האם לקנות דירה למגורים או להשקעה?

[YoungVester]

טוב אז שאלת השאלות,
הון עצמי 250K, חוסך בחודש באיזור ה20-21K.
חושב על לקנות באיזור חדרה, רציתי לדעת מה אתם ממליצים? בנוסף שמעתי על "משתכן צעיר" האם זה מומלץ?
אשמח בכללי לטיפים, אני ממש חדש כמו שאתם רואים ותמיד שמח ללמוד מאנשים.
אישית הנטייה שלי היא לקנות דירה למגורים במשכנתה קצרה של 4 שנים.
תודה

עריכה: ראיתי שהרבה רושמים אז אם רלוונטי באיזור גיל 26, רווק(למרות שלא מאמין שזה אמור להשפיע על השיקול אבל בכל זאת).

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

ברוכים הבאים!

אני חושב שכדאי שתקדיש קצת זמן לקריאת פורום הנדלן פה.

במשכנתה קצרה של 4 שנים.

זו הלוואה לא משכנתא.

 

[YoungVester]

ברוכים הבאים!

אני חושב שכדאי שתקדיש קצת זמן לקריאת פורום הנדלן פה.

זו הלוואה לא משכנתא.

,תסלח לי, אבל עד כמה שידוע לי הלוואה בסכום של מיליון אדם פרטי לא מקבל, מעבר לכך התנאים שתקבל מהבנק לא יהיו זהים לכך, כך שאתה יכול לקחת רק משכנתא במקרה שכזה.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אתה כנראה לא מבין איך משכנתא עובדת.

לפי הנתונים שלך בLTV מקסימלי תוכל לקבל 750k ש''ח לנכס של מליון.

גם אם הבנק יתן לך משכנתא כפי שאתה רוצה לתקופה של 4 שנים, ההחזר המקסימלי שלך בהינתן ההכנסתך הוא כ-7,000 ש''ח.

במשכנתא הזאת שאתה מתכנן לקחת, ההחזר החודשי שלך יעמוד על כ-15,000 ש''ח.

אין פה שום היגיון או היתכנות.

 

[YoungVester]

אתה כנראה לא מבין איך משכנתא עובדת.

לפי הנתונים שלך בLTV מקסימלי תוכל לקבל 750k ש''ח לנכס של מליון.

גם אם הבנק יתן לך משכנתא כפי שאתה רוצה לתקופה של 4 שנים, ההחזר המקסימלי שלך בהינתן ההכנסתך הוא כ-7,000 ש''ח.

במשכנתא הזאת שאתה מתכנן לקחת, ההחזר החודשי שלך יעמוד על כ-15,000 ש''ח.

אין פה שום היגיון או היתכנות.

יכול להיות שאני לא מבין, אשמח אם תוכל להסביר ולפרט... תכננתי להשקיע בין 17 ל20 בחודש לצורך משכנתא, ועם שאר הסכום שיש לי מהמשכורת אני מסתדר אחלה. כשאתה אומר החזר מקסימלי למה אתה מתכוון? אני בדקתי במחשבון שלהם והיה רשום שניתן לעשות עבור החזרים בסכומים שציינתי, בגלל זה כנראה אני מבולבל.

 

[חיים 111]

יכול להיות שאני לא מבין, אשמח אם תוכל להסביר ולפרט... תכננתי להשקיע בין 17 ל20 בחודש לצורך משכנתא, ועם שאר הסכום שיש לי מהמשכורת אני מסתדר אחלה. כשאתה אומר החזר מקסימלי למה אתה מתכוון? אני בדקתי במחשבון שלהם והיה רשום שניתן לעשות עבור החזרים בסכומים שציינתי, בגלל זה כנראה אני מבולבל.

הבנק לא מוכן לחלק הלוואות ללווים שאומרים: תן לי 12 מיליון שקל, ואחזיר לך תוך שנה, מיליון בכל חודש.
הוא רוצה להבין מאיפה תשלם את הסכום הזה.
יש כל מיני כללים, שיגרמו לבנק להגביל את ההחזר החודשי שהם מוכנים לקבל ממך כהתחייבות. @המשקיע המתחיל הדביל מעריך את ההגבלה שתקבל באיזור 7,000.

האם זה מונע ממך להתכוונן על 17-20K בחודש? לא.
אתה תיקח מהבנק הלוואה ל-20 שנה (או כמה שצריך). בפועל כל חודש תשלם לבנק 7,000 ש"ח, ותחסוך עוד 10-13K ותשים אצלך בצד.
כל כמה חודשים כשמצטבר סכום רציני, תכניס לבנק את כל הסכום ששמת בצד, ותבקש לעשות פירעון חלקי להלוואה.

ככה תסגור את ההלוואה ב-4 שנים כמו שחשבת.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

בדיוק כפי ש @חיים 111 כתב.

אופציה נוספת היא לנסות לקבל בלון.

 

[YoungVester]

הבנק לא מוכן לחלק הלוואות ללווים שאומרים: תן לי 12 מיליון שקל, ואחזיר לך תוך שנה, מיליון בכל חודש.
הוא רוצה להבין מאיפה תשלם את הסכום הזה.
יש כל מיני כללים, שיגרמו לבנק להגביל את ההחזר החודשי שהם מוכנים לקבל ממך כהתחייבות. @המשקיע המתחיל הדביל מעריך את ההגבלה שתקבל באיזור 7,000.

האם זה מונע ממך להתכוונן על 17-20K בחודש? לא.
אתה תיקח מהבנק הלוואה ל-20 שנה (או כמה שצריך). בפועל כל חודש תשלם לבנק 7,000 ש"ח, ותחסוך עוד 10-13K ותשים אצלך בצד.
כל כמה חודשים כשמצטבר סכום רציני, תכניס לבנק את כל הסכום ששמת בצד, ותבקש לעשות פירעון חלקי להלוואה.

ככה תסגור את ההלוואה ב-4 שנים כמו שחשבת.

עכשיו הבנתי, עקרונית ממה שאני מבין אני יכול לשים עד 50% מההכנסה החודשית שלי במשכנתא?
אם כן, אני יודע שאם אני עושה פירעון חלקי אני משלם על זה קנס, איזה דרך יש לי לעשות את זה ללא קנס במינימום הוצאות?
ו @המשקיע המתחיל הדביל מה הכוונה בבלון?

 

[יהודה ש.]

הסבר על עמלת פרעון מוקדם

 

[YoungVester]

הסבר על עמלת פרעון מוקדם

כלומר, אם אני לוקח עם ריבית משתנה/מתעדכנת כל 4 שנים, אני יכול לצאת למעשה ללא כל עמלה?

 

[חיים 111]

איזה דרך יש לי לעשות את זה ללא קנס במינימום הוצאות?

יש ניואנסים שונים, ויש על זה שרשור עם טיפים בתחום.
כשאתה לוקח מראש משכנתא שאתה מתכנן להחזיר מוקדם בכמה נגלות תוך כמה שנים, יש עוד כמה דברים שאפשר לעשות:
* להטות את התמהיל ולקחת כמה שיותר במסלולים שאין בהם עמלה (או נקודת יציאה עוד 5 שנים).
* את המסלולים שיש בהם עמלה לקחת לתקופה קצרה יותר - ככל שהתקופה קצרה, החשיפה לשינויי ריבית קטנה יותר.

בלון זו הלוואה שלא נגמרת בהפסקת התשלומים החודשיים, אלא כוללת תשלום אחד גדול בסוף התקופה.
יש כמה גירסאות לכלל הזה, המשותף הוא שיש תשלום גדול בסוף התקופה:
1. לא משלמים כלום עד סוף התקופה (בלון + גרייס)
2. משלמים ריבית במהלך התקופה ובסוף משלמים את הקרן
3. משלמים תשלום חודשי קבוע של ריבית + חלק מהקרן במהלך התקופה, ואת היתרה בסוף.

לא יודע ספציפית אם הבנקים נותנים בלון ל4-5 שנים. וגם כשההסבר הוא "אני מתכנן לחסוך 10-13K מעבר לתשלום חודשי של 7K".
הם יותר גמישים כשמדובר במחליפי דיור, שרוצים למכור את הדירה הישנה בלי לחץ.

 

[YoungVester]

ובנוגע לשאלה העיקרית, השקעה או מגורים ולמה?

 

[חיים 111]

ובנוגע לשאלה העיקרית, השקעה או מגורים ולמה?

רווק(למרות שלא מאמין שזה אמור להשפיע על השיקול אבל בכל זאת)

לא ממליץ לרכוש דירה למגורים אם אתה מתכנן לשנות את זה.

תמצא את עצמך משקיע פעמיים ב"התאמת הדירה לצרכי הדיירים".
שלא לדבר על גמישות וניידות כשמוצאים בת-זוג.

יכול להיות שתחליט להיות השוכר של עצמך לתקופות מסויימות אם לא תמצא שוכר, אבל לא כמטרת הרכישה של הדירה.

 

[YoungVester]

לא ממליץ לרכוש דירה למגורים אם אתה מתכנן לשנות את זה.

תמצא את עצמך משקיע פעמיים ב"התאמת הדירה לצרכי הדיירים".
שלא לדבר על גמישות וניידות כשמוצאים בת-זוג.

יכול להיות שתחליט להיות השוכר של עצמך לתקופות מסויימות אם לא תמצא שוכר, אבל לא כמטרת הרכישה של הדירה.

המחשבה שלי הייתה לקנות למגורים, ואז אם צריך הופכת את זה לדירה להשכרה, ואז בעזרת התשואה השנתית אפשר אחרי כמה זמן למכור במידת הצורך.

 

[EyeKey]

המחשבה שלי הייתה לקנות למגורים, ואז אם צריך הופכת את זה לדירה להשכרה, ואז בעזרת התשואה השנתית אפשר אחרי כמה זמן למכור במידת הצורך.

אבל דירה טובה למגורים עבורך היא לא בהכרח טובה להשקעה. בדרך כלל בדירה שלך תרצה להשקיע יותר. (ולא תקבל על זה תשואה הולמת במקרה של השכרה)