מבחינת ניהול השקעות - האם כדאי לקנות דירה להשקעה כמה שיותר יקרה?

[FIREdesire]

שאלה אולי קצת פשוטה, אבל נניח סיטואציה כזו:

בנאדם עם מיליון שקל בתיק מניות, ועוד כסף מסביב שהוא אינו מעוניין למשוך (פנסיה, קהש, גמל, RSU, וכדומה)

האם לקנות:
1. דירה כמה שיותר גדולה, באזור ה-3-3.5 מיליון, ולשים את כל תיק המניות (ואולי הלוואות כנגד קרן השתלמות וכו) בתור הון עצמי
2. לקנות דירה יותר זולה, נגיד באזור ה-2 מיליון, למכור פחות מניות ולקחת הלוואות כנגד קרן השתלמות ו-margin מתיק המניות (ב-interactive brokers)

אני לא מאוהב באף דירה. מבחינתי זו השקעה ואני מסתכל על המספרים בסופו של דבר.
כן מרגיש לי שדירות בתל אביב מתחמקות עם הזמן מהתקציב. כל דירה 3 חדרים עולה 3-3.5 מיליון ואחרי פינוי בינוי זה בכלל מגיע ל-5 מיליון, ויום אחד כן הייתי רוצה דירה בתל אביב, אז אני תוהה אם כן יש טעם לקנות דירה בתל אביב בשביל הלוקיישן ולנעול את עצמי בקורלציה חזקה לשוק שם.

מצד שני, מאחר ומדובר בתשואה, איפה שהתשואה יותר טובה באחוזים זו השקעה יותר טובה, לא? כך גם תיק המניות יעבוד וגם הדירה. יכול להיות שתל אביב יותר סולידי והתשואה באחוזים יותר נמוכה.

בשורה התחתונה, אני מתקשה לסמלץ את התיק השקעות (דירה ומניות) בשני המקרים תחת מצבים שונים של תשואות (כגון פינוי בינוי, סתם סימולציות של עליות ערך, איך השכירות משפיעה על המשוואה) ולהבין איך מה יהיה מצב התיק בעוד נגיד 10 שנים.

אשמח מאוד לעזרה בנושא.

 

[הורדוס]

דירה יותר יקרה או לא זה עניין של טעם וריח לדעתי, אתה יכול לסמלץ על נתוני עבר אבל זה ממש לא בהכרח מה שיקרה בעתיד.

אז אני תוהה אם כן יש טעם לקנות דירה בתל אביב בשביל הלוקיישן ולנעול את עצמי בקורלציה חזקה לשוק שם.

מצד שני, מאחר ומדובר בתשואה, איפה שהתשואה יותר טובה באחוזים זו השקעה יותר טובה, לא? כך גם תיק המניות יעבוד וגם הדירה. יכול להיות שתל אביב יותר סולידי והתשואה באחוזים יותר נמוכה.

הרעיון הזה הוא דרך להורדת סיכון, אתה רוצה לרכוש מתישהו דירה בתל אביב אז אתה מצמיד חלק מההון שלך למחירים של המוצר הזה. זאת בחירה לפי פקטור שהוא לא התשואה הגבוהה ביותר, למרות שלחלוטין יכול להיות שבדיעבד תגלה כי התשואה הייתה עדיפה על האלטרנטיבות.
לדעתי זאת בחירה הגיונית, אני כנראה הייתי נוטה לכיוון הרעיון של דירה זולה יותר, כדי לא להחזיק את כל ההון שלי בנדלן.

ו-margin מתיק המניות (ב-interactive brokers)

שים לב שההלוואה הזאת חשופה לשערי מט"ח כי אתה לווה בדולרים ורוכש נדלן בשקלים.

 

[רוני]

לקנות דירה יותר זולה, נגיד באזור ה-2 מיליון,

היי
אנסה לעזור לך להתמקד בנכס מאוזן מבחינת המאפיינים שלו.

כאשר אנחנו רוכשים נכס להשקעה, מחיר הנכס והשכירות קובעים לנו את סוג השוכר
מבחינה סוציואקונומית, כמובן שנרצה שוכרים טובים, ונכס שהשכירות החודשית שלו נגישה
לקהל יעד רחב של שוכרים פוטנציאלים (קל יותר להשכיר).

מומלץ נכס במצב פיזי מעולה כדי להקטין חשיפה לתיקונים (כמובן אם צריך מומלץ לשקול שיפוץ),

נכס שהשכירות החודשית שלו היא עד 5,000 ש"ח כדי להימנע מתשלום מס על השכירות,

נכס במחיר סביר שניתן לרכוש עם מימון סביר, אין הגיון לרכוש במזומן,
במידה ויבטלו את הפטור ממס המימון ישמש כמגן מס עבורך.

לכן נכס מניב בגוש דן עם נגישות תחבורתית טובה, בעלות כוללת בסביבות 1.8 מיליון ש"ח יעשה את העבודה עבורך, זה נכס מאוזן.

בהצלחה !

 

[אורי ג.]

דעתי זהה לשל @רוני .
ועדיף לדעתי לא הקומה האחרונה בבניין, זה מתכון בטוח לדליפות בשלב זה או אחר.

 

[FIREdesire]

נכס במחיר סביר שניתן לרכוש עם מימון סביר, אין הגיון לרכוש במזומן,
במידה ויבטלו את הפטור ממס המימון ישמש כמגן מס עבורך.

תודה רוני, על איזה פטור ממס אתה מדבר?

 

[FIREdesire]

@רוני מאחר וזו דירה ראשונה, האם לא כדאי לנצל את הטבת מס רכישה כמה שניתן ולקנות דירה יקרה?
קיימת אפשרות לשעבד דירה של הורים כדי להגדיל את ההון העצמי (יגדיל גם את ההחזר החודשי שכן אהיה חייב כסף לא רק לבנק, אלא גם להורים, ויוצר תקדים במשפחה שבו מעורבת הלוואה בין ילד להורים. משתדל להימנע מכך כי זה יכול פוטנציאלית להוביל לסכסוכים).

בכך יתאפשר לי להשקיע באפיק סולידי כמו נדלן בצורה גדולה יחסית. כמובן שיש להקפיד על הפחתת סיכון בתיק המניות שכן יהיו לי הרבה הלוואות להחזיר.

נניח אוכל לקנות דירה ב3-3.5 מיליון עם מימון מקסימלי של 75%, כלומר אאלץ לממן בעצמי כ-750-875 אלף שקל (והוצאות נלוות כגון שמאי, מתווך, מס רכישה וכדומה), מתוכם אוכל לשים כ-450 אלף מתיק ההשקעות שלי נגיד בעזרת margin או הלוואות כנגד קרן השתלמות וכדומה, וגם על ידי מימוש חלק מתיק ההשקעות, ואת השאר על ידי הלוואה מההורים.

אני חושב שיש כאן שני היבטים:
1. האם נכון מבחינת השקעה להשקיע בדירה יקרה במיקום טוב בתל אביב. (ניצול הטבות של דירה ראשונה ומימון זול) או בדירה זולה יותר בפאתי תל אביב.
2. מה הדרך האופטימלית להשיג את ההון העצמי הנדרש.

אשמח לשמוע את דעתך בנושא, כמובן שזה אינו ייעוץ.

 

[teddypicker]

נניח אוכל לקנות דירה ב3-3.5 מיליון עם מימון מקסימלי של 75%, כלומר אאלץ לממן בעצמי כ-750-875 אלף שקל (והוצאות נלוות כגון שמאי, מתווך, מס רכישה וכדומה), מתוכם אוכל לשים כ-450 אלף מתיק ההשקעות שלי נגיד בעזרת margin או הלוואות כנגד קרן השתלמות וכדומה, וגם על ידי מימוש חלק מתיק ההשקעות, ואת השאר על ידי הלוואה מההורים.

אתה מדבר פה על משכנתא של 2.2-2.6 מיל', מדובר בהחזר ראשוני של מעל 10 א' לחודש בנוסף להחזר על הלוואות שאתה מתכנן לקחת כדי להביא את ההון עצמי, גם אם אתם מכניסים מספיק והבנק יאשר זאת לי זה נשמע מאוד מסוכן. כנראה גם מאזן שלילי מול השכירות שאתה יכול לקבל.

 

[רוני]

תודה רוני, על איזה פטור ממס אתה מדבר?

פטור ממס על הכנסה משכירות בגובה של 5,070 לחודש.

 

[רוני]

@רוני מאחר וזו דירה ראשונה, האם לא כדאי לנצל את הטבת מס רכישה כמה שניתן ולקנות דירה יקרה?

אתה נהנה מהפטור במס הרכישה, עד לגובה בסביבות 1,747,000.

קיימת אפשרות לשעבד דירה של הורים כדי להגדיל את ההון העצמי

תשמור את זה לנכס הבא, אולי בשוק אחר, תלמד להכיל מימון סביר לפני שאתה עולה מדרגה.

נניח אוכל לקנות דירה ב3-3.5 מיליון עם מימון מקסימלי של 75%, כלומר אאלץ לממן בעצמי כ-750-875 אלף שקל

אני לא בטוח שהבנק יאשר לך מימון בסדר גודל כזה, אתה צריך להראות שכר נטו של 40K בחודש,
וגם אם יאשר להערכתי יהיה לך כאן תזרים חודשי שלילי משכירות של למעלה מ 6,000 ש"ח.

מבחינה כלכלית יהיה לך קשה להכיל את זה, זה החלטה כלכלית גרועה,
במידה והשוכר נקלע לקשיים ולא משלם (זה יכול לקרות לכולם), תצטרך לשלם עלויות פינוי על ידי עורך דין,
עלויות מימון חודשיות של 14,500 ש"ח כולל ביטוח חיים בנוסף לארנונה, ואין לי מושג כמה זמן זה ימשך.

מבחינת השקעה ומבחינה כלכלית זו החלטה לא נכונה עבורך בשלב זה,
אתה רוצה להשקיעה בנדל"ן תעשה זאת בהדרגה ובאחריות.

 

[FIREdesire]

אתה נהנה מהפטור במס הרכישה, עד לגובה בסביבות 1,747,000.


תשמור את זה לנכס הבא, אולי בשוק אחר, תלמד להכיל מימון סביר לפני שאתה עולה מדרגה.



אני לא בטוח שהבנק יאשר לך מימון בסדר גודל כזה, אתה צריך להראות שכר נטו של 40K בחודש,
וגם אם יאשר להערכתי יהיה לך כאן תזרים חודשי שלילי משכירות של למעלה מ 6,000 ש"ח.

מבחינה כלכלית יהיה לך קשה להכיל את זה, זה החלטה כלכלית גרועה,
במידה והשוכר נקלע לקשיים ולא משלם (זה יכול לקרות לכולם), תצטרך לשלם עלויות פינוי על ידי עורך דין,
עלויות מימון חודשיות של 14,500 ש"ח כולל ביטוח חיים בנוסף לארנונה, ואין לי מושג כמה זמן זה ימשך.

מבחינת השקעה ומבחינה כלכלית זו החלטה לא נכונה עבורך בשלב זה,
אתה רוצה להשקיעה בנדל"ן תעשה זאת בהדרגה ובאחריות.

יש לי שכר נטו של 40K ויותר

אכן יהיה תזרים שלילי

שאלה נוספת - אני רווק, האם זה הזמן הנכון להיכנס לנדלן? בתקווה ב-10 שנים הבאות אמצא את עצמי נשוי עם ילדים, אז מה עושים עם הדירה? מוכרים וקונים משהו יותר גדול? אני בונה על פינוי בינוי בדירה הזולה, יהיה חבל למכור לפני.

 

[אורי ג.]

שאלה נוספת - אני רווק, האם זה הזמן הנכון להיכנס לנדלן? בתקווה ב-10 שנים הבאות אמצא את עצמי נשוי עם ילדים, אז מה עושים עם הדירה? מוכרים וקונים משהו יותר גדול? אני בונה על פינוי בינוי בדירה הזולה, יהיה חבל למכור לפני.

כשתגיע לגשר, תעבור אותו.

 

[רוני]

יש לי שכר נטו של 40K ויותר

נהדר, אתה יכול לעשות דברים נפלאים כאשר יש יכולת חסכון גבוהה.

אכן יהיה תזרים שלילי

זה פוגע ביכולת החיסכון החודשי ובאפשרות לייצר הון עצמי להשקעות נוספות בהמשך.

שאלה נוספת - אני רווק, האם זה הזמן הנכון להיכנס לנדלן? בתקווה ב-10 שנים הבאות אמצא את עצמי נשוי עם ילדים, אז מה עושים עם הדירה? מוכרים וקונים משהו יותר גדול? אני בונה על פינוי בינוי בדירה הזולה, יהיה חבל למכור לפני.

התשובה פשוטה, תפריד את ההון שאתה צובר במהלך השנים ממערכת של זוגיות ומשפחה, תייצר הכנסות פסיביות חודשיות מהשקעות,
ותגור עם המשפחה בשכירות היכן שתרצה.

 

[Leo1]

אתה נהנה מהפטור במס הרכישה, עד לגובה בסביבות 1,747,000.

כן, אבל ממה שקראתי, עד 5,348,565 יש הטבה במס רכישה על דירה ראשונה, נכון? נכון שמשלמים מס, אבל פחות ממה שמשלמים על דירה שניה. אלה סכומים די מטורפים לרוב המוחלט של האוכלוסייה, אבל זה מה שקבעו בחוק.

 

[האזרח הקטן]

כן, אבל ממה שקראתי, עד 5,348,565 יש הטבה במס רכישה על דירה ראשונה, נכון?

דירה יחידה, לא דירה ראשונה. אם קנית דירה ובעתיד תמכור אותה כדי לשפר לדירה יקרה יותר תשלם על הדירה החדשה מס לפי דירה יחידה.

 

[רוני]

כן, אבל ממה שקראתי, עד 5,348,565 יש הטבה במס רכישה על דירה ראשונה, נכון? נכון שמשלמים מס, אבל פחות ממה שמשלמים על דירה שניה. אלה סכומים די מטורפים לרוב המוחלט של האוכלוסייה, אבל זה מה שקבעו בחוק.

היי
כאשר מחליטים על רכישת דירה למגורים או להשקעה, בראש סדרי העדיפויות צריך להיות ההיגיון והכדאיות
הכלכלית, רק לאחר מכן משכללים את נושא המס כמו גם פרמטרים שונים לפני קבלת ההחלטה.

 

[ניצן המצוין]

בכך יתאפשר לי להשקיע באפיק סולידי כמו נדלן בצורה גדולה יחסית. כמובן שיש להקפיד על הפחתת סיכון בתיק המניות שכן יהיו לי הרבה הלוואות להחזיר.

לא הבנתי מה סולידי בנדל"ן בוודאי בדירה אחת בשכונה יקרה בתל אביב. נראית לי השקעה ספקולטיבית מאוד.
(אין לי מושג האם ההשקעה הזאת יותר טובה מבמניות או כל מוצר אחר, מתייחס רק לרמת הסיכון.

 

[שואלת]

במידה ויבטלו את הפטור ממס המימון ישמש כמגן מס עבורך.

אשמח להסבר

 

[רוני]

אשמח להסבר

היי
ניתן לדווח על פי המס השולי משכר העבודה, כאן ניתן לקזז הוצאות שונות בנוסף לפחת מבנה, פחת שיפוץ, וריבית של המימון,
זה יכול להפחית או לבטל את חבות המס על הכנסה משכירות.

 

[FIREdesire]

@רוני כלומר אם בתחילתה של המשכנתא אני משלם הרבה ריבית ולא נוגס הרבה בקרן, אז ייתכן ושווה לשלם לפי מס שולי?

למשל, אם השכירות היא 6000 שקל וההחזר החודשי הוא 8000 מתוכם 4000 ריבית (סתם זורק מספרים) אז במסלול של ה10% אני משלם 600 במס, אבל לא יכול לקזז ריבית, ואילו במסלול לפי מס שולי אקזז 4000 ריבית ואשאר עם הכנסה של 2000, שבגלל שהמס השולי שלי הוא 50% זה יוצא מיסוי של 1000, אבל יש פחת שאפשר לקזז.

 

[אורי ג.]

למשל, אם השכירות היא 6000 שקל וההחזר החודשי הוא 8000 מתוכם 4000 ריבית (סתם זורק מספרים) אז במסלול של ה10% אני משלם 600 במס, אבל לא יכול לקזז ריבית, ואילו במסלול לפי מס שולי אשלם 50% מס, 3000 שקל, אבל אוכל לקזז 3000 מההכנסה שלי, שבגלל שהמס השולי שלי הוא 50% זה יוצא למעשה החזר של 1500 שקל, ולכן יצא ששילמתי 1500 מס.

הקיזוז הוא מההכנסה, לא מהרווח.
כלומר 6000 מינוס 4000 = 2000 ועל זה תשלם מס שולי אבל גם יש לך פחת אז תשלם פחות.