מחשידה, אני מניח שמדובר במחסן או חנות שהוסבו לדירה.

דירה מחולקת באשקלון עולה 860K ומושכרת ב4450.

קח בחשבון שבדירות מחולקות כל החשבונות נשארים רשומים עלייך. אני משוכנע שחשבון הארנונה והועד כלול במחיר השכירות וייתכן שגם חשבונות המים והחשמל.
מניסיון לא קטן בדירות מהסוג הזה, תוריד 5000-6000 שקל בשנה הוצאות על תחזוקה(דירות 2 וחצי/שלושה חדרים בגודל 60-70 מטר).
בנוסף קח בחשבון שיש התעסקות עם השכנים,
צריך להיות יותר נחמד ועם יכולת גדולה יותר להכיל את השגעונות של חלק מהשכנים, בהשוואה לדירה רגילה.
 

A42

משתמש ותיק
הצטרף ב
31/12/19
הודעות
990
דירוג
820
אמנם בשוק ההון אפשר לקבל 10%, אך שם אצטרך לשלם מס 25%, ולעומת זאת כאן יהיה 8%+עליית ערך ואשלם מס רק על השבח

זו רק דעתי ואולי אני טועה, אבל המספרים שלך נראים לי מופרזים

שכר דירה עבור דירת מגורים הוא לרוב בטווח של 3-4.5 אחוז ברוטו
חריגים בנוף זה דירות שותפים (כמו כאלה ליד אוניברסיטאות, אבל אז יש סיכון שבחופשת קיץ אין שוכרים וכל שנה מתחלפים שוכרים)
דירות מפוצלות/ מחולקות ששם לרוב הסיכון הוא העמסה על התשתיות ובלאי מוגבר והתעסקות עם 2 חוזים נפרדים ופה כבר תלוי באיכות החלוקה וכו
יחידות נופש / דירות מלון - ששם הסיכון הוא דמי אחזקה/ ניהול מאוד גבוהים ולא תמיד על השוכר והשכרה תקופתית שלפעמים בחורף אין דיירים
יחידות להשכרה לתיירות / יומי (סטייל AIRBB) שם זה כבר עסק ומחויב במס וצורך המון התעסקות או חברת ניהול ונקיון ובלאי מואץ
בתים עם יחידות דיור/ קליניקאות נפרדות שמושכרים בנפרד מהבית הראשי
דירות שמושכרות לעסקים מפוקפקים - הפעלת עסקים לא חוקים כמו קזינו, שירותי ליווי וכו כו
דירות שמושכרות לשוהים בלתי חוקים/ מהגרי עבודה

שכר דירה לשטח מסחרי כמו משרד או חנות זה לרוב 4-7 אחוז תשואה ברוטו, אבל פה יש מיסים כבר הרבה יותר גבוהים שיכולים להגיע ל40 אחוז

התשואה הממוצעת של שוק ההון לטווח ארוך על תיק 100 אחוז מניות היא סדר גודל של 6-7 אחוז ברוטו (4-5.25 אחוז נטו)
כמובן יכול להיות מניה שתעשה גם 100 אחוז בשנה אבל זה דיון אחר

נכון שעל נכס נדלן לרוב בנוסף לתשואה של השכירות תיהיה עלית ערך שלרוב ממוצע תיהיה דומה לעליית המדד (אפשר לקמת את זה ל1-1.5 אחוז שנתי בממוצע)

בכל מקרה שים לב מקרוב לנכס שאתה קונה וממי אתה קונה אותו ומה המצב המשפטי של הנכס
(יש הרבה דירות שעל הניית הכל ורוד אבל הם בתביעות או סטאטוס משפטי בעייתי או שמוכרים לך זכות לדירה ולא דירה בטאבו וכו כו)
לא אומר שלא יכול להיות עסקה יחודית עם תשואות כאלה פשוט אני לפחות תמיד שואל את עצמי
אם זה כל כך ורוד למה לא מתנפלים על זה כל המשקיעים הגדולים (במיוחד היום שאנשים מחפשים לצאת משוק ההון להשקעות אלטרניביות)

אני אישית חושב שקנית דירה למגורים זה השקעה טובה במקום הפלח האגחי כי אני מניח שאוכל לחסוך את תשואה השכירות של עצמי שהיא סדר גודל של 3-4 אחוז + עלית ערך. לא יותר מזה...
 

כרם

משתמש רשום
הצטרף ב
6/5/20
הודעות
8
דירוג
2
תודה על הסקירה, באמת התכוונתי בעיקר לפלח של הדירות המפוצלות ואני מבין שצריך בזה הרבה זהירות.
ננסה למצוא משהו ואולי נרד מזה..
 

כימאי

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/8/17
הודעות
1,907
דירוג
1,761
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
G למה לקנות דירה להשקעה? נדל"ן 18
Y למה לקנות מק"מ דרך הבנק אם העמלות כ"כ גבוהות? שוק ההון 7
ס למה לא לקנות קרן מחקה מנוטרלת מטבע שוק ההון 3
ע למה לקנות מניות מישראל / משווקים מתעוררים / ממדינות או יבשות ספציפיות? שוק ההון 16
ד למה לא להשקיע את כל הכסף בקרן נאמנות אחת? שוק ההון 10
ד למה בעצם לא להשקיע את כל הכסף בקרן נאמנות אחת? שוק ההון 1
aminadav מישהו מצליח להבין למה נדל"ן בנייה ומניב יורדים כל כך הרבה בחודשים האחרונים? פוסטים מאיכות נמוכה 3
S למה אנשים משקיעים במניות (לא דיבידנד)? אוף טופיק 33
E למה אסור לוותר על קרן השתלמות בניהול אישי (IRA) דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 22
סול למה מחבואים הוא משחק חשוב לילדים (ובעצם, לכולם) התפתחות אישית 0
א למה המדינה לא משקיעה פסיבית בשוק העולמי שוק ההון 7
ס למה בעצם ביצועי החברה משפיעים על מחיר המניה? שוק ההון 95
SeaGull למה התכוון המשורר (=היועץ הבנקאי)? שוק ההון 17
W למה קיים הבדל במחיר של ביטוח חובה לרכב בין החברות ביטוח השונות פוסטים מאיכות נמוכה 1
B למה אין דמי ניהול בקרנות סל מברוקר ישראלי שוק ההון 4
W למה אג״ח מדינה ארוך טווח נופל בשנה האחרונה ושנה נוכחית? שוק ההון 3
bobby אג"ח קצר - למה הריבית לא אפסית? שוק ההון 1
N למה שמישהו ישקיע ב-Non traded REIT? שוק ההון 9
C למה אינפלציה משפיעה על המדדים? פוסטים מאיכות נמוכה 5
E למה הרוב הגדול מעדיף תעודות סל על פני מניות? שוק ההון 162
V זיכרון דברים - למה? ואיך? אוף טופיק 27
S למה לשים לב לפני שעוברים לביטוח בריאות קבוצתי ומבטלים את הביטוח הפרטי? צרכנות פיננסית 0
ט שוק ההון: למה אנשים לוקחים הלוואה לצרכי מינוף? פוסטים מאיכות נמוכה 13
מ השקעה בקרית-אתא. בעד/נגד/למה? נדל"ן 15
adamshalev פלח הקריפטו של משקיע פסיבי [aka, למה כל חברי הפורום הם משקיעי אקטיביים] השקעות אלטרנטיביות 21
D למה צריך חשבון ממוסה (תיק פרטי) בנוסף לחשבון פטור (IRA) ? שוק ההון 11
ק טירונית שוק ההון מחפש סימולים (או - כשאת אומרת אג"ח, למה את מתכוונת) שוק ההון 10
A למה מוצרים מחקי מדד נקובים במטבע? שוק ההון 40
J למה לא להשקיע בקרן ממונפת שוק ההון 2
OiNK למה אפליקציות מסחר כמו Etoro/Robinhood/Fidelity לא משרתות משתמשים ישראלים? פוסטים מאיכות נמוכה 6
Sp0 אני לא מבין למה אין קורלציה בין קרן מחקה לS&P 500 שוק ההון 11
י למה השקעה מפוזרת במניות נחשבת למסוכנת ביחס להחזקה ("השקעה") במזומן? שוק ההון 14
מ למה מניות עם רווחים מעולים נופלות?? שוק ההון 18
T למה בנקים לא רוצים לתת הלוואות לדיור? נדל"ן 29
ד למה ברירת המחדל הסולידית היא לא השקעה דרך הבנק? צרכנות פיננסית 20
י למה לשוק יש נטייה לגדול אקספוננציאלית? יש לכך הסבר תיאורטי מעבר לתצפיות אמפיריות? שוק ההון 31
Tim_Duncan למה כותבים איכותיים מ2015-2017 נעלמו מהפורום? אוף טופיק 33
י ייעוץ השקעות דיגיטלי לציבור ללא רישיון ייעוץ- למה לא בעצם? אוף טופיק 4
Y למה השקעה ב reits מסוכנת(תנודתית) כמו מניות? שוק ההון 3
מ למה אג״ח לי עכשיו? שוק ההון 3
א שאלה קצת מביכה - למה למישהו אכפת מדיבידנדים ? שוק ההון 172
T למה הערך של מנייה שקניתי ירד בארץ אבל לא בחו"ל? שוק ההון 4
ד למה לא מניות מועדפות? שוק ההון 6
M למה סנופי שוק ההון 0
Beinish שאלה של מתחילים - למה אני לא מוצא קרנות ISHARES באתרים כמו funder? שוק ההון 4
1 אז למה לא קצבה לכל החיים? שוק ההון 45
ת הצעת מחיר במוסך שכתוב עליה "זמני- פרופורמה" למה הכוונה? אוף טופיק 2
י למה אנחנו מניחים שהשוק יעלה בטווח הארוך ? שוק ההון 84
אוגורן קופת גמל להשקעה בנוסף לפנסיה - למה לא? שוק ההון 16
ע אם תיק 100/30 כ"כ טוב לפנסיה למה לא גם בתיק האישי ? שוק ההון 6

נושאים דומים

למעלה