חישוב נדלן לעומת שוק ההון

[אורי ג.]

אם אתה לא עומד בהחזר המשכנתא, לוקחים לך את הדירה. זה די דומה, לא?
סוגרים לך בכוח את הפוזיציה.

לא.

אם אתה יכול לקנות נדל"ן בלי משכנתא ואתה לוקח משכנתא, אז ההנחה היא שאת היתרה אתה משקיע במניות, שזה לא שונה מלקחת הלוואה/משכנתא בשביל להשקיע במניות. בתוחלת זה משתלם, אבל לומר שלא לעשות זאת זה מטופש? (במיוחד שזכורות לי תגובות רבות שלך בהן אתה מציע לאנשים דווקא לסגור את המשכנתא)

אני מפספס משהו?

ממש כל מקרה לגופו.
אם אתה עשיר (ואם יש לך מספיק כסף כדי לקנות דירה נורמלית בלי משכתנא אתה די עשיר) אז יש כל מיני אופציות אחרות, כמו לקנות דירה יקרה יותר עם משכנתא ואולי דברים אחרים.

 

[MMM]

במקום להיכנס לפינה של "מה עדיף: להשקיע בדירה/דירות להשכרה או להשקיע בשוק ההון" אני חושב שהשקעה גם באחד וגם בשני נותנת סוג של פיזור ההשקעה הכוללת, וזה אולי נותן ערך לאורך זמן

 

[ארנטס]

במקום להיכנס לפינה של "מה עדיף: להשקיע בדירה/דירות להשכרה או להשקיע בשוק ההון" אני חושב שהשקעה גם באחד וגם בשני נותנת סוג של פיזור ההשקעה הכוללת, וזה אולי נותן ערך לאורך זמן

כל אחד לפי החומר ממנו הוא עשוי. האחד עם לב חלש לתנודתיות והשני אלרגי להתעסקות עם שוכרים ותקלות.

אני באופן אישי מעדיף את שוק ההון גם אם יגידו לי מראש שהתשואה בסוף תקופה תהיה בוודאות פחות מדירה ספציפית שתוצע לי.

לשינה איכותית אין מחיר.

 

[ביולוג ירושלמי]

ציינת "דירה יחידה" בגלל הטבות המס:
עד קרוב ל2 מיליון ₪ פטור ממס רכישה ובמכירה פטור מס שבח.
מה לגבי עלויות מימון, עו"ד, תיווך ושיפוץ?

יש מדדים שהניבו מעל 100% ב5 השנים האחרונות עם 0 עלויות כניסה ובמימוש 25% מס רווח ריאלי לשלם באהבה.
בנוסף לשאר היתרונות -
נזילות מיידית לכסף בשוק ההון, סף כניסה נמוך וללא סיפון מטפטף ו/או דייר שלא מתפנה, תיקון מעלית והחלטת ועד על גינון ושער חשמלי לטובת דיירי הבניין שזה לא הקונה..

בכל מקרה רוח הדברים היתה להבנתי דירה *להשקעה* לעומת שוק ההון. להשקעה בהגדרה = דירה 2 ומעלה.

רק במקרים שהדירה ממש מתחת למחיר השוק כמו מחיר למשתכן אז כנראה נדל"ן גובר על שוק ההון שבו יש את פלא העולם ה8 - ריבית דריבית.

1. וגם פטור ממס על שכ"ד.
2. כל שאר העלויות שוליות, שיפוץ זה חלק מהנכס ותיווך ממש לא חובה.
3. עלויות מימון זה מעולה! זה מעלה לך את התשואה עוד יותר.
4. אני לא יודע מה זה "יש מדדים" ההשוואה היא למדד רחב.

בדירה לא יחידה אני חד משמעית חושב שהצדק עימך, אני מדבר על דירה יחידה בישראל בלבד.
בכל השקעה יש את פלא העולם השמיני הזה.

תשמעו שניכם רגע ארנטס ואורי.ג., אני ממש ממש ממש אוהב את התשובות שלכם בהרבה מאוד פוסטים פה... כל אחד מכם והסגנון שלו.
כיף מאוד לקרוא אתכם, התשובות שלכם מאוד "יעילות" ו"תועלתניות". סגנון שמתחבר אליו.
סתם שתדעו.
פשוט תענוג.
זהו.
תודה.

 

[ארנטס]

תשמעו שניכם רגע ארנטס ואורי.ג., אני ממש ממש ממש אוהב את התשובות שלכם בהרבה מאוד פוסטים פה... כל אחד מכם והסגנון שלו.
כיף מאוד לקרוא אתכם, התשובות שלכם מאוד "יעילות" ו"תועלתניות". סגנון שמתחבר אליו.
סתם שתדעו.
פשוט תענוג.
זהו.
תודה.

.....אז למה המירכאות ביעילות ותועלתניות?!

 

[cypriano de rore]

עלויות מימון זה נהדר למינוף שהריבית נמוכה...כיום עם הריבית הנוכחית בעלי דירות מוציאים 1000-2500₪ מהכיס כל חודש להשלים לשכר הדירה של הדייר לשלם את המשכנתה. לא נעים. בכלל.

הריבית הריאלית היום זהה לחלוטין לריבית הריאלית שהיתה לפני מספר שנים כש״עלויות המימון היו נמוכות״. אתה צודק שאם יש לך בעיית תזרים אז עליית הריבית היא בעיה אבל בגדול הריבית לא השתנה הרבה מבחינה ריאלית (מפליא אותי כמה שוכחים שאינפלציה היא לא חד צדדית - כשאתה בחוב האינפלציה משחקת לטובתך - לפחות על החלק הלא צמוד).

אם אתה לא עומד בהחזר המשכנתא, לוקחים לך את הדירה. זה די דומה, לא?
סוגרים לך בכוח את הפוזיציה.

הפוך - הבנק יעשה את כל שביכולתו כדי לא לקחת לך את הדירה. הבנק הוא לא ביזנס של נדל״ן והדבר האחרון שהם רוצים להתעסק בו זה למכור את הדירה שלך. כמובן שגם זה יכול להגיע במקרים קשים אבל זה ממש לא מיידי והפוך מההתנהלות של ברוקרים.

 

[AbuNafha]

1.זה לדעתי נושא מאוד רגיש וצריך להיות בטוח עליו ותקן אותי אם אני טועה אבל לפי מה שאני מבין וכמו שאתה יכול לראות אני חיסרתי את הnet_cash_flow מהתשואה הסופית, ובנוסף לא רק אלא חישבתי כמה הוא בהתחשב בזה שיכלתי להשקיע את הכסף הזה בSP ולעשות תשואה במקום לשלם את המשכנתא.. (שמתי שם כפול 1.05 כי תשואה של 10% שנתי יוצאת תשואה של 5% בערך כשאתה משקיע את הכסף חודש חודש ולא את כל הרווח השנתי במכה כי אתה מקבל את השכירות חודש חודש) אז לא נתתי פה שום יתרון בהזרקות לנדלן על פני שוק ההון

לא ממש הבנתי את החישוב...
בנדלן שנה 1 אתה בתזרים שלילי של -50K, בשנה 6 -42K, בשנה 11 -34K, וכן הלאה. בשנה 30 אולי אף תגיע לתזרים חיובי.
אני לא מבין איך מסדרת המספרים הנ"ל הגעת למסקנה של פשוט להכפיל את סה"כ התזרים השלילי ב-5% כי עליית ערך היא 10%.

3.התבלטתי על זה והחלטתי שלא כי ממה שקראתי השכירות עולה פחות מהנכס עצמו אבל אם אשנה את זה לפי מה שאתה אומר הנדלן יעקוף אפילו בפער יותר גדול את שוק ההון

אז בעקרון אתה יוצא מנקודת הנחה שהיום תשואת שכירות בארץ היא 2.5% מערך הנכס (שזו גם ככה תשואה נמוכה ביחס לעולם) ובעוד 30 שנה היא תהיה 1.2% מערך הנכס.

בנוגע להוצאות זה נראלי מוגזם 200 אלף הוצאות ושוב פעם גם אם כן זה הוצאה חד פעמית

למה 200K מוגזם? לפעמים רק השיפוץ לבדו עולה 200K.
ההוצאה אכן חד פעמית אבל היא מאד משמעותית כי היא מתרחשת במעמד הקנייה, כלומר אתה נותן לנכס ששווה פחות כסף לעבוד ל-30 שנה, זה מאד משמעותי בחישובי ריבית דה ריבית.

הנה בשבילך עוד כתבה על כך שמחירי הדירות במגמת ירידה.

והנה כתבה מהיום שמעידה על מגמת עלייה.

 

[cypriano de rore]

נניח שלא היתה לה משכנתה לרגע.

למה?
המשכנתא היא הgame changer הענק בנדל״ן. המינוף לרוב מגדיל את התשואה פי כמה!

מזכיר למי ששכח שמשכנתה עולה כסף. הבנק לא מוכר שקל בשקל....ועוד ים עלויות המשכנתה סביב.

משכנתא ברוב המקרים עושה לך כסף יותר ממה שהיא עולה לך.

אז כנראה שאנחנו לא גרים באותה המדינה.....
או שמצאת דוגמאות קיצון של חבריך.

או שאולי דווקא הדוגמא שלך היא אנקדוטלית.
כל מי שאני מכיר שרכש דירה בישראל ב10-20 שנים האחרונות עשה בוכטות שלא מהעולם הזה.

 

[ארנטס]

הריבית הריאלית היום זהה לחלוטין לריבית הריאלית שהיתה לפני מספר שנים כש״עלויות המימון היו נמוכות״. אתה צודק שאם יש לך בעיית תזרים אז עליית הריבית היא בעיה אבל בגדול הריבית לא השתנה הרבה מבחינה ריאלית (מפליא אותי כמה שוכחים שאינפלציה היא לא חד צדדית - כשאתה בחוב האינפלציה משחקת לטובתך - לפחות על החלק הלא צמוד).


הפוך - הבנק יעשה את כל שביכולתו כדי לא לקחת לך את הדירה. הבנק הוא לא ביזנס של נדל״ן והדבר האחרון שהם רוצים להתעסק בו זה למכור את הדירה שלך. כמובן שגם זה יכול להגיע במקרים קשים אבל זה ממש לא מיידי והפוך מההתנהלות של ברוקרים.

צודק אך...בעבר המשכנתה היה כמעט 1 ל1 מול דמי השכירות שקיבלת ולא היית צריך להכניס יד לכיסך.
בשנים האחרונות עם שינוי הריבית רבים מכניסים יד לכיס ומוסיפים לדמי השכירות שמקבלים מאות עד אלפי ₪ ואת כל החבילה מעבירים לבנק חמשכנתאות מידי חודש לא נעים.

 

[ארנטס]

למה?
המשכנתא היא הgame changer הענק בנדל״ן. המינוף לרוב מגדיל את התשואה פי כמה!

משכנתא ברוב המקרים עושה לך כסף יותר ממה שהיא עולה לך.


או שאולי דווקא הדוגמא שלך היא אנקדוטלית.
כל מי שאני מכיר שרכש דירה בישראל ב10-20 שנים האחרונות עשה בוכטות שלא מהעולם הזה.

ובמדדים רחבים בוכטות בארגזים. לפחות הכפלת ההון כל 7.2 שנים.
לא סתם שייכו ליהודי הכי חכם בהיסטוריה את האימרה שריבית דה ריבית זה פלא העולם השמיני.

צודק שמשכנתה זה "חוב טוב" וכלי עוצמתי למינוף והגדלת הון...אך -
תלוי מתי, גובה ריבית וכו'.

 

[אחד פשוט]

ליהודי הכי חכם בהיסטוריה

מי אמר לך שהוא הכי חכם בהיסטוריה?

 

[סברס]

מי אמר לך שהוא הכי חכם בהיסטוריה?

מי אמר לך שהוא יהודי?

 

[אחד פשוט]

מי אמר לך שהוא יהודי?

הוא אמר שהוא יהודי
כולם אומרים שהוא יהודי
אין לו שום אינטרס להגיד שהוא יהודי (הפוך)

לעומת זאת לדעת מי היהודי הכי חכם בהיסטוריה זה בלתי אפשרי כי פשוט אין איך להשוות לכל הגאונים היהודים שחיו באלפי שנות העם היהודי

 

[ארנטס]

מי אמר לך שהוא הכי חכם בהיסטוריה?

אחרי שלמה המלך...

 

[אחד פשוט]

אחרי שלמה המלך...

זה כבר לא הכי...
אבל אני חושב שהיו עוד רבים שהיו חכמים ממנו בהרבה

 

[הסקרן הגדול]

לא ממש הבנתי את החישוב...
בנדלן שנה 1 אתה בתזרים שלילי של -50K, בשנה 6 -42K, בשנה 11 -34K, וכן הלאה. בשנה 30 אולי אף תגיע לתזרים חיובי.
אני לא מבין איך מסדרת המספרים הנ"ל הגעת למסקנה של פשוט להכפיל את סה"כ התזרים השלילי ב-5% כי עליית ערך היא 10%.


אז בעקרון אתה יוצא מנקודת הנחה שהיום תשואת שכירות בארץ היא 2.5% מערך הנכס (שזו גם ככה תשואה נמוכה ביחס לעולם) ובעוד 30 שנה היא תהיה 1.2% מערך הנכס.


למה 200K מוגזם? לפעמים רק השיפוץ לבדו עולה 200K.
ההוצאה אכן חד פעמית אבל היא מאד משמעותית כי היא מתרחשת במעמד הקנייה, כלומר אתה נותן לנכס ששווה פחות כסף לעבוד ל-30 שנה, זה מאד משמעותי בחישובי ריבית דה ריבית.


והנה כתבה מהיום שמעידה על מגמת עלייה.

כי לכאורה אמרתי שגם אם אני במינוס אני מפסיד תשואה אלטרנטיבית, אכן אבל אני צריל להפוך את זה לריבית דריבית איך לדעתך כדאי לי להכניס בקוד את זה?
בנוגע לשכירות 2.5 את זה הבאתי ממדלן ויש שם לכל עיר תשואת שכירות וזה נע בין 2.5 ל3 אחוז אם אני מוריד חודש כל שנה זה 2.5

 

[Dončić]

כל מי שאני מכיר שרכש דירה בישראל ב10-20 שנים האחרונות עשה בוכטות שלא מהעולם הזה.

וראית מה מדד רחב עשה באותה תקופה?
האם החברים שלך שעשו בוכטות מהעולם הזה הוסיפו לחישוב מס רכישה? עורך דין, שמאות, תיווך? ביטוחי משכנתא? פתיחת תיק? ועוד כמה רישומים ואישורים
האם הם הוסיפו את הסיכונים השונים ברכישת דירה? פיטורים בלתי צפויים וצורך למכור במהירות במחיר נמוך יחסית? שיפוצים ותיקונים? בעיות עם השכנים? ליקויי בנייה? עיכובים בקבלת מפתח? או אם זה לטובת השכרה - שוכרים שלא משלמים, שוכרים שצריכים תיקונים?
ומעל לכל זה, זמן וכאב ראש. האם הם מתמחרים את זה? כל אדם צריך לתמחר את זה בצורה שונה - אדם א׳ יחשוב שזה כיף להתמקח ולדבר עם נותני-שירות שונים ושזה כיף לתקן את הקיר המתקלף של הדייר, ואדם ב׳ יחשוב שזה סיוט להתעסק עם הדברים האלה

יכול להיות שנדל״ן (בממוצע) ניצח את שוק ההון בעשור-שניים האחרונים (ואני לא אומר שזה נכון), אבל באיזה מחיר? בשבילי לדוגמה, אני ארצה פיצוי של לפחות 30% על כל הטרחה שציינתי למעלה. אנשים אחרים כנראה שלא

אבל בשורה התחתונה אני חושב שהניצחון הכי ברור לטובת נדל״ן הוא בגלל התנודתיות הנמוכה יותר מאשר שוק ההון, או לכל הפחות התנודתיות שרחוקה יותר מהעין ולכן גם מהלב. אין הרבה אנשים שמסוגלים להמשיך באמת לקנות בשוק ההון לאורך זמן גם בירידות ארוכות וממושכות, ולרוב האנשים אין משמעת כמו משמעת משכנתא של חיסכון קבוע, כפוי וגבוה. לדעתי זה הטיקט הכי טוב של נדל״ן ולאו דווקא בוכטות שלא מהעולם הזה

 

[בן מלך]

למה 200K מוגזם? לפעמים רק השיפוץ לבדו עולה 200K.

כשיש הון עצמי של 500K לא צריך הוצאה של 200K בישביל שהדירה תעמוד על 1.8M מספיקה הוצאה של 50K (תיווך, עו"ד, שיפוץ מינימלי, וכו') בשביל שההון עצמי יהיה 450K ומינוף של 75% משכנתא יגיע ל1.8 כך שצריך להוריד יותר מ10% מהתוצאה הסופית של הנדל"ן לעומת שוק ההון

במדדים רחבים בוכטות בארגזים. לפחות הכפלת ההון כל 7.2 שנים.
לא סתם שייכו ליהודי הכי חכם בהיסטוריה את האימרה שריבית דה ריבית זה פלא העולם השמיני.

@אורי ג. ענה לך

בכל השקעה יש את פלא העולם השמיני הזה.

גם עלית הנדלן עולה בצורה של ריבית דריבית
גם מחיר השכירות עולה בצורה של ריבית דריבית
גם האינפלציה עולה בצורה של ריבית דריבית

הנקודה שבשוק ההון זה יותר עוצמתי כי התשואות שם יותר גבוהות
לדוגמא
1 ש"ח ל30 שנה 5% תשואה יוצא רווח 3.3 ש"ח
1 ש"ח ל30 שנה 10% תשואה יוצא רווח 16.4 ש"ח
כלומר לא פי 2 ברווח אלא פי 5.

 

[Dončić]

כשיש הון עצמי של 500K

מאיפה הגיע ההון העצמי הזה?
מימוש כסף משוק ההון? צריך להוסיף לעלות רכישת הדירה את תשלום מס רווחי ההון ששולם
חיסכון מראש באפיקים סולידיים? צריך לראות מה היה קורה לו היית משקיע מראש בשוק ההון, אולי היית יכול בזמן הזה להכפיל את הכסף
עזרה מההורים? לא לכולם יש

 

[בן מלך]

אני אישית אחרי מכירת דירת מכיר למשתכן ברווח של130% ב7 שנים + קיבלתי שכירות חודשית 4 שנים ועדיין לא בטוח שהרווחתי הרבה יותר ממדד רחב ללא ריצות..

תנסה לחשבן כמה היית מרוויח משוק ההון בלי מינוף
או לחלופין תחשבן כמה רווח עשית במחיר למשתכן על ההון העצמי ששמת בדירה
ותראה שהרווחת הרבה הרבה יותר משוק ההון.