חישוב נדלן לעומת שוק ההון

[L3vix]

מחיר למשתכן זה לא דוגמא טובה. התוכנית הזאת כל כך עקומה בכל כך הרבה רמות.

 

[cypriano de rore]

צודק אך...בעבר המשכנתה היה כמעט 1 ל1 מול דמי השכירות שקיבלת ולא היית צריך להכניס יד לכיסך.
בשנים האחרונות עם שינוי הריבית רבים מכניסים יד לכיס ומוסיפים לדמי השכירות שמקבלים מאות עד אלפי ₪ ואת כל החבילה מעבירים לבנק חמשכנתאות מידי חודש לא נעים.

שוב, זה רלוונטי אף ורק מבחינת תזרים (שזו כמובן בעיה להרבה אנשים) אבל לאחוז התשואה הסופי לא מעניין אם שילמתי משכנתא של 1,000 כל חודש או 10,000 כל חודש - מה שמשנה הוא הרווח בסוף.

ובמדדים רחבים בוכטות בארגזים. לפחות הכפלת ההון כל 7.2 שנים.
לא סתם שייכו ליהודי הכי חכם בהיסטוריה את האימרה שריבית דה ריבית זה פלא העולם השמיני.

ולמה את חושב שאותו עיקרון לא חל על עליית ערך של נדל"ן?

צודק שמשכנתה זה "חוב טוב" וכלי עוצמתי למינוף והגדלת הון...אך -
תלוי מתי, גובה ריבית וכו'.

שוב, גובה הריבית ממש לא תמיד מעיד על תקופה רעה להשקיע...
וה"תלוי מתי" הזה רלוונטי באותה מידה למניות, גם בהן יש תקופות ארוכות מאוד של תשואות זוועה.

וראית מה מדד רחב עשה באותה תקופה?

כן, מן הסתם.

האם החברים שלך שעשו בוכטות מהעולם הזה הוסיפו לחישוב מס רכישה? עורך דין, שמאות, תיווך? ביטוחי משכנתא? פתיחת תיק?

כן, התשואה עדיין פנומנלית.

האם הם הוסיפו את הסיכונים השונים ברכישת דירה?

לדעתי זו הבעיה החמורה ביותר של נדל"ן - חוסר היכולת להתפזר. ובדיוק מהסיבה הזו כל שקל שיש לי עף לשוק ההון.

פיטורים בלתי צפויים וצורך למכור במהירות במחיר נמוך יחסית?

זה אפילו יותר מסוכן בשוק ההון.

בנוגע לכל התרחישים שכתבת - הכל נכון. נדל"ן זה הרבה יותר התעסקות וכאב ראש ולא כולם אוהבים את זה. מצד שני יש לו המון יתרונות אחרים שאין בשוק ההון שרלוונטיים מאוד לרוב האנשים. אני אישית מעדיף לגור בדירה בעלותי מאשר בשכירות וזה חוסך לי המון כאב ראש. אבל אני אישית גם אוהב להתעסק בנדל"ן אז אין לי בעיה עם המון מהדברים האחרים שציינת.

בכל אופן, אני לא רואה טעם להתחיל למדוד כל פרמטר - ברור שיש לכל אפיק הרבה יתרונות והרבה חסרונות ואני לא חושב שמישהו חולק עלייך שהתעסקות בנדל"ן דורשת הרבה יותר.

אבל בשורה התחתונה אני חושב שהניצחון הכי ברור לטובת נדל״ן הוא בגלל התנודתיות הנמוכה יותר מאשר שוק ההון, או לכל הפחות התנודתיות שרחוקה יותר מהעין ולכן גם מהלב. אין הרבה אנשים שמסוגלים להמשיך באמת לקנות בשוק ההון לאורך זמן גם בירידות ארוכות וממושכות, ולרוב האנשים אין משמעת כמו משמעת משכנתא של חיסכון קבוע, כפוי וגבוה. לדעתי זה הטיקט הכי טוב של נדל״ן ולאו דווקא בוכטות שלא מהעולם הזה

מסכים לחלוטין. לזה בדיוק התכוונתי כשדיברתי על היתרונות לרוב האנשים. אגב, בדיוק מהסיבה הזו אתה תמצא הרבה יותר אנשים שעשו מיליונים מנדל"ן מאשר משוק ההון (וגם בגלל יכולת המינוף).

 

[ארנטס]

שוב, זה רלוונטי אף ורק מבחינת תזרים (שזו כמובן בעיה להרבה אנשים) אבל לאחוז התשואה הסופי לא מעניין אם שילמתי משכנתא של 1,000 כל חודש או 10,000 כל חודש - מה שמשנה הוא הרווח בסוף.


ולמה את חושב שאותו עיקרון לא חל על עליית ערך של נדל"ן?


שוב, גובה הריבית ממש לא תמיד מעיד על תקופה רעה להשקיע...
וה"תלוי מתי" הזה רלוונטי באותה מידה למניות, גם בהן יש תקופות ארוכות מאוד של תשואות זוועה.


כן, מן הסתם.


כן, התשואה עדיין פנומנלית.


לדעתי זו הבעיה החמורה ביותר של נדל"ן - חוסר היכולת להתפזר. ובדיוק מהסיבה הזו כל שקל שיש לי עף לשוק ההון.


זה אפילו יותר מסוכן בשוק ההון.

בנוגע לכל התרחישים שכתבת - הכל נכון. נדל"ן זה הרבה יותר התעסקות וכאב ראש ולא כולם אוהבים את זה. מצד שני יש לו המון יתרונות אחרים שאין בשוק ההון שרלוונטיים מאוד לרוב האנשים. אני אישית מעדיף לגור בדירה בעלותי מאשר בשכירות וזה חוסך לי המון כאב ראש. אבל אני אישית גם אוהב להתעסק בנדל"ן אז אין לי בעיה עם המון מהדברים האחרים שציינת.

בכל אופן, אני לא רואה טעם להתחיל למדוד כל פרמטר - ברור שיש לכל אפיק הרבה יתרונות והרבה חסרונות ואני לא חושב שמישהו חולק עלייך שהתעסקות בנדל"ן דורשת הרבה יותר.


מסכים לחלוטין. לזה בדיוק התכוונתי כשדיברתי על היתרונות לרוב האנשים. אגב, בדיוק מהסיבה הזו אתה תמצא הרבה יותר אנשים שעשו מיליונים מנדל"ן מאשר משוק ההון (וגם בגלל יכולת המינוף).

מבקש להזכיר...ב3 שנות הבנייה כאשר הונך שוכב אצל הקבלן אין הכנסה כנגד הכסף (אין שוכר) ואין כמובן הכנסה אלטר טיבית מסכום זה בערוצי השקעה אחרים +
ברגע שמקבלים מפתח נופלת הוצאה של 25000₪ לפחות - מזגן, סורגים וכיוצ"ב.

 

[cypriano de rore]

מבקש להזכיר...ב3 שנות הבנייה כאשר הונך שוכב אצל הקבלן אין הכנסה כנגד הכסף (אין שוכר) ואין כמובן הכנסה אלטר טיבית מסכום זה בערוצי השקעה אחרים +
ברגע שמקבלים מפתח נופלת הוצאה של 25000₪ לפחות - מזגן, סורגים וכיוצ"ב.

במידה ומדובר ברכישה על הנייר.
במידה ושילמת את כל ההון העצמי לפני שהתחילה הבניה (לא קיים כזה תרחיש).
במידה ובמידה ובמידה...

שוב, אין פה שום תחרות - שני האפיקים מצויינים.
כל צד שטוען נחרצות לטובת אפיק מסויים טועה (אלא אם כן הוא מדבר על עצמו בלבד).

 

[ארנטס]

במידה ומדובר ברכישה על הנייר.
במידה ושילמת את כל ההון העצמי לפני שהתחילה הבניה (לא קיים כזה תרחיש).
במידה ובמידה ובמידה...

שוב, אין פה שום תחרות - שני האפיקים מצויינים.
כל צד שטוען נחרצות לטובת אפיק מסויים טועה (אלא אם כן הוא מדבר על עצמו בלבד).

רציתי להימנע מחשיפה למדד תשומות הבנייה אז שילמתי הכל בשובר הראשון בחתימת החוזה.
בדקה ה99 הודיעו לי שזכיתי...הייתי ברשימת המתנה.
לא היתה דקה להתארגן.
שילמתי את כל מחיר הנכס 1.19 מיליון ₪ במכה.
עסקת מזומן.

(בשולי הדברים - תקופת הבנייה כללה את הקורונה שהשווקים קרסו).

כיום אני חכם יותר.
אין טעם להעביר ביקורת בונה על מה שלא ידעתי אז..

חג שמח

 

[cypriano de rore]

רציתי להימנע מחשיפה למדד תשומות הבנייה אז שילמתי הכל בשובר הראשון בחתימת החוזה.
בדקה ה99 הודיעו לי שזכיתי...הייתי ברשימת המתנה.
לא היתה דקה להתארגן.
שילמתי את כל מחיר הנכס 1.19 מיליון ₪ במכה.
עסקת מזומן.

(בשולי הדברים - תקופת הבנייה כללה את הקורונה שהשווקים קרסו).

הייתי בטוח שאנחנו מדברים על מקרה ממוצע ולא מקרה אנקדוטלי.
אני גם יכול לתת לך את המקרה האנקדוטלי שלי איך עשיתי בוננזה בנדל"ן אבל זה לא מעניין כשמדברים על תוחלת וממוצעים.

כיום אני חכם יותר.
אין טעם להעביר ביקורת בונה על מה שלא ידעתי אז..

לא יודע אם התכוונת אלי אבל לא חושב שאיפשהו כאן העברתי ביקורת...

חג שמח

 

[AbuNafha]

בנוגע לשכירות 2.5 את זה הבאתי ממדלן

תשואת שכירות 2.5% זה הגיוני. אבל הבנתי מהקוד (מההערות ליתר דיוק) שגובה השכירות גם גדל ב-2.5% כל שנה, וזאת לעומת ערכו של הנכס שגדל ב-5% כל שנה.

 

[ארנטס]

תשואת שכירות 2.5% זה הגיוני. אבל הבנתי מהקוד (מההערות ליתר דיוק) שגובה השכירות גם גדל ב-2.5% כל שנה, וזאת לעומת ערכו של הנכס שגדל ב-5% כל שנה.

תלוי איזור ומועד חתימת חוזה - קיץ / חורף.

לא כל שנה אתה ההכרח יכול לבקש תוספת 2.5%. יש שיבקשו חוזה ל24 חודשים במחיר קבוע ו"אז נדבר".
שוב, גם כאן תלי באיזור ובעונה. במילים אחרות - שוק של משכירים או שוכרים (מי ידו על העליונה).

מציע לחשב תשואה לפי 11 חודשים ובכך אתה לוקח בחשבון עלויות כמו תקלות, חודש נכס ריק ללא הכנסה וארנונה + ועד בית עליך וכיוצ"ב.

באיזה איזור מדובר ומה פרופיל השוכרים?

 

[הסקרן הגדול]

תשואת שכירות 2.5% זה הגיוני. אבל הבנתי מהקוד (מההערות ליתר דיוק) שגובה השכירות גם גדל ב-2.5% כל שנה, וזאת לעומת ערכו של הנכס שגדל ב-5% כל שנה.

כי לפי מה שאני רואה זה באמת ככה השכירות לא עולה באותו הקצב שהבית עולה.
מה שכן כדי לסכם פה את הדיון אם נראה שהחישוב שלי אכן נכון (התחשבתי ב11 חודשי שכירות במדלן התשואה משכירות היתה באיזור ה2.8 ככה מכמה ערים שהסתכלתי אז הורדתי כדי ללכת על בטוח) נראה שנדלן (דירה יחידה כמובן) אכן נטו בפן הכלכלי לוקח את שוק ההון לא? גם אם מחשבים מס רכישה פה שאמרו וכו וכו

 

[Deleted member 1990]

בכל דיון של נדל"ן מול שוק ההון, בקרב מצדדי שוק ההון הרבה פעמים נעדרת ההתייחסות לעניין המינוף (בדמות המשכנתא) שקיים בנדל"ן ובשוק ההון לא ממש. כמה אנשים לוקחים הלוואה של מיליון שקל כדי לשים אותו על מדד רחב? זה מה שמשנה את כל התמונה. אם לא היה דבר כזה משכנתא ואנשים היו צריכים לקנות נדל"ן אך ורק מכסף שהם חסכו - הייתי אומר ששוק ההון עדיף, הרי התשואה בו בטווח הארוך גבוהה יותר (על אף שתנודתית יותר). העניין הוא שמרגע שיש דבר כזה שנקרא משכנתא - התמונה משתנה.

 

[MajorMajor]

כי לפי מה שאני רואה זה באמת ככה השכירות לא עולה באותו הקצב שהבית עולה.
מה שכן כדי לסכם פה את הדיון אם נראה שהחישוב שלי אכן נכון (התחשבתי ב11 חודשי שכירות במדלן התשואה משכירות היתה באיזור ה2.8 ככה מכמה ערים שהסתכלתי אז הורדתי כדי ללכת על בטוח) נראה שנדלן (דירה יחידה כמובן) אכן נטו בפן הכלכלי לוקח את שוק ההון לא? גם אם מחשבים מס רכישה פה שאמרו וכו וכו

אני רק מוודא שלא התפספס. כתבתי לפני כמה תגובות, עם בעיה בחישוב לטעמי של התזרים והריבית עליו. ברגע שאני מתקן את הבעיה הזו, שוק ההון יוצא משמעותית יותר משתלם מנדלן? בפער ניכר, אם לוקחים בחשבון 10% תשואה, אבל גם אם לוקחים 5% תשואה. אשמח לדעת אם טעיתי שם.

 

[MMM]

כשאני קורא את השירשור הזה היטב אני חושב שהמסקנה המעשית יכולה להיות שמבחינת המשקיע לטווח ארוך יהיה נכון לקנות דירה להשקעה במקום השקעה באג"ח.
הרציונל הוא שהשקעה באג"ח מניבה בשוטף סדר גודל של 2% ריאלי נטו והשקעה בדירה מניבה בשוטף את אותו סכום אבל עם "בונוס" של עליית הערך הריאלי של הדירה, מה שאג"ח לא נותן בהגדרה

 

[AbuNafha]

באיזה איזור מדובר ומה פרופיל השוכרים?

לא מדובר על מקרה ספציפי, מדובר על חישוב כדאיות נדל"ן מול שוק ההון, לפי ממוצעי עבר.

כי לפי מה שאני רואה זה באמת ככה השכירות לא עולה באותו הקצב שהבית עולה.

תלוי איזו תקופה אתה מודד. בשני העשורים האחרונים קצב השכירות אכן עלה באופן יחסית איטי. אבל בשני העשורים שלפניהם, בקצב מהיר מאד.

שוק ההון יוצא משמעותית יותר משתלם מנדלן?

נראה שנדלן (דירה יחידה כמובן) אכן נטו בפן הכלכלי לוקח את שוק ההון לא?

לפי ממוצעי עבר ובהתאם לריביות של היום, לדעתי לתקופות של עד בערך 25 שנה נדל"ן אכן לוקח, אבל לתקופות של 30 שנה ויותר שוק ההון לוקח. ובכל מקרה הפערים לא גדולים בין השניים.

 

[חתול לילה]

ובכל מקרה הפערים לא גדולים בין השניים.

זה היה מאוד מפתיע אם זה היה אחרת. כוחות השוק אמורים לדאוג לאיזון הזה.

 

[ארנטס]

לא מדובר על מקרה ספציפי, מדובר על חישוב כדאיות נדל"ן מול שוק ההון, לפי ממוצעי עבר.


תלוי איזו תקופה אתה מודד. בשני העשורים האחרונים קצב השכירות אכן עלה באופן יחסית איטי. אבל בשני העשורים שלפניהם, בקצב מהיר מאד.



לפי ממוצעי עבר ובהתאם לריביות של היום, לדעתי לתקופות של עד בערך 25 שנה נדל"ן אכן לוקח, אבל לתקופות של 30 שנה ויותר שוק ההון לוקח. ובכל מקרה הפערים לא גדולים בין השניים.

יש הבדל של שמיים וארץ בין איזור לאיזור בכל מימד אפשרי. דינה של דירה להשקעה בראש"צ שונה מדינה של דירה להשקעה בנתיבות.
ואפוליו בתוך אותה העיר ישנם הבדלים מהותיים ביותר.

 

[שלומו]

לדעתי צריך להתייחס בחישובים לא רק לתוחלת אלא גם למקרי קיצון ריאליים. לוותר לגמרי על נזילות בשביל לקנות דירה/דירות במימון הכי גבוה זאת אולי דרך טובה בממוצע להתעשר, אבל במצב שצריך כסף (היום ריבית המשכנתא על מימון של 70% גבוהה יותר מהשכירות אז אפילו בתזרים החודשי אין לזה תרומה חיובית) בטח במקרה לא מתוכנן אז זאת השקעה בעייתית.

מה שכן למי שיש ילדים שהוא רוצה לעזור להם בעתיד בקניית דירה אז השקעה בנדל"ן מגדרת את ההוצאה העתידית הזאת.

 

[בן מלך]

היי, עשיתי פה מחשבון שמשחב תשואת נדלן לעומת שוק ההון:https://www.online-python.com/blAiLPJxO3
אשמח אם תסתכלו ותגידו לי אם שכחתי פרטים כלשהו ואיך אפשר לשנות
שמתי ממוצעים שקראתי בכתבות וסתם בהתסכלות על מדלן על בתים אקראיים לממוצע תשואת שכירות ועליית ערך, מה שכן יצא משהו מאוד מוזר..
יצא שבהינתן עכשיו ריבית משכנתא של 5% בערך יוצא שזה שווה ערך בהינתן מינוף של משכנתא של 75%, אם המשכנתא אבל במינוף גבוה יותר או לחלופין הריבית במשכנתא יורדת קצת כמו שהיתה בשנים האחרונות אז נדלן עוקף בפער עצום!!, בטח כשזה משכנתא לתקופה קצרה יותר, האם אני צודק בחישוב?

אם היתרונות הבולטים של נדלן זה מינוף ומיסוי מדוע שלא ימנף אחרי 10-15 שנה עוד פעם בהינתן עלית ערך ותשלום משכנתא וישקיע את זה בשוק ההון או לחלופין ימכור ויקנה דירה יקרה יותר כך שעלית הערך תהייה גבוהה משמעותית וגם מחיר השכירות יהיה גבוהה בהרבה.

 

[הסקרן הגדול]

אם היתרונות הבולטים של נדלן זה מינוף ומיסוי מדוע שלא ימנף אחרי 10-15 שנה עוד פעם בהינתן עלית ערך ותשלום משכנתא וישקיע את זה בשוק ההון או לחלופין ימכור ויקנה דירה יקרה יותר כך שעלית הערך תהייה גבוהה משמעותית וגם מחיר השכירות יהיה גבוהה בהרבה.

תזרים חודשי?

 

[אורי ג.]

תזרים חודשי?

בגדול אין תזרים חודשי בנדל"ן למגורים בארץ. במקרה הפחות טוב אך הנפוץ התזרים הוא שלילי.

 

[בן מלך]

תזרים חודשי?

אחרי 15 שנה השכירות תעלה (בערך) ב50% זה לגבי אם ימנף וישקיע בשוק ההון, אם ימכור ויקנה דירה יקרה יותר אז השכירות גם תיהיה יקרה יותר חוץ ממה שעלה ב15 שנה.