מעוניין לקנות דירה ראשונה וצריך להבין הרבה דברים

LevAizik

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/10/21
הודעות
782
דירוג
802
רקע:
רווק.
בן 36.
הון עצמי 350 אלף מספיק לדירה של 1.3-1.4 מיליון ב-25% הון עצמי

מעוניין לחפש דירה בבת ים על תוואי הרכבת הקלה לצורך השקעה. לכן מעדיף שיהיה דייר קיים איכותי שירצה להישאר. (אין לי בעיה שיגור בדירה מספר שנים נוספות)

שאלות:

1. כמה בנק יתלהב לתת משכנתא לרווק? האם יש אפלייה על רקע רווקות?
2. טכנית מסוגל להגיע ל-40% הון עצמי באמצעות הלוואה של 200-250 אלף מההורים בגרייס למספר שנים טובות. האם שווה את הטרחה? יהיה פער משמעותי מבחינת ריבית ותנאים בהשוואה ל-25% הון עצמי?
3. כיצד מתחילים? אני הולך לבנק לבקש אישור עקרוני ואחר כך מתחיל לחפש דירה או שבהתחלה מוצא דירה פוטנציאלית, חותם זיכרון דברים ואז הולך לבנק?
4. באיזה שלב לחפש עורך דין? מה השכ"ט המקובל בענף?
5. כיצד אפשר לברר לגבי פוטנציאל השבחה של נכס מבחינת תוספת מ"ר במקרה של תמ"א/פינוי-בינוי?
6. בניין עם אזהרה של מבנה מסוכן - מציאה או לברוח?
7. מה קורה במקרה של קריסת מבנה? ביטוח מכסה?
8. מבחינת התמקחות על מחיר כמה המחירים ביד 2 גמישים? האם יש איזה מאגר נתונים שאפשר להשתמש בו בשביל להוריד מוכרים מהעץ?
9. להשתמש בשירות של יועץ משכנתאות איכותי? כמה שכ"ט מקובל לשלם?
10. מה אופן התנהלות מול המוכרים?
11. פספסתי משהו? אשמח לשמוע הערות/נקודות/השקפות עולם
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,763
דירוג
24,750
1. אין בעיה לקבל.
2. הפרש של פרומיל או 2.
3. בגדול כן, רק צריך לשים לב שהבנק יתן לך משכנתא על סמך שמאות או מחיר קנייה, הנמוך מביניהם.
4. עכשיו זה טוב, סדר גודל של 0.5% פלוס מע"מ.
5. אתה חייב ממש להבין בזה או להתייעץ עם איש מקצוע.
6. ראה סעיף קודם.
7. אם כתוצאה מבלאי אז לא, אם הרכוש המשותף אינו מבוטח אז גם זה לא יכוסה, לא משנה מה הסיבה.
8. תלוי כמה המוכר תמחר וכמה הוא באמת רוצה למכור, יש מאגר נתונים רשמי ופומבי של מיסוי מקרקעין.
9. או שתלמד לבד ותתרוצץ לבד או שתיעזר באחד כזה, שכר של בן 3000 ל6000 הוא מקובל.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,763
דירוג
24,750

LevAizik

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/10/21
הודעות
782
דירוג
802
אדריכל או כל אדם בעל נסיון בפרוייקטים של תמ"א בעיר המדוברת.

מעניין.

השינויים האלה הם ברמת עיר/שכונה/בניין? יש איזה מאגר עירוני שאפשר לראות כמה תוספת מ"ר העירייה מוכנה לאפשר למבנה ספציפי?
 

LevAizik

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/10/21
הודעות
782
דירוג
802
7. אם כתוצאה מבלאי אז לא, אם הרכוש המשותף אינו מבוטח אז גם זה לא יכוסה, לא משנה מה הסיבה.

אתה רוצה להגיד שדיירי הבניין שקרס בחולון לא יראו שקל מהביטוח?
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
3,800
דירוג
4,186
לפחות לעסקת הנדל"ן הראשונה אני מציע להיעזר בשירותיו של מלווה, שמסתכל על התמונה הכלכלית הרחבה, רצוי כזה שאינו מתווך דירות וששכר הטרחה שלו אינו תלוי במחיר הנכס הנרכש.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,763
דירוג
24,750
השינויים האלה הם ברמת עיר/שכונה/בניין? י
בהחלט.
אתה רוצה להגיד שדיירי הבניין שקרס בחולון לא יראו שקל מהביטוח?
כפי שפורסם לא, אבל אל תדאג להם, העירייה אישרה בתהליך בזק תמ"א/2 של פינוי בינוי, כל דייר יקבל דירה חדשה + שכ"ד (10 קומות הבניין).
יש איזה מאגר עירוני שאפשר לראות כמה תוספת מ"ר העירייה מוכנה לאפשר למבנה ספציפי?
יש לעיריות שונות מסמכי מדיניות שונים או תב"עות ספציפיות שנכתבו על בסיס תמ"א 38, הבעיה שלפעמים יש גם זכויות בנייה בלתי מנוצלות אחרות שניתן לקבל ו/או הקלות, אם אתה לא חי את זה הסיכוי של אדם מין הישוב להבין משהו הוא קטן.
 

DudeOFortune

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/9/20
הודעות
270
דירוג
145
רקע:
רווק.
בן 36.
הון עצמי 350 אלף מספיק לדירה של 1.3-1.4 מיליון ב-25% הון עצמי

מעוניין לחפש דירה בבת ים על תוואי הרכבת הקלה לצורך השקעה. לכן מעדיף שיהיה דייר קיים איכותי שירצה להישאר. (אין לי בעיה שיגור בדירה מספר שנים נוספות)

שאלות:

1. כמה בנק יתלהב לתת משכנתא לרווק? האם יש אפלייה על רקע רווקות?
2. טכנית מסוגל להגיע ל-40% הון עצמי באמצעות הלוואה של 200-250 אלף מההורים בגרייס למספר שנים טובות. האם שווה את הטרחה? יהיה פער משמעותי מבחינת ריבית ותנאים בהשוואה ל-25% הון עצמי?
3. כיצד מתחילים? אני הולך לבנק לבקש אישור עקרוני ואחר כך מתחיל לחפש דירה או שבהתחלה מוצא דירה פוטנציאלית, חותם זיכרון דברים ואז הולך לבנק?
4. באיזה שלב לחפש עורך דין? מה השכ"ט המקובל בענף?
5. כיצד אפשר לברר לגבי פוטנציאל השבחה של נכס מבחינת תוספת מ"ר במקרה של תמ"א/פינוי-בינוי?
6. בניין עם אזהרה של מבנה מסוכן - מציאה או לברוח?
7. מה קורה במקרה של קריסת מבנה? ביטוח מכסה?
8. מבחינת התמקחות על מחיר כמה המחירים ביד 2 גמישים? האם יש איזה מאגר נתונים שאפשר להשתמש בו בשביל להוריד מוכרים מהעץ?
9. להשתמש בשירות של יועץ משכנתאות איכותי? כמה שכ"ט מקובל לשלם?
10. מה אופן התנהלות מול המוכרים?
11. פספסתי משהו? אשמח לשמוע הערות/נקודות/השקפות עולם

ממליץ שתעשה שיעורי בית ותלמד את הנושא טוב,
תקרא, תראה סרטונים ותיקח אנשי מקצוע:
עו"ד ויועץ משכנתא .
מכיוון שנראה שאתה לא מעורה ולא בקיא, ממליץ לך גם להביא שמאי לדירה שאתה לקראת חתימה כדי למנוע מעצמך בלאגן ועוגמת נפש.
בת ים לדעתי מאתגרת להשקעה ראשונה ולדעתי רמת הסיכון גבוהה יחסית בגלל מצב הבניינים, לכן תצטרך לבצע בדיקות בצורה נכונה.
 

LevAizik

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/10/21
הודעות
782
דירוג
802
כמה מקובל לשלם לשמאי?
 

LevAizik

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/10/21
הודעות
782
דירוג
802
לפחות לעסקת הנדל"ן הראשונה אני מציע להיעזר בשירותיו של מלווה, שמסתכל על התמונה הכלכלית הרחבה, רצוי כזה שאינו מתווך דירות וששכר הטרחה שלו אינו תלוי במחיר הנכס הנרכש.

מתווך שעובד בשבילי או יש אנשי מקצוע אחרים שמתעסקים בה?
 

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
392
דירוג
341
מתווך שעובד בשבילי או יש אנשי מקצוע אחרים שמתעסקים בה?
יש אנשים שנותנים שירות של ליווי משקיעים, עוזרים לך למצוא נכס, מנהלים מו"מ, מלמדים אותך על העיר ועוד. לדעתי לזה הוא התכוון.
לא כל מי שעושה את זה הוא טוב כמובן, אבל לדעתי הקונספט טוב ושווה לשקול להשתמש בשירות כזה.

בת ים לדעתי מאתגרת להשקעה ראשונה ולדעתי רמת הסיכון גבוהה יחסית בגלל מצב הבניינים, לכן תצטרך לבצע בדיקות בצורה נכונה.
מה שונה במצב הבניינים בבת ים ממצב הבניינים בשאר השכונות הישנות ברכבי הארץ?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,763
דירוג
24,750

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
3,800
דירוג
4,186
יש אנשים שנותנים שירות של ליווי משקיעים, עוזרים לך למצוא נכס, מנהלים מו"מ, מלמדים אותך על העיר ועוד. לדעתי לזה הוא התכוון.
לא כל מי שעושה את זה הוא טוב כמובן, אבל לדעתי הקונספט טוב ושווה לשקול להשתמש בשירות כזה.
זו אכן הכוונה. בעיקר כאלו שכחלק מהליווי משתפים אותך במידע ומאפשרים לך להפיק מהתהליך ערך, ולא רק בוחרים בשבילך נכס.
 

bengi

משתמש ותיק
הצטרף ב
16/9/18
הודעות
296
דירוג
476
מעוניין לחפש דירה בבת ים על תוואי הרכבת הקלה לצורך השקעה. לכן מעדיף שיהיה דייר קיים איכותי שירצה להישאר. (אין לי בעיה שיגור בדירה מספר שנים נוספות)
טיפ.
כשאתה בוחן את הדירה תבחן גם את הדייר הקיים אם הדירה מושכרת ולא הבעלים גרים בה.
אני קניתי דירה והדיירת שהיתה שם ממש לא הריחה לי טוב, וצדקתי. לשימחתי יצאתי בזול והיא עשתה לי נזק רק בגובה שלושה חודשי שכירות.
אם אתה רואה דירה שמוצאת חן בעיינך והדיירים הקיימים שם לא נראים לך, תדרוש לקבל את הדירה ריקה או שתשקול שוב את העיסקה.
 

LevAizik

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/10/21
הודעות
782
דירוג
802
טיפ.
כשאתה בוחן את הדירה תבחן גם את הדייר הקיים אם הדירה מושכרת ולא הבעלים גרים בה.
אני קניתי דירה והדיירת שהיתה שם ממש לא הריחה לי טוב, וצדקתי. לשימחתי יצאתי בזול והיא עשתה לי נזק רק בגובה שלושה חודשי שכירות.
אם אתה רואה דירה שמוצאת חן בעיינך והדיירים הקיימים שם לא נראים לך, תדרוש לקבל את הדירה ריקה או שתשקול שוב את העיסקה.

מה הקפיץ אותך? כמה שנים היא הייתה גרה בנכס?
 

bengi

משתמש ותיק
הצטרף ב
16/9/18
הודעות
296
דירוג
476
יש אנשים שאתה פשוט קולט שהם "לא משהו". צורת דיבור, מראה מסויים, לא צריך ניסיון בתור סלקטור במועדוני לילה כדי להרגיש את זה.
גם העובדה שהיא שילמה במזומן לבעלת הדירה הקודמת היתה נורת אזהרה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
R מעוניין לקנות זהב שוק ההון 1
נ מעוניין לעבור להיות יועץ עצמאי בתחום שלי, לפי פרוייקטים בתחום המומחיות שלי, התפתחות אישית 4
בייניש מעוניין לעשות סדר בקופות שלי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
ב היי שלום,אני בן 57,מעוניין להפקיד סכום הוני,בכדי ליצור לי קיצבה לפנסיה מגיל 60. פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 23
milx אם אני לא מעוניין להשקיע באג"ח - לאיפה אתם מקצים את החלק הסולידי של התיק שוק ההון 121
ח אני חייל ואני מעוניין להתחיל ללמוד לסחור בשוק ההון ברוקרים ופלטפורמות מסחר 5
G מעוניין להתחיל להשקיע ב-S&P 500 בלבד שוק ההון 9
T מעוניין בחוות דעת על תיק השקעות שוק ההון 0
V השוכר מעוניין לשפץ את הדירה על חשבונו נדל"ן 20
milx תיק של פנסיונר בן 74 מהיועץ בבנק - מעוניין לשנות שוק ההון 9
D חבר ילדות מעוניין להעביר לי 100,000 שח בכדי שהשקיעו לו אותן, האם מותר? שוק ההון 9
מ חסר ניסיון בהשקעות,מעוניין להתחיל.. שוק ההון 9
ס השוכר מעוניין לשלם את כל שכר הדירה מראש נדל"ן 70
N מעוניין להתחיל להשקיע שוק ההון 2
Y מעוניין לברר לגבי תכנות מס (בעיקר תכנון מס בחו"ל)...... צרכנות פיננסית 1
C מעוניין להתחיל להשקיע בשיטת DCA שוק ההון 19
A מעוניין להשקיע בפעם הראשונה - אינטראקטיב ברוקרס שוק ההון 11
M מעוניין לפתוח קופת גמל להשקעה - מהי האפשרות הזולה ביותר? שוק ההון 3
F מעוניין לפתוח תיק השקעות-מספר שאלות לאחר קריאת הבלוג שוק ההון 2
F חסכתי, מעוניין לפתוח תיק השקעות ראשון - כמה שאלות שוק ההון 16
ה קופת גמל נזילה מעוניין להמיר אותה ל IRA שוק ההון 2
S בן 21, מעוניין להכנס לתחום שוק ההון 4
I מעוניין להתחיל להשקיע דרך IB(חשבון לגיל עד 25) שוק ההון 3
M מעוניין למשוך את פיצויי הפיטורים, שאלה לגבי מיסוי והמשכיות א.כ.ע מיסים 14
משה מה קורה במצב שבו רק אחד מבני הזוג מעוניין לפרוש? פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 51
aviadalush מאיפה מתחילים מעוניין להשקיע במקום שהכסף יישב בעו''ש שוק ההון 1
לא חשוב שמות מעוניין לרכוש זיכרון נייד עמיד וחזק מאוד אוף טופיק 11
N אהלן לכולם, משתמש חדש מעוניין בקצת עזרה. אוף טופיק 3
Z חייל משוחרר מעוניין להשקיע שוק ההון 31
ח החברים של נטאשה - מישהו מעוניין? אוף טופיק 0
D מעוניין לסחור בחו"ל ב- interactivebrokers אבל פתחתי שבוע שעבר חשבון ב ibi צרכנות פיננסית 42
הסולידית מישהו מעוניין לשתף את מסעו בתקשורת? אוף טופיק 62
omerdn1 מעוניין להתחיל לסחור בשוק ההון (הון התחלתי נמוך) שוק ההון 5
Y מעוניין להבין כדאיות השקעה בתעודת סל כדי להבין מה העלויות ואיך להשוות עמלות. שוק ההון 14
מ המלצה לקנות מחברות A4 מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 12
מ מתלבט האם ובאיזה אופן לקנות דירה למגורים נדל"ן 65
O יש אפשרות לקנות כל מוצר חקלאי שיש, למשל קינמון או תה שוק ההון 4
E הורים רוצים לקנות דירה נדל"ן 8
O לקנות מגרש שמחובר לחשמל ומים ולבנות עצמאית נדל"ן 45
A איך לקנות בית בשוק עולה ולא לשלם יותר מדיי נדל"ן 13
ת מחפש לקנות לשכור את הספר המשקיע הנבון פוסטים מאיכות נמוכה 4
A איך (מתי וכמה) לקנות מניות בסייל (נפילות) שוק ההון 31
כ לקנות בלי מרג'ין שוק ההון 9
E לא יכול לקנות עוד מנייר ערך מסוים שוק ההון 3
י לקנות דירה או לשכור ולהשקיע - מחשבון Excel נדל"ן 54
L האם לקנות דירה למגורים? נדל"ן 10
T ברוקר טוב שאפשר לקנות בו חלקי מניות שוק ההון 2
א אילו סקטורים ונכסים כדאי לקנות אם אני מאמין שהאינפלציה היא לא זמנית ? שוק ההון 28
F מבחינת ניהול השקעות - האם כדאי לקנות דירה להשקעה כמה שיותר יקרה? נדל"ן 47
סול למה לקנות דברים? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 55

נושאים דומים

למעלה