מתלבט אם לקנות דירה חדשה 20/80 ולקוות לטוב

[FIREdesire]

שלום,

בסוף שנות ה-20 לחיי, לצערי התעניינתי אך לא רכשתי דירה ב-2020/2021. בדיעבד פספסתי חתיכת הזדמנות. כעת מרגיש שפספסתי את הרכבת עם הריביות הגבוהות. לא הבנתי בזמנו את המשמעות של הדברים ואת המקרה הייחודי של הריביות ברצפה של הקורונה, וגם לא הבנתי החלטות ועדות תכנון ובנייה וכדומה, מה שלאחרונה קראתי עליו והבנתי שהתמונה בדיעבד לא כזו מסובכת, ואסטרטגיה של אנשים התבהרה כמאוד נכונה וברורה.

עמיתיי בעבודה המליצו לי לבדוק על האפשרות לקנות דירה במימון של 20/80 ללא הצמדה ולקוות שבעוד 3 שנים הריביות יהיו נמוכות יותר ביום שבו אקח משכנתא על הדירה.

הנתונים כרגע:
רווק טרי
בעל הון עצמי של כ-2 מיליון במניות, 1.5 מיליון ב-RSU שהופשרו ועוד 0.5 מיליון שלא, כמיליון שקל בחסכונות פנסוניים מתוכם 350K בקה"ש.

חשבתי לקנות דירה חדשה על הנייר בסביבות ה-4 מיליון, מתוכם 800K הון עצמי, ובעוד 3 שנים כשתגיע העת, לקחת משכנתא על רוב הסכום הנותר.
מאידך, אפשר גם לקנות דירה ישנה אבל המחירים לא אטרקטיביים במיוחד, והריביות גבוהות. מרגיש לי לא נכון לקחת עכשיו משכנתא עם 5% ריבית ולהיתקע עם תזרים שלילי.

אני מאוד מאוד מתעניין בנדל"ן בחו"ל, אבל זו הרפתקה שאני לא יודע איך להיכנס אליה, וקשה לי לפתח אמון שלא יעשקו אותי.

אשמח לשמוע מה צורת החשיבה שלכם בימים אלו, מה אתם חושבים נכון לעשות?

 

[האזרח הקטן]

בעל הון עצמי של כ-2 מיליון במניות, 1.5 מיליון ב-RSU שהופשרו ועוד 0.5 מיליון שלא

2 מיליון לאחר מיסוי?

 

[FIREdesire]

2 מיליון לאחר מיסוי?

אם הייתי מנזיל הכל המס היה באזור ה150 אלף שקל.

הRSU בעלי חובת מס גבוהה יותר, נניח 30 אחוז מס על ה1.5 מיליון

 

[האזרח הקטן]

הRSU בעלי חובת מס גבוהה יותר, נניח 30 אחוז מס על ה1.5 מיליון

נשמע מיסוי נמוך, רווח הון הוא 25% והחלק הפירותי יכול להגיע ל50%, כתלות בהכנסה שלך.
30% מיסוי אומר כמעט כל הסכום הוא רווח הון.

 

[FIREdesire]

נשמע מיסוי נמוך, רווח הון הוא 25% והחלק הפירותי יכול להגיע ל50%, כתלות בהכנסה שלך.
30% מיסוי אומר כמעט כל הסכום הוא רווח הון.

בסדר קצת יותר. רוב הסכום ממענק ששילש את עצמו. לא חושב שזה מהותי לדיון.

בעיקרון אני נגד למכור את זה כי קשה לי להצדיק שיש השקעה שאני מאמין שתתן תשואה פי 2 גבוהה יותר, אבל אני שוקל מעבר לחו"ל ואז להבנתי מאחרים מאוד מומלץ למכור כי מכירה אח"כ תיצור כפל מס.

 

[כאחד האדם]

מה עם דירה חתומה פינוי בינוי?
יכול להיות הרבה יותר מעניין להשבחה

 

[munmun]

דירה להשקעה או למגורים?
כמה דברים לשים לב אליהם.
תבדוק מה יכולת ההחזר שלך זה עד 40% מהכנסה הפנויה נטו.
שים לב שיש מס רכישה בדירות מעל 1.9 מיליון וגם יש מס על השכרת דירה יקרה.
אם הדירה להשקעה עדיף לרכוש דירה יותר זולה כדי לא להגיע למדרגות מס וגם להפחית את המשכנתא - לשלם אותה מהר יותר.

 

[FIREdesire]

דירה להשקעה או למגורים?
כמה דברים לשים לב אליהם.
תבדוק מה יכולת ההחזר שלך זה עד 40% מהכנסה הפנויה נטו.
שים לב שיש מס רכישה בדירות מעל 1.9 מיליון וגם יש מס על השכרת דירה יקרה.
אם הדירה להשקעה עדיף לרכוש דירה יותר זולה כדי לא להגיע למדרגות מס וגם להפחית את המשכנתא - לשלם אותה מהר יותר.

דירה ישנה שתעבור פינוי בינוי זה להשקעה, כרגע אין תכנון לחפש שם גם אחת שתתאים לי למגורים.

החשש בדירה ישנה הוא שכרגע הריבית גבוהה אז המשכנתא שאפשר לקבל לא כזו גבוהה לאור מגבלת ההחזר. אתקע עם דירה ישנה ויקרה ותזרים שלילי, ועד שזה יעבור פינוי בינוי יכול לקחת עשור. אולי זה פחות מתאים לדירה ראשונה.

דירה חדשה על הנייר זה גם להשקעה/חשיפה לנדלן, וגם פוטנציאלית הייתי שוקל למגורים אבל לא חובה. בעיקר תוהה אם שווה לחשוף את עצמי במינוף 1 ל5 (לשים 20 אחוז) על נדלן ל3 שנים הקרובות. נגיד דירה של 4 מיליון אני יכול לשים 20 אחוז (800 אלף עכשיו) פלוס מיסים ואז במשך עוד מיליון נניח, לקחת משכנתא של 2.2 ולהשכיר את הדירה נניח ב9. מודע לעניין המס על שכירות.

 

[פטל ואוכמניות]

לדעתי,
אם המטרה היא השקעה, הייתי מסתכלת על דירות זולות בהרבה, אולי יותר מאחת.
אם המטרה היא מגורים, אז מה שתרצה שיהיה לך טוב בו.
אם הכיוון הוא מעבר מדינה, אז או לא לרכוש או להבין מי ואיך הולך לנהל את זה עבורך כשתהיה רחוק

 

[munmun]

דירה ישנה שתעבור פינוי בינוי זה להשקעה, כרגע אין תכנון לחפש שם גם אחת שתתאים לי למגורים.

החשש בדירה ישנה הוא שכרגע הריבית גבוהה אז המשכנתא שאפשר לקבל לא כזו גבוהה לאור מגבלת ההחזר. אתקע עם דירה ישנה ויקרה ותזרים שלילי, ועד שזה יעבור פינוי בינוי יכול לקחת עשור. אולי זה פחות מתאים לדירה ראשונה.

דירה חדשה על הנייר זה גם להשקעה/חשיפה לנדלן, וגם פוטנציאלית הייתי שוקל למגורים אבל לא חובה. בעיקר תוהה אם שווה לחשוף את עצמי במינוף 1 ל5 (לשים 20 אחוז) על נדלן ל3 שנים הקרובות. נגיד דירה של 4 מיליון אני יכול לשים 20 אחוז (800 אלף עכשיו) פלוס מיסים ואז במשך עוד מיליון נניח, לקחת משכנתא של 2.2 ולהשכיר את הדירה נניח ב9. מודע לעניין המס על שכירות.

פעם אחרונה שבדקתי דירות 4 חדרים במחירים האלה הם היו בירידה חדה, מצד אחד הזדמנות לקנות במחיר זול, מצד שני סיכון שהמחיר ירד עוד.
לעומתם בדירות ״עממיות״ יש פחות סיכון ותנודתיות ולכן לדעתי המינוף יותר בטוח.
ככל שהדירה גדולה יותר כך התשואה נמוכה יותר.
הייתי מעדיף דירה קטנה באיזור ביקוש מתפתח (ת״א/גבעתיים) 3 חדרים. לא 4 או 5.
לגבי דירה חדשה או ישנה, לדעתי עדיף חדשה בתנאי תשלום 20/80 ללא הצמדה עם תאריך אכלוס עוד 3 שנים,
כמו שאמרת הריביות עכשיו בשיא וזה לא אטרקטיבי לקחת משכנתא עכשיו.

 

[רוני]

חשבתי לקנות דירה חדשה על הנייר בסביבות ה-4 מיליון

הי

מדובר בסכום גבוה והחלטה לא כלכלית, בבעלותי דירה בתל אביב בשווי הקרוב לסכום זה לפי הערכת שמאי לאחרונה, הדירה מושכרת בסכום
של 7,100 ש"ח, לא כלכלי.

עדיף דירה להשקעה בבניה בסביבות 2M עם 40% משכנתא כדי לא להיקלע לתזרים שלילי, לאורך השנים המחיר והשכירות יעלו והמשכנתא תסולק,
בנוסף אתה לא משקיע את כל המשאבים שלך בנכס בודד....

במידה ומדובר בדירה יחידה לא תשלם מס על הכנסה משכירות, מייצר הכנסה פסיבית שקלית, נהנה ממינוף של המשכנתא בגיל צעיר, וממשיך
להשקיע את יתרת ההון העומד לרשותך.

 

[FIREdesire]

הי

מדובר בסכום גבוה והחלטה לא כלכלית, בבעלותי דירה בתל אביב בשווי הקרוב לסכום זה לפי הערכת שמאי לאחרונה, הדירה מושכרת בסכום
של 7,100 ש"ח, לא כלכלי.

עדיף דירה להשקעה בבניה בסביבות 2M עם 40% משכנתא כדי לא להיקלע לתזרים שלילי, לאורך השנים המחיר והשכירות יעלו והמשכנתא תסולק,
בנוסף אתה לא משקיע את כל המשאבים שלך בנכס בודד....

במידה ומדובר בדירה יחידה לא תשלם מס על הכנסה משכירות, מייצר הכנסה פסיבית שקלית, נהנה ממינוף של המשכנתא בגיל צעיר, וממשיך
להשקיע את יתרת ההון העומד לרשותך.

רוני בכבודו ובעצמו! אני מאזין לפודקסט שלכם

ההערכה גבוהה מאוד ביחס לשכירות. יכול להיות שהמחיר משקף פינוי בינוי עתידי?

אם בישראל את הכסף עושים מעליית ערך ולא משכירות, למה כל כך מעניין אותי תזרים שלילי או חיובי, חוץ מזה שזה מעיק? לצורך העניין אם עושים נניח 2000 שקל שכירות על כל מיליון, על דירת 2 מיליון אקבל נניח 4 בחודש (לצורך הדוגמה..), מבין האפשרויות:
1. 60 אחוז משכנתא כלומר 1.2 מיליון משכנתא, לשלם 8 בחודש עם תזרים שלילי של 4
2. 40 אחוז כלומר 800k עם החזר של 5,300 כלומר תזרים שלילי של 1.3

במקרה השני אני נשאר עם 400 אלף ביד, נגיד בS&P יעשו 7% נקי בשנה זה 28,000 זה 2300 בחודש שזה כמעט סוגר את הפרש התזרימים, וזה רק מהרווחים, כדי לרכך עוד יותר את התזרים אפשר למשוך קצת מהכרית של ה-400 אלף עד שהשכירות תעלה ואגיע לנקודה שבה לא אצטרך לנגוס מה-400 אלף.

 

[פטל ואוכמניות]

המנעות מתזרים שלילי היא בעיקר עניין פסיכולוגי שלא תמכור את הנכס מוקדם מדי כי תחשוב שאתה מפסיד עליו. זו גם דרך טובה למדידת כדאיות ההשקעה על פני זמן.

 

[אורי ג.]

אשמח לשמוע מה צורת החשיבה שלכם בימים אלו, מה אתם חושבים נכון לעשות?

מה נכון לעשות תלוי במטרה שלך, מה היא?

אני מאוד מאוד מתעניין בנדל"ן בחו"ל, אבל זו הרפתקה שאני לא יודע איך להיכנס אליה, וקשה לי לפתח אמון שלא יעשקו אותי.

אז אל.

 

[רוני]

למה כל כך מעניין אותי תזרים שלילי או חיובי

זה פוגע ביכולת החיסכון וההשקעה, יבוא לביטוי משמעותי יותר בעת שינוי סטטוס למשפחה.

אם בישראל את הכסף עושים מעליית ערך ולא משכירות,

נכסים עם פוטנציאל לעליית ערך יש בכל מדינה מערבית בעולם, להשקיע היום 4M מליון ש"ח עבור שכירות של 7,500 עד 8,000
כשיש אלטנטיבות טובות בנדל"ן חו"ל לדוגמא על סכום דומה הכנסה חודשית של 16,000 עד 20,000 במדינות מערביות עם פוטנציאל לעליית ערך
ושכירויות, יש כאן ניצול טוב יותר של המשאבים הכלכליים ברמת סיכון זהה או פחותה מישראל (דוגמא לצורך המחשה, ניתן להשקיע גם בשוק ההון).

לגבי המשכנתא עדיף דירה בבנייה לעוד 3 עד 3.5 שנים כדי להגדיל את הסיכוי לריבית נמוכה יותר, אפשר לשחק עם רמת המינוף כדי להימנע מתזרים שלילי.

במקרה השני אני נשאר עם 400 אלף ביד, נגיד בS&P יעשו 7%

7% זה נומינאלי ולפני מס רווחי הון בשיעור של 25%, בנדל"ן אתה לא תשלם מס על ההכנסה משכירות, ולאורך זמן תהיה לך עליית ערך ועלייה בשכירות,
התשואה המצרפית משניהם תהיה גבוהה יותר לאורך זמן מ 7% נומינלי בין היתר בזכות המשכנתא.

אתה יכול לשלב בין השניים, אבל השקעה של 4 מליון ש"ח בנכס אחד לא כלכלי,

בהצלחה !

 

[אורי ג.]

7% זה נומינאלי

ריאלי.

אתה יכול לשלב בין השניים, אבל השקעה של 4 מליון ש"ח בנכס אחד לא כלכלי,

באופן כללי: מסכים.

 

[קפיצת הדרך]

ההערכה גבוהה מאוד ביחס לשכירות. יכול להיות שהמחיר משקף פינוי בינוי עתידי?

+1

מדובר בסכום גבוה והחלטה לא כלכלית, בבעלותי דירה בתל אביב בשווי הקרוב לסכום זה לפי הערכת שמאי לאחרונה, הדירה מושכרת בסכום
של 7,100 ש"ח, לא כלכלי.

יש מצב שזה דייר טוב שנמצא איתך כבר הרבה זמן ובגלל זה דמי השכירות שלו נמוכים יחסית?
זה ממש נמוך…

 

[munmun]

+1


יש מצב שזה דייר טוב שנמצא איתך כבר הרבה זמן ובגלל זה דמי השכירות שלו נמוכים יחסית?
זה ממש נמוך…

צודק, אני מתגורר בדירה באיזור ששווה פחות מ3 מיליון ומשלם יותר.
7100 ש״ח זה לא מחיר שוק של דירת שכירות בשווי 4 מיליון.
התשואות הם סדר גודל של 2.6-3.0

 

[רוני]

יש מצב שזה דייר טוב שנמצא איתך כבר הרבה זמן ובגלל זה דמי השכירות שלו נמוכים יחסית?
זה ממש נמוך…

הי
מדובר בדייר מחודש מאי האחרון, דירה (שלושה חדרים) בגודל 55 מ"ר (דו"ח השמאי מחודש ספטמבר), בתל אביב מחירי הנכסים גבוהים משמעותית מערים אחרות וזה פוגע בתשואה משכירות.

 

[רוני]

צודק, אני מתגורר בדירה באיזור ששווה פחות מ3 מיליון ומשלם יותר.
7100 ש״ח זה לא מחיר שוק של דירת שכירות בשווי 4 מיליון.
התשואות הם סדר גודל של 2.6-3.0

בפריים לוקאיישן של תל אביב התשואות משכירות נמוכות יותר בגלל מחירי הנכסים הגבוהים.

כחלק מהפעילות שלי הגיעו אלי לקוחות המתגוררים בעמק חפר או בישובים שונים בבתים פרטיים בשווי של 4M עד 5M
כשהשכירות בבתים אלו נעה בין 6K ל 8K ש"ח.