למה בעצם נדל"ן בישראל ולא בארה"ב?

[רוני]

לכל שוק יש יתרונות וחסרונות, בעיתוי הנוכחי ישראל וארה"ב יקרים באזורי השקעה סבירים,
אני לא חושב שצריך לעשות השוואה בין מיקום אחד לשני אלא בין אסטרטגיה אחת לשניה תוך הסתכלות לטווח ארוך,
אם אני רוצה ליצר תזרים חודשי X משכירויות רק מישראל, העלות הכוללת של ההשקעות תהיה כפולה מהעלות
בשווקים שונים בעיתוי הנוכחי.

אם אני רוצה תיק נכסים מאוזן יש הגיון כלכלי בהשקעה (במחיר סביר) גם בישראל, כדאי להשקיע לפחות בנכס אחד
הנהנה ממגן מס על הכנסה משכירות או מס ירושה, כמו כן מדובר בהכנסה פסיבית שקלית.

נקודה נוספת זה המאפיינים הפיננסיים של המשקיע, אם למשקיע אין יכולת פיננסית מתאימה, השקעה
בישראל במיקום סביר עלולה להשבית את המשך יכולת החיסכון וההשקעה שלו בעיקר בתקופה של ריבית גבוהה,
במקרה הפחות טוב הוא יכנס לתזרים שלילי.

 

[Patriciae]

1. Who told you?
2. The interest rate there is also higher, you will also get more in PKM.

1. Less good.
2. 1031 (and not 1301) does not apply to residents of Israel.
3. Purchase tax for a single apartment in Israel is 0, there are various plans that can be made for a second apartment as well that will reduce or reset it.
4. Purchase tax is only one of the transaction costs in the US, which are rather large, I would look at all the costs.

It is very concentrated, it is only a dollar.

happy holiday and Happy New Year in advance my friend, my name is Patricia, I am looking for contact with you, please reply to my email. pattyhoro@gmail.com I will share pictures with you and tell you about myself

 

[הורדוס]

אני תוהה כמה מהישראליים שהשקיעו בנדלן בחו"ל באמת בדקו את הנתונים לעומק, הלכו לבקר בנכס ועשו עבודה יסודית. לדעתי אחוז קטן מהאנשים, זה יותר מפה לאוזן ובעיקר סומכים על אנשים שמוכרים חלומות (שלפעמים גם מתגשמים). מה דעתכם?

אני משער שהרוב לא נסעו לשום מקום ולכל היותר ניסוי לבדוק ע"י השוואה לכמה חברות שונות בלי אפילו לפתוח zillow או אתר אחר שמראה עסקאות שנסגרו.

 

[אורי ג.]

זה מגיע יותר מפה לאוזן ובעיקר סומכים על אנשים שמוכרים חלומות (שלפעמים גם מתגשמים). מה דעתכם?

שאתה צודק.

 

[רוני]

ובעיקר סומכים על אנשים שמוכרים חלומות (שלפעמים גם מתגשמים). מה דעתכם

אסביר לך היכן הבעיה, כאשר משקיע מוכן להתגבר על החששות שלו להשקיע בחו"ל, בחלק מהמקרים זה קורה בגלל שמבטיחים לו
תשואה חלומית ולא ראלית שלא מגלמת את רמת הסיכון של ההשקעה במיקומים שלא מתאימים למשקיע מתחיל זר (יתכן שמקומיים משקיעים בנכסים אלו).

שוק הנדל"ן בארה"ב גדול ומגוון בעל שוני רב, אם המשקיע יבחר נכסים הפונים לקהל יעד של שוכרים לפחות מסוג B+ לא תהיה לו שום בעיה בדומה
לנכסים במרכז ישראל, אך כאן אין תשואות חלומיות ברמת מחירי הנכסים הנוכחי, אבל בהסתכלות כהשקעה לטווח ארוך סביר להניח שיהנה
מעליית מחירים ושכירויות.

 

[Johnson]

במחילה: כי אתה לא יודע לחשב תשואה, זה הכל. אתה מדבר על אולי תזרים.

היי אורי, יכול בבקשה להסביר את המשפט הזה? אם אפשר עם דוגמה תודה.

 

[האזרח הקטן]

מכיר במציאות מקרה כזה שעבד, או שזה תאורטי ואולי לא נוסה עדיין מעולם?

אני לא מכיר באופן אישי, אבל ממה שאני מכיר זה גם לא תאורטי. עדיף כמובן לבדוק מול עורך דין שמתעסק בנושא, כי הכל פה תלוי בפרטים הקטנים.

 

[FIREdesire]

שוק הנדל"ן בארה"ב גדול ומגוון בעל שוני רב, אם המשקיע יבחר נכסים הפונים לקהל יעד של שוכרים לפחות מסוג B+ לא תהיה לו שום בעיה בדומה
לנכסים במרכז ישראל, אך כאן אין תשואות חלומיות ברמת מחירי הנכסים הנוכחי, אבל בהסתכלות כהשקעה לטווח ארוך סביר להניח שיהנה
מעליית מחירים ושכירויות.

היי רוני,

תוכל לפרט בבקשה? לא כל כך הבנתי. לטענתך באזורי B+ אין סיכונים יוצאי דופן, והסיכון דומה לשוק הישראלי במרכז ישראל? לא הבנתי את המשפט על ההסתכלות לטווח ארוך - שם אתה מדבר על השוק בישראל או בארהב?

תודה

 

[רוני]

היי רוני,

תוכל לפרט בבקשה? לא כל כך הבנתי. לטענתך באזורי B+ אין סיכונים יוצאי דופן, והסיכון דומה לשוק הישראלי במרכז ישראל? לא הבנתי את המשפט על ההסתכלות לטווח ארוך - שם אתה מדבר על השוק בישראל או בארהב?

תודה

היי,
בדומה לחברות דירוג האשראי המדרגות את רמת הסיכון של המדינה, בנדל"ן מדרגים את רמת הסיכון של ההשקעה, A,B,C,D......
בהתאם למעמד הסוציואקונמי של המתגוררים באזורים השונים, המיקום ביחד עם הטייפ של השוכרים הפוטנציאליים קובעים רמת הסיכון של ההשקעה.

לגבי הסתכלות לטווח הארוך הכוונה היתה בעיקר לארה"ב אבל זה נכון גם לגבי ישראל, שני השווקים נמצאים בסביבה של מחירי שיא,
למרות זאת בטווח הארוך השקעה בנכסים מטייפ B+ בארה"ב ובישראל יניבו עליות מחירים ושכירויות.

 

[Eyald123]

הסיבה העיקרית לדעתי ללמה כן היא העובדה שהשכירות הגבוהה שם מאפשרת מינוף בלי לפגוע(מאד ריאלי, אם מצאת עסקה טובה) או כמעט בלי לפגוע בתזרים.
אם הרף כניסה הוא מעל 100$K כנראה שיהיה גם שקט ולא תשמע כמעט על הדירה והכסף יכנס כמו שעון.(יכול להיות שהרף הזה משתנה בין סטייטים)

הסיבה העיקירת ל"למה לא" היא כי אין מישהו שם שאפשר לסמוך עליו.
יש הרבה נגזרות לזה שאין לך שם מישהו שלא תדע מאיפה להתחיל וכו'... אבל אם יש לך שם מישהו אני לא רואה שום יתרון לארץ...

 

[radiohead]

לכל שוק יש יתרונות וחסרונות, בעיתוי הנוכחי ישראל וארה"ב יקרים באזורי השקעה סבירים,
אני לא חושב שצריך לעשות השוואה בין מיקום אחד לשני אלא בין אסטרטגיה אחת לשניה תוך הסתכלות לטווח ארוך,
אם אני רוצה ליצר תזרים חודשי X משכירויות רק מישראל, העלות הכוללת של ההשקעות תהיה כפולה מהעלות
בשווקים שונים בעיתוי הנוכחי.

אם אני רוצה תיק נכסים מאוזן יש הגיון כלכלי בהשקעה (במחיר סביר) גם בישראל, כדאי להשקיע לפחות בנכס אחד
הנהנה ממגן מס על הכנסה משכירות או מס ירושה, כמו כן מדובר בהכנסה פסיבית שקלית.

נקודה נוספת זה המאפיינים הפיננסיים של המשקיע, אם למשקיע אין יכולת פיננסית מתאימה, השקעה
בישראל במיקום סביר עלולה להשבית את המשך יכולת החיסכון וההשקעה שלו בעיקר בתקופה של ריבית גבוהה,
במקרה הפחות טוב הוא יכנס לתזרים שלילי.

@רוני אילו שווקים עדיפים בעיניך להשקעה בעת הנוכחית? אני מושקע כבר בצפון אנגליה (ליברפול) וחושב היכן כדאי להשקיע בנכס נוסף...

 

[רוני]

@רוני אילו שווקים עדיפים בעיניך להשקעה בעת הנוכחית? אני מושקע כבר בצפון אנגליה (ליברפול) וחושב היכן כדאי להשקיע בנכס נוסף...

לאחר שנים של ריביות נמוכות בשווקים מערביים שונים הם נחשפו לעליות מחירים חדות, לעומת זאת באנגליה היה רצף של משברים עד לאחרונה
כך שהמחירים באזור הצפון לא עלו באופן חד וגם הירידה של הפאונד הופכת שוק זה לאטרקטיב עבורנו.

שוק נוסף שמעניין אותנו זה העיר קאלגרי ממחוז אלברטה בקנדה, המחירים יחסית זולים בזכות משבר האנרגיה משנת 2014, העיר ניהנת מהגירה
מטורונטו וונקובר מסיבה זו,
נחזור להשקיע בשוק זה שוב החל מתחילת 25 (כרגע יש איסור על זרים להשקיע).

אתה בהחלט יכול להמשיך להשקיע באנגליה, פיזור צריך להיעשות על פי הגיון כלכלי לאורך זמן (כדאי לנצל את הפטור השנתי ממס באנגליה).

אני מניח שיש שווקים נוספים, אני מתמקד בעיקר בישראל, ארה"ב, אנגליה וקנדה מסיבות שונות.

 

[mail4tamari]

עם לוקחים ליווי (מומלץ להשקעה ראשונה), אז אין בירוקרטיה. המלווה עושה הכל.
בארה"ב אפשר לשלש את הכסף בעשור בסיכון נמוך יותר מהשקעה בנדל"ן בישראל.
הסוד הוא בחירת המדינה, המחוז, העיר, והקבלן.
ממליץ להיכנס לעובי הקורה באמריקה לפני שמחליט