• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

בשעה טובה מחפשים לקנות דירה.

  • פותח הנושא Happy
  • פורסם בתאריך

Happy

משתמש רגיל
הצטרף ב
28/1/22
הודעות
174
דירוג
40
בוקר טוב לכולם.
בשעה טובה ובזכות עזרה משפחתית שמדוברת על חצי מיליון מתנה וחצי מיליון משכנתא אנו מתכננים לקנות דירה באזורים הבאים:
(ההון הוא רק לרכישת דירה בארץ כמובן ויחסית קרוב למשפחה למקרה שמישהו ישאל).
חולון עדיפות ראשונה (פשוט חולון מרכז החיים שלנו והעבודה).
פתח תקווה ובת ים עדיפות שניה
*חלום שלנו היה בית עם חצר במושב באזורים שהם 30 דקות נסיעה מחולון אבל לא נראלי שיש דבר כזה.
*חשוב לציין אנחנו לא נעולים זאת אומרת אפשר גם ראשון או דברים שילד האזורים שדיברנו אם תהיה מציאה ויהיה כדאי יותר, אבל שם משתדלים להתרכז.

ההון שיש כרגע:
400 אלף הון עצמי
500 אלף מתנה מההורים
500 אלף הלוואה מההורים (מחזירים כל חודש ולא לוחצים)

אני לא רוצה להיכנס יותר מידי למשכורות וכאלה. אבל אנחנו יכולים לחיות בסדר עם הלוואה של 600 אלף משכנתא ובעצם לקנות ב2 מיליון
וניתן עד 900 הלוואה שזה יתן לנו גג עד 2.3 מיליון (יודע שצריך להוסיף עוד 50 בנפרד למסביב ואין בעיה).
חשוב לנו למצוא דירה עם 3-4 חדרים גג בעצם בנוי של 70 מטר יספיק (אפשר טיפה יותר)
חשוב לנו חצר או מרפסת,עדיפות לחצר באזור ה30-40 מטר או מרפסת באזור ה25 ומעלה.

*אנחנו יודעים שהמשכנתא עלתה מאוד לפריים 6.25 אך חושבים שבגלל שיש לנו הרבה הון שהוא עצמי ומההורים נוכל לקבל הנחה משמעותית עם מיקוח טוב ולקבל בחוץ הנחות משמעותיות.
*הבנתי שחישוב של מרפסת או חצר הוא בעצם שליש מהמחיר של מטר בנוי באותו אזור האם זה נכון ?

נשמח לכל מידע ,עצה עזרה שנוכל ללמוד ממנה איך לחפש ומה לעשות אף פעם לא חיפשנו דירה לקניה....
 
*הבנתי שחישוב של מרפסת או חצר הוא בעצם שליש מהמחיר של מטר בנוי באותו אזור האם זה נכון ?
תלוי בגודל, אם קטן, נניח עד 20 מ"ר אז חצי, אם מעל אז שליש.
אם אתה ממש רוצה לדייק אז ה20 מ"ר הראשונים זה חצי, מעל זה שליש אבל זה רק ערך שמאי, בסוף הקונה קובע את המחיר.
 
תלוי בגודל, אם קטן, נניח עד 20 מ"ר אז חצי, אם מעל אז שליש.
אם אתה ממש רוצה לדייק אז ה20 מ"ר הראשונים זה חצי, מעל זה שליש אבל זה רק ערך שמאי, בסוף הקונה קובע את המחיר.
תודה רבה רשמתי לי . ואשמח אם אתה יודע במקרה לפי איפה כדאי לחפש מבחינת לדעת אם המחיר דירה כדאי? האם יש מקום עם יותר מציאות והדברים שרשמתי...
ותודה על התגובה כבר למדתי משהו חשוב.
 
נשמח לכל מידע ,עצה עזרה שנוכל ללמוד ממנה איך לחפש ומה לעשות אף פעם לא חיפשנו דירה לקניה....
תלכו לראות הרבה דירות, תדברו עם הרבה מתווכים, תהיו ממוקדים אבל בשום אופן לא לחוצים.
אל תתעצלו, הפידבק שמקבלים מהשטח הוא הכי מדוייק והכי עדכני, בצורה כזאת אפשר לזהות עסקה טובה כשהיא מגיעה ולחתוך במהירות.
(חשוב להבין שעסקאות טובות יש כל הזמן בשוק, רק שהם על המדף לזמן קצר, בדרך כלל מי שיקח אותם יהיה בעל הידע המדויק שלא יצטרך לחשוב פעמיים)
 
תודה רבה. אני אתחיל להשתמש בדירות שאהבתי בדירובוט לדוגמא לבדוק מחיר ריאלי. אבל מה דעתכם האם זה מספיק לתת לי אנדקציה? אם ראיתי דירה שאהבתי והכל איך אני יודע לבדוק את המחיר האמיתי שלה חושב מהשווה לדברים ליד ולדירובוט?
 
1. לראות כמה שיותר דירות, גם כאלו שבפרסום במבט ראשון לא נראים לכם או קצת מעל התקציב
2. לראות מחירי עסקאות לדירות שנסגרו באותו הרחוב או האזור ב nadlan gov
 
נשמע פסימי מאוד על המצב בארץ.
פחות לגבי המצב כנראה, יותר לגבי השוק שהופך ליותר משוכלל. כבר אין "פראיירים", כולם יודעים שנדל"ן בארץ יותר נוצץ מזהב.
 
  • אהבתי
Reactions: efi
נשמע שלדעתכם לא משנה מה אין סיכוי לירידת מחיר בטווח הארוך, גם של עוד עשור.
תמיד יהיה אנשים עם כסף למרןת הפער הגבוה בין אחוז מהמשכורת לדירה כאן לעומת אחרות?
 
נשמע שלדעתכם לא משנה מה אין סיכוי לירידת מחיר בטווח הארוך, גם של עוד עשור.
תמיד יהיה אנשים עם כסף למרןת הפער הגבוה בין אחוז מהמשכורת לדירה כאן לעומת אחרות?
ההנחה היא שבטווח הארוך בדרך כלל אינפלציה מנצחת ובתים בדרך כלל עוקבים אחרי האינפלציה. כמובן, היו כלכלות כמו יפן שנקלעו לדפלציה מאוד ארוכה ושם באמת מחירי הדירות ירדו במשך עשורים.

* לא המלצה. דיון תאורטי בלבד.
 
לגבי החרדים אני סקרן. אם הם מתרבים יותר מכל האוכלוסיה וגם ערבים שהם אוכלוסיות יותר חלשות מבחינת כלכלית גרידא. האם זה לא גורם לחשוב שבעתיד לא יהיה מספיק כסף לשלם מחרים מופקעים על הדירות ובעצם הם ירדו? מה דעתכם על המחשב הזאת @אורי ג.
@מרקר @רוני
 
זאת אכן שעה טובה לקנות דירה :) תהיו סבלנים, הקונים יהיו מאוד גמישים. בהצלחה
מסקרנות. בכמה לדעתך זה מתבטא מבחינת הורדה על דירה בטווח של 1.8 מיליון

מדובר בעשרות או מאה מאתייפ ואף יותא של הנחמה מהמחיר לדעתך?
 
לגבי החרדים אני סקרן. אם הם מתרבים יותר מכל האוכלוסיה וגם ערבים שהם אוכלוסיות יותר חלשות מבחינת כלכלית גרידא. האם זה לא גורם לחשוב שבעתיד לא יהיה מספיק כסף לשלם מחרים מופקעים על הדירות ובעצם הם ירדו? מה דעתכם על המחשב הזאת
אני הייתי מאוד נזהר פה בהגדרות. אינפלציה יכולה גם להתקיים אם התושבים לא מרוויחים, אבל המדינה מממנת את כולם דרך הדפסת כספים. במצב כזה, מחירי הדירות בגלל האינפלציה יעלו, אך יתכן מאוד שעלייה ריאלית (כלומר, יותר מהאינפלציה) לא תתרחש. אני לא הייתי קורא למחירים "מופקעים", הם בסך הכל אינדיקציה לכמה אנשים מוכנים לשלם (אפשר גם להגיד כל הזמן ששוק המניות הוא overpriced וכדומה, זה לא תורם לנו להבין בדיוק למה ומה לעשות). אני באמת חושב שישראל מבחינתי זה לא מקום להשקיע חלק גדול מההון בדיוק בגלל הסיבות הדמוגרפיות שציינת, העתיד בעיני מעורפל מאוד בשלב זה.

כשאני חשבתי איך להעריך נכסי נדל"ן ביצעתי את החישוב הבא:
אני חושב שהערכת שווי נכונה לדירה זה לפי תזרים המזומן המהוון האינסופי שיכנס ממנה בעתיד תחת discount rate מסוים (זה הכל חישוב נומינלי פה, אפשר כמובן להניח הכל בהנחות ריאליות. כלומר, ריבית ריאלית ועלייה ריאלית בשכירות, אבל בדרך כלל קשה לנחש את הריבית הריאלית). מחיר גבוה אמור לשקף לפי המודל הזה את הפוטנציאל הגלום בעליית השכירות בעתיד (כמובן שיש הרבה ניואנסים בנדל"ן כמו פינוי בינוי, אבל אפשר הכל להבין לפי השבחה של השכירות לטעמי) ותזרים המזומנים ממנו. לפי חישובים שעשיתי שכירות של 3000 בחודש (נטו, אחרי מיסים ובלאי) נותנים לדירה שווי מהוון (לפי הנחת ריבית של 5% ועליית שכירות של 3% בשנה) של 1.8 מליון ש"ח. במידה ובאמת האוכלוסיה תהיה ענייה מאוד ולא תוכל לשלם שכירות ונניח תהיה 0% צמיחה בשכירות (אבל אז כנראה הריבית גם תרד) והריבית נשארת 5% אז תזרים המזומנים צונח ל720,000. לכן, באמת אם האוכלוסיה ענייה יותר והשכירות לא תעלה ערכי נכסים לפי המודל הזה עלולים לרדת. זה מודל מאוד סימפליסטי, אבל לדעתי הוא תופס את הנקודות המרכזיות (ריבית גבוהה מורידה מחירי נדל"ן. וירידה בשכירות גם מורידה את ערכי הנדל"ן).
 
לגבי החרדים אני סקרן. אם הם מתרבים יותר מכל האוכלוסיה וגם ערבים שהם אוכלוסיות יותר חלשות מבחינת כלכלית גרידא. האם זה לא גורם לחשוב שבעתיד לא יהיה מספיק כסף לשלם מחרים מופקעים על הדירות ובעצם הם ירדו? מה דעתכם על המחשב הזאת @אורי ג.
לא כי גם החילונים מתרבים, אגב תתפלא כמה ערבים עם כסף יש פה.
 
לא כי גם החילונים מתרבים, אגב תתפלא כמה ערבים עם כסף יש פה.
אבל יחס של 5 שישה ילדים ממןצע ל2 הוא הבדל גדול מבחינת הגידול.

ושאלה נוספת התחלנו להסתכל על פרויקטים של פינוי בינוי. הייתי שמח להבין אם יש חתימות כמה ממוצע זמן אמור להיות עד לתחילת בניה?
ואם יש היתר לבניה כמה זמן צריך לקחת הפרויקט?
 
אבל יחס של 5 שישה ילדים ממןצע ל2 הוא הבדל גדול מבחינת הגידול.
לא רלוונטי, אלו שווקים שונים לחלוטין.
ושאלה נוספת התחלנו להסתכל על פרויקטים של פינוי בינוי. הייתי שמח להבין אם יש חתימות כמה ממוצע זמן אמור להיות עד לתחילת בניה?
בערך 4 עד 10 שנים זה סביר, פעמים רבות יותר.
ואם יש היתר לבניה כמה זמן צריך לקחת הפרויקט?
תלוי בגודלו ובגובה הבניינים, עד 8 קומות למשל סביב שנתיים
כמה בניינים של 30 קומות בערך 5 שנים.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
E בשעה טובה החלטתי לרכוש דירה נדל"ן 189
Williamsburg בשעה טובה, פרישה בשנה הקרובה יומני מסע אישיים 387
מתכנת בשעה טובה קניתי היום את הנייר ערך הראשון! יומני מסע אישיים 53
yossik בשעה טובה - תחבורה ציבורית (שיתופית) בשבת תופסת תאוצה. אוף טופיק 14
א מחפש קרן מחקה מדד NASDAQ טובה. מה חוו"ד החברים? שוק ההון 42
א הדרך הכי טובה להחשף לSP500 שוק ההון 15
הפרופסור זה נורמלי שיש לי תקשורת לא טובה עם המנחה שלי? התפתחות אישית 4
I דרך הכי טובה להיפטר מרכב ישן? צרכנות פיננסית 7
א כמה זה ריבית טובה על פקדון בבנק צרכנות פיננסית 3
Y מה חבילת האינטרנט הכי טובה היום? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 103
ש כמה זה ריבית טובה על הפיקדון? שוק ההון 11
ה מה התשואה לפדיון חסרת סיכון הכי טובה היום? שוק ההון 7
ש מה הדרך הכי טובה וזולה להעביר סכום כסף לחו'ל שוק ההון 4
I האם יש קורלצייה טובה בין ריבית הפריים למדד\לאינפלציה לטווח הארוך? שוק ההון 0
ד הצעת מחיר ראשונה במכירת דירה נוטה להיות ההצעה הכי טובה? נדל"ן 10
deussex מה עושה לכם טוב - הרגשה טובה התפתחות אישית 60
deussex המלצה למצלמות אבטחה לבית עלות טובה מול תועלת (זוג/שלוש מצלמות + מנגנון מקליט) אוף טופיק 19
L קניית דירה חדשה למגורים, שתהיה גם השקעה טובה נדל"ן 74
מ תיק השקעות בניהול אישי - איזו הצעה טובה יותר? צרכנות פיננסית 8
E MO איך אפשר לדעת אם תשואת הדיבידנד טובה ? פוסטים מאיכות נמוכה 20
S כמה עמלה מהפקדה/צבירה נחשבת לקרן פנסיה טובה? צרכנות פיננסית 5
U אלטרנטיבה טובה ל TW? צרכנות פיננסית 23
M מה הדרך הכי טובה להפוך כסף נזיל לפנסיה מובטחת? צרכנות פיננסית 1
פ איזו עיר מגורים טובה לפרוש בה בגיל צעיר? פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 13
C אתר או פטלפורמה טובה לריכוז גרפים אוף טופיק 2
ה איפה אפשר ללמוד בישראל קורסי IT ברמה טובה? התפתחות אישית 21
N חנות צעצועים באיכות טובה וזולה לילדים מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 4
R למה הקרן המחקה פחות טובה ממדד הייחוס?י שוק ההון 1
י על איזה מדד צריך להסתכל כדי לדעת האם הכלכלה טובה? אוף טופיק 13
שלי מה ההחלטה הכלכלית הכי טובה שעשיתם? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 131
Fitch נקודה טובה בירקון לפיקניק בשבת? אוף טופיק 4
milx מה הריבית הכי טובה על פיקדון נזיל של מיליונים? שוק ההון 19
Yuvalbuz3 אך אני יודע מהי תשואה שנתית טובה ? שוק ההון 84
מ רעיונות להשקעה טובה בתשואה של 8% - 12% שוק ההון 30
ג האם ייתכן שההצעה הבאה (בבנק בארץ) טובה לא פחות מ-IB ? שוק ההון 44
ט בצומת דרכים, מתלבט להמשך. עם התחלה טובה. יומני מסע אישיים 2
עמוס איזה השקעה הכי טובה לאורך זמן נדלן או מניות שוק ההון 2
K דרך טובה לקורלציה שלילית עם הסנופי500 שוק ההון 12
ב מישהו מכיר חברה טובה שמתעסקת בהשקעות נדל״ן ברוסיה? שוק ההון 9
י שוק חופשי מדומה - רעיון לכלכלה טובה יותר אוף טופיק 193
פ מחפש המלצה לשואב אבק שנותן תמורה טובה למחיר . תקציב 800-1200 צרכנות פיננסית 9
tpr ממיטב ד״ש טרייד - הצעה טובה? שוק ההון 34
T פקדונות בנקאיים - ריבית טובה יותר מהמוצעת שוק ההון 8
אורי שנה טובה! אוף טופיק 9
A מחיר למשתכן - ההשקעה הכי טובה היום נדל"ן 194
mudale222 כתבה משעשעת שמראה דוג' טובה עד כמה מיתוג זה בולשיט מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 0
אורי שנה טובה אוף טופיק 10
H מחפשים המלצה על מדיח טוב לבית מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 12
נ נראה שיש המון אלכימאים חדשים פה,מחפשים איך להפוך מתכת לזהב אוף טופיק 11
ס אם הייתם יכולים להשקיע עד 40k ללא מס אבל מחפשים סיכון נמוך שוק ההון 6

נושאים דומים

Back
למעלה