• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

מתלבט אם לקנות דירה חדשה 20/80 ולקוות לטוב

  • פותח הנושא פותח הנושא FIREdesire
  • פורסם בתאריך פורסם בתאריך

FIREdesire

משתמש רגיל
הצטרף ב
21/4/19
הודעות
114
דירוג
29
שלום,

בסוף שנות ה-20 לחיי, לצערי התעניינתי אך לא רכשתי דירה ב-2020/2021. בדיעבד פספסתי חתיכת הזדמנות. כעת מרגיש שפספסתי את הרכבת עם הריביות הגבוהות. לא הבנתי בזמנו את המשמעות של הדברים ואת המקרה הייחודי של הריביות ברצפה של הקורונה, וגם לא הבנתי החלטות ועדות תכנון ובנייה וכדומה, מה שלאחרונה קראתי עליו והבנתי שהתמונה בדיעבד לא כזו מסובכת, ואסטרטגיה של אנשים התבהרה כמאוד נכונה וברורה.

עמיתיי בעבודה המליצו לי לבדוק על האפשרות לקנות דירה במימון של 20/80 ללא הצמדה ולקוות שבעוד 3 שנים הריביות יהיו נמוכות יותר ביום שבו אקח משכנתא על הדירה.

הנתונים כרגע:
רווק טרי
בעל הון עצמי של כ-2 מיליון במניות, 1.5 מיליון ב-RSU שהופשרו ועוד 0.5 מיליון שלא, כמיליון שקל בחסכונות פנסוניים מתוכם 350K בקה"ש.

חשבתי לקנות דירה חדשה על הנייר בסביבות ה-4 מיליון, מתוכם 800K הון עצמי, ובעוד 3 שנים כשתגיע העת, לקחת משכנתא על רוב הסכום הנותר.
מאידך, אפשר גם לקנות דירה ישנה אבל המחירים לא אטרקטיביים במיוחד, והריביות גבוהות. מרגיש לי לא נכון לקחת עכשיו משכנתא עם 5% ריבית ולהיתקע עם תזרים שלילי.

אני מאוד מאוד מתעניין בנדל"ן בחו"ל, אבל זו הרפתקה שאני לא יודע איך להיכנס אליה, וקשה לי לפתח אמון שלא יעשקו אותי.

אשמח לשמוע מה צורת החשיבה שלכם בימים אלו, מה אתם חושבים נכון לעשות?
 
הRSU בעלי חובת מס גבוהה יותר, נניח 30 אחוז מס על ה1.5 מיליון
נשמע מיסוי נמוך, רווח הון הוא 25% והחלק הפירותי יכול להגיע ל50%, כתלות בהכנסה שלך.
30% מיסוי אומר כמעט כל הסכום הוא רווח הון.
 
נשמע מיסוי נמוך, רווח הון הוא 25% והחלק הפירותי יכול להגיע ל50%, כתלות בהכנסה שלך.
30% מיסוי אומר כמעט כל הסכום הוא רווח הון.
בסדר קצת יותר. רוב הסכום ממענק ששילש את עצמו. לא חושב שזה מהותי לדיון.

בעיקרון אני נגד למכור את זה כי קשה לי להצדיק שיש השקעה שאני מאמין שתתן תשואה פי 2 גבוהה יותר, אבל אני שוקל מעבר לחו"ל ואז להבנתי מאחרים מאוד מומלץ למכור כי מכירה אח"כ תיצור כפל מס.
 
מה עם דירה חתומה פינוי בינוי?
יכול להיות הרבה יותר מעניין להשבחה
 
דירה להשקעה או למגורים?
כמה דברים לשים לב אליהם.
תבדוק מה יכולת ההחזר שלך זה עד 40% מהכנסה הפנויה נטו.
שים לב שיש מס רכישה בדירות מעל 1.9 מיליון וגם יש מס על השכרת דירה יקרה.
אם הדירה להשקעה עדיף לרכוש דירה יותר זולה כדי לא להגיע למדרגות מס וגם להפחית את המשכנתא - לשלם אותה מהר יותר.
 
דירה להשקעה או למגורים?
כמה דברים לשים לב אליהם.
תבדוק מה יכולת ההחזר שלך זה עד 40% מהכנסה הפנויה נטו.
שים לב שיש מס רכישה בדירות מעל 1.9 מיליון וגם יש מס על השכרת דירה יקרה.
אם הדירה להשקעה עדיף לרכוש דירה יותר זולה כדי לא להגיע למדרגות מס וגם להפחית את המשכנתא - לשלם אותה מהר יותר.
דירה ישנה שתעבור פינוי בינוי זה להשקעה, כרגע אין תכנון לחפש שם גם אחת שתתאים לי למגורים.

החשש בדירה ישנה הוא שכרגע הריבית גבוהה אז המשכנתא שאפשר לקבל לא כזו גבוהה לאור מגבלת ההחזר. אתקע עם דירה ישנה ויקרה ותזרים שלילי, ועד שזה יעבור פינוי בינוי יכול לקחת עשור. אולי זה פחות מתאים לדירה ראשונה.

דירה חדשה על הנייר זה גם להשקעה/חשיפה לנדלן, וגם פוטנציאלית הייתי שוקל למגורים אבל לא חובה. בעיקר תוהה אם שווה לחשוף את עצמי במינוף 1 ל5 (לשים 20 אחוז) על נדלן ל3 שנים הקרובות. נגיד דירה של 4 מיליון אני יכול לשים 20 אחוז (800 אלף עכשיו) פלוס מיסים ואז במשך עוד מיליון נניח, לקחת משכנתא של 2.2 ולהשכיר את הדירה נניח ב9. מודע לעניין המס על שכירות.
 
לדעתי,
אם המטרה היא השקעה, הייתי מסתכלת על דירות זולות בהרבה, אולי יותר מאחת.
אם המטרה היא מגורים, אז מה שתרצה שיהיה לך טוב בו.
אם הכיוון הוא מעבר מדינה, אז או לא לרכוש או להבין מי ואיך הולך לנהל את זה עבורך כשתהיה רחוק
 
דירה ישנה שתעבור פינוי בינוי זה להשקעה, כרגע אין תכנון לחפש שם גם אחת שתתאים לי למגורים.

החשש בדירה ישנה הוא שכרגע הריבית גבוהה אז המשכנתא שאפשר לקבל לא כזו גבוהה לאור מגבלת ההחזר. אתקע עם דירה ישנה ויקרה ותזרים שלילי, ועד שזה יעבור פינוי בינוי יכול לקחת עשור. אולי זה פחות מתאים לדירה ראשונה.

דירה חדשה על הנייר זה גם להשקעה/חשיפה לנדלן, וגם פוטנציאלית הייתי שוקל למגורים אבל לא חובה. בעיקר תוהה אם שווה לחשוף את עצמי במינוף 1 ל5 (לשים 20 אחוז) על נדלן ל3 שנים הקרובות. נגיד דירה של 4 מיליון אני יכול לשים 20 אחוז (800 אלף עכשיו) פלוס מיסים ואז במשך עוד מיליון נניח, לקחת משכנתא של 2.2 ולהשכיר את הדירה נניח ב9. מודע לעניין המס על שכירות.
פעם אחרונה שבדקתי דירות 4 חדרים במחירים האלה הם היו בירידה חדה, מצד אחד הזדמנות לקנות במחיר זול, מצד שני סיכון שהמחיר ירד עוד.
לעומתם בדירות ״עממיות״ יש פחות סיכון ותנודתיות ולכן לדעתי המינוף יותר בטוח.
ככל שהדירה גדולה יותר כך התשואה נמוכה יותר.
הייתי מעדיף דירה קטנה באיזור ביקוש מתפתח (ת״א/גבעתיים) 3 חדרים. לא 4 או 5.
לגבי דירה חדשה או ישנה, לדעתי עדיף חדשה בתנאי תשלום 20/80 ללא הצמדה עם תאריך אכלוס עוד 3 שנים,
כמו שאמרת הריביות עכשיו בשיא וזה לא אטרקטיבי לקחת משכנתא עכשיו.
 
חשבתי לקנות דירה חדשה על הנייר בסביבות ה-4 מיליון

הי

מדובר בסכום גבוה והחלטה לא כלכלית, בבעלותי דירה בתל אביב בשווי הקרוב לסכום זה לפי הערכת שמאי לאחרונה, הדירה מושכרת בסכום
של 7,100 ש"ח, לא כלכלי.

עדיף דירה להשקעה בבניה בסביבות 2M עם 40% משכנתא כדי לא להיקלע לתזרים שלילי, לאורך השנים המחיר והשכירות יעלו והמשכנתא תסולק,
בנוסף אתה לא משקיע את כל המשאבים שלך בנכס בודד....

במידה ומדובר בדירה יחידה לא תשלם מס על הכנסה משכירות, מייצר הכנסה פסיבית שקלית, נהנה ממינוף של המשכנתא בגיל צעיר, וממשיך
להשקיע את יתרת ההון העומד לרשותך.
 
הי

מדובר בסכום גבוה והחלטה לא כלכלית, בבעלותי דירה בתל אביב בשווי הקרוב לסכום זה לפי הערכת שמאי לאחרונה, הדירה מושכרת בסכום
של 7,100 ש"ח, לא כלכלי.

עדיף דירה להשקעה בבניה בסביבות 2M עם 40% משכנתא כדי לא להיקלע לתזרים שלילי, לאורך השנים המחיר והשכירות יעלו והמשכנתא תסולק,
בנוסף אתה לא משקיע את כל המשאבים שלך בנכס בודד....

במידה ומדובר בדירה יחידה לא תשלם מס על הכנסה משכירות, מייצר הכנסה פסיבית שקלית, נהנה ממינוף של המשכנתא בגיל צעיר, וממשיך
להשקיע את יתרת ההון העומד לרשותך.
רוני בכבודו ובעצמו! אני מאזין לפודקסט שלכם :)

ההערכה גבוהה מאוד ביחס לשכירות. יכול להיות שהמחיר משקף פינוי בינוי עתידי?

אם בישראל את הכסף עושים מעליית ערך ולא משכירות, למה כל כך מעניין אותי תזרים שלילי או חיובי, חוץ מזה שזה מעיק? לצורך העניין אם עושים נניח 2000 שקל שכירות על כל מיליון, על דירת 2 מיליון אקבל נניח 4 בחודש (לצורך הדוגמה..), מבין האפשרויות:
1. 60 אחוז משכנתא כלומר 1.2 מיליון משכנתא, לשלם 8 בחודש עם תזרים שלילי של 4
2. 40 אחוז כלומר 800k עם החזר של 5,300 כלומר תזרים שלילי של 1.3

במקרה השני אני נשאר עם 400 אלף ביד, נגיד בS&P יעשו 7% נקי בשנה זה 28,000 זה 2300 בחודש שזה כמעט סוגר את הפרש התזרימים, וזה רק מהרווחים, כדי לרכך עוד יותר את התזרים אפשר למשוך קצת מהכרית של ה-400 אלף עד שהשכירות תעלה ואגיע לנקודה שבה לא אצטרך לנגוס מה-400 אלף.
 
המנעות מתזרים שלילי היא בעיקר עניין פסיכולוגי שלא תמכור את הנכס מוקדם מדי כי תחשוב שאתה מפסיד עליו. זו גם דרך טובה למדידת כדאיות ההשקעה על פני זמן.
 
אשמח לשמוע מה צורת החשיבה שלכם בימים אלו, מה אתם חושבים נכון לעשות?
מה נכון לעשות תלוי במטרה שלך, מה היא?
אני מאוד מאוד מתעניין בנדל"ן בחו"ל, אבל זו הרפתקה שאני לא יודע איך להיכנס אליה, וקשה לי לפתח אמון שלא יעשקו אותי.
אז אל.
 
למה כל כך מעניין אותי תזרים שלילי או חיובי
זה פוגע ביכולת החיסכון וההשקעה, יבוא לביטוי משמעותי יותר בעת שינוי סטטוס למשפחה.

אם בישראל את הכסף עושים מעליית ערך ולא משכירות,
נכסים עם פוטנציאל לעליית ערך יש בכל מדינה מערבית בעולם, להשקיע היום 4M מליון ש"ח עבור שכירות של 7,500 עד 8,000
כשיש אלטנטיבות טובות בנדל"ן חו"ל לדוגמא על סכום דומה הכנסה חודשית של 16,000 עד 20,000 במדינות מערביות עם פוטנציאל לעליית ערך
ושכירויות, יש כאן ניצול טוב יותר של המשאבים הכלכליים ברמת סיכון זהה או פחותה מישראל (דוגמא לצורך המחשה, ניתן להשקיע גם בשוק ההון).

לגבי המשכנתא עדיף דירה בבנייה לעוד 3 עד 3.5 שנים כדי להגדיל את הסיכוי לריבית נמוכה יותר, אפשר לשחק עם רמת המינוף כדי להימנע מתזרים שלילי.
במקרה השני אני נשאר עם 400 אלף ביד, נגיד בS&P יעשו 7%
7% זה נומינאלי ולפני מס רווחי הון בשיעור של 25%, בנדל"ן אתה לא תשלם מס על ההכנסה משכירות, ולאורך זמן תהיה לך עליית ערך ועלייה בשכירות,
התשואה המצרפית משניהם תהיה גבוהה יותר לאורך זמן מ 7% נומינלי בין היתר בזכות המשכנתא.

אתה יכול לשלב בין השניים, אבל השקעה של 4 מליון ש"ח בנכס אחד לא כלכלי,

בהצלחה !
 
נערך לאחרונה ב:
ההערכה גבוהה מאוד ביחס לשכירות. יכול להיות שהמחיר משקף פינוי בינוי עתידי?
+1

מדובר בסכום גבוה והחלטה לא כלכלית, בבעלותי דירה בתל אביב בשווי הקרוב לסכום זה לפי הערכת שמאי לאחרונה, הדירה מושכרת בסכום
של 7,100 ש"ח, לא כלכלי.
יש מצב שזה דייר טוב שנמצא איתך כבר הרבה זמן ובגלל זה דמי השכירות שלו נמוכים יחסית?
זה ממש נמוך…
 
+1


יש מצב שזה דייר טוב שנמצא איתך כבר הרבה זמן ובגלל זה דמי השכירות שלו נמוכים יחסית?
זה ממש נמוך…
צודק, אני מתגורר בדירה באיזור ששווה פחות מ3 מיליון ומשלם יותר.
7100 ש״ח זה לא מחיר שוק של דירת שכירות בשווי 4 מיליון.
התשואות הם סדר גודל של 2.6-3.0
 
יש מצב שזה דייר טוב שנמצא איתך כבר הרבה זמן ובגלל זה דמי השכירות שלו נמוכים יחסית?
זה ממש נמוך…
הי
מדובר בדייר מחודש מאי האחרון, דירה (שלושה חדרים) בגודל 55 מ"ר (דו"ח השמאי מחודש ספטמבר), בתל אביב מחירי הנכסים גבוהים משמעותית מערים אחרות וזה פוגע בתשואה משכירות.
 
צודק, אני מתגורר בדירה באיזור ששווה פחות מ3 מיליון ומשלם יותר.
7100 ש״ח זה לא מחיר שוק של דירת שכירות בשווי 4 מיליון.
התשואות הם סדר גודל של 2.6-3.0
בפריים לוקאיישן של תל אביב התשואות משכירות נמוכות יותר בגלל מחירי הנכסים הגבוהים.

כחלק מהפעילות שלי הגיעו אלי לקוחות המתגוררים בעמק חפר או בישובים שונים בבתים פרטיים בשווי של 4M עד 5M
כשהשכירות בבתים אלו נעה בין 6K ל 8K ש"ח.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
N מתלבט אם לקנות קינדל צרכנות פיננסית 1
K אזרח אמריקאי לא מדווח ל-IRS עם כמה שנים של PFIC, מתלבט אם לעבור לIB ברוקרים ופלטפורמות מסחר 25
D מתלבט אם למכור את חלקי בירושה נדל"ן 2
M מתלבט אם להשקיע בנדלן או לסגור את המשכנתא נדל"ן 5
L הגעתי למצב שבו אני מתלבט אם להפריש כספים לתיק מנוהל אישית שוק ההון 5
P מתלבט אם להשאיר בבנק או להעביר לאינטראקטיב שוק ההון 43
A צעיר אחרי צבא מתלבט אם להשקיע או לא שוק ההון 20
ע מתלבט אם לסגור מסלול במשכנתא נדל"ן 1
Y מתלבט אם עדיף לרכוש דירה זולה , או להמשיך ולהשקיע בקופת גמל ולהשכיר דירה שוק ההון 20
E בצומת דרכים, מתלבט אם לפרוש חלקית בחו"ל יומני מסע אישיים 74
K מתלבט בין שני ניי'ע מה אתם חושבים שוק ההון 5
E מתלבט איך להשקיע- בן זוג אמריקאי מיסים 11
B מתלבט לגבי 2 השקעות נדלן דומות נדל"ן 7
S מתלבט האם כדאי לקנות דירה שניה - עזרה נדל"ן 4
M מתלבט על הצעד הבא בתחום הנדל״ן נדל"ן 6
הבנקאי מתלבט מה ללמוד התפתחות אישית 5
Y מתלבט איזה מדד לבחור בין 3 מדדים ל-20-30 שנה הבאות שוק ההון 3
J מתלבט מאוד מה לעשות, אשמח לכל עצה והארה התפתחות אישית 9
Henchman34 מתלבט בין אג"ח לאג"ח צמוד מדד כחלק מ-ETF קצר טווח שוק ההון 10
N מתלבט מה לעשות ברקע הירידות האחרונות בשוק ההון שוק ההון 26
avivaviv מתלבט בין קרן 1159169 לבין 1159235 פוסטים מאיכות נמוכה 0
X מתלבט בין VOO לבין SPY שוק ההון 5
MaorRocky זוג שמתחתן בקרוב עם הון של 300K שח, מתלבט איך לתכנן את העתיד הפיננסי הקרוב שוק ההון 4
N מתלבט היכן להתחיל ללמוד השנה (בן 24) התפתחות אישית 12
N מתלבט בין 2 תארים באוניברסיטת רייכמן ומסלול לעתיד אוף טופיק 16
מ מתלבט האם ובאיזה אופן לקנות דירה למגורים נדל"ן 71
I מתלבט לגבי התיק שלי שוק ההון 1
F תיק חדש. מתלבט האם הוא מתאים שוק ההון 6
P תיק רולטה, מתלבט כיצד לנהוג. שוק ההון 64
Y יומן מסע של בחור מתלבט יומני מסע אישיים 25
T כמה גישות שאני, חייל ממוצע, מתלבט ביניהן שוק ההון 40
R מתלבט האם שווה לקחת פקדון "נטול סיכון" בבנק שוק ההון 30
שיר הלל לטבע מתלבט על אילו נכסים לבסס את התיק שוק ההון 17
K מתלבט לגבי רכישת תנור אפייה משולב כיריים חדש פוסטים מאיכות נמוכה 5
B מתלבט באפיקי השקעה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
N יומנו של מתלבט יומני מסע אישיים 38
ישראלי מצוי מתלבט לגבי תואר שני במדעי המחשב- מכללה או האוניברסיטה הפתוחה התפתחות אישית 5
E מתלבט כמה לשים בחתונה ללקוח שלי שמפרגן לי. מה אומרים? אוף טופיק 23
L מתלבט לאן לנתב את עתידי התפתחות אישית 9
O בדיקת כדאיות - מתלבט ברכישת דירה להשקעה לעומת המשך השקעה בשוק ההון - אשמח לפידבק על החישוב נדל"ן 6
מ מתלבט בנוגע ללימודים התפתחות אישית 6
P פנסיה - מתלבט האם לעבור ממסלול מחקה מדד מניות פאסיבי למסלול מחקה - S&P500. פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
F מתלבט מה ללמוד אובד עצות התפתחות אישית 29
ב מתלבט בין הנדסת חשמל להנדסת בניין באוניברסיטת אריאל התפתחות אישית 9
ב מתלבט מה לעשות בנוגע ללימודים התפתחות אישית 1
ב עובר לברוקר ישראלי, מתלבט מה לעשות עם התיק האמריקאי שוק ההון 4
שיר הלל לטבע מתלבט איך לבחור ברוקר שוק ההון 1
A מתלבט בקשר לקורס UX התפתחות אישית 4
Emmanuel משקיע מתחיל, מתלבט בין ברוקרים שוק ההון 4
N מתלבט בין בינתחומי לרופין אוף טופיק 13

נושאים דומים

Back
למעלה