השוואה בין שוק ההון לבין נדל"ן

[ישראל הכהן]

יש גרף מפורסם על השוואה בין מדד ת"א 100 לבין מחיר הנדל"ן, ועליו מסתמכים אין ספור בלוגרים וכתבות.

רציתי לשאול: האם לא מתעלמים מהתשואה שהדירה נותנת בשכירות? האם זה מגולם איך שהוא בחישוב?
הכנסתי לקובץ אקסל את הגרף של מחיר הדירות ומחיר השוק, והוספתי למחיר הדירה 3 אחוז תשואה שאותה הצמדתי למחיר השוק. [כי את זה בכוונתי לעשות להשקיע את התשואה בשוק ההון] ויצא לי שנדל"ן עדיף. [השתמשתי בנוסחת IRR].

האם אני טועה במשהו?

 

[TunaGolem]

יש גרף מפורסם על השוואה בין מדד ת"א 100 לבין מחיר הנדל"ן, ועליו מסתמכים אין ספור בלוגרים וכתבות

אני לא יודע לגבי שלל ההסתמכויות.
מחירי הדיור בארץ ידועים ונעקבים מלפני קיום מדדי הבורסה. בגדול, במשך חמישים השנים האחרונות, מחיר דירה ממוצעת עלה בהתאם למדד המחירים לצרכן, לאחר התחשבות בפחת.
לכן ההערכה הטובה ביותר שלי לתשואה עתידית של דירה ספציפית, היא תשואת השכירות הנכחית שלה (לאחר התחשבות באכלוס).
לעומת זאת, תשואת השוק הנכחית לא מלמדת דבר, ולכן אני מעריך את התשואה העתידית לפי התשואה הראלית ההיסטורית העולמית בארבעים השנים האחרונות.

 

[Fitch]

לכן ההערכה הטובה ביותר שלי לתשואה עתידית של דירה ספציפית, היא תשואת השכירות הנכחית שלה

+1.
כמובן שיש להתחשב בזה שגם כסף לא שלנו עושה תשואה וגם מישהו אחר סוגר לנו לאט לאט את המימון.

מה שכן, לא הייתי בונה על קורלציה בין מדדי ת"א לנדל"ן. בעתות משבר דווקא הביקוש לשכירות עשוי לעלות ואיתו התשואה.

 

[doc29]

האם אני טועה במשהו?

כן.

את מדד תל אביב אתה יכול לקנות.
את "שוק הנדלן" לא. אתה יכול לקנות דירה או 2 או 10. מה שאתה רואה בגרפים שאני מניח שהסתכלת עליהם זה המחיר של כלל הדירות, לא של דירה נתונה.