דירת מגורים בבניין שנבנה על קרקע של דיור מוגן

[unrealx]

היי,
דיברתי היום עם מתווך על דירה מסויימת שעניינה אותי, והוא ציין שהבניין בו נמצאת הדירה נבנה על קרקע של דיור מוגן (למרות שהבניין הוא למגורים) והעניין מוסדר מול העירייה.
הוא ציין שהמשמעות של זה היא שניתן לקחת משכנתא של עד 60% מימון בגלל זה.

אחרי חיפוש קצר בגוגל מצאתי שבאמת יש מסמך שמתאר את זה.

השאלה שלי היא - האם יש דברים נוספים שכדאי לדעת או שהמשמעות היא באמת שניתן לקחת 60% מימון בלבד במקרים כאלו? האם זו שאלה שעו"ד מקרקעין בעיר אמור לדעת?

 

[אורי ג.]

האם זו שאלה שעו"ד מקרקעין בעיר אמור לדעת?

כן, בדגש על אמור.

הוא ציין שהמשמעות של זה היא שניתן לקחת משכנתא של עד 60% מימון בגלל זה.

נשמע לי כמו חרטה ברטה, בכל מקרה מתווכים הם לא ממש מבינים גדולים ועדיף להתעלם ממה שהם אומרים.

דיברתי היום עם מתווך על דירה מסויימת שעניינה אותי, והוא ציין שהבניין בו נמצאת הדירה נבנה על קרקע של דיור מוגן (למרות שהבניין הוא למגורים) והעניין מוסדר מול העירייה.

מה זה אומר "מוסדר"?
יש 3 ברירות:
1. היתר לשימוש חורג זמני.
2. היתר לשימוש חורג קבוע = שינוי יעוד.
3. עצימת עין מצד העירייה.

 

[unrealx]

כן, בדגש על אמור.

נשמע לי כמו חרטה ברטה, בכל מקרה מתווכים הם לא ממש מבינים גדולים ועדיף להתעלם ממה שהם אומרים.

מה זה אומר "מוסדר"?
יש 3 ברירות:
1. היתר לשימוש חורג זמני.
2. היתר לשימוש חורג קבוע = שינוי יעוד.
3. עצימת עין מצד העירייה.

אני משער שאצטרך לבדוק את זה מול העירייה, בגוגל מצאתי מסמך שמתאר תכנית מ- 2015 שמטרתה כתובה: " שינוי ייעוד הדירות במגרש מ"דיור מוגן" לדירות רגילות, ותוספת 20 יח"ד ל- 200 יח"ד הקיימות."

אני לא יודע כמה זמן זה יקח אם בכלל, מה שמעניין אותי זה מה החסרונות של בניין שהקרקע שלו הייתה אמורה להיות למבנה של דיור מוגן, ובנו עליו בניין עם 14 קומות כבר עשרות שנים.

באתר של רשות המיסים כתוב על עסקאות בבניין "חכירה ממינהל 49 שנים" תחת מהות הזכות, בבניינים אחרים כתוב "בעלות", לא יודע אם זה קשור.

 

[אורי ג.]

אני משער שאצטרך לבדוק את זה מול העירייה, בגוגל מצאתי מסמך שמתאר תכנית מ- 2015 שמטרתה כתובה: " שינוי ייעוד הדירות במגרש מ"דיור מוגן" לדירות רגילות, ותוספת 20 יח"ד ל- 200 יח"ד הקיימות."

תוכנית או תוכנית מאושרת?

אני לא יודע כמה זמן זה יקח אם בכלל, מה שמעניין אותי זה מה החסרונות של בניין שהקרקע שלו הייתה אמורה להיות למבנה של דיור מוגן, ובנו עליו בניין עם 14 קומות כבר עשרות שנים.

הרבה חסרונות:
1. בעיה בקבלת משכנתא.
2. משכנתא יקרה יותר.
3. משכנתא לתקופת זמן קצרה יותר.
4. משכנתא בשיעור מימון נמוך יותר.
5. סיכוי טוב למס רכישה בגובה מלא ללא הטבת מס.
6. סיכוי גבוה למס שבח מלא ללא הטבת מס.
7. אם התוכנית עדיין לא מאושרת אבל אושר בהמשך אז היטלי השבחה בהתאם.
8. בעיות במכירה, הרבה לא ירצו להכנס לצרה כזו = מחיר נמוך יותר.

באתר של רשות המיסים כתוב על עסקאות בבניין "חכירה ממינהל 49 שנים" תחת מהות הזכות, בבניינים אחרים כתוב "בעלות", לא יודע אם זה קשור.

זה לא קשור, הדירה יכולה להיות בבעלות או בחכירה מהמנהל, בעת תום החכירה יתכנו תשלומי חכירה חדשים.

 

[unrealx]

תוכנית או תוכנית מאושרת?

הרבה חסרונות:
1. בעיה בקבלת משכנתא.
2. משכנתא יקרה יותר.
3. משכנתא לתקופת זמן קצרה יותר.
4. משכנתא בשיעור מימון נמוך יותר.
5. סיכוי טוב למס רכישה בגובה מלא ללא הטבת מס.
6. סיכוי גבוה למס שבח מלא ללא הטבת מס.
7. אם התוכנית עדיין לא מאושרת אבל אושר בהמשך אז היטלי השבחה בהתאם.
8. בעיות במכירה, הרבה לא ירצו להכנס לצרה כזו = מחיר נמוך יותר.

זה לא קשור, הדירה יכולה להיות בבעלות או בחכירה מהמנהל, בעת תום החכירה יתכנו תשלומי חכירה חדשים.

תודה!! אז אתה אומר בדיוק מה שהמתווך אמר, שאפשר לקחת משכנתא בשיעור מימון נמוך יותר ולא במקסימלי (75%), אז זה לא חרטא ברטא
וכן הדירה הייתה באמת במחיר נמוך ממחיר שוק לדירה כזאת, 200K אם לא יותר, היה לי קשה לי להבין אם זה שווה את ההנחה שמוגלמת כאן.

אם זה תכנית מאושרת או לא, אין לי מושג, אני אולי לבדוק. היום המתווך התקשר אליי ואמר שמישהו כבר הציע הצעה על הדירה, אז כרגע זה לא רלוונטי (כרגע)

שוב תודה על המידע, מעניין לדעת.

 

[אורי ג.]

תודה!! אז אתה אומר בדיוק מה שהמתווך אמר, שאפשר לקחת משכנתא בשיעור מימון נמוך יותר ולא במקסימלי (75%), אז זה לא חרטא ברטא

זה משכנתא עסקית לכל דבר, המקסימום שהבנק יהיה מוכן לממן (אם בכלל) זה 60% בריבית גבוהה ולטווח הרבה יותר קצר, זה בדיוק כמו משכנתא לחנות או משרד.