לקנות דירה או לשכור ולהשקיע - מחשבון Excel

[fliper]

ומימוש עליית ערך באמצעות מחזור המימון
ללא תשלום מס רווחי הון.

תוכל בבקשה להרחיב ?
תודה

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

תוכל בבקשה להרחיב ?
תודה

כשאתה מממש במכירת נכס נוצר אירוע מס שגורר תשלומי מיסוי והוצ נלוות.
כשאתה לוקח מימון מחדש / ממחזר הלוואה, אתה "מושך כסף מהקירות" ללא אירוע מס ו"מתחמק" מההוצאות הנ"ל.

 

[רוני]

תוכל בבקשה להרחיב ?
תודה

קיבלת תשובה מלאה
אני רק אוסיף שבחו"ל זה נוח יותר משום שניתן לקבל משכנתאות בלון,
משלמים רק ריבית מדי חודש.

 

[fliper]

אתה "מושך כסף מהקירות" ללא אירוע מס ו"מתחמק" מההוצאות הנ"ל

האם לאור הנחיית בנק ישראל, המשמעות היא שאת הכסף הזה אני לא יכול להפנות לרכישת נדל"ן בישראל ? קרי רק עבור השקעה בחו"ל.

 

[רוני]

האם לאור הנחיית בנק ישראל, המשמעות היא שאת הכסף הזה אני לא יכול להפנות לרכישת נדל"ן בישראל ? קרי רק עבור השקעה בחו"ל.

ההנחיה היא רק לגבי השקעה בישראל, במטרה לצנן את הביקושים מצד המשקיעים.

 

[A42]

נשמע יותר מידי טוב, איפה מקבלים 4k שכירות על 40 מ״ר? אולי באזור תל אביב

באזור שלנו וזה ממש לא בתל אביב (בערך שעה צפונה (-
על יחידות דיור משלמים פה 3.5-4 אלף (התשלום כולל לרוב ארנונה, מים ואינטרנט לרוב)
במושבים ליד (איפה שאנחנו בונים) זה כבר 4-4.5 אלף
האמת שתכננו את הבית ממש ניסית לראות מה הגודל שיתן לי את התשואה הכי גבוה
וזה בסוף 40 מ"ר בדרכ לזוג (בכוונה מעדיף להימנע מזוג + 1)
לפני 4 שנים שתכננו את הבית השכירות היתה סביב ה3-3.5 אבל מאוד התייקר מאז...

מרגיש לי שלא הבנתי את הנקודה שרצית להעביר.

אנסה לפשט

בו נניח שהכל מתייקר בממוצע בצורה מספיק קרובה
אז אין טעם להתעסק עם עליות מחירים וערכים נומינאלים
תראה מה ההוצאה היום היא כביכול לא תשתנה בערך הראלי ותשווה למניות היסטורי בערך הריאלי

ה המקור לכך ששוק המניות עושה 6.5% לשנה, היסטורית? איך בדקו את זה?

ואוו יש לך אז עוד הרבה קריאה בבלוג עצמו
תסתכל על הפוסט של ה25 תיקים המפורסם
יש לך שם הסבר על התיקים הכי פופולארים וכו ומה התשואה שכל אחד עשה ב70+ שנה האחרונות

אבל לדעת אתה קצת משווה תפוחים לתפוזים

אתה מסתכל בטווח הקצר בלבד על תשואות קצרות בסיכון גבוה
אם אתה רוצה להתבסס על שוק ההון כמקור להכנסה קבועה ואמינה
אתה צריך ללכת על כלל ה300 או 4 אחוז
כלומר על כל 1 מיליון שקל תוכל למשוך בחודש 3.33K לפני מס
המניות שלך יעשו השנה אולי 10 אחוז אבל אסור לך למשוך את זה כי בשנה שיהיה רק ירידות תיהיה חייב את השומן הזה

דירה בישראל היום נותנת בנטו בממוצע תשואה של 3 אחוז (אחרי פחת וכו) ולרוב זה יהיה פתור ממס (עד 5K)
נכון שהדירה גם מרוויחה תשואה על העלית ערך שלה (7 אחוז בשנה האחרונה לדוגמא)
אבל שוב אתה לא יכול למשוך את הרווח הזה כי הרי אתה גר בדירה

עכשיו אם ההתלבטות היא בין לקנות דירה למגורים לבין להשקיע את הכסף ולשלם שכירות
ההשוואה היא בין 4 אחוז על שוק ההון שכנראה יהיה לך כבר תיק מניות בנוסף וזה אקסטרא כסף אז לא תוכל לנצל נקודות זיכוי מכירה בשכבות וכו
אז נניח מיסוי של 15 אחוז כללי כלומר 60 אחוז רווח 40 אחוז קרן
כלומר סהכ התשואה על הכסף בשוק ההון באחוז משיכה בטוחה הוא 3.4 אחוז

מול תשואה מדירה שיתן לך 3 אחוז ואם אתה זה שגר בפועל בדירה שלך אז אולי אפילו 3.5 אחוז (הפחת / עורכי דין / זמן ללא שכור / אי תשלום וכו יורד משמעותית)

בסוף אין פה איזה משהו מאוד מוטה לצד אחד וזה לרוב יהיה תלוי בעסקה הספציפית
להרבה אנשים זה משתלם בגלל המינוף הזול של המשכנתא
ולהרבה יותר אנשים זה משתלם בעיקר כי זה נוח ונותן שקט נפשי

 

[יוגב]

@A42, ראשית, אני מודה לך מאוד על הזמן שאתה מקדיש לפוסט.

לא מתייחס נומינאלי או ראלי
[...]
תראה מה ההוצאה היום היא כביכול לא תשתנה בערך הראלי ותשווה למניות היסטורי בערך הריאלי

אז זה בדיוק מה שאני עושה, רק מחליף את המילה "ריאלי" במילה "נומינאלי", כי זה יותר נוח לי.
מה שמאוד הפריע לי בתגובה שלך זה "לא מתייחס נומינאלי או ראלי"- לא מבין איך אפשר לחשב בלי להחליט אם כל הנתונים ריאליים או שכולם נומינאליים.
מצד שני, לפי מה שכתבת בציטוט, אני מבין שכוונתך הייתה שזה פשוט לא משנה אם זה ריאלי או נומינאלי, כל עוד מקפידים שהכל יהיה או ריאלי או נומינאלי ולא לערבב ביניהם בחישוב.
לא חושב שאנחנו חלוקים על הנקודה הזו. אני צודק?

ואוו יש לך אז עוד הרבה קריאה בבלוג עצמו
תסתכל על הפוסט של ה25 תיקים המפורסם
יש לך שם הסבר על התיקים הכי פופולארים וכו ומה התשואה שכל אחד עשה ב70+ שנה האחרונות

1. את הפוסט הזה אני דווקא מכיר. אני פשוט חוקר את הנושא כבר כמה חודשים ולכן לא זכרתי. תודה!
2. התשואה בפוסט היא ריאלית, וכשאני טוען 9%- אני מדבר על תשואה נומינאלית.
מ-1970, האינפלציה של הדולר היא כ-3.9% בשנה, מה שמביא את התשואה הנומינאלית להיות בערך 6.5%+3.9%=10.4%. אז אני הנחתי תשואה נומינאלית של 9% על 100% מניות, והאמת שעכשיו זה אפילו נראה לי פסימי מדי.

אתה מסתכל בטווח הקצר בלבד על תשואות קצרות בסיכון גבוה

ההשוואה מבוצעת על פני 20 שנה. זה טווח קצר?

אם אתה רוצה להתבסס על שוק ההון כמקור להכנסה קבועה ואמינה

זו לא המטרה. בשלב זה, אין כוונה למשוך את הכסף מהתיק. לכן, אני משווה רווח, כלומר כמות הון עצמי שתהיה לי (לאחר מימוש) בכל אחת מהאפשרויות, על פני 20 שנה, ובהשוואה כזאת לקחתי בחשבון גם את עליית ערך הדירה ולעומתה את הסכום הכולל של תיק המניות.
"על הנייר", נראה שיש העדפה ברורה לרכישת דירה לפי המחשבון.

אז נניח מיסוי של 15 אחוז כללי כלומר 60 אחוז רווח 40 אחוז קרן
כלומר סהכ התשואה על הכסף בשוק ההון באחוז משיכה בטוחה הוא 3.4 אחוז

חייב להודות שלא הבנתי את החישוב פה.
למה רק 15% מיסוי ולא 25%? על איזו קרן מדובר? איך הגעת ל-60% רווח?
אני מניח שזה בהקשר לעצמאות כלכלית, וכאמור, זו לא המטרה כרגע.

 

[A42]

@A42, ראשית, אני מודה לך מאוד על הזמן שאתה מקדיש לפוסט.

בשמחה (-:

אז זה בדיוק מה שאני עושה, רק מחליף את המילה "ריאלי" במילה "נומינאלי", כי זה יותר נוח לי.
מה שמאוד הפריע לי בתגובה שלך זה "לא מתייחס נומינאלי או ראלי"- לא מבין איך אפשר לחשב בלי להחליט אם כל הנתונים ריאליים או שכולם נומינאליים.
מצד שני, לפי מה שכתבת בציטוט, אני מבין שכוונתך הייתה שזה פשוט לא משנה אם זה ריאלי או נומינאלי, כל עוד מקפידים שהכל יהיה או ריאלי או נומינאלי ולא לערבב ביניהם בחישוב.
לא חושב שאנחנו חלוקים על הנקודה הזו. אני צודק?

צודק, הנקודות די זהות, כל עוד לא מערבבים אתה בסדר

2. התשואה בפוסט היא ריאלית, וכשאני טוען 9%- אני מדבר על תשואה נומינאלית.
מ-1970, האינפלציה של הדולר היא כ-3.9% בשנה, מה שמביא את התשואה הנומינאלית להיות בערך 6.5%+3.9%=10.4%. אז אני הנחתי תשואה נומינאלית של 9% על 100% מניות, והאמת שעכשיו זה אפילו נראה לי פסימי מדי.

שים לב שלמרות שהאינפלציה היא 3.9 אחוז בממוצע בפועל היו שנים שהאינפלציה היתה דו מספרים ושנים שהיא אפסית
לכן הממוצע לא ממש עוזר
קח את ישראל כדוגמא בשנות ה80 היתה בישראל סופר אינפלציה ובעשור האחרון היתה אינפלציה אפסית
אז נכון שבממוצע של 40 שנה אתה תקבל מספר חד ספרתי כל שהוא אבל הוא רחוק מהמציאות

ההשוואה מבוצעת על פני 20 שנה. זה טווח קצר?

לא זה טווח בינוני-ארוך אפילו
אבל מה המטרה בעוד 20 שנה?

כי אם אתה לא רוצה למשוך מהתיק במהלך התקופה
מה תרצה לעשות עם 20 שנה
הרי אם זה לקחת את כל הכסף ולהשתמש בו במכה כמובן שיש עדיפות גבוה לדירה בגלל המיסוי

נניח אתה שם 1 מליון שקל בשני האפיקים (דירה להשקעה / תיק מניות)
נניח שהתיק מניות עושה 9 אחוז תשואה
והדירה עושה 5 אחוז תשואת עלית ערך ו4 אחוז תשואת שכירות (מתוך זה 1 אחוז הולך על פחת)

בעוד 20 שנה
במניות יהיה לך 5.6 מיליון (1 מיליון קרן, 4.6 מיליון רווח)

הדירה תיהיה שווה 2.65 מיליון
+1.7 מיליון שקל שתקבל משכירות (בהנחה שתשקיע את הכסף כל שנה בשוק ההון תחת 9 אחוז תשואה) לפי 3 אחוז אחרי הפחת (ללא הפחת 2.3 מיליון)
כלומר שווי כולל 4.35 מיליון - הרבה פחות מהמניות

אבל!!! יש מיסוי

על הדירה במכירה בהנחת דירה יחידה אין מיסוי וכנל על ההכנסות מהשכר דירה
המיסוי היחידי יהיה מהתשואה על השכר דירה
מתוך ה1.7 רק 0.63 זה קרן כלומר יש מס של 25 אחוז על הרווח שהוא 1.07 כלומר 0.267 מס
סהכ שווי נטו אחרי מיסים 4.083 מיליון

בנירות ערך לעומת זה
המס הוא 1.09 מיליון
אז השווי הכולל לאחר מס הוא 4.51 מיליון

אלה לא הפרשים דרמתים מאוד משתנים ביחד לתשואה שתבחר או תשיג
בכל מקרה רק באתי להמחיש כמה המיסוי הוא דרמתי ולמה זה חשוב איזה חלק הוא הקרן ואיזה הרווחים

לרוב בפרישה מוקדמת לא מושכים את כל הסכום במכה אחת ואז יש דרכים לשלם הרבה פחות עד כמעט אפס מס

חייב להודות שלא הבנתי את החישוב פה.
למה רק 15% מיסוי ולא 25%? על איזו קרן מדובר? איך הגעת ל-60% רווח?
אני מניח שזה בהקשר לעצמאות כלכלית, וכאמור, זו לא המטרה כרגע.

מקווה שהדוגמא למעלה עזרה
אין קשר לעצמאות כלכלית זה בעיקר קשור לאיך תבחר לממש את הכסף בסוף וכמה מס תשלם

 

[יוגב]

שים לב שלמרות שהאינפלציה היא 3.9 אחוז בממוצע בפועל היו שנים שהאינפלציה היתה דו מספרים ושנים שהיא אפסית
לכן הממוצע לא ממש עוזר

אתה צודק, אבל כשאתה נמצא במצב שאתה צריך לקבל החלטה בין 2 אפשרויות- זה הכי טוב שאתה יכול לעשות. אתה הרי חייב להסתמך על משהו, וזה הכי קרוב למציאות. יותר מזה זה כבר ניחושים 100% (זה אומנם ניחושים מלכתחילה כי העבר לא מעיד על העתיד, אבל הבנת את כוונתי).

אבל מה המטרה בעוד 20 שנה?

אין מטרה בעוד 20 שנה.
המטרה במחשבון היא לבדוק מה נכון יותר כלכלית לאורך 20 שנה, ומבחינה פרקטית: לראות איך ההון העצמי גדל בכל אחת מהאפשרויות לאורך 20 שנה: כמה הון עצמי יש לי (במימוש) בעוד 5 שנים? כמה בעוד 10 שנים? וכו'...
על-סמך זה, ועל-סמך שיקולים אחרים (לא כלכליים)- ניתן להחליט מה כדאי לעשות.

ניח אתה שם 1 מליון שקל בשני האפיקים (דירה להשקעה / תיק מניות)
נניח שהתיק מניות עושה 9 אחוז תשואה
והדירה עושה 5 אחוז תשואת עלית ערך ו4 אחוז תשואת שכירות (מתוך זה 1 אחוז הולך על פחת)

בעוד 20 שנה
במניות יהיה לך 5.6 מיליון (1 מיליון קרן, 4.6 מיליון רווח)

הדירה תיהיה שווה 2.65 מיליון
+1.7 מיליון שקל שתקבל משכירות (בהנחה שתשקיע את הכסף כל שנה בשוק ההון תחת 9 אחוז תשואה) לפי 3 אחוז אחרי הפחת (ללא הפחת 2.3 מיליון)
כלומר שווי כולל 4.35 מיליון - הרבה פחות מהמניות

אבל!!! יש מיסוי

על הדירה במכירה בהנחת דירה יחידה אין מיסוי וכנל על ההכנסות מהשכר דירה
המיסוי היחידי יהיה מהתשואה על השכר דירה
מתוך ה1.7 רק 0.63 זה קרן כלומר יש מס של 25 אחוז על הרווח שהוא 1.07 כלומר 0.267 מס
סהכ שווי נטו אחרי מיסים 4.083 מיליון

בנירות ערך לעומת זה
המס הוא 1.09 מיליון
אז השווי הכולל לאחר מס הוא 4.51 מיליון

אני שמח מאוד שפירטת (בצורה מעולה), כי זה בדיוק מה שעשיתי במחשבון שאני מציג כאן, רק עם יותר דיוק, לדוגמה:
- התבססות על נתונים קרובים ככל האפשר למציאות.
- לקיחה בחשבון של הבדלי מיסוי, כפי שציינת.
- התייחסות לעובדה שעבורנו, מדובר בדירה שנייה ולא דירה יחידה (ברשותנו דירה להשקעה כבר היום).
- לקיחה בחשבון של האינפלציה השנתית (הרי בפועל, המיסוי הוא לא 25% מכל הרווח, אלא רק מהרווח הריאלי).

יש דבר אחד שלא לקחתי בחשבון, ואני חושב שקצת פוגע בהשוואה: השקעת ההכנסה משכירות. הרי אם אתה קונה דירה להשקעה, אתה גר בשכירות, ואז בקירוב הכנסת השכירות שלך מקזזת את הוצאת השכירות שלך (במקרה הטוב). זה אומר שלא באמת נשאר לך כסף להשקיע בשוק המניות.
תקן אותי אם פיספסתי משהו כאן...

אחרי שעשיתי את כל זה, המחשבון מראה לי באופן חד-משמעי שמבחינה כלכלית, לטווח הארוך, רכישת דירה עדיפה.
בפוסט הזה עלו הרבה נקודות חשובות שיש לקחת בחשבון אם בוחרים באפשרות הזאת, וגם כמה תיקונים שיש לעשות למחשבון (אותם אעדכן בזמן הקרוב), אבל זה הכיוון.

לרוב בפרישה מוקדמת לא מושכים את כל הסכום במכה אחת ואז יש דרכים לשלם הרבה פחות עד כמעט אפס מס

דרכים כמו קרן פנסיה וקופת גמל להשקעה, או אחרות?

 

[A42]

אתה צודק, אבל כשאתה נמצא במצב שאתה צריך לקבל החלטה בין 2 אפשרויות- זה הכי טוב שאתה יכול לעשות. אתה הרי חייב להסתמך על משהו, וזה הכי קרוב למציאות. יותר מזה זה כבר ניחושים 100% (זה אומנם ניחושים מלכתחילה כי העבר לא מעיד על העתיד, אבל הבנת את כוונתי).

נכון חלקית, זה לא ממש ניחושים
היום רוב הכלכלינים מחזיקים ב2 תאוריות
אנחנו בפתחה של איפלציה דוהרת לתקופה ארוכה, אנחו בפתחה של אינפלציה זמנית לכמה חודשים
המידה ואנחנו באופציה הראשונה זה כן ישפיע דרמתית על שוק ההון, התשואות עלויות המשכנתא וכו
בשביל זה עדיף לקחת את הנתון של ה6.5 אחוז ראלי, כי פשוט שאתה מכניס למחשבון ערך נומילני זה מציג לך נתונים קצת לא ברורים

לדוגמא אם בעשור הקרוב האינפציה תיהיה 3 אחוז די קבועה (בכלל לא תרחיש דמיוני)
שוק ההון יתן 9 אחוז תשואה בשנה, אבל זה כמובן רק 6 אחוז תשואה ראלית
בגלל שהצריכה שלך גם ככה תעלה ב3 אחוז אתה בפועל מקבל רק 6 אחוז חזרה שאותו אתה יכול להשקיע ולהגדיל את הקרן

אין מטרה בעוד 20 שנה.

ממליץ להכניס מטרה, גם אם היא תשתנה, כיוון כללי זה מאוד חשוב
אף אחד הרי לא רוצה כסף לטוב כסף
יש מטרה מאחורי זה
אם תדע מה אתה רוצה לעשות עם הכסף יהיה לך יותר קל וזול לבחור את אפיק ההשקעה המשתלם ביותר עבורך (כי זה הרי אישי ואין כלל אצבע נכון לכולם)

התייחסות לעובדה שעבורנו, מדובר בדירה שנייה ולא דירה יחידה (ברשותנו דירה להשקעה כבר היום).

אחרי שעשיתי את כל זה, המחשבון מראה לי באופן חד-משמעי שמבחינה כלכלית, לטווח הארוך, רכישת דירה עדיפה.

עברתי על המחשבון שלך, חייב להגיד שלא הצלחתי לעקוב אחרי כל החישובים
אבל לדעתי דירה שניה להשקעה אמורה להיות פחות משתלמת משוק ההון לטווח הארוך בגלל המיסוי
אפילו בצורה משמעותית
אם יצא לך אחרת אולי חל מהנתונים שלך לא נכונים

בחישוב גס - עבור 1 מיליון השקעה:

קנית דירה ב900K (כי יש 8 אחוז מס רכישה + עורך דין אגרות טאבו וכו)
תשואה על הדירה היא 3 אחוז נטו אחרי פחת לפני מיסוי
מיסוי שכר דירה הוא 10 אחוז לדירה שניה לדעתי
כלומר שכר דירה הוא תשואה של 2.7 אחוז נטו אחרי מיסים

עלית ערך דירה למגורים ראלי (בניקוי מדד) הוא 2.5 אחוז (לקחתי את הנתון שלך ל3.92 אחוז ה20 שנה ומדד ממוצע ב20 שנה של 1.5)

כלומר עבור 900K אקבל בעוד 20 שנה דירה ששווה 1.474 מיליון ראלי
שאמכור אותה אשלם מס שבח 25 אחוז (ובתקווה לא יהיה היטל השבחה) - אז ישאר לי 1.33M
שכירות נטו אמרנו היא 2.7 אחוז מ900K ראלי
כלומר 24.3K בשנה
נשקיע אותם בשוק ההון ב6.5 אחוז תשואה ראלית
נקבל 1.03Mאחרי 20 שנה מתוכם 510K זה קרן כלומר אחרי מיסוי ישאר לנו 900K נטו

לסיכום הדירה אחרי המכירה והשקעת השכירות תתן לנו בעוד 20 שנה 2.23M ראלי

בצד של שוק ההון זה יהיה יותר פשוט אחרי 20 שנה יתן לנו 3.523M ראלי
אז המיסוי יהיה עבור 2.523 מתוכם
כלומר בסוף ישאר לך נטו אחרי המכירה של הכל ואחרי מיסוי 2.89M

כלומר הנירות ערך יותר משתלם ב30%

(דרך אגב אם זאת היתה דירה ראשונה ולא שניה אז זה היה בערך מספרים דומים כי אתה חוסך את המיסוי על השיכירות וגם על המס שבח)

3 שיקולים נוספים למחשבה שקשה לקמת אותם בכסף:
1. דירה להשקעה זה כאב ראש גדול וסיכון לא מפוזר (למצוא דיירים טובים, תקופות ללא דירים, נזקים גדולים וכו)
2. שוק ההון לא מתנהג רציונלית ומחיר הטעיות שלך הוא מאוד מהיר
3. בדירה אתה יכול לקבל מינוף קרי משכנתא במחיר מוזל יחסית ובסיכון נמוך יחסית

יש דבר אחד שלא לקחתי בחשבון, ואני חושב שקצת פוגע בהשוואה: השקעת ההכנסה משכירות. הרי אם אתה קונה דירה להשקעה, אתה גר בשכירות, ואז בקירוב הכנסת השכירות שלך מקזזת את הוצאת השכירות שלך (במקרה הטוב). זה אומר שלא באמת נשאר לך כסף להשקיע בשוק המניות.
תקן אותי אם פיספסתי משהו כאן...

אתה לא יכול להחזיק את המקל משני הכיוונים
אם אתה מניח שבשוק ההון את התשואה השנתית אתה הרי מחזיר לקרן וצובר עליה ריבית דה ריבית
אז גם את בשכירות אתה צריך לעשות את זה ולהשקיע את השכירות
אם תשתמש בכל השכירות / תשואה משוק ההון הרי שני הנכסים ישארו בערך הראלי שלהם ולא באמת יעלו

דרכים כמו קרן פנסיה וקופת גמל להשקעה, או אחרות?

חלקית, יש הרבה מנגנונים הנה כמה
- מס רווחי הון מוקטן לגלאי 60/70 + (בדרך 10 אחוז ולא 25)
- זיכוי נק זכות עבורך ובת הזוג (שווה בערך 7K של מיסים כלומר ה28K רווחים נטו יהיה ללא מס (עבור קרן של 50 אחוז - זה כמעט 60K בשנה ללא מס)
- מימוש כספים מקרן השתלמות
- מימוש כספים מקרן פנסיה ללא קצבה (משיכת פיצוים, משיכת תשלום חודשי של 10K עבור מצב מסכנות ללא הכנסות), היוון)
- קצבת פניסה מינימלית פתורה ממס
- קניה של חלק מהשירותים שאתה צריך להוציא עליהם כסף (לדוגמא קניה של דירת מגורים במקום שכירות, קניה של פאנלים סולארים במקום חשמל וכו)
- מכירה בשכבות בברוקר זה / מכירה בשכבות בהרוקר ישראלי בצורה טכנית - ע"י העברת מניות בין ברוקרים

לא יועץ , לא ממליץ, ולרוב גם לא צודק (-:

 

[יוגב]

ממליץ להכניס מטרה, גם אם היא תשתנה, כיוון כללי זה מאוד חשוב

אם תדע מה אתה רוצה לעשות עם הכסף יהיה לך יותר קל

המטרה, בטווח הקצר, היא להחליט האם בעוד כ-2-3 שנים ישתלם לנו יותר לקנות דירה ולגור בה, או לשכור דירה ולהשקיע את הכסף. לשם כך בניתי את כל המחשבון הזה, כדי להבין איזו מהאפשרויות יותר כלכלית בעוד 5 שנים, בעוד 10 שנים, וכו'.
המטרה בטווח הארוך היא לצבור כמה שיותר הון עצמי (במימוש). עם הזמן אנחנו נגבש לעצמינו מטרות נוספות, אני מניח, כגון קניית/בניית דירה, פרישה מוקדמת, וכדומה.

בחישוב גס - עבור 1 מיליון השקעה:

עקבתי אחרי החישוב שלך, ודימיתי את אותו במחשבון שלי. שמחתי לגלות שהתוצאה יצאה דומה, מה שמעיד על כך שהמחשבון כתוב טוב.
הסיבה שבכל זאת, בחישוב שלי התוצאה הפוכה, היא כי ההשוואה היא שונה. אני לא לוקח X שקלים ושם אותם בשוק ההון או בדירה להשקעה- זה לא בדיוק המקרה שלנו.
לדוגמה: ההתלבטות היא לגבי דירה למגורים, ולכן אם אנחנו קונים דירה- לא תהיה לנו הכנסה משכירות, אלא רק עליית הערך שלה.
דוגמה נוספת: אם נקנה דירה, זה יהיה במינוף, מה שיגדיל מאוד את התשואה עליה.

עדיין, החישוב שעשית פה בהחלט חידד אצלי כמה נקודות, ובעזרתו גם יכולתי לוודא שהמחשבון שלי כתוב טוב.
תודה רבה!

3 שיקולים נוספים למחשבה שקשה לקמת אותם בכסף:
1. דירה להשקעה זה כאב ראש גדול וסיכון לא מפוזר (למצוא דיירים טובים, תקופות ללא דירים, נזקים גדולים וכו)
2. שוק ההון לא מתנהג רציונלית ומחיר הטעיות שלך הוא מאוד מהיר
3. בדירה אתה יכול לקבל מינוף קרי משכנתא במחיר מוזל יחסית ובסיכון נמוך יחסית

מצויין, תודה!

אם אתה מניח שבשוק ההון את התשואה השנתית אתה הרי מחזיר לקרן וצובר עליה ריבית דה ריבית
אז גם את בשכירות אתה צריך לעשות את זה ולהשקיע את השכירות

אתה כמובן צודק, אבל כאמור, במקרה שלנו, הדירה תהיה למגורים ולא תהיה הכנסה משכירות.

 

[A42]

המטרה, בטווח הקצר, היא להחליט האם בעוד כ-2-3 שנים ישתלם לנו יותר לקנות דירה ולגור בה, או לשכור דירה ולהשקיע את הכסף. לשם כך בניתי את כל המחשבון הזה, כדי להבין איזו מהאפשרויות יותר כלכלית בעוד 5 שנים, בעוד 10 שנים, וכו'.

ממליץ להקשיב לפודקאסט של כאן - חיות כיס פרק 32
בדיוק מדבר על זה מה משתלם יותר, אומנם זה לפני איזה 3 שנים אבל דווקא זה יותר ממחיש את המסקנה
שזה תלוי באיזה תקופה
לפני 20 שנה יותר השתלם מניות
לפני 10 שנים יותר השתלם דירה
בגדול 2 ההשקעות יחסית מניבות בנטו די דומה בגלל זה הרבה משקיעים בשניהם
ואין משהו מובהק לכיוון אחד
כמובן שאם יש לך יתרון של מיסוי נמוך באחד מהם אז זה יתרון

ני לא לוקח X שקלים ושם אותם בשוק ההון או בדירה להשקעה- זה לא בדיוק המקרה שלנו.
לדוגמה: ההתלבטות היא לגבי דירה למגורים, ולכן אם אנחנו קונים דירה- לא תהיה לנו הכנסה משכירות, אלא רק עליית הערך שלה.

אז לדעתי אתה מעוות את הנתונים
גם אם זה הדירה למגורים שלכם אתם עדין חוסכים כל חודש שכירות

נניח במקרה של המניות, היית משכיר דירה ומשלם 5K כל חודש (מתוך התשואה של המניות)
במקרה של קנית דירה אתה לא משלם שכר דירה אבל זה לא אומר שאתה "מרוויח 5K" פשוט חלק מהתשואה מתורגם לחיסכון בשיכירות וחלק לעלית ערך
תשלום משכנתא יכול קצת לסבך את המשוואה אז ממליץ להפריד - שם אתה משלם על המינוף לא על ההשקעה

אם קנית דירה ב1 מיליון וחסכת לעצמך 3.3K בחודש שכירות אזי התשואה היא 4 אחוז + עלית ערך הדירה
אם השקעת את ה1 מיליון והרווחת 5 אחוז תשואה אחרי מס ולקחת מזה 3.3K לשכר הדירה התשואה שלך היא 1 אחוז שמקביל לעלית ערך + דמי השכירות

דוגמה נוספת: אם נקנה דירה, זה יהיה במינוף, מה שיגדיל מאוד את התשואה עליה.

סיפור יותר מורכב, בגדול אתה צודק אבל לא בכל מחיר של משכנתא
ואותו דבר אתה יכול לעשות גם מינוף במניות
דעתי האישית היא שמשכנתא שהריבית עליה פחות מ1 אחוז משתלמת, מעל זה פחות
אצלי לדוגמא יש משכנתא של 600K ב0.9 אחוז ובגלל זה גם לא סוגר אותה
עושים את זה דרך מסלול פיתוי...

הדירה תהיה למגורים ולא תהיה הכנסה משכירות.

תיהיה כמובן, השכירות שאתה חוסך מלשלם או כאילו "משלם לעצמך"

 

[יוגב]

מתנצל על ההודעה המאוחרת, לא היה לי רגע פנוי בחנוכה...

ממליץ להקשיב לפודקאסט של כאן - חיות כיס פרק 32
בדיוק מדבר על זה מה משתלם יותר, אומנם זה לפני איזה 3 שנים אבל דווקא זה יותר ממחיש את המסקנה
שזה תלוי באיזה תקופה

האזנתי והחכמתי!

אז לדעתי אתה מעוות את הנתונים
גם אם זה הדירה למגורים שלכם אתם עדין חוסכים כל חודש שכירות

תיהיה כמובן, השכירות שאתה חוסך מלשלם או כאילו "משלם לעצמך"

הבנתי את הנקודה.

ההוצאה על שכירות במקרה של לשכור מקבילה להוצאה על ריבית המשכנתא במקרה של לקנות.
ההכנסה מעליית ערך מנייה במקרה של לשכור מקבילה להכנסה מעליית ערך דירה במקרה של לקנות.
ההכנסה מדיבידנדים במקרה של לשכור מקבילה להכנסה משכירות (שאני "משלם לעצמי") במקרה של לקנות.

משהו אחר מפריע לי כאן: אני לא רוצה להסתמך על ההשקעה של השכירות שאני "משלם לעצמי", כי בסוף היא יוצאת מההכנסה הפנויה שלי. תוסיף את זה להוצאה על המשכנתא ותקבל שיש צורך בהכנסה פנויה כפולה, לעומת המקרה של לשכור, שם הכסף שאני משקיע חזרה- מקורו לא בהכנסה הפנויה שלי, אלא ברווחים מהקרן.

אז למי שיש מספיק הכנסה פנויה ויכול להסתמך על זה- ההשוואה האידיאלית תהיה להחשיב את השכירות שהוא "משלם לעצמו" כהשקעה בשוק ההון, לצד תשלום משכנתא- בדיוק כפי שכתבת.
מי שלא יכול להסתמך על כך שתהיה לו מספיק הכנסה פנויה, לא יכול להחשיב את השכירות שהוא "משלם לעצמו" כהשקעה בשוק ההון.

מסכים?

 

[A42]

משהו אחר מפריע לי כאן: אני לא רוצה להסתמך על ההשקעה של השכירות שאני "משלם לעצמי", כי בסוף היא יוצאת מההכנסה הפנויה שלי. תוסיף את זה להוצאה על המשכנתא ותקבל שיש צורך בהכנסה פנויה כפולה, לעומת המקרה של לשכור, שם הכסף שאני משקיע חזרה- מקורו לא בהכנסה הפנויה שלי, אלא ברווחים מהקרן.

זה הרבה עניין של נקודות מבט מהשקפות
אבל ברמת הכסף הנקי והאקסל
זה לא באמת משנה מאיזה כיס הכסף יוצא
יש הוצאה חודשית ויש הכנסה חודשית

אם כבר פה דווקא יש יתרון כפול לדירת מגורים בבעלות
1. פתור מס על שכר דירה (לא משתמשים בפתור הזה אז אפשר כן להשתמש בו בדירה נוספת)
2. ההוצאה החודשית האקטיבית בחודש קטנה כלומר בפרישה מוקדמת תצטרך למשוך פחות בחודש ואז אתה תשלם אחוז מס רווחי הון יוצר קטן כי תוכל לנצל נקודות זיכוי וכדומה וזה יהיה על רוב המיסוי

בכללי שילוב של משכנתא למשוואה מבלבל מאוד
הייתי עושה את בחישוב לי משכנתא ומתייחס לזה בנפרד
כי משכנתא זה מינוף
ואתה מניח רווח על מינוף לפי תשואה ממוצעת
ואז בעצם מתעלם מהסיכון הנלווה

לשלם ריבית על משכנתא זה לא כמו לשלם שכירות. זה כמו לשלם ריבית על הלוואת מינוף במניות.

אז למי שיש מספיק הכנסה פנויה ויכול להסתמך על זה- ההשוואה האידיאלית תהיה להחשיב את השכירות שהוא "משלם לעצמו" כהשקעה בשוק ההון, לצד תשלום משכנתא- בדיוק כפי שכתבת.
מי שלא יכול להסתמך על כך שתהיה לו מספיק הכנסה פנויה, לא יכול להחשיב את השכירות שהוא "משלם לעצמו" כהשקעה בשוק ההון.

מסכים?

אם הבנתי נכון. אז לא. זה לא נכון

נניח יש לי הכנסה של 15 אלף בחודש ממשכורת + 5 אלף מתיק השקעות מניב חודשית

10 הוצאות צריכה
5 שכר דירה
5 פנוי להשקעה בשוק ההון (מגדיל את התיק)

עכשיו קניתי דירה בכל התיק השקעות (ללא משכנתא נניח)

הכנסה 15 אלף
הוצאת צריכה 10
שכר דירה 0
עדין יש לי 5 פנוי לשוק ההון

עבור אותה הדוגמא עם הכנסה נמוכה ב5 אלף
אני אשאר באותם מספרים
ב2 המקרים לא ישאר לי כסף פנוי להשקעה חודשית בשוק ההון

 

[יוגב]

לשלם ריבית על משכנתא זה לא כמו לשלם שכירות. זה כמו לשלם ריבית על הלוואת מינוף במניות.

לא התכוונתי לומר שתשלום משכנתא הוא כמו תשלום שכירות "פרופר", אלא שהם זהים מהבחינה הזו שעל שניהם אתה משלם כל חודש- ורק מהבחינה הזאת אני מקביל אותם אחד לשני בהשוואה שלי.

בכללי שילוב של משכנתא למשוואה מבלבל מאוד
הייתי עושה את בחישוב לי משכנתא ומתייחס לזה בנפרד
כי משכנתא זה מינוף
ואתה מניח רווח על מינוף לפי תשואה ממוצעת
ואז בעצם מתעלם מהסיכון הנלווה

נכון, וזו נקודה שהצבעת עליה כבר מקודם.
אבל ההשוואה שלי היא הכי פרקטית שאפשר: הוצאה שנתית מול הכנסה שנתית. אני לא עושה פה יותר מדי חישובים, אלא נטו שואל את עצמי "כמה כסף אני הולך לשלם בכל שנה על המשכנתא?", ואז נותן הערכה ומשקלל את זה בהוצאה השנתית.
שילוב המשכנתא בצורה כזו לא מבלבל יותר מדי, אלא הופך את זה לפשוט יותר.
אגב, זה בעצם בדיוק כפי שכתבת:

יש הוצאה חודשית ויש הכנסה חודשית

וזה כל הסיפור של המחשבון שלי. כמה אני מוציא בכל שנה מול כמה אני מכניס בכל שנה, בכל אחת מהאפשרויות.

אם הבנתי נכון. אז לא. זה לא נכון
[...]
עכשיו קניתי דירה בכל התיק השקעות (ללא משכנתא נניח)

זה באמת לא נכון אם אתה מתעלם מהמשכנתא, אבל אני לא התעלמתי ממנה, וזו גם הייתה ההנחה שלי בדברים שכתבתי בתגובתי הקודמת.
אני טוען שזה קריטי, כי זה משנה את התמונה: אם אתה כן לוקח בחשבון את המשכנתא, אז במקום שכר דירה, אתה תשלם משכנתא באותו סכום בערך (וזו ההקבלה שעשיתי מקודם), ואז יוצא שאתה חייב לוודא שיש לך מספיק הכנסה פנויה לזה.

 

[JBUZZ]

תחת קניה להקשעה: לקחת בחשבון שדירה מושכרת 12 חודשים בשנה? יש שמחשבים לפי 11 חודש כדי להתחשב במצב שאין שוכרים.

11 חודשים זה ריאלי - כי גם צריך לשלם ביטוח מבנה
(להגיב אחרי שנתיים וחצי זה בקטנה, לא? )