• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

האם לקנות דירה ובכמה או להשקיע את הכסף?

juji

משתמש רשום
הצטרף ב
20/6/19
הודעות
12
דירוג
3
היי

קצת רקע:
אנחנו זוג נשוי ללא ילדים, מתכננים ילדים בשנה-שנתיים הקרובות גרים במרכז.
יש לנו חיסכון של כ2.3 מיליון כרגע לא מושקע בשום דבר.
שכר כ30 נטו + הפרשות סוציאליות.
חוסכים כ10אלף בחודש (קצת קשה לנו עם זה)

כיום אנחנו משלמים כ5000 על שכירות, אך גרים באזור שלטעמנו פחות מתאים להקמת משפחה.

דירה באזור שאנחנו היינו רוצים לגור בו עולה כ3.5 מיליון, שכר דירה באותו אזור סביבות 8-8.5 אלף בחודש.
אנחנו לא רוצים לקחת משכנתה גדולה כדי לקנות דירה בסכום כזה. חשבנו לקנות דירה באזור פחות אטרקטיבי מבחינתנו אך זול יותר (כ2.5 מיליון) כך נוכל לגמור עם המשכנתה מהר, לנסות לגור שם ומקסימום להשכיר את הדירה ולעבור לגור באזור בו אנחנו כן רוצים לגור (בעיקר נושא קרבה לעבודה ואכלוסיה שחשובים לנו).
אין לנו לחץ מיוחד לקנות דירה, בעיקר כי מבינים שלא ממש יכולים לקנות באזור שאנחנו ממש רוצים בלי משכנתה גבוהה מאוד, וגם לא בא לנו לוותר על כל החסכנות שלנו ולשים אותם ב4 קירות.

הרגישות שלנו לסיכון די גבוהה אבל אני מניח שאם היה ניתן לעשות תשואה של 3-4 אחוז בשנה עם סיכוי בינוני נמוך היינו מעדיפים את האופציה הזו כי יש לנו חלום בעתיד לעבור לחול ולא להתעסק במכירת נכס. הפחד זה שנאבד הרבה כסף בהשוק ההון אם ננסה להשקיע לבד (גם הS&P 500 נופל מדי פעם)

כמה שאלות:
1. מה הייתם עושים במקרה שלנו? להשקיע באפיקים בשוק ההון ולהגדיל את ההון העצמי או לקנות דירה?
2. במידה ולוקחים משכנתה לקניית דירה למגורים, כמה כדאי למנף את הכסף? כמה אחוז לקחת משכנתה?
 
בהתחשב ברגישות שלכם לסיכון, אני באופן אישי הייתי קונה דירה למגורים במיקום שבו אתם רוצים לגור, לוקח משכנתא על היתרה.
על פי המצב שלכם אתם יכולים לקחת משכנתא בתנאים טובים ועדיין להמשיך לחסוך.
משכנתא של 1.2 מצריכה החזר של כ-6500 ש"ח בחודש, כך שעדיין תוכלו להמשיך לחסוך ולגור באזור שאתם רוצים וגם כאשר יהיו ילדים עדיין יהיה לכם מרווח ביטחון.
היתרון בדירה למגורים בניגוד להשקעה במניות, היא שבמקרה של קריסה בשוק המניות את עשויים להתפתות למכור (במיוחד כאשר הרגישות שלכם לסיכון גבוה) ואין צורך להתעסק עם שוכרים, תחזוקה וכדומה.
היתרון הגדול בנדלן הוא היכולת להתמנף במינוף זול (משכנתא) אין באמת טעם להשקיע בדירה בשווי 2.5 מליון ולקחת משכנתא של 200 אלף שח.
 
אתם זוג ללא ילדים(מתכננים זה טוב) ובעתיד אתה רוצה לגור בחו"ל.
דירה באזור שאנחנו היינו רוצים לגור בו עולה כ3.5 מיליון
על כמה חדרים אתה מדבר ב3.5 מליון?
 
אני חושב שבהתחשב ברמות ההכנסה שלהם, גודל המשכנתא וההחזר לא מדובר בסיכון גבוה. במיוחד שזה קרוב יחסית לסכום שהם משלמים שכירות היום ממילא
לא מדובר במשכנתא רעילה ל30 שנה עם החזר כולל גובה לבנק.
אבל כמובן שזה מאוד סובייקטיבי ובגלל זה כתבתי מה אני הייתי עושה באופן אישי.
 
נערך לאחרונה ב:
נראה לי שכדי לחדד את מה שאמר @אלרונד צריך להבין אם הרגישות שלכם לסיכון מתבטאת ב:
1. אתם לא תצליחו לראות את ״התיק״ שלכם קטן בלי לעשות פעולה שמנסה לעצור את זה (למשל מכירת מניות בהפסד)
או
2. אתם חושבים שיש סבירות גבוהה שתאבדו את העבודה / תנאי העבודה שלכם יפגעו ולא תצליחו להמשיך לחסוך / לשלם שכירות או משכנתא

במקרה 1. הטיפ של אלרונד נשמע הגיוני (אבל בתנאי שתצליחו לעמוד במשכנתא בסבירות גבוהה)
במקרה 2. הייתי הולך על מינימום מינוף ובהחלט מתלבט בין דירה קצת יותר זולה (שהיא לא מושלמת אבל אתם יכולים להרשות לעצמכם בלי להיות תלויים במינוף רב) להשקעה ״סולידית״ בשוק ההון.
 
אתם זוג ללא ילדים(מתכננים זה טוב) ובעתיד אתה רוצה לגור בחו"ל.
נראה לי שהוא ציין שמדובר בחלום לעתיד, לא בדיוק חלק מתכנית העבודה.
 
אתם זוג ללא ילדים(מתכננים זה טוב) ובעתיד אתה רוצה לגור בחו"ל.

על כמה חדרים אתה מדבר ב3.5 מליון?
4 חד באזורים קרובים לתל אביב (שכונות מסויימות ברמת גן וגבעתיים)

נראה לי שהוא ציין שמדובר בחלום לעתיד, לא בדיוק חלק מתכנית העבודה.
זה משהו שלא יקרה ב5-7 שנים הקרובות כנראה.

נראה לי שכדי לחדד את מה שאמר @אלרונד צריך להבין אם הרגישות שלכם לסיכון מתבטאת ב:
1. אתם לא תצליחו לראות את ״התיק״ שלכם קטן בלי לעשות פעולה שמנסה לעצור את זה (למשל מכירת מניות בהפסד)
או
2. אתם חושבים שיש סבירות גבוהה שתאבדו את העבודה / תנאי העבודה שלכם יפגעו ולא תצליחו להמשיך לחסוך / לשלם שכירות או משכנתא

במקרה 1. הטיפ של אלרונד נשמע הגיוני (אבל בתנאי שתצליחו לעמוד במשכנתא בסבירות גבוהה)
במקרה 2. הייתי הולך על מינימום מינוף ובהחלט מתלבט בין דירה קצת יותר זולה (שהיא לא מושלמת אבל אתם יכולים להרשות לעצמכם בלי להיות תלויים במינוף רב) להשקעה ״סולידית״ בשוק ההון.

מדובר בעיקר על מקרה מס 1. מן משבר פסיכולוגי שהשוק יפול חזק ו"על הנייר" הערך של הכסף ירד, כך שנפספס את ההזדמנות לקנות דירה.
 
זה משהו שלא יקרה ב5-7 שנים הקרובות כנראה
אז זה כנראה יקרה ב8 השנים הקרובות? זה כבר נשמע כמו תכנית ואם זו התכנית באמת שלא ברור לי שהייתי קונה דירה במקומכם.
 
4 חד באזורים קרובים לתל אביב (שכונות מסויימות ברמת גן וגבעתיים)
לדעתי כדאי לשקול 3 חדרים. או 3 וחצי.
כרגע אתם רק זוג. עד שיבואו ילדים זה עוד שנתיים לפחות.
מה גם שתחסכו קצת בארנונה. קצת בוועד בית.
ואולי זה יפתור לכם את הבעיה של המינוף. שהדירה לא תעלה 3.5 מליון, אלא רק 3 מליון
ועוד 4-5 שנים אולי להתפתח עוד.
כמובן רק אם אתה רוצה/חייב לקנות בית,
מדובר בעיקר על מקרה מס 1. מן משבר פסיכולוגי שהשוק יפול חזק ו"על הנייר" הערך של הכסף ירד, כך שנפספס את ההזדמנות לקנות דירה.
אם השוק יפול חזק, גם הדירות יפלו חזק.
אז זה כנראה יקרה ב8 השנים הקרובות? זה כבר נשמע כמו תכנית ואם זו התכנית באמת שלא ברור לי שהייתי קונה דירה במקומכם.
בדיוק מה שחשבתי.
 
4 חד באזורים קרובים לתל אביב
כלומר 3 חדרי שינה לזוג ללא ילדים? מה הפואנטה?
אפילו עם 2 ילדים אתם יכולים בכיף לחיות בדירה עם 2 חדרי שינה. הילדים ישמחו לחיות ביחד לפחות עד גיל בי"ס.
ואם נוסיף את המחשבה למעבר לחו"ל תוך פחות מעשור, אין לכם צורך להגיע לדירה בגודל הסופי של החלומות שלכם כבר מעכשיו.
מעבר לכך, עושה רושם שיש לכם העדפה לדירה על פני שוק ההון ובכלל - כשמגיעים הילדים יש באמת תחושת צורך בקן יציב ולא להיזרק מדירה שכורה אחת לשניה. אני לא רואה שום בעיה לבחור את הכיוון הזה.
 
אם שוק ההון מפחיד אז למה לא שתי דירות (ישנות בבניינים ללא מעלית) במקומות עם דרישה קשיחה לשכירות כמו רחובות (ליד המכון) או פתח תקווה ליד בלינסון. כל דירה 1.3 מיליון עם צפי לפינוי בינוי. 900 אלף שח הון עצמי לכל דירה והשאר משכנתא ל 15 שנה. אחרי 15 שנה יהיו בבעלותכם שתי דירות כנראה אחרי בניה מחדש ששוות לפחות 2.5-3 ונקיות ממימון. בטוח וקל.
 
אם שוק ההון מפחיד אז למה לא שתי דירות (ישנות בבניינים ללא מעלית) במקומות עם דרישה קשיחה לשכירות כמו רחובות (ליד המכון) או פתח תקווה ליד בלינסון. כל דירה 1.3 מיליון עם צפי לפינוי בינוי. 900 אלף שח הון עצמי לכל דירה והשאר משכנתא ל 15 שנה. אחרי 15 שנה יהיו בבעלותכם שתי דירות כנראה אחרי בניה מחדש ששוות לפחות 2.5-3 ונקיות ממימון. בטוח וקל.
איפה חותמים?
 
אם זה בטוח וקל למה ללכת רק על 2 דירות?
שים לי 10 דירות בבקשה עם רווח מובטח של בין 100 ל-200 אחוזים תוך 15 שנים (זה יותר מ-5% שנתי ולכאורה ״בטוח״)
 
hold your horses
קל יחסית למי שמצוי בהשקעות נדל"ן. נדל"ן לעומת שוק ההון הוא שוק "לא יעיל" ואפשר ע"י לימוד שוק למצוא נכסים כאילו. פינוי בינוי יכול לקחת 12 שנים במקום 5 וכו אבל אופטימיות זה חשוב.
לי אישית זה עובד לא רע. לרצי מרתון בלבד כמובן. הם יכולית עם 2.4 מיליון לקנות גם 3 נכסים. שניים יהיה עם פחות מינוף וכנראה מתאים להם יותר ע"פ רוח הדברים שלהם.
 
לדעתי כדאי לשקול 3 חדרים. או 3 וחצי.
כרגע אתם רק זוג. עד שיבואו ילדים זה עוד שנתיים לפחות.
מה גם שתחסכו קצת בארנונה. קצת בוועד בית.
ואולי זה יפתור לכם את הבעיה של המינוף. שהדירה לא תעלה 3.5 מליון, אלא רק 3 מליון
ועוד 4-5 שנים אולי להתפתח עוד.
כמובן רק אם אתה רוצה/חייב לקנות בית,

אם השוק יפול חזק, גם הדירות יפלו חזק.

בדיוק מה שחשבתי.
אל תשכח שעל דירה בסדר גודל כזה יש כ-150 אלף ש"ח הוצאות בקניה ובמכירה ובסה"כ למעלה מ300 אלף ש"ח (אם קונים 3 חדרים ולאחר מספר שנים משדרגים)
גם את זה צריך לקחת בחשבון.
 
אל תשכח שעל דירה בסדר גודל כזה יש כ-150 אלף ש"ח הוצאות בקניה ובמכירה ובסה"כ למעלה מ300 אלף ש"ח (אם קונים 3 חדרים ולאחר מספר שנים משדרגים)
גם את זה צריך לקחת בחשבון.
זאת דירה ראשונה שלו.
ולפי מה שהוא אומר לגבי חו"ל, אז יש מצב שהוא יעבור לשם לפני זה.
3 חדרים לדעתי זה מספיק למשפחה עם ילד אחד או 2 (קטנים) ככה שיש זמן למועד
 
זאת דירה ראשונה שלו.
ולפי מה שהוא אומר לגבי חו"ל, אז יש מצב שהוא יעבור לשם לפני זה.
3 חדרים לדעתי זה מספיק למשפחה עם ילד אחד או 2 (קטנים) ככה שיש זמן למועד
לא מתכווח עם השיקולים לכאן או לכאן אם לקנות דירה קטנה ואח"כ לשדרג או מיד לרכוש דירה גדולה.
וגם לא עם איזה גודל דירה לקנות. הוא יעשה את השיקולים שלו בעניין זה.
אני רק אומר שעל הקטנת המינוף עכשיו באמצעות רכישת דירה קטנה, יש תג מחיר גובה בדמות עמלות תיווך. מס רכישה ושכר טרחת עו"ד שמגיעים לסכום מאוד נכבד. בטח כאשר מדברים על דירה שעולה 3 מליון וצפונה..
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
F מתלבט אם לקנות דירה חדשה 20/80 ולקוות לטוב נדל"ן 51
ג זוג צעיר מחפש איפה לקנות דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 9
H בשעה טובה מחפשים לקנות דירה. נדל"ן 142
M בן 24 שוקל לקנות דירה נדל"ן 9
D זוג צעיר בצומת דרכים- האם לקנות דירה? נדל"ן 23
Y האם אפשר לקנות דירה במחיר למשתכן אחרי שקניתי דירה? נדל"ן 2
מ מתלבט האם ובאיזה אופן לקנות דירה למגורים נדל"ן 71
E הורים רוצים לקנות דירה נדל"ן 8
L מעוניין לקנות דירה ראשונה וצריך להבין הרבה דברים נדל"ן 33
י לקנות דירה או לשכור ולהשקיע - מחשבון Excel נדל"ן 55
L האם לקנות דירה למגורים? נדל"ן 10
F מבחינת ניהול השקעות - האם כדאי לקנות דירה להשקעה כמה שיותר יקרה? נדל"ן 47
R לקנות דירה ולמכור אותה לאחר מכן ברווח נדל"ן 15
מ איפה כדאי לקנות דירה שנייה להשקעה בארץ בתקציב של 600 אלף שקלים נדל"ן 4
B לשכור דירה או לקנות? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 13
J לקנות דירה שניה, או למכור את הראשונה ולקנות דירה יקרה? נדל"ן 9
Y האם לקנות דירה למגורים או להשקעה? נדל"ן 14
ק לקנות דירה עם או בלי משכנתא נדל"ן 15
G למה לקנות דירה להשקעה? נדל"ן 18
כ למה לא לקנות עוד דירה במימון מלא?! נדל"ן 12
S לקנות דירה או לשפץ דירה קיימת? נדל"ן 13
נ האם לקנות דירה, איך ואיפה? פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 5
R להשכיר או לקנות דירה שוק ההון 2
E חשיפה לדירה להשקעה בלי לקנות דירה שוק ההון 5
ה לקנות דירה או לחכות? עד איזה סכום? נדל"ן 10
G לקנות דירה ולוותר על עצמאות כלכלית? שוק ההון 13
O במידה והייתם יכולים לקנות דירה במחיר למשתכן... נדל"ן 4
M להישאר עם דירה ישנה ושיפוץ כולל ואו לקנות דירה חדשה אוף טופיק 20
Y האם כדאי לי לקנות דירה זולה שבעתיד הרחוק אגור בה, או להשקיע את הכסף בשוק ההון? שוק ההון 28
ה האם לקנות דירה או לחכות לזכיה במשרד השיכון נדל"ן 13
K לקנות דירה - מניות שוק ההון 94
1337justme רווק עם הון עצמי - האם לקנות דירה למגורים או לשכור? נדל"ן 68
א צריך להיות מטורף כדי לא לקנות דירה בימינו, או שבעצם ... נדל"ן 60
D שאלה בטיוב תיק - האם שווה למכור קרן כדי לקנות קרן אחרת? שוק ההון 5
O לקנות ביטקוין שווה לקניית etf על ביטקוין? פוסטים מאיכות נמוכה 2
מ מי שמעונין לקנות ביטקיון אמיתי ולא קרן שמחכה את הביטקיון איזה מהאפשריות עדיף השקעות אלטרנטיביות 1
ש מה לעשות בגירושין למכור או לקנות בית נדל"ן 11
edangz איך אפשר לקנות קריפטו הראשון שלי? השקעות אלטרנטיביות 0
ג'וני לנד איך למוכר הנעלים יש כסף לקנות עגבניות? אוף טופיק 4
C האם יש דרך לקנות בלאקרוק iShares מבלי לשלם עלות חודשית קבועה שוק ההון 3
Itayya האם לקנות מט״ח? שוק ההון 2
A האם ניתן לקנות קרנות נאמנות של וואנגראד דרך ברוקר ישראלי? שוק ההון 4
S האם יש אגחים שאפשר לקנות היום עם תשואה ריאלית מובטחת? פוסטים מאיכות נמוכה 7
S תוהה אם: לשדרג נכס,לקנות נכס נוסף להשקעה או להשקיע בשון ההון נדל"ן 7
S לשכור ולהשקיע במדד או לקנות - באירופה עם 100% משכנתא וסבסוד הריבית נדל"ן 5
ד דרך איזה בית השקעות אפשר לקנות ביטקוין ? השקעות אלטרנטיביות 2
R תיק מנייתי - כל כמה זמן לקנות עוד ניירות? שוק ההון 1
מ קרנות מחקות מדד - לקנות בזול או ביקר? שוק ההון 10
ה לקנות INVESCO על פני ISHARES שוק ההון 1
ד איזה אג"ח לקנות? שוק ההון 3

נושאים דומים

Back
למעלה