מה עדיף, דירת 3 או 4 חדרים להשקעה? מחיר למשתכן.

יונה

משתמש סולידי
הצטרף ב
4/11/18
הודעות
23
דירוג
5
מה קורה חברים? אשמח לעזרה.
בשעה טובה הפרויקט שזכינו בו במחיר למשתכן לקראת היתרי בנייה וכנס בחירת דירה לעולם לא היה קרובה יותר!

אמל"ק:
מה הכי משתלם להשקעה? דירת 3 או 4 חדרים במחיר למשתכן?
בפירוט:
אשתי ואני זכינו במחיר למשתכן, מבשרת ציון, בקרוב אמור להיות לנו כנס בחירת דירה, ואני מתלבט, מבחינת השקעה, האם כדאי לקנות דירת 3 או 4 חדרים? שאני שואל *כדאי* אני מתכוון לשקלול של כל הפרמטרים.

מצד אחד: דירת 3 חדרים עדיפה כי התשואה השנתית משכירות גבוהה יותר, וההנחה פר מטר היא גבוהה יותר מכיוון שהמחיר פר מטר במחיר למשתכן הוא אחיד - בעוד בשוק החופשי (כשארצה למכור את הדירה יום אחד) המחיר פר מטר לדירת 3 חדרים גדול יותר ממחיר פר מטר לדירה דומה אך גדולה יותר.

מצד שני: דירת 4 חדרים עדיפה כי אמנם ההנחה פר מטר נמוכה יותר, אבל אני קונה "יותר מטרים" במחיר הנחה מהשוק. עוד סיבה (לדעתי) היא שבעידן הפוסט קורונה, שיש עבודה מרחוק וכו' הדרישה ל4 חדרים לעומת 3 חדרים גדלה.


מה חושבים על השיקולים לכאן ולכאן?
ואיך ניתן לשקלל את הכל ולהגיע למסקנה הנכונה?


תודה חברים!
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,829
דירוג
23,196
בעוד בשוק החופשי (כשארצה למכור את הדירה יום אחד) המחיר פר מטר לדירת 3 חדרים גדול יותר ממחיר פר מטר לדירה דומה אך גדולה יותר.
לא בהכרח.
מה חושבים על השיקולים לכאן ולכאן?
קח עוד כמה:
זה תלוי כמה דירות 4 חדרים ו3 חדרים יש בפרוייקט ובאיזור.
בגדול דירות 3 חדרים יהיו למשקיעים, 4 חדרים גם וגם עם הטיה לרוכשים למגורים.
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,611
דירוג
12,092

דאניל

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/10/18
הודעות
1,076
דירוג
1,309
לדעתי אם רוצים למכור את הדירה, @רוני ממליץ בד"כ על 4 חדרים, כי זה יותר 'מכיר' למשפחות.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,711
דירוג
4,884
מה הכי משתלם להשקעה? דירת 3 או 4 חדרים במחיר למשתכן?

בדרך כלל מומלץ להסתכל על אופי האוכלוסייה בישוב, אם זה אזור של משפחות הביקוש
לדירות 4 חדרים יהיה גבוה.

אבל לא הייתי פוסל דירות 3 חדרים אם זה מתאים יותר לתקציב שלך,
לא תהיה בעיה למצוא שוכרים, זה אופציית השכרה לצעירים בישוב או מחוץ לישוב שאין להם יכולת או רצון לשכור
דירות או בתי מגורים למשפחות.
 

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
123
דירוג
86
סליחה על השאלה... אבל מה גיליתם בהשוואה של פרויקט זה לפרויקטים אחרים באזור ולדירות יד שנייה באזור? מה ההבדל בתשואה על ההון העצמי בין האלטרנטיבות? האם זה הפרש שמצדיק לדעתכם את העובדה שלא תוכלו למכור את הדירה יותר מחמש שנים?
 

chen15

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/10/15
הודעות
340
דירוג
663
זה תלוי כמה דירות 4 חדרים ו3 חדרים יש בפרוייקט ובאיזור.
+1

מניסיון בפרויקט אצלנו - היו מעט מאוד דירות שלושה חדרים, הן הושכרו ראשונות, בתשואה מדהימה
היו הרבה מאוד דירות 5 חדרים, חלקן נתקעו והושכרו בסופו של דבר במחירים דומים לדירות 3 ו-4 חדרים
כלומר, היה קל "לקטוף" את התשואה על ה-100 מטר הראשונים,
וקשה מאוד עד בלתי אפשרי - על היתר
 

jass

משתמש סולידי
הצטרף ב
4/1/20
הודעות
71
דירוג
5
הייתי גם ממליץ להיכנס ליד 2 ולראות כמה דירות מפורסמות להשכרה באזור, להשוות 4 לעומת 3 חדרים. בשביל להבין ביקושים.

לראות את הפער בשכירות.
במקביל לראות ברשות מיסים את הפער במכירה.
לחשב את הפער במימון ל 7 שנים (שמותר למכור).
בהצלחה
 

sun_light

משתמש ותיק
הצטרף ב
22/10/19
הודעות
713
דירוג
497
אני לא יודע על איזה הגרלה אתה מדבר.
אבל אם נתעלם מהנתונים היבשים שהצגת וחישבת,
הייתי גם מסתכל על התכנון של הדירה.
אני מסתכל המון על התכנונים של מחיר למשתכן, ולפעמים דירות 4 חדרים מעוצבות הכי "נורמלי" בפרוייקט, ולפעמים 3 חדרים.
זה מאוד תלוי בפרוייקט, יש גם דירות שלא הייתי קונה בכלל למרות ההנחה.
לדוגמא הגרלה 931 מגרש 202 בניין 9 דירת 4 חדרים קומה 7.
נכנסים לדירה נתקעים בקיר.
חדר השירותים והאמבטיה ללא כל חלון, רק עם ונטה.
המטבח מרוחק יחסית מהפינת אוכל והסלון. וגם הוא ללא חלון ישיר, אלא רק דרך חדר השירות .
אין שירותי אורחים.
לעומת 3 חדרים דירה צמודה באותו פרוייקט,
כל החסרונות שכתבתי למעלה,
למעט שפה יש כניסה ישירה לסלון, ויש שירותי אורחים. עם פתרון "עלוב" של חיבור השירותים לצ.א.
זה לא הפרוייקט שלך, כי לדעתי הוא נסגר ואין דירות לבחירה.
אבל כמו שאמרתי, בנוסף לנתונים היבשים. חשוב מאוד גם להתחשב במה אתה קונה. ולא רק כמה שטח אתה קונה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ITS מחיר למשתכן במודיעין - דירת 3 או 5 חדרים - מה עדיף כלכלית? נדל"ן 12
Anrala האם עדיף לשלם בתשלומים או בתשלום אחד לדברים הבאים: צרכנות פיננסית 17
שם משתמש בעייתי איפה עדיף להפקיד כ-10,000 ש"ח: קרן פנסיה או גמל להשקעה? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 10
T 3 דרכים להקצאת הון עצמי לדירה להשקעה - מה עדיף? נדל"ן 24
E פרילנסר. מה עדיף: יותר לקוחות שמשלמים פחות או פחות לקוחות שמשלמים יותר? אוף טופיק 1
O לא מבין למה אתם אומרים ש- S&P500 עדיף על השקעה אקטיבית שוק ההון 28
F עדיף סילוק משכנתא מהיר או לפרוס ל-25,30 שנה? נדל"ן 7
S הברוקר הכי עדיף להשקעה פאסיבית ברוקרים ופלטפורמות מסחר 7
R האם ייתכן שבמשיכה בפרישה מוקדמת יהיה עדיף לשלם מס שולי? מיסים 15
E דמי אחזקת רכב או החלפת ההטבה בשכר ברוטו גבוה יותר בגובה דמי החזקת הרכב, מה עדיף מבחינת מס? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 5
E אני פרילנסר. האם כדאי לקחת עבודה בכל מחיר? או עדיף כלום? אוף טופיק 26
ש כשצריך להנזיל: מאיפה עדיף למכור מניות - קרן השתלמות או חשבון רגיל? שוק ההון 28
ח מה לדעתכם עדיף כיום לצעיר בן 23 לסכומים של כמה עשרות אלפי שקלים ולטווח ארוך, לא למסחר מדי אקטיבי שוק ההון 16
ד מה עדיף 2% מההפקדה 0% מהצבירה או 1.49% מההפקדה 0.05% מהצבירה שוק ההון 17
ח האומנם תיק עצמאי עדיף על תיק מנוהל? שוק ההון 17
S תיק מסחר עצמאי עדיף על קופת גמל להשקעה - האומנם? שוק ההון 40
א מסחר בASX עמלות. יכול להיות שבנק ירושלים עדיף? שוק ההון 6
D חיסכון לכל ילד מהמדינה האם עדיף סיכון מוגבר? צרכנות פיננסית 9
ע קבלת סכום גבוהה - מה עדיף בדולר או שקל? צרכנות פיננסית 3
J האם פנסיה עוקב מדד s & p 500 של הלמן אלדובי עדיף על מסלול מנייתי של הראל? צרכנות פיננסית 10
ש כמה משקיעים פה בנסדק 100, סנופי, vti והאם לא עדיף רק נסדק 100? שוק ההון 31
G מה לדעתכם עדיף מבחינת מיסוי מיסים 2
N עדיף להתחיל תואר בגיל 25 מאוניברסיטה מאשר 23 ממכלה (רופין) אוף טופיק 1
G מה עדיף - להאריך בשנה את מונה ההפסדים בשאיפה ש2021 תהיה ריווחית ואז הרווחים ב2021 יקזזו את ההפסדים שוק ההון 3
Y לומד את התחום ומקווה להתחיל להשקיע בקרוב - דרך איזה גוף עדיף להשקיע? שוק ההון 1
milx פנסיונר שרוצה למקסם ירושה - עדיף להשקיע דרך ק.גמל IRA תיקון 190 שוק ההון 43
Y מה עדיף ? פיטורים או חלת? או התפטרות כדין מפוטר אוף טופיק 2
ר דיון תיאורטי - מה עדיף מבחינת מיסוי, להתחתן ברבנות או לא? מיסים 2
T מה עדיף, להשקיע 33k ב tqqq או 100k בqqq? שוק ההון 21
J האם עדיף להשקיע בפוליסת חיסכון אם אני מעדיף להיות פחות מושקע רגשית? שוק ההון 23
Y וידאה מול מיטב ד"ש מה עדיף שוק ההון 2
ש האם עדיף תיק עצמאי בIB על פני תיקון 190 בIRA שוק ההון 42
ש מה עדיף השקעה כל חודש או כל רבעון? שוק ההון 105
A מה עדיף? קרן השתלמות עוקבת או IRA עוקב? שוק ההון 9
G ב ira עדיף קרן בלאקרוק החדשה או cspx ? שוק ההון 19
W מה עדיף הלוואה ללא ריבית והצמדה או כסף שוק ההון 16
ITS השקעות ספקולטיביות - עדיף בIRA או בחשבון ממוסה? - אשמח לדעות שוק ההון 12
Y מתלבט אם עדיף לרכוש דירה זולה , או להמשיך ולהשקיע בקופת גמל ולהשכיר דירה שוק ההון 20
ITS קניית אג"ח אמריקאי (3-7 שנים) - עדיף בIRA או בתיק ממוסה? שוק ההון 16
adamshalev קיזוז מוצרי חשמל וריהוט בנדלן - מה עדיף פחת או הוצאה חד פעמית? נדל"ן 7
ש נדל"ן מול מניות - מה עדיף? שוק ההון 147
מ ק.גמל לתגמולים, מחקה מדדי מניות חול, מה עדיף - ק.גמל או IRA ? שוק ההון 16
ה איפה עדיף לנהל תיק השקעות שוק ההון 73
לאץ' עדיף מאוחר מלעולם - יומנה של לאץ' יומני מסע אישיים 37
yossik מזמינים מוצר בעלי-אקספרס? עדיף לא לשלוח דרך China Post צרכנות פיננסית 4
M עדיף להשקיע דרך ib israel או דרך ib רגיל שוק ההון 28
Y האם עדיף ארנק ביטקוין או ETN? השקעות אלטרנטיביות 8
G האם לא עדיף קרן אקטיבית כשעוקבים על אג״ח שוק ההון 2
ה פתיחת קרן השתלמות מאפס: האם עדיף לחכות עם ה-IRA? שוק ההון 5
A שינוי מסלול השקעה בפוליסת מנהלים עדיף משנת 97,האם אפשרי פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 7

נושאים דומים

למעלה