החלפת דירת מגורים בנדל"ן להשקעה

חושב בגדול

משתמש סולידי
הצטרף ב
27/4/20
הודעות
41
דירוג
9
רציתי לשמוע חוו"ד מגולשי הפורום הנהדר הזה
אני מתגורר בדירת מגורים ששוויה 1.5m, כשליש ממנה - 500k עדיין ממושכן לבנק, תשלום משכנתא חודשי של 2,500 ש"ח
בהנחה שהנני מעוניין להישאר לגור באיזור בו אני מתגורר, שכירות דירה תעלה לי כ 4.5k
חשבתי למכור את דירתי היחידה, ולרכוש ללא משכנתא דירה/נכס להשקעה ב 1m עם תשואה של כ 5% כנגד הוצאות שכירות לדיור.
הרווח הוא שנשאר לי כל חודש 2,500 ש"ח לחיסכון!
מה אומרים?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,480
דירוג
26,021

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,480
דירוג
26,021
יש.
נא לנסות לעזור לי...
אני גם מנסה לעזור לעצמי, אסור?

בכל מקרה אני לא חושב שזה רעיון טוב כ"כ, קנייה ומכירה של דירה יגררו הוצאות גבוהות שזה כסף שילך לפח:
עו"ד 2x
עלות מעבר דירה
עלות שיפוץ/ישור קו בדירה החדשה
השלמות ריהוט וכו'
אופציונלי: מתווך 2x
קנסות פירעון מוקדם של המשכנתא

ובנוסף אתה משנמך לך משמעותית את הדירה.
 

חושב בגדול

משתמש סולידי
הצטרף ב
27/4/20
הודעות
41
דירוג
9

איש ירח

משתמש בכיר
הצטרף ב
21/5/17
הודעות
1,370
דירוג
1,949
ברור שיש. רק השאלה היא מה רמת הסיכון של דירות כאלה לכן כדי:
לנסות לעזור לי...
אנחנו צריכים לדעת קצת יותר על מאפיינים של דירה כזו.
הרווח הוא שנשאר לי כל חודש
הוא פונקציה של הרבה גורמים ואוכלוסיית שוכרים, מצב דירה וכו' ישפיע מאד על כדאיות של עסקה כזו אל מול הסיכונים שבה ואל מול המצב הקיים.
ביקשת אז, זו דעתי.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,480
דירוג
26,021
לא כ"כ הבנתי למה 'לפח'? הרי נניח ואני חוסך אח"כ 30k לשנה, אני חושב שבשנתיים כבר כוסו כל הוצאות המעבר.
כי זה כסף שהולך לך לאיבוד לעד, כלומר נניח ואתה מוכר דירה ב1.5M ורוכש דירה אחרת ב1M,
כמה עשרות אלפי שקלים ילכו לפח על הוצאות עסקה, אז אתה לא "תרוויח" 500K, אתה "תרוויח" 450K.
אם כיום ההון העצמי שלך הוא 1M, אחרי המעבר ההון העצמי שלך יורד ב5% לכ950K, בנוסף אתה מפסיד את כל היתרון של מינוף זול, ומשנמך לך את איכות הדירה בצורה משמעותית מאד.
אם כל זה כדאי לך בשביל תזרים של עוד 2500 ש"ח בחודש (שאולי אפשר ללא קשר לשפרו במחזור משכנתא) זה רק אתה יודע.
לי זה לא נשמע כמו צעד נבון או כלכלי.
? הרי נניח ואני חוסך אח"כ 30k לשנה
אתה ממש לא חוסך 30K בשנה כי רוב מרכיב המשכנתא הוא קרן ולא ריבית, אתה חוסך רק את הריבית.
 

חושב בגדול

משתמש סולידי
הצטרף ב
27/4/20
הודעות
41
דירוג
9
כי זה כסף שהולך לך לאיבוד לעד, כלומר נניח ואתה מוכר דירה ב1.5M ורוכש דירה אחרת ב1M,
כמה עשרות אלפי שקלים ילכו לפח על הוצאות עסקה, אז אתה לא "תרוויח" 500K, אתה "תרוויח" 450K.
לא הבנתי, בכל עיסקה או השקעה יש כסף שהולך 'לפח' ברמה כזו או אחרת. זה חלק מההשקעה למיטב הבנתי
בנוסף אתה מפסיד את כל היתרון של מינוף זול, ומשנמך לך את איכות הדירה בצורה משמעותית מאד.
מינוף לצורך מה?
אתה ממש לא חוסך 30K בשנה כי רוב מרכיב המשכנתא הוא קרן ולא ריבית, אתה חוסך רק את הריבית.
לא הבנתי, אני מפסיק לשלם בכלל משכנתא, לא קרן ולא ריבית
במקום לשלם לבנק משכנתא של 2,500 ש"ח בחודש, אני משלם את זה לעצמי...
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,480
דירוג
26,021
לא הבנתי, בכל עיסקה או השקעה יש כסף שהולך 'לפח' ברמה כזו או אחרת. זה חלק מההשקעה למיטב הבנתי
לא בכולם, בשוק ההון לדוגמא אין (יש אבל זה כ"כ אפסי שאפשר להתעלם מזה), יש קרנות והשקעות שאין בכלל אבל זה כן חלק מההשקעה אז ברור שצריך להתחשב בזה.
מינוף לצורך מה?
לצורך השאת תשואה, בהנחה שאתה מאמין שערך הדירות יעלה בעתיד.
במקום לשלם לבנק משכנתא של 2,500 ש"ח בחודש, אני משלם את זה לעצמי...
גם קרן אתה בעצם משלם לעצמך, זה כמו לקנות בתשלומים, אתה מקבל יותר אחוזים מהדירה שלך כל חודש.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,938
דירוג
5,350
לדברי העו"ד שלי, זה חוקי, עם סיכון לוויכוח כמה זה חוקי...

מעולם לא שמעתי תשובה כזו מעו"ד, יש שני אופציות חוקי או לא חוקי,
בהחלט יתכן שזה יעבוד חלק גם אם זה לא חוקי,
אנחנו לא יכולים לחוות דעה על מהלך אם הוא לא חוקי.

אתה יכול להשכיר את הדירה שלך ולשכור דירה במקום.
 

איש ירח

משתמש בכיר
הצטרף ב
21/5/17
הודעות
1,370
דירוג
1,949
אנחנו לא יכולים לחוות דעה על מהלך אם הוא לא חוקי.
@רוני, אני בהחלט אחווה דעה.
אם המהלך הוא לא חוקי אז לא להיכנס לעסקה!
אם אתה מתכוון ליכולת שלנו לכמת מבחינה כלכלית סיכונים פליליים אז אתה צודק. אנחנו לא יכולים לעשות את זה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
S החלפת סוללה Macbook פוסטים מאיכות נמוכה 5
flower החלפת סמארטפון צרכנות פיננסית 11
R החלפת מסלול פנסיה לעוקב מדד פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
W החלפת מסלול ק''צ 1.4% במסלול פריים+0.5 נדל"ן 2
O החלפת רכב נוכחי לרכב חשמלי מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 186
ש החלפת מנגנון אג"ח מיועדות בביטוח תשואה? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 39
E דמי אחזקת רכב או החלפת ההטבה בשכר ברוטו גבוה יותר בגובה דמי החזקת הרכב, מה עדיף מבחינת מס? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 5
M החלפת כתובת בגרמניה פוסטים מאיכות נמוכה 1
I בחינת כדאיות החלפת קרן: מיסוי ריאלי מול דחיית מס שוק ההון 1
deussex החלפת סוכן ביטוח בביטוח מבנה נדל"ן 6
R החלפת מסלול לאחר הלוואה קופת גמל להשקעה- חברת כלל פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
adamshalev החלפת בד חיפוי גשם בחצר מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 8
yossik החלפת שלט אלחוטי לחוטי למיטה מתכווננת אוף טופיק 2
A החלפת אגח בתיק באגח אחר שוק ההון 1
ס החלפת בנק - כמה זה מסובך? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 31
ד החלפת דירה ישנה בדירה חדשה מקבלן נדל"ן 1
Blue החלפת רכב - התלבטות בין כמה חלופות מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 20
D החלפת החלק האגח"י בתיק שוק ההון 0
א החלפת נורות בספרק 2015 מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 2
M החלפת חשבון בנק שוק ההון 7
ITS שינוי אסטרטגי בניהול תיק ההשקעות ההוליסטי - החלפת ברוקרים שוק ההון 0
O החלפת קרן מחקה עקב עליית דמי ניהול שוק ההון 8
A החלפת כרטיס אשראי בנוחות ו I need It צרכנות פיננסית 17
מ החלפת קרן נאמנות אחת בשנייה שוק ההון 5
cypriano de rore החלפת שקלים לפרנק שוויצרי צרכנות פיננסית 17
ה החלפת מקצוע יומני מסע אישיים 19
hommie עדכון החלפת כתובת במשרד הפנים אוף טופיק 17
אבישי אחר החלפת נייר ערך (פיסי, יעני *נייר* כמו בספר) הנסחר ב TSE בישראל אוף טופיק 14
פ החלפת אג"חים בתיק שוק ההון 8
ח החלפת בתים מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 7
Y רפורמת המדדים בת"א - תזמון החלפת קרן שוק ההון 3
משה מפגש סולידי במרכז / אירוע החלפת בגדים. אוף טופיק 2
שמוליק קיפוד החלפת VXUS ו-VTI ב-VT שוק ההון 29
Kipodi החלפת קרן פניה בקופת גמל צרכנות פיננסית 2
G אני מוכן ללמד אותך תכנות בעד הידע שלך בהשקעות (החלפת ידע הדדי) התפתחות אישית 1
Flex דירת 4 או 3 חדרים למגורים נדל"ן 13
יוזר איך לוקחים משכנתא בפועל עבור דירת קבלן נדל"ן 11
ע ייעוץ בנושא דירת עמידר נדל"ן 3
A התלבטות - מחיר למשתכן \ דירה להשקעה \ דירת מגורים והיכן? נדל"ן 14
Y פטור ממס שבח במכירת דירת ירושה נדל"ן 0
א דירת חלמיש/עמידר נדל"ן 2
D דירת ישנה שלא גרו בה תקופה נדל"ן 11
P באיזה תמהיל משכנתא לבחור? דירת מחיר למשתכן בנתיבות נדל"ן 8
ש דירת 5 חדרים להשכרה נדל"ן 6
י מה עדיף, דירת 3 או 4 חדרים להשקעה? מחיר למשתכן. נדל"ן 8
T התלבטות השקעה בין דירת קבלן לדירת יד 2 (סכום ההשקעה שונה) נדל"ן 3
T צעדים ראשונים בבחירת דירת להשקעה נדל"ן 18
ע פטור ממס שבח על דירת ירושה נדל"ן 8
unrealx דירת מגורים בבניין שנבנה על קרקע של דיור מוגן נדל"ן 5
A שכונת נרקיסים בראשון לציון , דירת 6 חדרים נדל"ן 5

נושאים דומים

למעלה