החלפת דירת מגורים בנדל"ן להשקעה

[חושב בגדול]

רציתי לשמוע חוו"ד מגולשי הפורום הנהדר הזה
אני מתגורר בדירת מגורים ששוויה 1.5m, כשליש ממנה - 500k עדיין ממושכן לבנק, תשלום משכנתא חודשי של 2,500 ש"ח
בהנחה שהנני מעוניין להישאר לגור באיזור בו אני מתגורר, שכירות דירה תעלה לי כ 4.5k
חשבתי למכור את דירתי היחידה, ולרכוש ללא משכנתא דירה/נכס להשקעה ב 1m עם תשואה של כ 5% כנגד הוצאות שכירות לדיור.
הרווח הוא שנשאר לי כל חודש 2,500 ש"ח לחיסכון!
מה אומרים?

 

[אורי ג.]

חשבתי למכור את דירתי היחידה, ולרכוש ללא משכנתא דירה/נכס להשקעה ב 1m עם תשואה של כ 5% כנגד הוצאות שכירות לדיור.

איפה בימינו יש תשואה של 5%?

 

[חושב בגדול]

איפה בימינו יש תשואה של 5%?

יש.
נא לנסות לעזור לי...

 

[אורי ג.]

יש.
נא לנסות לעזור לי...

אני גם מנסה לעזור לעצמי, אסור?

בכל מקרה אני לא חושב שזה רעיון טוב כ"כ, קנייה ומכירה של דירה יגררו הוצאות גבוהות שזה כסף שילך לפח:
עו"ד 2x
עלות מעבר דירה
עלות שיפוץ/ישור קו בדירה החדשה
השלמות ריהוט וכו'
אופציונלי: מתווך 2x
קנסות פירעון מוקדם של המשכנתא

ובנוסף אתה משנמך לך משמעותית את הדירה.

 

[חושב בגדול]

אני גם מנסה לעזור לעצמי, אסור?

מותר בהחלט

שזה כסף שילך לפח:

לא כ"כ הבנתי למה 'לפח'? הרי נניח ואני חוסך אח"כ 30k לשנה, אני חושב שבשנתיים כבר כוסו כל הוצאות המעבר.

 

[איש ירח]

יש.

ברור שיש. רק השאלה היא מה רמת הסיכון של דירות כאלה לכן כדי:

לנסות לעזור לי...

אנחנו צריכים לדעת קצת יותר על מאפיינים של דירה כזו.

הרווח הוא שנשאר לי כל חודש

הוא פונקציה של הרבה גורמים ואוכלוסיית שוכרים, מצב דירה וכו' ישפיע מאד על כדאיות של עסקה כזו אל מול הסיכונים שבה ואל מול המצב הקיים.
ביקשת אז, זו דעתי.

 

[אורי ג.]

לא כ"כ הבנתי למה 'לפח'? הרי נניח ואני חוסך אח"כ 30k לשנה, אני חושב שבשנתיים כבר כוסו כל הוצאות המעבר.

כי זה כסף שהולך לך לאיבוד לעד, כלומר נניח ואתה מוכר דירה ב1.5M ורוכש דירה אחרת ב1M,
כמה עשרות אלפי שקלים ילכו לפח על הוצאות עסקה, אז אתה לא "תרוויח" 500K, אתה "תרוויח" 450K.
אם כיום ההון העצמי שלך הוא 1M, אחרי המעבר ההון העצמי שלך יורד ב5% לכ950K, בנוסף אתה מפסיד את כל היתרון של מינוף זול, ומשנמך לך את איכות הדירה בצורה משמעותית מאד.
אם כל זה כדאי לך בשביל תזרים של עוד 2500 ש"ח בחודש (שאולי אפשר ללא קשר לשפרו במחזור משכנתא) זה רק אתה יודע.
לי זה לא נשמע כמו צעד נבון או כלכלי.

? הרי נניח ואני חוסך אח"כ 30k לשנה

אתה ממש לא חוסך 30K בשנה כי רוב מרכיב המשכנתא הוא קרן ולא ריבית, אתה חוסך רק את הריבית.

 

[חושב בגדול]

sh

אנחנו צריכים לדעת קצת יותר על מאפיינים של דירה כזו.

דירה מפוצלת לדוגמא

 

[חושב בגדול]

כי זה כסף שהולך לך לאיבוד לעד, כלומר נניח ואתה מוכר דירה ב1.5M ורוכש דירה אחרת ב1M,
כמה עשרות אלפי שקלים ילכו לפח על הוצאות עסקה, אז אתה לא "תרוויח" 500K, אתה "תרוויח" 450K.

לא הבנתי, בכל עיסקה או השקעה יש כסף שהולך 'לפח' ברמה כזו או אחרת. זה חלק מההשקעה למיטב הבנתי

בנוסף אתה מפסיד את כל היתרון של מינוף זול, ומשנמך לך את איכות הדירה בצורה משמעותית מאד.

מינוף לצורך מה?

אתה ממש לא חוסך 30K בשנה כי רוב מרכיב המשכנתא הוא קרן ולא ריבית, אתה חוסך רק את הריבית.

לא הבנתי, אני מפסיק לשלם בכלל משכנתא, לא קרן ולא ריבית
במקום לשלם לבנק משכנתא של 2,500 ש"ח בחודש, אני משלם את זה לעצמי...

 

[אורי ג.]

לא הבנתי, בכל עיסקה או השקעה יש כסף שהולך 'לפח' ברמה כזו או אחרת. זה חלק מההשקעה למיטב הבנתי

לא בכולם, בשוק ההון לדוגמא אין (יש אבל זה כ"כ אפסי שאפשר להתעלם מזה), יש קרנות והשקעות שאין בכלל אבל זה כן חלק מההשקעה אז ברור שצריך להתחשב בזה.

מינוף לצורך מה?

לצורך השאת תשואה, בהנחה שאתה מאמין שערך הדירות יעלה בעתיד.

במקום לשלם לבנק משכנתא של 2,500 ש"ח בחודש, אני משלם את זה לעצמי...

גם קרן אתה בעצם משלם לעצמך, זה כמו לקנות בתשלומים, אתה מקבל יותר אחוזים מהדירה שלך כל חודש.

 

[איש ירח]

דירה מפוצלת לדוגמא

הפיצול חוקי?

 

[חושב בגדול]

הפיצול חוקי?

אפור..
לדברי העו"ד שלי, זה חוקי, עם סיכון לוויכוח כמה זה חוקי...

 

[איש ירח]

חוקי, עם סיכון לוויכוח כמה זה חוקי...

אז תבין בעצמך. דעתי היא כמו של אורי ג. תקרא שוב מה שהוא כתב.

 

[רוני]

לדברי העו"ד שלי, זה חוקי, עם סיכון לוויכוח כמה זה חוקי...

מעולם לא שמעתי תשובה כזו מעו"ד, יש שני אופציות חוקי או לא חוקי,
בהחלט יתכן שזה יעבוד חלק גם אם זה לא חוקי,
אנחנו לא יכולים לחוות דעה על מהלך אם הוא לא חוקי.

אתה יכול להשכיר את הדירה שלך ולשכור דירה במקום.

 

[איש ירח]

אנחנו לא יכולים לחוות דעה על מהלך אם הוא לא חוקי.

@רוני, אני בהחלט אחווה דעה.
אם המהלך הוא לא חוקי אז לא להיכנס לעסקה!
אם אתה מתכוון ליכולת שלנו לכמת מבחינה כלכלית סיכונים פליליים אז אתה צודק. אנחנו לא יכולים לעשות את זה.