לקנות דירה או לשכור ולהשקיע - מחשבון Excel

[יוגב]

קח את המחשבון שלך ותנסה לסמלץ איתו את המצב הבא:
תרחיש אחד: אתה קונה דירה עם הון עצמי + משכנתא, המחיר שלה לא משתנה, הריבית אפס, אתה מחזיר כל חודש רק קרן.
תרחיש שני: אתה משקיע את אותו הון עצמי במניות, התשואה היא אפס, אתה מוסיף לתיק המניות כל חודש סכום בגובה החזר המשכנתא שהיה בתרחיש הקודם.

מה שניסית להמחיש כאן זה את ההבדל בין קניית דירה, ששם התשלום החודשי הולך להקטנת חוב ולא להגדלת ההון העצמי, לבין השקעה, ששם אותו תשלום חודשי הולך להגדלת תיק המניות ולכן מגדיל את ההון העצמי.
הבנתי נכון?

אגב, במקרה שלי, בתרחיש השני אני לא מתכוון בשלב הזה להוסיף כסף לתיק המניות. אם אני שוכר ומשקיע, אני שם את כל הסכום באופן חד-פעמי בשוק המניות וזהו.
זה משנה את התמונה מבחינתך?

אחרי 10 שנים, אמור להיות פער בהון הכולל שלך בין התרחישים?

"הון כולל"- כולל שווי דירה? כולל שווי תיק מניות?


תודה רבה על הסבלנות.

 

[רוני]

אבל בלי קשר, אשמח לשמוע למה פשוט לך שזה כך

זה הופך להיות פשוט כאשר מפרידים בין הרגש לבין הגיון כלכלי בעת קבלת החלטות.

כאשר מדובר ברכישת דירה למגורים, אנשים נוטים לשלב בין שניהם וכאן נוצרת הבעיה,
רוצים דירת מגורים כדי לגדר את עלויות הדיור החודשיות, כאן ההיגיון עובד,
אך לצערי רובם דוחקים את עצמם לקצה ברכישת דירת המגורים מבחינת העלויות וגובה המימון,
כאן הרגש שולט.

לאחר מכן, משפרים דיור בסביבות גיל 40 לדירה גדולה יותר, יקרה יותר עם משכנתא גבוה יותר
עד לגיל הפרישה, כשהם בכלל לא יודעים אם ישרדו את הנישואין ואת שוק העבודה עד לגיל זה,
וגם אם אכן שרדו והצליחו לסלק את המשכנתא,
את רוב המשאבים הכלכליים שלהם הם השקיעו בקירות דירת המגורים,
במקום לייצר אפיקי הכנסה פסיביים למימון עלויות המחיה.

כאשר הם מגיעים לגיל הפרישה, הם עם הון קבור בקירות וקושי להתקיים ברמה החודשית,
זה כואב ובולט בעיקר כשיש גידול בעלויות המחיה,
הם נושמים אבל לא חיים,
קיבלו בעבר החלטה כלכלית שגויה מבוססת רגש.

 

[MarketTimer]

מה שניסית להמחיש כאן זה את ההבדל בין קניית דירה, ששם התשלום החודשי הולך להקטנת חוב ולא להגדלת ההון העצמי, לבין השקעה, ששם אותו תשלום חודשי הולך להגדלת תיק המניות ולכן מגדיל את ההון העצמי.
הבנתי נכון?

אגב, במקרה שלי, בתרחיש השני אני לא מתכוון בשלב הזה להוסיף כסף לתיק המניות. אם אני שוכר ומשקיע, אני שם את כל הסכום באופן חד-פעמי בשוק המניות וזהו.
זה משנה את התמונה מבחינתך?


"הון כולל"- כולל שווי דירה? כולל שווי תיק מניות?


תודה רבה על הסבלנות.

אז ההשוואה כולה לא הוגנת, כי באחד התרחישים נשאר לך בצד כל חודש עוד סכום של כסף שלא משתתף בחישוב. ההשוואה הנכונה היא באיזה תרחיש ההון הכולל שלך גדול יותר בעוד איקס שנים. הון כולל זה כולל הכל. אם אתה מוכר את כל הנכסים ומחזיר את כל החובות, כמה כיכרות לחם אתה יכול לקנות בכל תרחיש?
ד"א לא ענית בכלל לשאלה שלי.

 

[doc29]

האם הנתונים המספריים עליהם התבססתי הגיוניים?

אולי יעזור לך. תחזית עדכנית של גוף מבוסס לתשואות שוק ההון בעשור הקרוב: בערך 4.5 אחוז, פחות בארהב יותר בשאר העולם.

Why market forecasts matter to long-term investors

The way markets rebounded from the global financial crisis can serve as a valuable lesson for the decade ahead.

advisors.vanguard.com

 

[יוגב]

זה הופך להיות פשוט כאשר מפרידים בין הרגש לבין הגיון כלכלי בעת קבלת החלטות.

כאשר מדובר ברכישת דירה למגורים, אנשים נוטים לשלב בין שניהם וכאן נוצרת הבעיה,
רוצים דירת מגורים כדי לגדר את עליות הדיור החודשיות, כאן ההיגיון עובד,
אך לצערי רובם דוחקים את עצמם לקצה ברכישת דירת המגורים מבחינת העלויות וגובה המימון,
כאן הרגש שולט.

לאחר מכן, משפרים דיור בסביבות גיל 40 לדירה גדולה יותר, יקרה יותר עם משכנתא גבוה יותר
עד לגיל הפרישה, כשהם בכלל לא יודעים אם ישרדו את הנישואין ואת שוק העבודה עד לגיל זה,
וגם אם אכן שרדו והצליחו לסלק את המשכנתא,
את רוב המשאבים הכלכליים שלהם הם השקיעו בקירות דירת המגורים,
במקום לייצר אפיקי הכנסה פסיביים למימון עלויות המחיה.

כאשר הם מגיעים לגיל הפרישה, הם עם הון קבור בקירות וקושי להתקיים ברמה החודשית,
זה כואב ובולט בעיקר כשיש גידול בעלויות המחיה,
הם נושמים אבל לא חיים,
קיבלו בעבר החלטה כלכלית שגויה מבוססת רגש.

מבין ומסכים עם כל מה שכתבת, אבל אם היינו עובדים רק עם הרגש, לא הייתי מעלה את הפוסט הזה.
שים לב שהדגשתי בפוסט שההסתכלות שלי היא כלכלית נטו. ברור לי שיש עוד שיקולים, ואנחנו נביא אותם בחשבון ברגע שהשיקול הכלכלי יהיה ברור.

לגבי מה ששאלתי- "למה פשוט לך שזה כך"- הכוונה הייתה למה פשוט לך ש-

מומלץ לקנות דירה למגורים עד לסביבות מחיר של 1.8M ש"ח, בתנאי שמראש קובעים שלא משפרים בעתיד דיור

?
מהחקירה שלי בנושא, נראה שאין תשובה חד-משמעית, אלא כל מקרה לגופו, כפי שכתבתי לעיל.

אז ההשוואה כולה לא הוגנת, כי באחד התרחישים נשאר לך בצד כל חודש עוד סכום של כסף שלא משתתף בחישוב.

צודק לגמרי. לקחתי את זה כמובן מאליו ולא שמתי לב שיש כאן פער.

ד"א לא ענית בכלל לשאלה שלי.

אמת, כי לא הייתי בטוח שאני מבין את הנקודה שרצית להעביר.
כרגע, אני מבין שיש לי פער, כפי שכתבת, ולכן ההשוואה לא נכונה, אז אני מניח שאין טעם לסמלץ את מה שהצעת.

אולי יעזור לך. תחזית עדכנית של גוף מבוסס לתשואות שוק ההון בעשור הקרוב: בערך 4.5 אחוז, פחות בארהב יותר בשאר העולם.

עוזר מאוד, תודה!

עיינתי בזה.
1. התשואות הן ריאליות, ואני מדבר על תשואות נומינאליות.
2. הפורטפוליו המוצג הוא 60% מניות, 40% אג"ח. הסכום שאני מתכוון לשים בשוק יהיה 100% במניות, ללא אג"ח.
3. למה 4.5%? אני רואה תחזית של 3.2% ריאלי בארה"ב, ו-6.1% ריאלי בשאר העולם. או שאני לא מבין מה אני רואה, או שעשית פה עוד חישוב קטן כדי להגיע למספר הזה.

 

[הורדוס]

חישוב יפה מאוד לדעתי.
אבל ... הנחת רכישה של דירה ממוצעת לאדם ממוצע עם מס' ילדים ממוצע וכו'.
ממליץ לרדת לרזולוציה יותר ספיציפית ולהכניס למחשבון פרטים שמתאימים למה שאתם שוקלים לרכוש, ועלויות המימון שיהיו לכם..

מגורים בשכירות מאפשרים לך גמישות, וכאשר אנשים רוכשים דירת מגורים הם הרבה פעמים רוכשים משהו יותר גדול\טוב כדי שיהיה .. למתי ש....
למשל קונים דירת 4-5 חדרים למרות שכרגע יש רק ילד 1-2, בונים מטבח חדש במחיר של 100K שיכול להספיק ליותר משיפוץ מקיף בדירה להשקעה בשווקים מסויימים.

החישוב שלך מראה שהתשואה די דומה, קצת לטובת הדירה, אבל הוא לא לוקח בחשבון עלויות נלוות שתמיד יש כשרוכשים דירה ונטייה לשפץ ולשדרג, וגם ביטוח מבנה וחיים. עכשיו השאלה היא אם אתה רוצה להיות עשיר על הנייר עם כסף בבלוקים שאתה לא יכול לממש כי לא תרצה לעזוב את דירת המגורים?? או עם חשבון השקעות של 1.5M שיאפשר לך הרבה יותר גמישות בהמשך...

לגביכם ספיציפית, במידה ותבחרו בכיוון של רכישת דירה למגורים, לדעתי צריך להסתכל על הדירה להשקעה הקיימת כבר לפני שמגיעים להחלטה ולשקול למכור אותה, לדעתי נדלן לאדם הממוצע שקונה בטווח של מחיר השוק הוא משתלם בעיקר בזכות המימון הזול, בישראל אפשר לקחת מימון זול רק ברכישה של הדירה ולא לאחר מכן עד כמה שאני יודע.
הנכס שקנית להשקעה כבר לא במימון מקסימלי, השאלה היא בכמה אחוז מימון הוא? והוא זול משמעותית מהנכס אותו אתם רוצים לרכוש לכן עדיף שהמימון הגבוהה של דירה ראשונה יהיה על הנכס שאתם רוצים למגורים.
לכן ממליץ לך לבדוק את האפשרות של למכור את הדירה להשקעה, לרכוש את הנכס למכורים במימון מקסימלי או מקסימלי ולהוריד מימון מיד ולהוזיל אותו עם מסלול פיתוי, ורק אז אם תרצו לקנות שוב דירה להשקעה במימון של 70% דלירה חלופית, שתוכלו להכריז שהיא לא חלופית בתקופה המוגדרת ולהשאר עם המימון.
זה כרוך כמובן בעלויות עסקה ועבודה על הנושא, אבל זה יאפשר לך לא להשאיר יותר מידי כסף בקירות.

כל הכבוד על החשיבה המקיפה, בהצלחה

 

[doc29]

עיינתי בזה.

יש גם תשואות לארהב ושאר העולם (הגרפים התחתונים יותר).

4.5 אחוז כי הנחתי תיק כלל עולמי שפעם אחרונה שבדקתי הוא חצי ארהב חצי כל השאר, אם כי מזמן לא בדקתי. אם התכונת לתיק מנייתי רק של ארהב אז זה הרבה פחות באמת, באיזור 3 אחוז שנתי.

המסר העיקרי שהתשואות הצפויות בשוק המניות נמוכות מאלו שהיו בעבר ובוודאי בעשור האחרון, ושהן נמוכות במיוחד בארהב.

 

[רוני]

לגבי מה ששאלתי- "למה פשוט לך שזה כך"- הכוונה הייתה למה פשוט לך ש-

מדובר במחיר דירה הקרוב לממוצע כיום,
בעלי הון עצמי סביר יכולים לרכוש דירה בסדר גודל זה עם מימון סביר,
במקום לשפר דיור באמצעות רכישת דירה אחרת בעתיד,
ניתן לשכור דירה אחרת בהתאם לצרכים, ודירה זו להשכיר וליהנות מהפטור ממס על הכנסה משכירות.

סביר להניח שסדר גודל רכישה זה עם משכנתא לא יפגע ביכולת שלך להמשיך להתפתח ולצמוח.

 

[יוגב]

אז ההשוואה כולה לא הוגנת, כי באחד התרחישים נשאר לך בצד כל חודש עוד סכום של כסף שלא משתתף בחישוב.

בתגובתי הקודמת הצדקתי אותך ורשמתי שאכן יש פער, אבל לא שמתי לב שבעצם אין פער, שהרי הכסף שנשאר לי בצד כל חודש, באלטרנטיבה של השקעה מבוזבז על שכירות. אם אני קונה דירה זה הולך למשכנתא, ואם אני שוכר זה הולך לשכירות. לפעמים יש מצבים בהם המשכנתא גבוהה יותר מדמי השכירות, ואז את ההפרש אכן אפשר להוסיף לתיק ההשקעות, אבל במקרה שלנו לא כך הדבר. ממוצע השכירות הוא 5800 ש"ח לחודש, ומשכנתא, בהערכה גסה, היא כ-5100 ש"ח לחודש.
בשורה התחתונה, בעיניי ההשוואה כן הוגנת מהבחינה הזאת.
אז אני מחזיר אותך לתגובות הראשונות שלך: מה שניסית לומר לי ולא הבנתי זה לא מה ש @ExeAction אמר בעצם?

הנחת רכישה של דירה ממוצעת לאדם ממוצע עם מס' ילדים ממוצע וכו'.
ממליץ לרדת לרזולוציה יותר ספיציפית ולהכניס למחשבון פרטים שמתאימים למה שאתם שוקלים לרכוש, ועלויות המימון שיהיו לכם..

דווקא לא הלכתי על הממוצע, אלא על מה שרלוונטי לנו. כמובן שכל אחד יכול להוריד בעצמו את המחשבון ולשנות את כל הפרמטרים.

החישוב שלך מראה שהתשואה די דומה, קצת לטובת הדירה, אבל הוא לא לוקח בחשבון עלויות נלוות שתמיד יש כשרוכשים דירה ונטייה לשפץ ולשדרג, וגם ביטוח מבנה וחיים.

החישוב הוא כלכלי נטו, ולכן לא לקחתי בחשבון הרבה שיקולים אחרים, בין היתר- הדברים שכתבת.
לגבי ביטוח מבנה וביטוח חיים- להבנתי, אין בהם כדי להטות את הכף לכיוון אחד או אחר. אנחנו מדברים על אלפי שקלים בשנה, אולי אולי עשרות אלפים בודדים.
מה דעתך בעניין?

חישוב יפה מאוד לדעתי.

כל הכבוד על החשיבה המקיפה, בהצלחה

תודה רבה על הפירגון!

המסר העיקרי שהתשואות הצפויות בשוק המניות נמוכות מאלו שהיו בעבר ובוודאי בעשור האחרון, ושהן נמוכות במיוחד בארהב.

רלוונטי מאוד, תודה רבה!

מדובר במחיר דירה הקרוב לממוצע כיום,
בעלי הון עצמי סביר יכולים לרכוש דירה בסדר גודל זה עם מימון סביר,
במקום לשפר דיור באמצעות רכישת דירה אחרת בעתיד,
ניתן לשכור דירה אחרת בהתאם לצרכים, ודירה זו להשכיר וליהנות מהפטור ממס על הכנסה משכירות.

סביר להניח שסדר גודל רכישה זה עם משכנתא לא יפגע ביכולת שלך להמשיך להתפתח ולצמוח.

תודה על ההסבר.
במקרה שלנו, אנחנו מדברים על דירות באיזור ה-2.3 מיליון ש"ח, ולמרות זאת, המחשבון שבניתי מראה שבגלל עליית ערך הדירות הממוצעת, עדיף דווקא לקנות דירה ולא לשכור ולהשקיע, לטווח הארוך.
אז תיקנו אותי על כמה דברים באשכול הזה, ועוד לא עידכנתי את המחשבון, אבל נכון לרגע זה, עדיין נראה שלקנות דירה יהיה כלכלי יותר מאשר לשכור דירה דומה ולהשקיע.
אולי אני מסתמך על נתונים לא נכונים, אולי הנתונים אופטימיים מדי, אולי לא לקחתי משהו בחשבון בתוך החישובים.
הסברתי מאיפה לקחתי כל נתון, ואני חושב שלא עשיתי לעצמי הנחות, אבל אני אשמח מאוד לשמוע את דעתך (כי אתה טוען את ההיפך)- מדוע לכאורה נראה שלקנות דירה יהיה צעד משתלם יותר כלכלית עבורנו?

 

[רוני]

כי אתה טוען את ההיפך)

היי יוגב
אני לא טוען ההיפך, אני מדייק את הדברים.

לטענתי כדי לגדר את סעיף הדיור, מומלץ לרכוש דירת מגורים עד מחיר מסוים, ללא האופציה של שיפור דיור בעתיד.

אופציה נוספת זה רכישת דירה / דירות להשקעה במחיר סביר.

בשני האופציות שציינתי יש חשיבה קדימה מעבר לגידור עלויות הדיור, כאשר הרעיון הוא בנוסף לשמר את היכולת לגדר
את כלל עלויות המחייה החודשיות (עצמאות כלכלית).

 

[amit]

הדרך הפשוטה והיעילה ביותר לחשב התקדמות היא ההפרש בהון העצמי.
קח 2 נק זמן ,חשב הון עצמי לכל אחת מהן , השינוי הוא ההתקדמות.
אם תנסה לחשב את השינוי (רווח) בדרך אחרת סביר שתפספס דברים.
לדוגמא ,
נק א- דירה של 1000 משכנתא של 400 = הון של 600.
אחרי חודש שבו החזרת 5 משכנתא ומתוכם 3 כיסו את הקרן :
נק- ב דירה של 1000 משכנתא של 397 = הון של 603 .

 

[יוגב]

היי יוגב
אני לא טוען ההיפך, אני מדייק את הדברים.

לטענתי כדי לגדר את סעיף הדיור, מומלץ לרכוש דירת מגורים עד מחיר מסוים, ללא האופציה של שיפור דיור בעתיד.

אופציה נוספת זה רכישת דירה / דירות להשקעה במחיר סביר.

בשני האופציות שציינתי יש חשיבה קדימה מעבר לגידור עלויות הדיור, כאשר הרעיון הוא בנוסף לשמר את היכולת לגדר
את כלל עלויות המחייה החודשיות (עצמאות כלכלית).

הבנתי את הדיוק. תודה.

אם נניח לרגע שאין שאיפה להגיע לעצמאות כלכלית, מה עם אופציה של רכישת דירה מעבר ל-1.8 מש"ח, מכירה לאחר X שנים, וקניית דירה יקרה יותר?
הנתונים מראים שהדירה אמורה לעשות עליית ערך יפה בכמה שנים, ולכן במכירתה יש כאן פוטנציאל להון עצמי גדול יותר לעומת השקעות.
מה דעתך?

הדרך הפשוטה והיעילה ביותר לחשב התקדמות היא ההפרש בהון העצמי.
קח 2 נק זמן ,חשב הון עצמי לכל אחת מהן , השינוי הוא ההתקדמות.
אם תנסה לחשב את השינוי (רווח) בדרך אחרת סביר שתפספס דברים.

זה בדיוק מה שהמחשבון שלי עושה: מראה את השינוי בהון העצמי לאורך 20 נק' בזמן, עבור 2 אלטרנטיבות (קנייה לעומת שכירות והשקעה).
הבנתי אותך נכון? היית מחשב אחרת ממה שעשיתי?

 

[A42]

למה אתה מכליל את דירת המגורים בסך הנכסים?

כי זה חלק מהנכסים (-:

אני מסתכל על ה-כ-ל כתיק אחד כללי, לי זה עושה את הדברים יותר פשוטים
מבחינתי שליש מההוצאה שלי הולכת על דיור
זה לא משנה אם לקחת 3 מיליון שקל ושמתי בחשבון השקעות ומשכתי 4 אחוז ממנו ושלמתי שכירות או קניתי ב3 מיליון דירה ואני חוסך את השכירות

לי אישית הבית מגורים משחק גם תפקיד בהשקעה כי מידי פעם מוכרים ברווח שאפשר ואז מחליפים, זה לא קדוש אצלנו רק למגורים
ובבית הבא גם כבר מתכננים יחידית דיור להשקעה שגם תייצר הכנסה חודשית (ממש משנה את המשוואת לטובת בית מגורים דרך אגב!)

בדיוק כמו שאם אני קונה מערכת סולארית לגג ב100K אבל חוסך בחשבון החודשי את ה500 שקל חשמל מבחינתי הרווחתי 50K
והמערכת הסולארית היא מבחנתי נכס מניב

פירטתי באחת התגובות תשואות לדוגמה בקרנות שבהן אני רואה את עצמי משקיע. התשואות הן לפני מס אבל נומינאליות. זאת משום שכל המחשבון הוא נומינאלי ולא ריאלי. האם אתה עדיין חושב ש-9% (נומינאלי, לפני מס) זה אופטימי מדי? לכמה היית מוריד?

נומינאלי וראלי זה נחמד מאוד בדיעבד, בפועל זה עובד קצת שונה בשטח
מחירי הדיור עלו בשנה האחרונה 9 אחוז
מחירי השכירות עלו 5 אחוז
המדד עלה 2 אחוז
הסל קניות הספיציפי שלי עלה ב10 אחוז (כי אני קונה הרבה פירות וירקות לדוגמא)
(*עגלתי מאוד את המספרים זה היה רק לצורך הדוגמא)

צריך להיזהר שברגע שאתה מכוון לכך שההכנסה מנכס אחד תכסה הכנסה מנכס אחר אתה לוקח סיכון
כי זה נכסים בודדים ופיסים וההתייקרויות לא עולות שם לפי המדד (המדד עולה לפי ההתייקרויות הממוצעות)

בכל מקרה אני הייתי משתמש ב6.5 אחוז(לא מתייחס נומינאלי או ראלי כי לא מנוון את שאר ההוצאות - אז כאילו מתעלם משניהם ביחד)
כי זה התשואה של השוק היסטורית
בתיק פרישה שלי אני מכוון ל4 אחוז (אם הייתי מאמין שאפשר לקבל 9 אחוז בצורה אמינה מספיק כבר לא הייתי צריך לעבוד (-

מסכים שזה יכול להגיע לסכום כזה, אבל אפילו אם כן, בסכומים שאנחנו מדברים עליהם (מאות אלפים בשנה) זה לא רלוונטי להשוואה בעיניי.

300 שקל לחודש אצלי שווה 100K בחיסכון (לפי כלל ה300)
100K זה סכום בכלל לא מבוטל אצלי זה עוד שנה שלמה שאני יכול לא לעבוד ולפרוש יותר מוקדם!
** לא אומר שלא צריך ביטוחים כאלה ואולי יש בחלקם גם יתרון וביטוח חיים למשכנתא זה גם הוצאה לזיכוי מס אבל רק נותן את החלופה

גם זו אפשרות שבדקתי, אבל מאחר שכבר היום יש לנו דירה להשקעה, ומאחר שאני רוצה גידור מפני עלויות הדיור- אני מעדיף לא למכור אותה בשלב הזה.

אם אתה קונה דירה למגורים למה אתה צריך גידור מפני עליות מחירי הדיור??
אתה מפחד שתזרוק את עצמך מהדירה?

דירה שניה היא פחות כלכלית היום בישראל מדירה ראשונה (במיסוי רכישה, במש שבח על מכירת 2 הדירות, בשכר דירה, במיסוי עתידי שאולי עוד יבוא, בסיכון ובריכוזיות)
לא אומר שלא יכולה להיות עסקה כללית או אפילו מאוד
אבל לא כמו דירה ראשונה
תבדוק אפילו איך יש דרך חוקית להפוך את הדירה החדשה לדירה ראשונה מבלי למכור
(אולי העברה ללא תמורה, מכירה וקניה מחדש וכו)

 

[solidix2]

ובבית הבא גם כבר מתכננים יחידית דיור להשקעה שגם תייצר הכנסה חודשית (ממש משנה את המשוואת לטובת בית מגורים דרך אגב!)

מה בתכנון? נשמע מעניין

 

[A42]

מה בתכנון? נשמע מעניין

די פשוט בונים עוד 40 מ"ר , שעלות הבניה היא 250K
שכר דירה ככה הנראה יהיה סביב ה4K
כנראה אחרי פחת וכו עדין יתן לי לפי כלל ה300 תשואה של 1.1M נטו פתור ממיסים

אחלה דיל וביחד עם השכר דירה שנחסוך על מגורים שלנו
יוצא לנו שהבית יעלה לנו באיזה 1 מיליון שקל פחות ממה שהינו צריכים לשים בתיק מניות בשביל תשואה לפי כלל ה300 (בעיקר בגלל מס רווחי הון)
ככה שלנו מאוד משתלם לבנות בית (-:

 

[amit]

הבנתי את הדיוק. תודה.

אם נניח לרגע שאין שאיפה להגיע לעצמאות כלכלית, מה עם אופציה של רכישת דירה מעבר ל-1.8 מש"ח, מכירה לאחר X שנים, וקניית דירה יקרה יותר?
הנתונים מראים שהדירה אמורה לעשות עליית ערך יפה בכמה שנים, ולכן במכירתה יש כאן פוטנציאל להון עצמי גדול יותר לעומת השקעות.
מה דעתך?


זה בדיוק מה שהמחשבון שלי עושה: מראה את השינוי בהון העצמי לאורך 20 נק' בזמן, עבור 2 אלטרנטיבות (קנייה לעומת שכירות והשקעה).
הבנתי אותך נכון? היית מחשב אחרת ממה שעשיתי?

השאלה אם הקטנת את ההלוואה.

 

[solidix2]

די פשוט בונים עוד 40 מ"ר , שעלות הבניה היא 250K
שכר דירה ככה הנראה יהיה סביב ה4K

נשמע יותר מידי טוב, איפה מקבלים 4k שכירות על 40 מ״ר? אולי באזור תל אביב

 

[רוני]

אם נניח לרגע שאין שאיפה להגיע לעצמאות כלכלית, מה עם אופציה של רכישת דירה מעבר ל-1.8 מש"ח, מכירה לאחר X שנים, וקניית דירה יקרה יותר?
הנתונים מראים שהדירה אמורה לעשות עליית ערך יפה בכמה שנים, ולכן במכירתה יש כאן פוטנציאל להון עצמי גדול יותר לעומת השקעות.
מה דעתך?

אם ההערכה שלך להמשך עליית ערך תתממש, באסטרטגיה זו אתה מפסיד עלויות מכירה, עליות רכישה של נכס חדש פלוס רכישת רהיטים, עיצוב, מזגנים מטבח......
ובנוסף, גם הדירה שתרצה לקנות המחיר שלה יעלה כך שמבחינה שקלית הפער בין שני הדירות יגדל, ההתחייבות שתיקח בנכס השני תהיה גדולה יותר
עד לגיל מאוחר, אתן לך דוגמא אישית.

בשנת 2006 מכרתי דירת 62 מ"ר בתל אביב ב 900K
ורכשתי במזומן דירת 4 חדרים עם חניה ומעלית ב 1.6M ש"ח, הפער בין הדירות היה 700K ש"ח.

היום מחיר הדירה הראשונה הוא 3.2M
מחיר הדירה השנייה הוא 6M ש"ח הפער השקלי בניהם גדל נומינלית ל 2.8M ש"ח.

 

[יוגב]

נומינאלי וראלי זה נחמד מאוד בדיעבד

הכל ספקולציות, כמובן, אבל צריך לעשות הערכות כלשהן, להתבסס עליהן, ולהסיק מסקנות בהתאם לאיך שזה מתנהג בעתיד.
מרגיש לי שלא הבנתי את הנקודה שרצית להעביר.

בפועל זה עובד קצת שונה בשטח

הבנתי את הדוגמה שנתת, וזה ממחיש את הסיכון בלכסות הוצאה אחת בהכנסה אחרת.
אבל למה "עובד קצת שונה בשטח"? לכאורה, אנחנו מבינים בדיוק איך זה עובד, פשוט לא יודעים לחזות את ההתייקרויות מראש.

בכל מקרה אני הייתי משתמש ב6.5 אחוז

מה המקור לכך ששוק המניות עושה 6.5% לשנה, היסטורית? איך בדקו את זה?

(לא מתייחס נומינאלי או ראלי כי לא מנוון את שאר ההוצאות - אז כאילו מתעלם משניהם ביחד)

מה כוונתך ב"לא מנוון את שאר ההוצאות"? איך אפשר לא להתייחס נומינאלי או ריאלי?

השאלה אם הקטנת את ההלוואה.

תיקנו אותי בתגובות קודמות שבהוצאה על משכנתא, יש לקחת בחשבון רק את הריבית, ולא את הקרן, שהרי תשלום הקרן מקטין את ההלוואה, ובמימוש אני מקבל את כל הקרן חזרה. עוד לא העליתי גירסה מתוקנת.
אתה מדבר על אותו דבר?

אם ההערכה שלך להמשך עליית ערך תתממש, באסטרטגיה זו אתה מפסיד עלויות מכירה, עליות רכישה של נכס חדש

אני אפסיד עלויות מכירה ורכישה, אבל אם אכן הדירה תניב משמעותית יותר רווח לעומת השקעות, זה עדיין יהיה משתלם יותר.

ובנוסף, גם הדירה שתרצה לקנות המחיר שלה יעלה כך שמבחינה שקלית הפער בין שני הדירות יגדל, ההתחייבות שתיקח בנכס השני תהיה גדולה יותר
עד לגיל מאוחר

חשוב להבהיר: בשלב כלשהוא, אנחנו נרצה לקנות דירה שבה נגור עד סוף חיינו. אם לא עכשיו אז עוד 20 שנה.
מה שאני מנסה לברר עכשיו זה איך אני מגדיל את ההון העצמי שלנו כמה שיותר, עד אז.

נכון ש(ככל הנראה) מחיר הדירה בעוד עשור או שניים יהיה גדול יותר, אבל זה יהיה נכון בין אם נשקיע את הכסף, ובין אם נקנה דירה.
אם אני משליך את זה על הדוגמה שלך: נכון שנוצר פער נומינאלי של 2.8 מש"ח, אבל מי אמר שבהשקעת הכסף היית מגיע ליותר מ-3.2 מש"ח?
הנקודה שלי היא שייתכן שדירה תניב משמעותית יותר רווח לעומת השקעות, ולכן עשויה להגדיל יותר את ההון העצמי. נכון שזה כובל למשכנתא, אבל זה לא בהכרח מפריע, כי זה חלק מהאסטרטגיה.
אתה לא חושב שאפשר להגדיל את ההון העצמי בעזרת קנייה ומכירה של דירות?

ההתחייבות שתיקח בנכס השני תהיה גדולה [...] עד לגיל מאוחר

נקודה מצויינת שצריך לקחת בחשבון, תודה.

 

[רוני]

אתה לא חושב שאפשר להגדיל את ההון העצמי בעזרת קנייה ומכירה של דירות?

אפשר להגדיל את ההון, אך אני פחות מתחבר לאסטרטגיה זו בגלל עלויות מכירה, עלויות רכישה, מס רווחי הון,
הפסד עליית ערך עתידית, הפסד עליית שכירות עתידית.

אני מעדיף להחזיק בנכסים ליהנות מהכנסה פסיבית, מעליית ערך, עליית השכירות, ומימוש עליית ערך באמצעות מחזור המימון
ללא תשלום מס רווחי הון.

אני מעדיף לצבור עוד ועוד נכסים, כל אחד מהם הוא מנוע הכנסה וצמיחה.