דירת חדר

[daat99]

זה מיעוט שבמיעוט

ועל זה נאמר:

מאיפה הבדיה הזו?

רוב הדירות להשקעה של ה-4 חדרים ומעלה שנתקלתי בהם בימי חיי היו מפוצלות ו/או עם יחידות דיור נפרדות בנוסף.

תבדיל בבקשה בין דירות שגר בהם בעל הבית לבין דירות להשקעה שמושכרות לאנשים אחרים.

 

[אורי ג.]

ממרום 36 שנותי לא נתקלתי בדירה אחת של 4 חדרים שחולקה.
(מרום בסרקזם, כן?).

 

[daat99]

לפי הלמ"ס (המידע הכי עדכני שמצאתי הוא רק משנת 2013):

אחוז משקי בית הגרים בדירות בבעלותם בשנת 2013 עמד על 67.9%

מכאן נובע שיותר משני שליש מהדירות הגדולות הן דירות שגר בהן בעל הבית ולא דירות להשקעה.
חלק לא מבוטל מהאוכלוסייה הצעירה בישראל גרה בשכירות לפני החתונה והחלק הזה ברובו גר כרגע בדירות קטנות ו/או מפוצלות.
המשפחות המבוססות/גדולות גרות לרוב בדירות 4 חדרים ומעלה.
מכאן נובע ששליש מהאוכלוסייה שברובו מורכב מצעירים או משפחות קטנות גרים בשכירות.
המסקנה מהנתון הזה היא שחלק גדול מאותו השליש גר בדירות קטנות ו/או מפוצלות ולא בדירות 4 חדרים (מתי בפעם האחרונה ראית סטודנט ממוצע שמשכיר דירת 4 חדרים לבד?).

ממרום 36 שנותי לא נתקלתי בדירה אחת של 4 חדרים שחולקה.

זה לא אומר כלום.
מי שלא עוסק בנדל"ן לא נתקל בנדל"ן...

כפי שציינתי אני נתקלתי בהמון דירות כאלו וקרובי משפחתי שמקצועם הוא נדל"ן נתקלים בדירות כאלו על בסיס יומי.
אני לא יודע דבר וחצי דבר על המקצוע שלך ומה שאתה עושה בחיים ועד כמה שאני יודע אתה לא עוסק בנדל"ן ואין לך שום סיבה להתקל בדירות כאלו אם אתה לא מחפש אותן ספציפית.

בנוסף אתה יכול לבקר ביד-2 במחלקת שכירות נדל"ן ולראות כמה דירות מחולקות מוצעות להשכרה בעיקר בערים הגדולות ובאזור המרכז.

המידע זמין ונגיש לכל מי שמחפש אותו...

 

[אורי ג.]

ה לא אומר כלום.
מי שלא עוסק בנדל"ן לא נתקל בנדל"ן...

מי אמר שאני לא עוסק בנדל"ן? (אני כן)
אני נתקל גם במשתמשי הירואין על בסיס יומי, זה אומר שרוב האנשים משתמשים בהירואין? רוב האנשים שאני מכיר הם שמאלנים, האם זה אומר שרוב האנשים הם שמאלנים? רוב האנשים שאני מכיר שסוחרים בבורסה מרוויחים מכל, זה אומר שהרוב כאלה?
אבל זה דיון עקר ואינו שייך כ"כ לשרשור זה ולפיכך אסיים אותו ברשותך.

 

[daat99]

מי אמר שאני לא עוסק בנדל"ן? (אני כן)

לא אני...

אני לא יודע דבר וחצי דבר על המקצוע שלך ומה שאתה עושה בחיים

 

[רוני]

בזמן האחרון אני מהרהרת לגבי קניית דירות חדר- חדר וחצי.

השוו כאן רבות את ההשקעה בשוק ההון לעומת נדלן אבל לגבי דירות קטנות יש כמה פרמטרים נוספים.

• הגדול ביותר הוא- שהן הולכות ונהיות נדירות. אלא אם כן אני טועה- כבר לא בונים היום דירות חדר, חדר וחצי חדשות.
• השני זה עניין השותפים. אני לא רוצה לגור עם שותפים ומעבר לזה, אחרי גיל 30 נראה שיש פחות אופציות לשותפות. על שותפות בשכירות עם בן זוג אני לא רוצה להסתמך.
• המחיר- דירות חדר מן הסתם עולות פחות כך שתוך מספר שנים אוכל לקנות דירה בלי משכנתא (ואם תהיה פנינה אז משכנתא לא גדולה)
• אני מניחה שיותר קל להשכיר דירות חדר במידה ובעתיד לא אמשיך לגור באותה דירת חדר שבבעלותי.

מה דעתכם האם הפרמטרים האלה מטים את הכף?

לגבי השכרת דירת חדר אני לא בטוח שזה קל יותר מהשכרת דירת שניים או שלושה חדרים ל 2 שותפים, מה גם שבדירות אילו תחלופת השוכרים עלולה להיות בתדירות גבוהה, דבר שיפגע בהכנסה משכירות, כשהנכס ריק בין שוכר לשוכר, בהכנת הנכס להשכרה על ידי צביעה ותיקונים (כדי להשכיר תוך זמן קצר). אין לי מושג באיזה אזור רכישה מדובר ומי קהל היעד של השוכרים אבל העיתוי הוא גרוע ביותר לדעתי. גם אם אין לך אלטרנטיבות אחרות כרגע להשקיע את כספך זה עדיין לא אומר שכדאי לרכוש נכס בשוק שנמצא בעליית מחירים החל משנת 2006.

 

[breezblock]

ירת שלושה חדרים מאלצת אותי לפחות לקחת משכנתא במינוף גבוהה

אני רוצה לחדד משהו.. היום דירות החדר שתיים שתוכלי להשכיר לאוכלוסייה אמינה, הן דירות במרכז הארץ, אפילו הייתי אומר, בת"א-רמ"ג-גבעתיים.
בסכור של דירה כזו, תוכלי לפעמים למצוא בקלות דירת 3 חדרים בערים כמו באר שבע שיושכרו לאוכלוסיה מבוססת יותר.

אל תתקבעי על כמות החדרים בדירה.
מה שמעניין זה מחיר הקנייה, התשואה, וסוג האוכלוסיה אליה הדירה פונה.

 

[אנא-אל]

לגבי השכרת דירת חדר אני לא בטוח שזה קל יותר מהשכרת דירת שניים או שלושה חדרים ל 2 שותפים, מה גם שבדירות אילו תחלופת השוכרים עלולה להיות בתדירות גבוהה, דבר שיפגע בהכנסה משכירות, כשהנכס ריק בין שוכר לשוכר, בהכנת הנכס להשכרה על ידי צביעה ותיקונים (כדי להשכיר תוך זמן קצר). אין לי מושג באיזה אזור רכישה מדובר ומי קהל היעד של השוכרים אבל העיתוי הוא גרוע ביותר לדעתי. גם אם אין לך אלטרנטיבות אחרות כרגע להשקיע את כספך זה עדיין לא אומר שכדאי לרכוש נכס בשוק שנמצא בעליית מחירים החל משנת 2006.

לגבי עליית המחירים, יכול להיות שאני טועה לגמרי אבל דירות חדר לא עלו ברמה דרסטית כמו שאר הדירות.

אם זה משנה, לפחות מבחינת אוכלוסיה להשכיר שאתם צודקים, אני מכווננת על הדר בחיפה/ טירה אבל רק כי כרגע זה מה שאני מכירה.
מי שמכיר, הרחוב שהכי "משתלם" מרב הבחינות זה רחוב ירושלים מספר 1 ואחריו פבזנר. לפני כמה זמן מישהו הפיץ מודעה שקרית שהוא מוכר דירה ברחוב הזה במיקום הכי טוב בכל הדר ובמחיר מגוחך. לא ישנתי איזה יומיים עד שבעל הדירה שבמקרה ידיד רחוק שוכר שם אמר שזו מירמה והוא מחפש לתבוע את מפיץ המודעה. ומאז אני חושבת על זה.

 

[Henchman34]

אני נתקל גם במשתמשי הירואין על בסיס יומי, זה אומר שרוב האנשים משתמשים בהירואין? רוב האנשים שאני מכיר הם שמאלנים, האם זה אומר שרוב האנשים הם שמאלנים? רוב האנשים שאני מכיר שסוחרים בבורסה מרוויחים מכל, זה אומר שהרוב כאלה?
אבל זה דיון עקר ואינו שייך כ"כ לשרשור זה ולפיכך אסיים אותו ברשותך.

זו דוגמא קלאסית לחשיבה אסוציאטיבית שבינה לבין סטטיסטיקה אמיתית אין שום קשר.

לגבי דירות מחולקות,זה בהחלט קיים אבל זה לא חוקי ומספיק שאחד השכנים \ הדיירים ירים טלפון לעירייה ויהיה צורך להחזיר את המצב לקדמותו ולשלם קנס. זה הופך נכסים כאלה לתחום אפור מבחינת משכנתא והופך את הנכסים לפחות סחירים.

ככלל ככל שהדירה קטנה יותר ככה התשואה תהיה גבוהה יותר (גם התחזוקה זולה יותר). לדעתי האופטימום הוא דירת 1.5 -2 חדרים של סביבות ה 40-50 מטר שמאפשרת מגורים של יחיד או זוג.

אני רוצה לחדד משהו.. היום דירות החדר שתיים שתוכלי להשכיר לאוכלוסייה אמינה, הן דירות במרכז הארץ, אפילו הייתי אומר, בת"א-רמ"ג-גבעתיים.

זה בפירוש לא נכון, הכל פונקציה של מחיר, בהחלט יש שוק שכירות אמין גם מחוץ לגוש דן לדירות 1-2 חדרים.

 

[קפבלנקה]

אגב, לא יודע על איזה תשואה גבוהה מדברים פה, מחיפוש קצר ביד 2 באיזור המדובר, כמעט כל דירות ה - 1-1.5 חדרים מגלמות תשואה של כ - 4%-5% לשנה ע"פ הפרסום שהוא תמיד ורוד מהמציאות.
ועוד לא התחלנו לדבר על עלויות.
אז אם נפלת על איזו בוננזה מיוחדת, סבבה, אבל דירת חדר סטנדרטית באיזור לא מניבה תשואה יותר גבוהה מדירת 3 חדרים מחוץ למרכז.

 

[אנא-אל]

בקשר לשוכרים,
מי שישכור חדר/וחצי יהיו רווקים סטודנטים או מקסימום זוג אולי אפילו זקנים.
נכון שהם יותר שבירים אבל השכירות לא בשמיים כך שהסיכון מתאזן לא?

 

[daat99]

הסיכון מתאזן לא?

לא בהכרח וכל מקרה הוא לגופו של עניין.
את יכולה ליפול על מישהו מבוסס שלא מעוניין לזוז יותר מדי כל הזמן או על שוכרים שיתחלפו כמו גרביים.

צריך להבין שבנדל"ן באופן כללי יש סיכונים והסיכונים משתנים בהתאם לאזור/אוכלוסייה המדוברים.

בדירת חדר למשל לרוב תמצאי סטודנטים שלא בהכרח יכולים לעמוד בתשלומים ללא סיוע מההורים וכסטודנטים בתחילת דרכם הם נוטים לעבור דירות לעתים תכופות (נגמרה שנת לימודים ומצאו דירה יותר זולה לשנה הבאה למשל או שסיימו ללמוד והתחילו לעבוד).

לדירות 2-3 חדרים כבר יכולים להיכנס זוג צעיר.
אם הזוג מתרחב למשפחה באופן לא מתוכנן ואחד הצדדים מחליט לנטוש אז את נשארת עם משפחה חד הורית לפעוט שככל הנראה נמצאת בקשיים כלכליים (מהכנסה של זוג הם ירדו להכנסה של יחיד/ה שלא בהכרח עובדים במלא המרץ בגלל הפעוט).
אם אותה משפחה חד הורית מחליטה להפסיק לשלם אז את די כבולה ואין לך איך לפנות אותה מהבית ו/או להכריח אותה לשלם (בית משפט לא יפנה משפחה חד-הורית עם פעוט לרחוב וממש לא משנה אם היא משלמת או לא!).

כמובן שאפשר לקחת ערבויות מראש אבל הערבויות לא תמיד מסופקות וגם אם כן אז הן לא תמיד מחזיקות מים.
ככל שתדרשי יותר ערבויות כך יהיה לך יותר קשה למצוא שוכרים וככל שיותר קשה למצוא שוכרים כך הדירה נשארת ריקה יותר זמן בין שוכר לשוכר.

רק בשביל לסבר את האוזן - אם דירה שמושכרת ב-3000 שח לחודש נשארת ריקה חודש אחד בלבד זה מוריד את התשואה של הדירה מ-36,000 שח לשנה ל-33,000 שח בשנה שמייצג ירידה של 8.3% בתשואה.
נזק זה מקביל להורדת שכר הדירה ל-2,750 לחודש במקום ה-3,000 המקוריים.

כל זה כמובן לפני הוצאות תחזוקה ומיסוי (אם ישנם כאלו).

רק לשם ההקבלה הפגיעה בדיבידנד של חברת KMI שלשום הורידה לי את התשואה מהתיק האישי ב-2.75% בלבד (ביחס לתשואה המקורית) שמשתווה לפחות מחצי מהנזק הכלכלי שנגרם לי כשהייתי צריך להחליף את המזגן בדירה שאני משכיר.
מצד שני החברות שאני מחזיק העלו את הדיבידנד ב-13.5% במהלך 2015 במקום ה-6% שדרשתי מהן בחישובי התשואה העתידית שלי.

 

[אנא-אל]

@daat99
צ'ק בנקאי זו לא ערובה טובה?
אם יש את זה לא אמור לעניין אותי הרבה מעבר מבחינת תשלום שכ"ד(?)

למרות שהמטרה היא כן למגורים שלי והשכרה בתרחישים מאוחרים יותר.

 

[קפבלנקה]

נכון שהם יותר שבירים אבל השכירות לא בשמיים כך שהסיכון מתאזן לא?

רק ע"ס הגיון בלבד אני משער שאם הדירה סבירה והמיקום סביר ושכ"ד סביר, לא אמורה להיות לך בעיה למצוא שוכרים.
גם אם שוכר עוזב כל שנה זה לא סוף העולם, אם כי כן דורש קצת יותר התעסקות, אבל בגדול שוכר יוצא ושוכר בא לא מחייב שהנכס יעמוד ריק אפילו יום אחד.
כמובן שיש הרבה סיכונים מכל מיני חזיתות, אבל ככה זה בהשקעות - מי שמחפש תשואה חייב לקחת סיכון.
אני במקומך הייתי מתחיל בלחשוב האם זה באמת אפיק ההשקעה המועדף עלי, האם העיתוי נוח, האם בסבירות גבוהה אחשוב כך גם עוד 5 שנים, ואם כן, הייתי שואל את עצמי אם עדיף לי לקנות נכס קטן אחד במזומן או שני נכסים קטנים בשותפות עם הבנק.

 

[daat99]

צ'ק בנקאי זו לא ערובה טובה?

זה כמו מזומן אבל את לא בהכרח תקבלי צ'ק בנקאי שיכסה את הנזק.

הציטוטים הבאים מכאן: http://www.dayar.co.il/?p=74

סכום הכסף הרשום בצ'ק יורד באופן מיידי מחשבון נותן הצ'ק (הדייר) – גם אם מקבל הצק (בעל הנכס) לא נותן אותו לפדיון.

איזה סכום תבקשי?
שכר דירה של שנה שלמה? לא כולם יתנו לך 36 אלף שקל כצ'ק בנקאי (לא לכולם יש סכום כזה).
כשאני אישית שומע שבעל הדירה רוצה צ'ק בנקאי על סכום של יותר מחודש אחד של שכירות אני עושה "אחורה פנה - קדימה צעד" והולך לדירה אחרת.

נניח וקיבלת צ'ק של שנה שלמה אבל נפלת על המשפחה החד-הורית עם פעוט מהדוגמה הקודמת.
במקרה הזה את יכולה לשכוח משכירות לכמה שנים טובות - הצ'ק לא יתקרב לכיסוי הנזק.

במידה והדייר מחזיר את הצ'ק לבנק, מוחזר הסכום לחשבונו.

בניגוד לצ'ק רגיל ו/או ערבויות, אם צ'ק בנקאי הלך לאיבוד אחרי שאת קיבלת אותו אז את חייבת להחזיר לדייר את הסכום הרשום בצ'ק וזה נחשב שאיבדת מזומן (זה קורה ליותר אנשים ממה שאת חושבת!).

אין בעולם יכולת לבטל סיכונים בלי לוותר על דברים אחרים.
לכל סוג ערבות יש יתרונות וחסרונות.
חלק מגנים עליך יותר כבעלת הנכס אבל עולים יותר לדייר אז הם מקטינים את הביקוש לדירה.
חלק מגנים עלייך פחות אבל מגדילים את הביקוש לדירה כי כמעט כולם יכולים לעמוד בהם.
הכל עניין של איפה עובר הקו האדום ועל מה את מוכנה להתפשר.

בכל אופן תמיד ישנו סיכון שגם הערבות הטובה ביותר לא תכסה את הנזק (גם אם לא מדובר במשפחה חד-הורית עם פעוט).

אם הדירה סבירה והמיקום סביר ושכ"ד סביר, לא אמורה להיות לך בעיה למצוא שוכרים.

זה בדרך כלל נכון - כל עוד גם הערבויות סבירות.
דירה סבירה, במקום סביר ובשכר סביר לא תתאכלס במהרה אם הערבויות הנדרשות מופרזות.

אף אחד לא ייתן לך צ'ק בנקאי ל-5 שנים וממש לא משנה איפה הדירה...

בגדול שוכר יוצא ושוכר בא לא מחייב שהנכס יעמוד ריק אפילו יום אחד.

מי שמחפש תשואה חייב לקחת סיכון.

+1

אני במקומך הייתי מתחיל בלחשוב האם זה באמת אפיק ההשקעה המועדף עלי

יש לך עוד הרבה מחקר לעשות לפני שאת תגיעי למצב שאת יכולה להחליט מה אפיק ההשקעה המתאים לך.
לדעתי כדאי לך לקחת את הזמן גם אם זה אומר שהכסף שלך ישכב בחשבון עוד שנה/שנתיים בלי לצבור ריבית.
האינפלציה היום מספיק נמוכה בשביל שהנזק שסופג המזומן יהיה שולי ביותר.
הנזק מהשקעה באפיק שלא מתאים לך ולאחר מכן קיבוע הפסד בשביל לעבור להשקעה שיותר מתאימה לך יכול להיות גדול בעשרות מונים מהנזק האינפלציוני.

 

[מרק עוגיות]

צ'ק בנקאי שקול כמעט לגמרי לזה שהשוכר יתן מזומן בגובה הצ'ק לבעל הדירה, ובעל הדירה יבטיח לו להחזיק את הכסף בסוף השכירות. חוץ מדבר אחד: בצ'ק בנקאי גם משלמים עמלה לבנק חוץ מזה. אני כשוכרת מעולם לא הסכמתי לתת צ'ק בנקאי, ותמיד בעלי הבית השתכנעו להחליף אותו בשטר ערבות. צ'ק בנקאי אמנם נותן לבעל הבית 100% ביטחון, אבל בתמורה השוכר צריך לסמוך עליו שיחזיר את הכסף. כשוכרת יש לי עוד פחות מידע על בעל הבית ממה שבעל הבית אוסף אלי, למה שאסמוך עליו? רק מי שממש נואש יכול אולי להסכים לזה, אבל בדרך כלל למי שממש נואש אין כסף לקבור בצ'ק כזה.

בכלל נראה לי שיש מעט מאד סיטואציות בחיים בהן בכלל הגיוני להשתמש בצ'ק בנקאי, היחידה שאני יכולה לחשוב עליה כרגע היא קניית רכב מאדם פרטי: לא רוצים ללכת עם עשרות אלפי שקלים במזומן בדרך מהבנק למוכר, אבל המוכר לא רוצה לקבל צ'ק רגיל ולגלות אחרי כמה ימים שהוא חזר כשהאוטו כבר לא על שמו.

 

[daat99]

אני כשוכרת מעולם לא הסכמתי לתת צ'ק בנקאי, ותמיד בעלי הבית השתכנעו להחליף אותו בשטר ערבות.

מבחינתך כשוכרת צ'ק בנקאי עולה עד 100 שח אבל שטר ערבות עולה כמה אחוזים בשנה!
http://www.dayar.co.il/?p=74

אין סיכוי שאני נותן למישהו שטר ערבות אם הוא לא מוריד לי את האחוזים משכר הדירה...

 

[daat99]

בדיוק סיימתי לקרוא את זה:
http://www.dayar.co.il/?p=489
מומלץ לכל מי שרוצה להשקיע בנדל"ן וחושב ששכר הדירה ו/או בטחונות יגנו עליו מפני הפסדים!

 

[מרק עוגיות]

שטר ערבות עולה כמה אחוזים בשנה!

אתה מתייחס לערבות בנקאית, אני דיברתי על שטר ערבות - נייר שחותמים עליו ערבים, שאם אתה לא משלם הם ישלמו במקומך.
לא עולה כלום, מדפיסים ומחתימים ערבים.

 

[Henchman34]

בדיוק סיימתי לקרוא את זה:
http://www.dayar.co.il/?p=489
מומלץ לכל מי שרוצה להשקיע בנדל"ן וחושב ששכר הדירה ו/או בטחונות יגנו עליו מפני הפסדים!

תרשה לי לצטט מהלינק,
בינואר השנה, נעצר האב בעוון סחר בסמים. הוא נשפט ונכלא ומתברר שלא בפעם הראשונה.
אם הוא נכלא בעבר אז יש פסק דין עם השם שלו ואפשר להגיע למידע הזה דרך אתרים שמרכזים פסקי דין.
גם אם מתעלמים מהעבר, למה המשכיר לא בדק איפה עובד האב ולא ביקש לקבל תלוש שכר?

לא שילמה שכר דירה. היא גם לא שילמה את חשבונות החשמל, הארנונה ומסי ועד הבית
פרט לועד בית שאר החשבונות צריכים להיות רשומים על שם הדיירים והם לא הבעיה של המשכיר (גם אם הרשויות מנסות את שיטת המצליח מדי פעם).

האשה, שאינה עובדת
זה אומר שיש מפרנס יחיד למשק בית של 5 נפשות וזה כבר מעלה כמה שאלות שהמשכיר צריך לשאול את עצמו.

הוא ניסה לפנות אל הערבים, אך התברר שאחד מהם בכלא וחשבונותיו מעוקלים
גם פה בדיקת איתנות פיננסית בעזרת מספר תעודת זהות (חשבונות מעוקלים, תיקים בהוצאה לפועל) ותלוש שכר היו פוסלים את המועמד להיות ערב.

ערבויות (בהנחה שהן אמיתיות) הן כלי מצויין שאתה לא רוצה להגיע להשתמש בו. כל החוכמה היא לפסול מראש את הדיירים שיכולים להיות בעיתיים. במקרה הנ"ל היו מספיק סעיפים שהיו פוסלים את הדיירים אם המשכיר היא בודק לעומק.