מבחינת ניהול השקעות - האם כדאי לקנות דירה להשקעה כמה שיותר יקרה?

FIREdesire

משתמש סולידי
הצטרף ב
21/4/19
הודעות
33
דירוג
14
שאלה אולי קצת פשוטה, אבל נניח סיטואציה כזו:

בנאדם עם מיליון שקל בתיק מניות, ועוד כסף מסביב שהוא אינו מעוניין למשוך (פנסיה, קהש, גמל, RSU, וכדומה)

האם לקנות:
1. דירה כמה שיותר גדולה, באזור ה-3-3.5 מיליון, ולשים את כל תיק המניות (ואולי הלוואות כנגד קרן השתלמות וכו) בתור הון עצמי
2. לקנות דירה יותר זולה, נגיד באזור ה-2 מיליון, למכור פחות מניות ולקחת הלוואות כנגד קרן השתלמות ו-margin מתיק המניות (ב-interactive brokers)

אני לא מאוהב באף דירה. מבחינתי זו השקעה ואני מסתכל על המספרים בסופו של דבר.
כן מרגיש לי שדירות בתל אביב מתחמקות עם הזמן מהתקציב. כל דירה 3 חדרים עולה 3-3.5 מיליון ואחרי פינוי בינוי זה בכלל מגיע ל-5 מיליון, ויום אחד כן הייתי רוצה דירה בתל אביב, אז אני תוהה אם כן יש טעם לקנות דירה בתל אביב בשביל הלוקיישן ולנעול את עצמי בקורלציה חזקה לשוק שם.

מצד שני, מאחר ומדובר בתשואה, איפה שהתשואה יותר טובה באחוזים זו השקעה יותר טובה, לא? כך גם תיק המניות יעבוד וגם הדירה. יכול להיות שתל אביב יותר סולידי והתשואה באחוזים יותר נמוכה.

בשורה התחתונה, אני מתקשה לסמלץ את התיק השקעות (דירה ומניות) בשני המקרים תחת מצבים שונים של תשואות (כגון פינוי בינוי, סתם סימולציות של עליות ערך, איך השכירות משפיעה על המשוואה) ולהבין איך מה יהיה מצב התיק בעוד נגיד 10 שנים.

אשמח מאוד לעזרה בנושא.
 

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
120
דירוג
85
דירה יותר יקרה או לא זה עניין של טעם וריח לדעתי, אתה יכול לסמלץ על נתוני עבר אבל זה ממש לא בהכרח מה שיקרה בעתיד.

אז אני תוהה אם כן יש טעם לקנות דירה בתל אביב בשביל הלוקיישן ולנעול את עצמי בקורלציה חזקה לשוק שם.

מצד שני, מאחר ומדובר בתשואה, איפה שהתשואה יותר טובה באחוזים זו השקעה יותר טובה, לא? כך גם תיק המניות יעבוד וגם הדירה. יכול להיות שתל אביב יותר סולידי והתשואה באחוזים יותר נמוכה.
הרעיון הזה הוא דרך להורדת סיכון, אתה רוצה לרכוש מתישהו דירה בתל אביב אז אתה מצמיד חלק מההון שלך למחירים של המוצר הזה. זאת בחירה לפי פקטור שהוא לא התשואה הגבוהה ביותר, למרות שלחלוטין יכול להיות שבדיעבד תגלה כי התשואה הייתה עדיפה על האלטרנטיבות.
לדעתי זאת בחירה הגיונית, אני כנראה הייתי נוטה לכיוון הרעיון של דירה זולה יותר, כדי לא להחזיק את כל ההון שלי בנדלן.


ו-margin מתיק המניות (ב-interactive brokers)
שים לב שההלוואה הזאת חשופה לשערי מט"ח כי אתה לווה בדולרים ורוכש נדלן בשקלים.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,703
דירוג
4,870
לקנות דירה יותר זולה, נגיד באזור ה-2 מיליון,

היי
אנסה לעזור לך להתמקד בנכס מאוזן מבחינת המאפיינים שלו.

כאשר אנחנו רוכשים נכס להשקעה, מחיר הנכס והשכירות קובעים לנו את סוג השוכר
מבחינה סוציואקונומית, כמובן שנרצה שוכרים טובים, ונכס שהשכירות החודשית שלו נגישה
לקהל יעד רחב של שוכרים פוטנציאלים (קל יותר להשכיר).

מומלץ נכס במצב פיזי מעולה כדי להקטין חשיפה לתיקונים (כמובן אם צריך מומלץ לשקול שיפוץ),

נכס שהשכירות החודשית שלו היא עד 5,000 ש"ח כדי להימנע מתשלום מס על השכירות,

נכס במחיר סביר שניתן לרכוש עם מימון סביר, אין הגיון לרכוש במזומן,
במידה ויבטלו את הפטור ממס המימון ישמש כמגן מס עבורך.

לכן נכס מניב בגוש דן עם נגישות תחבורתית טובה, בעלות כוללת בסביבות 1.8 מיליון ש"ח יעשה את העבודה עבורך, זה נכס מאוזן.

בהצלחה !
 
נערך לאחרונה ב:

FIREdesire

משתמש סולידי
הצטרף ב
21/4/19
הודעות
33
דירוג
14
נכס במחיר סביר שניתן לרכוש עם מימון סביר, אין הגיון לרכוש במזומן,
במידה ויבטלו את הפטור ממס המימון ישמש כמגן מס עבורך.
תודה רוני, על איזה פטור ממס אתה מדבר?
 

FIREdesire

משתמש סולידי
הצטרף ב
21/4/19
הודעות
33
דירוג
14
@רוני מאחר וזו דירה ראשונה, האם לא כדאי לנצל את הטבת מס רכישה כמה שניתן ולקנות דירה יקרה?
קיימת אפשרות לשעבד דירה של הורים כדי להגדיל את ההון העצמי (יגדיל גם את ההחזר החודשי שכן אהיה חייב כסף לא רק לבנק, אלא גם להורים, ויוצר תקדים במשפחה שבו מעורבת הלוואה בין ילד להורים. משתדל להימנע מכך כי זה יכול פוטנציאלית להוביל לסכסוכים).

בכך יתאפשר לי להשקיע באפיק סולידי כמו נדלן בצורה גדולה יחסית. כמובן שיש להקפיד על הפחתת סיכון בתיק המניות שכן יהיו לי הרבה הלוואות להחזיר.

נניח אוכל לקנות דירה ב3-3.5 מיליון עם מימון מקסימלי של 75%, כלומר אאלץ לממן בעצמי כ-750-875 אלף שקל (והוצאות נלוות כגון שמאי, מתווך, מס רכישה וכדומה), מתוכם אוכל לשים כ-450 אלף מתיק ההשקעות שלי נגיד בעזרת margin או הלוואות כנגד קרן השתלמות וכדומה, וגם על ידי מימוש חלק מתיק ההשקעות, ואת השאר על ידי הלוואה מההורים.

אני חושב שיש כאן שני היבטים:
1. האם נכון מבחינת השקעה להשקיע בדירה יקרה במיקום טוב בתל אביב. (ניצול הטבות של דירה ראשונה ומימון זול) או בדירה זולה יותר בפאתי תל אביב.
2. מה הדרך האופטימלית להשיג את ההון העצמי הנדרש.

אשמח לשמוע את דעתך בנושא, כמובן שזה אינו ייעוץ.
 

teddypicker

משתמש ותיק
הצטרף ב
26/7/20
הודעות
116
דירוג
81
נניח אוכל לקנות דירה ב3-3.5 מיליון עם מימון מקסימלי של 75%, כלומר אאלץ לממן בעצמי כ-750-875 אלף שקל (והוצאות נלוות כגון שמאי, מתווך, מס רכישה וכדומה), מתוכם אוכל לשים כ-450 אלף מתיק ההשקעות שלי נגיד בעזרת margin או הלוואות כנגד קרן השתלמות וכדומה, וגם על ידי מימוש חלק מתיק ההשקעות, ואת השאר על ידי הלוואה מההורים.
אתה מדבר פה על משכנתא של 2.2-2.6 מיל', מדובר בהחזר ראשוני של מעל 10 א' לחודש בנוסף להחזר על הלוואות שאתה מתכנן לקחת כדי להביא את ההון עצמי, גם אם אתם מכניסים מספיק והבנק יאשר זאת לי זה נשמע מאוד מסוכן. כנראה גם מאזן שלילי מול השכירות שאתה יכול לקבל.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,703
דירוג
4,870

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,703
דירוג
4,870
@רוני מאחר וזו דירה ראשונה, האם לא כדאי לנצל את הטבת מס רכישה כמה שניתן ולקנות דירה יקרה?
אתה נהנה מהפטור במס הרכישה, עד לגובה בסביבות 1,747,000.

קיימת אפשרות לשעבד דירה של הורים כדי להגדיל את ההון העצמי
תשמור את זה לנכס הבא, אולי בשוק אחר, תלמד להכיל מימון סביר לפני שאתה עולה מדרגה.

נניח אוכל לקנות דירה ב3-3.5 מיליון עם מימון מקסימלי של 75%, כלומר אאלץ לממן בעצמי כ-750-875 אלף שקל

אני לא בטוח שהבנק יאשר לך מימון בסדר גודל כזה, אתה צריך להראות שכר נטו של 40K בחודש,
וגם אם יאשר להערכתי יהיה לך כאן תזרים חודשי שלילי משכירות של למעלה מ 6,000 ש"ח.

מבחינה כלכלית יהיה לך קשה להכיל את זה, זה החלטה כלכלית גרועה,
במידה והשוכר נקלע לקשיים ולא משלם (זה יכול לקרות לכולם), תצטרך לשלם עלויות פינוי על ידי עורך דין,
עלויות מימון חודשיות של 14,500 ש"ח כולל ביטוח חיים בנוסף לארנונה, ואין לי מושג כמה זמן זה ימשך.

מבחינת השקעה ומבחינה כלכלית זו החלטה לא נכונה עבורך בשלב זה,
אתה רוצה להשקיעה בנדל"ן תעשה זאת בהדרגה ובאחריות.
 

FIREdesire

משתמש סולידי
הצטרף ב
21/4/19
הודעות
33
דירוג
14
אתה נהנה מהפטור במס הרכישה, עד לגובה בסביבות 1,747,000.


תשמור את זה לנכס הבא, אולי בשוק אחר, תלמד להכיל מימון סביר לפני שאתה עולה מדרגה.



אני לא בטוח שהבנק יאשר לך מימון בסדר גודל כזה, אתה צריך להראות שכר נטו של 40K בחודש,
וגם אם יאשר להערכתי יהיה לך כאן תזרים חודשי שלילי משכירות של למעלה מ 6,000 ש"ח.

מבחינה כלכלית יהיה לך קשה להכיל את זה, זה החלטה כלכלית גרועה,
במידה והשוכר נקלע לקשיים ולא משלם (זה יכול לקרות לכולם), תצטרך לשלם עלויות פינוי על ידי עורך דין,
עלויות מימון חודשיות של 14,500 ש"ח כולל ביטוח חיים בנוסף לארנונה, ואין לי מושג כמה זמן זה ימשך.

מבחינת השקעה ומבחינה כלכלית זו החלטה לא נכונה עבורך בשלב זה,
אתה רוצה להשקיעה בנדל"ן תעשה זאת בהדרגה ובאחריות.
יש לי שכר נטו של 40K ויותר

אכן יהיה תזרים שלילי

שאלה נוספת - אני רווק, האם זה הזמן הנכון להיכנס לנדלן? בתקווה ב-10 שנים הבאות אמצא את עצמי נשוי עם ילדים, אז מה עושים עם הדירה? מוכרים וקונים משהו יותר גדול? אני בונה על פינוי בינוי בדירה הזולה, יהיה חבל למכור לפני.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,799
דירוג
23,133
שאלה נוספת - אני רווק, האם זה הזמן הנכון להיכנס לנדלן? בתקווה ב-10 שנים הבאות אמצא את עצמי נשוי עם ילדים, אז מה עושים עם הדירה? מוכרים וקונים משהו יותר גדול? אני בונה על פינוי בינוי בדירה הזולה, יהיה חבל למכור לפני.
כשתגיע לגשר, תעבור אותו.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,703
דירוג
4,870
יש לי שכר נטו של 40K ויותר

נהדר, אתה יכול לעשות דברים נפלאים כאשר יש יכולת חסכון גבוהה.

אכן יהיה תזרים שלילי

זה פוגע ביכולת החיסכון החודשי ובאפשרות לייצר הון עצמי להשקעות נוספות בהמשך.

שאלה נוספת - אני רווק, האם זה הזמן הנכון להיכנס לנדלן? בתקווה ב-10 שנים הבאות אמצא את עצמי נשוי עם ילדים, אז מה עושים עם הדירה? מוכרים וקונים משהו יותר גדול? אני בונה על פינוי בינוי בדירה הזולה, יהיה חבל למכור לפני.

התשובה פשוטה, תפריד את ההון שאתה צובר במהלך השנים ממערכת של זוגיות ומשפחה, תייצר הכנסות פסיביות חודשיות מהשקעות,
ותגור עם המשפחה בשכירות היכן שתרצה.
 

Leo1

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/4/17
הודעות
1,468
דירוג
1,682
אתה נהנה מהפטור במס הרכישה, עד לגובה בסביבות 1,747,000.
כן, אבל ממה שקראתי, עד 5,348,565 יש הטבה במס רכישה על דירה ראשונה, נכון? נכון שמשלמים מס, אבל פחות ממה שמשלמים על דירה שניה. אלה סכומים די מטורפים לרוב המוחלט של האוכלוסייה, אבל זה מה שקבעו בחוק.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
1,879
דירוג
1,786
כן, אבל ממה שקראתי, עד 5,348,565 יש הטבה במס רכישה על דירה ראשונה, נכון?
דירה יחידה, לא דירה ראשונה. אם קנית דירה ובעתיד תמכור אותה כדי לשפר לדירה יקרה יותר תשלם על הדירה החדשה מס לפי דירה יחידה.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,703
דירוג
4,870
כן, אבל ממה שקראתי, עד 5,348,565 יש הטבה במס רכישה על דירה ראשונה, נכון? נכון שמשלמים מס, אבל פחות ממה שמשלמים על דירה שניה. אלה סכומים די מטורפים לרוב המוחלט של האוכלוסייה, אבל זה מה שקבעו בחוק.
היי
כאשר מחליטים על רכישת דירה למגורים או להשקעה, בראש סדרי העדיפויות צריך להיות ההיגיון והכדאיות
הכלכלית, רק לאחר מכן משכללים את נושא המס כמו גם פרמטרים שונים לפני קבלת ההחלטה.
 

ניצן המצוין

משתמש בכיר
הצטרף ב
4/12/18
הודעות
1,055
דירוג
719
בכך יתאפשר לי להשקיע באפיק סולידי כמו נדלן בצורה גדולה יחסית. כמובן שיש להקפיד על הפחתת סיכון בתיק המניות שכן יהיו לי הרבה הלוואות להחזיר.
לא הבנתי מה סולידי בנדל"ן בוודאי בדירה אחת בשכונה יקרה בתל אביב. נראית לי השקעה ספקולטיבית מאוד.
(אין לי מושג האם ההשקעה הזאת יותר טובה מבמניות או כל מוצר אחר, מתייחס רק לרמת הסיכון.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,703
דירוג
4,870
אשמח להסבר

היי
ניתן לדווח על פי המס השולי משכר העבודה, כאן ניתן לקזז הוצאות שונות בנוסף לפחת מבנה, פחת שיפוץ, וריבית של המימון,
זה יכול להפחית או לבטל את חבות המס על הכנסה משכירות.
 

FIREdesire

משתמש סולידי
הצטרף ב
21/4/19
הודעות
33
דירוג
14
@רוני כלומר אם בתחילתה של המשכנתא אני משלם הרבה ריבית ולא נוגס הרבה בקרן, אז ייתכן ושווה לשלם לפי מס שולי?

למשל, אם השכירות היא 6000 שקל וההחזר החודשי הוא 8000 מתוכם 4000 ריבית (סתם זורק מספרים) אז במסלול של ה10% אני משלם 600 במס, אבל לא יכול לקזז ריבית, ואילו במסלול לפי מס שולי אקזז 4000 ריבית ואשאר עם הכנסה של 2000, שבגלל שהמס השולי שלי הוא 50% זה יוצא מיסוי של 1000, אבל יש פחת שאפשר לקזז.
 
נערך לאחרונה ב:

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,799
דירוג
23,133
למשל, אם השכירות היא 6000 שקל וההחזר החודשי הוא 8000 מתוכם 4000 ריבית (סתם זורק מספרים) אז במסלול של ה10% אני משלם 600 במס, אבל לא יכול לקזז ריבית, ואילו במסלול לפי מס שולי אשלם 50% מס, 3000 שקל, אבל אוכל לקזז 3000 מההכנסה שלי, שבגלל שהמס השולי שלי הוא 50% זה יוצא למעשה החזר של 1500 שקל, ולכן יצא ששילמתי 1500 מס.
הקיזוז הוא מההכנסה, לא מהרווח.
כלומר 6000 מינוס 4000 = 2000 ועל זה תשלם מס שולי אבל גם יש לך פחת אז תשלם פחות.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ל פפר אינווסט- האם שווה להשקיע שם מבחינת דמי הניהול פוסטים מאיכות נמוכה 3
S מהרהר על ההתפתחות קרירה כמפתח תוכנה מבחינת Domain התפתחות אישית 4
E דמי אחזקת רכב או החלפת ההטבה בשכר ברוטו גבוה יותר בגובה דמי החזקת הרכב, מה עדיף מבחינת מס? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 5
S פיזור גם מבחינת מכשירי השקעה? שוק ההון 3
S גר בשפלה ומחפש גבולות צפוניים לחיפוש עבודה מבחינת זמן נסיעה אוף טופיק 9
E איך להתייחס לחלוקת אופציות מבחינת מיסוי מיסים 0
1337justme אמצעי התשלום הבטוח ביותר מבחינת הוכחת תשלום צרכנות פיננסית 8
G מה לדעתכם עדיף מבחינת מיסוי מיסים 2
ר דיון תיאורטי - מה עדיף מבחינת מיסוי, להתחתן ברבנות או לא? מיסים 2
ח מהו אחוז מימון אידיאלי מבחינת ריביות נדל"ן 6
amidar מה קורה בקופת גמל להשקעה במקרה מוות מבחינת מיסוי? מיסים 3
Koby Paris הקצאת נכסים מניות/אגחים אופטימלית מבחינת תשואה הסטורית שוק ההון 85
Y אם נכנסים לפוזיציה בנפט, מה הדרך הכי חסכונית מבחינת עמלות לקניה ? שוק ההון 1
R תהיות לגבי אחזקה ישירה של אג״ח מבחינת מיסוי מיסים 29
H ידועים בציבור מבחינת מס הכנסה צרכנות פיננסית 4
שם משתמש בעייתי קרנות עם דמי ניהול אפסיים? ממה הם חיים? שוק ההון 10
LtWorf דמי ניהול בקרן שמחזיקה קרנות שוק ההון 2
R עמלת ניהול תיק לא מובנת שוק ההון 2
א האם נכון לוותר על חלק "ביטוח מנהלים" עבור הטבה משמעותית בדמי ניהול ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
ה טופס 867 - האם כולל עמלות ודמי ניהול? מיסים 3
U המלצות על ניהול אישי במגדל או ב- slice פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 7
D למה אנשים בוחרים בקרנות עם דמי ניהול יקרים יותר? שוק ההון 9
S דמי ניהול - קרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
א קופת גמל להשקעה- דמי ניהול פוסטים מאיכות נמוכה 2
א אופן תשלום עמלות ודמי ניהול על קרנות סל איריות שוק ההון 11
G דמי ניהול סבירים מצבירה והפקדה בפנסיה שוק ההון 3
ק תעודות סל ישנות עם דמי ניהול גבוהים - למכור ולעבור, או לא לגעת? שוק ההון 21
S IRA/ניהול אישי ללא מגבלות השקעה שוק ההון 6
פ דמי ניהול זולים לקרן השתלמות דרך העבודה ,האם כדאי לעבור? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
M פיזור בין בתי השקעות VS דמי ניהול שוק ההון 2
י השוואות דמי ניהול בין קופת גמל להשקעה לעומת השקעה עצמאית שוק ההון 3
A גמל להשקעה, סנופי ודמי ניהול פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
מ דמי ניהול באינפיניטי קרן השתלמות. פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
R אין מספיק מזומן בקה"ש IRA לצורך תשלום דמי ניהול חודשי ברוקרים ופלטפורמות מסחר 11
י עמלות ודמי ניהול שוק ההון 4
G דמי ניהול שוק ההון 5
R קרנות איריות | האם קיים ניתוח שבוחן האם קיים יתרון במיסוי ריאלי על אף דמי ניהול גבוהים יותר? שוק ההון 9
Jtm פיצול פנסיה בין חברות כדי להינות מדמי ניהול אופטימליים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 13
ת ניהול תיק השקעות פאסיבי לפנסיונרים (70+) שוק ההון 19
Y מה נחשב לדמי ניהול טובים בפנסיה? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 11
י דמי ניהול והפקדה שונים בין סוכנים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 11
S ניהול דמי הניהול בטווח הארוך שוק ההון 20
O דמי ניהול בקרן הפנסיה + שאלה על ניהול קרן פנסיה באופן עצמאי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
א דמי ניהול/משתנים/נאמנות בקרן סל בבורסה - מול קרן מנוהלת שוק ההון 20
א דמי ניהול נמוכים V.S קרן מחקה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
י אי עמידה בהסכם דמי ניהול בפנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
V האם אני משלם דמי ניהול מוגזמים לקרן סל עוקבת S&P 500? שוק ההון 4
B פנסיה גמל להשקעה עוקב מדד בשקלים ודמי ניהול שוק ההון 0
המהנדל שקלול דמי ניהול בקרן הפנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
F ניהול נכסים בזמן רילוקיישן, והבהרה על מיסוי נדל"ן 6

נושאים דומים

למעלה