• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

הערכת סיכון - תשלום 100% מראש בדירה על הנייר

teddypicker

משתמש רגיל
הצטרף ב
26/7/20
הודעות
179
דירוג
123
דירה על הנייר לפני היתר, יש ליווי ומקבל פוליסה לכל תשלום שבוצע דרך השוברים.

אופציה ראשונה - יכול לשלם הכל מראש. מרוויח אי הצמדה למדד תשומות בנייה.
אופציה שניה - יכול לשלם לפי התקדמות, ״קנס״ תשומות הבניה די מובטח.

איך אפשר להעריך את הסיכון האמיתי באופציה הראשונה?
 
יש מצבים של פשיטת רגל עיקולים וכו' שהבנק המלווה/ נושים אחרים קודמים לממש את הנכס,
לא מבין בזה תתייעץ עם עו"ד
 
אמור להיות מחוקק חוק שמגביל את העלייה במדד תשומות הבניה רק לעליית מחיר הבניה(ולא למחיר הכולל שכולל גם את הקרקע).
נראה לי זה עבר בקריאה טרומית, לא אושר עדיין סופית. אולי יהיה רלוונטי אליך..
מתי הדירה תהיה מוכנה? כמה שנים אתה אמור לספוג את המדד תשומות הבנייה?
 
אמור להיות מחוקק חוק שמגביל את העלייה במדד תשומות הבניה רק לעליית מחיר הבניה(ולא למחיר הכולל שכולל גם את הקרקע).
נראה לי זה עבר בקריאה טרומית, לא אושר עדיין סופית. אולי יהיה רלוונטי אליך..
לא הייתי בונה על כך.
בשל חוסר היציבות הפוליטית אנחנו צפויים לקיפאון חקיקתי בכנסת הזו, בטח בהצעת חוק פרטית שמגיעה מספסלי האופוזיציה (גם אם רוב הח"כים בעדה לא הרבה ירצו לרשום הישג לזכותו של סמוטריץ').
דבר שני, כלל לא ברור אם שינוי כזה יחול רטרואקטיבית על עסקאות שבוצעו טרם כניסת החוק לתוקף.
 
ומקבל פוליסה לכל תשלום
נראה לי שזו הנקודה החשובה, תבדוק את הפוליסה שאתה מקבל,ואם היא עומדת בתנאי החוק
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל״ה–1974
2. הבטחת כספי הקונה [תיקון: תשל״ו, תשס״ח, תשע״ו, תשע״ז]
לא יקבל מוכר מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על שבעה אחוזים מהמחיר, אלא אם עשה אחת מאלה, והכל על אף האמור בחוזה המכר:
(1) ...
(2) ביטח את עצמו אצל מבטח שאישר לעניין זה הממונה על שוק ההון, להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, למעט רכיב המע״מ, כהגדרתו בסעיף 3ג1, הנכלל בכספים אלה, בהתקיים הנסיבות כאמור בפסקה (1), והקונה צויין כמוטב על פי פוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש; שר האוצר, רשאי לקבוע לעניין זה את נוסח פוליסת הביטוח;
 
מתי הדירה תהיה מוכנה? כמה שנים אתה אמור לספוג את המדד תשומות הבנייה?
כ2-3 שנים מהיום.
נראה לי שזו הנקודה החשובה, תבדוק את הפוליסה שאתה מקבל,ואם היא עומדת בתנאי החוק
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל״ה–1974
אכן עומדת, מנסה להבין את הסיכונים בהינתן ההגנה הזאת.
למשל - אם קורה לקבלן אחד מהדברים שמצוינים בסעיף, למשל פשיטת רגל, האם החזרת הכסף יכולה להימשך שנים?
 
אכן עומדת, מנסה להבין את הסיכונים בהינתן ההגנה הזאת.
למשל - אם קורה לקבלן אחד מהדברים שמצוינים בסעיף, למשל פשיטת רגל, האם החזרת הכסף יכולה להימשך שנים?
זה תלוי במצב, הבנק גם יכול לקחת קבלן אחר להשלים את הבניה. (כנראה יעדיף לעשות זאת ברוב המקרים)
מן הסתם זה יכול ליצור עיכוב גדול....
 
זה תלוי במצב, הבנק גם יכול לקחת קבלן אחר להשלים את הבניה.
מן הסתם זה יכול ליצור עיכוב גדול....
איך הבנק קשור לעניין?
פוליסת הביטוח היא בין המוכר, הקונה וחברת הביטוח.
 
במקרה הזה מדובר על קרן מלווה שנותנת פוליסות של חברת ביטוח, הבנתי שאין הבדל בין זה לבין ליווי בנקאי.
 
במקרה הזה מדובר על קרן מלווה שנותנת פוליסות של חברת ביטוח, הבנתי שאין הבדל בין זה לבין ליווי בנקאי.
גם ליווי בנקאי לא קשור לנושא

ליווי בנקאי = תמיכה פיננסית שמקבל הקבלן/יזם מהבנק לצורך הבניה, אין קשר בין הסעיף הזה לבין הקונה.

פוליסת ביטוח = פוליסה לביטוח הכספים ששולמו.
ערבות בנקאית = ערבות בנקאית להשבת הכספים ששולמו.

רק שני האחרונים קשורים לקונה.
 
דירה על הנייר לפני היתר, יש ליווי ומקבל פוליסה לכל תשלום שבוצע דרך השוברים.

אופציה ראשונה - יכול לשלם הכל מראש. מרוויח אי הצמדה למדד תשומות בנייה וקיבוע ריביות.
אופציה שניה - יכול לשלם לפי התקדמות, ״קנס״ תשומות הבניה די מובטח.

איך אפשר להעריך את הסיכון האמיתי באופציה הראשונה?

@אורי ג. @רוני @הנועזת
מה הייתם עושים? לא יעוץ כמובן
 
מה הייתם עושים? לא יעוץ כמובן

אני הייתי מתמקח עם הקבלן, אין מצב שאני מקדים תשלום והוא לא נותן לי הנחה ובכל מקרה לא משלם הכל לפני טופס-4.
 
היי
יש כאן סיכון עם תמורה בצידה, אני מרגיש חוסר נוחות מהשלב של לפני היתר,
בקנדה לקבלן אסור לחתום חוזה עם רוכשים לפני קבלת היתר,
באנגליה זה דומה לארץ, ומניסיון אני יכול לומר לך שבפרויקטים שונים ניתן היתר
לכמות שונה של דירות מהתכנון המקורי, וגם היה שינוי במספר החדרים של מספר דירות.

לגבי רמת הסיכון צריך להתייעץ עם עורך דין, ואז להחליט אם אתה יכול להכיל סיכון זה.
 
תודה.

אני הייתי מתמקח עם הקבלן, אין מצב שאני מקדים תשלום והוא לא נותן לי הנחה ובכל מקרה לא משלם הכל לפני טופס-4.
הוא כבר הוריד במחיר, כמה היית משאיר לטופס 4? 15-20%?

אני מרגיש חוסר נוחות מהשלב של לפני היתר,
אתה צודק אך שוברי התשלום ינתנו רק לאחר היתר, לפני היתר אפשר לשלם עד 7% לפי חוק.
אני מדבר על סיכונים לאחר תחילת העבודות...
 
מה שאני עשיתי?

חיכיתי קצת, אחרי שהיה כבר שלד
ביררתי על הקבלן, הוא אחד הטובים בארץ
התרשמתי מההתנהלות שלו

ואז השלמתי ל100%.

מלכתכילה תיכננתי להשאיר 10% לטופס 4,
אבל זה הפך את הפרוצדורה עם המשכתנא לעוד יותר מורכבת, אז ויתרתי.

הרווחתי את המדד על הסכום ששילמתי, שהיה סכום לא זניח,
והתאים לי להתחיל לשלם כבר משכנתא.

זה היה במסגרת מחיר למשתכן
אני יודעת שעכשיו יש קבלנים שלא מאפשרים הקדמת תשלומים,
הם דורשים על כך פרמיה כי זה מייקר להם את הביטוח
זה הכי קרוב ששמעתי במציאות לריבית שלילית
לא רוצים לשמור לך על הכסף במקומך...
 
הייתי במצב דומה
קניתי כחודשיים לאחר היתר (מחיר הדירה לא השתנה אחרי ההיתר) בתקופת תחילת הקורונה.
לפני ההיתר חקרתי הרבה את הקבלן והיזם וקיבלתי רושם חיובי מאד.
בדקתי באינטרנט לגבי כמות הפרויקטים שהיזם עשה, כמה פעמים איחר במסירה (מאד חשוב), איכות הבניה.. הכל היה חיובי בגדול.
בינתיים לפני ההיתר החלו כבר עבודות עפר, מה שמראה על כמה קרוב היתר הבניה להקבל.

**ואולי הכי חשוב, חפרתי למהנדס העיר מתי אמור להתקבל היתר בניה!**

לבסוף שילמתי הכל מראש (שנתיים לפני כניסה בערך), חסכנו דיי הרבה כנראה..
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
Y הערכת סיכון של אג"ח שוק ההון 7
Powerslave הערכת סיבולת סיכון שוק ההון 43
AsherV הערכת מחיר ללפטופ יד 2 אוף טופיק 2
ptom הערכת דמי ניהול נסתרים לצרכי סימולציית מס פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 12
The Thinker הערכת שווי של עסק דיגיטלי (אפליקציית מובייל) השקעות אלטרנטיביות 16
romrom הערכת מחיר דירה למשתכן ותועלת שולית פוחתת למטר נדל"ן 15
A התייעצות לגבי הערכת סיכונים במינוף שוק ההון 12
י התייעצות לגבי הערכת סיכונים/סיכויים שוק ההון 3
N הערכת שמאי נדל"ן 5
S הערכת תשואה בהלמן אלדובי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
Ron.B הערכת שווי בעלות בנכס דמי מפתח נדל"ן 12
ה ריהוט ישן - הערכת שווי אוף טופיק 10
N הערכת שמאי למשכנתא נדל"ן 29
S עזרה -למידת הערכת שווי חברות שוק ההון 11
S הערכת שווי למשכנתא - דירה על הנייר נדל"ן 18
A הערכת שווי לדירה במצב רעוע נדל"ן 38
שלי טיול ליפן-הערכת עלויות אוף טופיק 16
S הערכת תשואות - למה ואיך? שוק ההון 3
ק הערכת מחיר דירה כאשר אין אפשרות להשכיר או למכור אותה נדל"ן 49
Oracle הערכת שווי תיק מבוסס דולרים שוק ההון 5
א הערכת ייעוץ פנסיוני צרכנות פיננסית 1
flower הערכת נכסים שוק ההון 3
yanosh34 הערכת שווי דירה נדל"ן 109
ה הערכת תשואה חלופית שוק ההון 13
אבי.נהיר תשואה חסרת סיכון להשוואה נדל"ן 4
S האם קיים סיכון כלשהו בניהול קופת גמל בגלובלנט (בדומה לסלייס)? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
עידו ג סיכון ומסלול פנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 44
B פדיון תיק השקעה ומעבר לברוקר זר לאור המלחמה- סיכון או השקעה? שוק ההון 10
N סיכון מט"ח בהשקעה בקרנות סל דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 2
D דירוג בנקים לפי סיכון צרכנות פיננסית 2
כ הפחתת סיכון לפני ובפרישה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 16
J אופציות put ו call כדי לגדר סיכון על מניה ספציפית שוק ההון 38
T מחשבות על הפנסיה ואיזה סיכון כדי לקחת? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 16
עידו ג סיכון פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
א סיכון מס בקרן השתלמות או שילוש של דמי הניהול - מה אתם הייתם עושים? שוק ההון 9
ע עדיין אג"ח להורדת סיכון רצף תשואות? שוק ההון 12
B סיכון לקרן סל מטעם בנק שיכול ליפול שוק ההון 6
Plato אג"ח ארה"ב - סיכון מטבע שוק ההון 11
J מה עדיף להקדים תשלומים לקבלן ולהימנע מהצמדה לממד או להפקיד את הכסף בפקדון חסר סיכון בריבית של בערך 4%? נדל"ן 7
cypriano de rore סיכון סגירת חשבון של אינטרקטיב בסיטיבנק שוק ההון 17
S תהיות על יעילות השקעות שמערבות סיכון למס ירושה אמריקאי מיסים 7
Y נייר ערך זר עוקב s&p 500 ללא סיכון מס ירושה ארה"ב שוק ההון 10
K מחיר למשתכן - סיכון בעקבות אג"ח של הקבלן נדל"ן 4
שם משתמש בעייתי קרן כספית שקלית: השקעה ללא סיכון? שוק ההון 5
S נטישת לקוחות מאלטשולר - סיכון ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 10
ה מה התשואה לפדיון חסרת סיכון הכי טובה היום? שוק ההון 7
א BTB רמת סיכון שוק ההון 23
ד סיכון מטח בדוגמא של הסולידית דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 7
yanosh34 בחירת קרן כספית\מק"מ לפי רמת סיכון שוק ההון 0
S שינוי תמהיל עקב הבנת סיבולת סיכון שוק ההון 14

נושאים דומים

Back
למעלה