משכנתא על דירת פליפ ל3-5 שנים

[Shahard]

הי
בוחן פליפ, רוצה לחשב בערך את עלות הריבית שתצא לי לצורך חישוב הרווח

עלות דירה 3.8 (לא מקבלן) צפי מכירה 4.3-4.5
משכנתא שאצטרך בין 1 ל2.6 תלוי בכדאיות שאחליט

מס רכישה לדירה יחידה
עו"ד
יועץ משכנתא
ריבית משכנתא
ביטוח חיים
(שיפוץ- לא צריך הבניין בן שנתיים)
אם פיספסתי אשמח לשמוע

איזה מסלול מומלץ לקחת במהלך כזה?
כמה ריבית אשלם עבור מיליון?
יש תשלום על פרעון המשכנתא?
מסוגל להחזר עד 14000 חודשי (כולל שכ"ד)
(גמיש להחזרים קטנים יותר לצורך הפרשה חלקית לשוק ההון)

אחרי 3-5 שנים צפי למכירה מלאה וקניה של נכס יקר יותר, סביר שקודם תהיה מכירה מלאה ואז חיפוש שיכול לקחת זמן

 

[ארנטס]

הי
בוחן פליפ, רוצה לחשב בערך את עלות הריבית שתצא לי לצורך חישוב הרווח

עלות דירה 3.8 (לא מקבלן) צפי מכירה 4.3-4.5
משכנתא שאצטרך בין 1 ל2.6 תלוי בכדאיות שאחליט

מס רכישה לדירה יחידה
עו"ד
יועץ משכנתא
ריבית משכנתא
ביטוח חיים
(שיפוץ- לא צריך הבניין בן שנתיים)
אם פיספסתי אשמח לשמוע

איזה מסלול מומלץ לקחת במהלך כזה?
כמה ריבית אשלם עבור מיליון?
יש תשלום על פרעון המשכנתא?
מסוגל להחזר עד 14000 חודשי (כולל שכ"ד)
(גמיש להחזרים קטנים יותר לצורך הפרשה חלקית לשוק ההון)

אחרי 3-5 שנים צפי למכירה מלאה וקניה של נכס יקר יותר, סביר שקודם תהיה מכירה מלאה ואז חיפוש שיכול לקחת זמן

אתה מודע לזה שהמחיר העתידי שתקבל (ולא ברור כיצד אתה יודע לחזות.עתיד) מגלם אחוזי תשואה בודדים לשנה רווח (נומינלי) במקרה הטוב?!
בשביל זה מס רכישה, כאב ראש, עלויות כניסה יקרות, עלויות מימון וזמנך היקר??!

ישנם אפיקים שעל הונך האישי יתנו יותר מבלי ללכלך ידיים, סימני שאלה ועלויות מימון-מינוף מטורפות ומסוכנות.

עצתי -
רד מהעניין החסר כל היגיון ואולי אף הפסדי.

קיבלת ממני עצה משנה חיים.

 

[גרביל מרוץ]

אחרי 3-5 שנים צפי למכירה מלאה

זה לא בדיוק פליפ

(שיפוץ- לא צריך הבניין בן שנתיים)
אם פיספסתי אשמח לשמוע

אם לא השבחת אז למה שהשווי יעלה? יש לך כיוון השבחה אחר?

מבחן פליפ טוב זה אם הוא יוצא לך כדאי בבלון, אם כן אז אפשר לעשות אופטימיזציה למימון, אם לא אז לא הייתי נוגע

 

[Shahard]

אתה מודע לזה שהמחיר העתידי שתקבל (ולא ברור כיצד אתה יודע לחזות.עתיד) מגלם אחוזי תשואה בודדים לשנה רווח (נומינלי) במקרה הטוב?!
בשביל זה מס רכישה, כאב ראש, עלויות כניסה יקרות, עלויות מימון וזמנך היקר??!

ישנם אפיקים שעל הונך האישי יתנו יותר מבלי ללכלך ידיים, סימני שאלה ועלויות מימון-מינוף מטורפות ומסוכנות.

עצתי -
רד מהעניין החסר כל היגיון ואולי אף הפסדי.

קיבלת ממני עצה משנה חיים.

לא פירטתי איך מעריך כדי לא להכנס לדיון הזה שפחות רלוונטי בשבילי כי מעדיף להגיע לבד למסקנה (ואולי לא), לא חסר דירות מתחת למחיר שוק היום, ועוד פרמטרים שלא צריך להיות נביא בשביל לדעת שהאזור יעלה.

מס רכישה זה עבור דירה יחידה, סכום יחסית נמוך

לגבי מינוף מטורף/סיכון שים לב שהמינימום שאצטרך הוא מיליון, בקבלת השכירות נשאר עודף יפה. המקסימום זה אופציונלי

נשאר לי כספים באפיקים אחרים ומאמין בפיזור

אשמח גם להתייחסות על ריבית המשכנתא

ותודה על ההמלצה! אקח בחשבון אבל עדיין מעדיף לבדוק לעומק

 

[פטל ואוכמניות]

בקבלת השכירות נשאר עודף יפה

יש לקחת בחשבון גם מס על השכירות, לפי שווי הדירה השכירות תהיה מעל גובה הפטור

לא ציינת תיווך, אם רלוונטי
ביטוח מבנה ורכוש
עורך דין גם במכירה

לגבי משכנתא - במידה ואתה פורע / ממחזר לפני תום התקופה ונניח ובינתיים ירדה הריבית אזי אתה חשוף לעמלת היוון, תריץ סימולציה ותראה עד כמה משמעותי לך - תלוי מסלול.

 

[ארנטס]

לא פירטתי איך מעריך כדי לא להכנס לדיון הזה שפחות רלוונטי בשבילי כי מעדיף להגיע לבד למסקנה (ואולי לא), לא חסר דירות מתחת למחיר שוק היום, ועוד פרמטרים שלא צריך להיות נביא בשביל לדעת שהאזור יעלה.

מס רכישה זה עבור דירה יחידה, סכום יחסית נמוך

לגבי מינוף מטורף/סיכון שים לב שהמינימום שאצטרך הוא מיליון, בקבלת השכירות נשאר עודף יפה. המקסימום זה אופציונלי

נשאר לי כספים באפיקים אחרים ומאמין בפיזור

אשמח גם להתייחסות על ריבית המשכנתא

ותודה על ההמלצה! אקח בחשבון אבל עדיין מעדיף לבדוק לעומק

אם תמצא דירה של 1.3 במחיר מתחת לשוק של 1.1 אולי אצליח להבין. אבל במספרים שתארת זה רחוק מאוד מכדאיות אם לא הפסד.
+
יותר מידי סימני שאלה שחלקם אך דורשים כדור בדולח.

כמה הנך מצפה להרויח בסוף המסע ב% על ההון העצמי ותהיה מרוצה?
חישוב לאחר כל העלויות - מימון, תיווך, עו"ד, מס רכישה, דירה ריקה חודש לפחןת, זמנך ומרצך, תיקון בדירה ועוד.
יודע שתשואות העבר אינן מעידות על העתיד ובכל זאת -
האם אתה יודע ששוק ההון הישראלי ידע להניב בשנה האחרונה תשואה של מעל 50% וחלק מהמדדים תשואה תלת ספרתית? וב3 השנים האחרונות בכלל מספרים מפחידים?

 

[Shahard]

מבחן פליפ טוב זה אם הוא יוצא לך כדאי בבלון, אם כן אז אפשר לעשות אופטימיזציה למימון, אם לא אז לא הייתי נוגע

תודה!
כדאי זה יחסי, איך אתה מעריך מתי כדאי?
יש אחוז מסויים?

רווח על ההשקעה (עליית ערך נכס פלוס שכ"ד)
חלקי
השקעה 2.8 (פלוס הוצאות מס רכישה, עו"ד, ריבית משכנתא וכו)
ואת הריבית שיצאה חלקי מס השנים?
נשמע לי חישוב טוב מה אומר?

בכל מקרה נתת לי כיוון טוב

 

[אורי ג.]

כלכלית עדיף לך לקחת כמה שיותר משכנתא ולפרוס אותה לתקופה כמה שיותר ארוכה עם מרכיב גבוה של משתנות.

 

[ביביהמלך]

הי
בוחן פליפ, רוצה לחשב בערך את עלות הריבית שתצא לי לצורך חישוב הרווח

עלות דירה 3.8 (לא מקבלן) צפי מכירה 4.3-4.5

פער 600 (ממוצע)

משכנתא שאצטרך בין 1 ל2.6 תלוי בכדאיות שאחליט

מס רכישה לדירה יחידה

85 בערך

עו"ד

פעמיים ס"ה 20 משוער

יועץ משכנתא

7

ריבית משכנתא

לפי 2.6 * 4.6% שנתי * 4 שנים כ-500

ביטוח חיים

4 (משוער)
-----------------------
כמה נשאר?

נ.ב. חישבת עליית ערך של 15% ב4 שנים ולא חישבת תשואת שכירות
בהנחה שיש שכירות 3% בערך 500 א"ש וכן תיתכן עליית ערך יותר גדולה.

לחלופין אם אתה משקיע את ההון עצמי (1.2) והלוואה בריבית הנ"ל (2.6 מ'* 4.6% שנתי) בתשואה שנתית של 6% אתה ברווח נקי (לפני מס) של קרוב ל500

 

[גרביל מרוץ]

תודה!
כדאי זה יחסי, איך אתה מעריך מתי כדאי?
יש אחוז מסויים?

רווח על ההשקעה (עליית ערך נכס פלוס שכ"ד)
חלקי
השקעה 2.8 (פלוס הוצאות מס רכישה, עו"ד, ריבית משכנתא וכו)
ואת הריבית שיצאה חלקי מס השנים?
נשמע לי חישוב טוב מה אומר?

בכל מקרה נתת לי כיוון טוב

התסריט הפסימי שלך - 4.3 תוך חמש שנים -> 13.2% -> 2.5% לשנה, יש סיכוי שתקבל משהו דומה אם הכסף ישב בקרן כספית... מבחינה פיננסית בחירה לא משהו

התסריט האופטימי שלך - 4.5 תוך 3 שנים -> 18.4% -> 5.8% לשנה, מאד גבולי, כנראה לא משתלם כהשקעה, מה גם שאם אתה לא משביח אז הסיכוי לעליית הערך הזו בטווח הזמן הזה הוא לדעתי אפסי אלא אם כן אתה יודע משהו ששאר העולם לא יודע

שים לב שככל שההחזקה קצרה יותר אתה משלם פחות משכנתא אז אתה מסיים עם פחות הון עצמי משולם, כך ששני התסריטים פחות רחוקים זה מזה ממה שנראה במבט ראשון. בגלל זה פליפ בכזה טווח זמן הוא לא פה ולא שם, אם אין דרך למכור תוך פחות משנה עם רווח יפה אז עדיף לבחון את העיסקה בתור דירה להשקעה לשכירות.

מזה נראה שאתה מתעניין בעסקה יותר בתור דרך להכריח את עצמך לחסוך, אז עדיף שאת החישוב שלך תעשה בהנחה שערך הדירה לא יעלה ושאין לך מושג ברור מתי תמכור. במצב כזה הדבר הכי חשוב הוא שלא תיכנס לתזרים שלילי, כלומר תתחיל מהסוף קודם כל להבין כמה דמי שכירות הדירה תכניס ואז לתכנן את גובה המשכנתא כך שיהיה נוח תזרימית, אני מבין שכבר עשית את זה כי רשמת שאתה מתכנן להחזיר 14K כולל ההכנסה משכר דירה.

אז עכשיו נשאר רק לשאול את עצמך על מה אתה רוצה שהחזר המשכנתא יכסה, על יותר הון עצמי פנוי בהתחלה או בסוף. אם אתה רוצה להשאיר לעצמך כמה שיותר הון עצמי אז כמו שכתב @אורי ג. לפרוס כמה שיותר קדימה, כלומר לקחת כמה שיותר חוב. אני לא בעד, אם הבנתי את הראש שלך אז אתה רוצה דווקא לחסוך לקראת הנכס הבא, כלומר אתה רוצה לצאת מהעיסקה עם כמה שיותר הון עצמי דווקא בסוף, זה אומר להקטין למינימום את משך ההחזר כך שהחזרי המשכנתא שלך יהיו יותר כנגד הקרן ופחות בגין ריבית.

אז אם ההבנה שלי נכונה אז אתה צריך למצוא מה המשכנתא הכי קצרה שאתה יכול לקבל עם החזר חודשי של 14K, שתכסה את מה שחסר לך, בהנחה שהשקעת את כל ההון העצמי שיש לך אפשרות להכניס בלי להכניס את עצמך לסיכון נזילות.

 

[פטל ואוכמניות]

לקבל עם החזר חודשי של 14K

פות״ש כתב 1400 שקלים, בחודש

 

[גרביל מרוץ]

פות״ש כתב 1400 שקלים, בחודש

תני מבט נוסף

 

[הורדוס]

הי
בוחן פליפ, רוצה לחשב בערך את עלות הריבית שתצא לי לצורך חישוב הרווח

קח את לוח התשלומים של המשכנתא ותסכום את העמודה של תשלום ריבית.

איזה מסלול מומלץ לקחת במהלך כזה?
כמה ריבית אשלם עבור מיליון?
יש תשלום על פרעון המשכנתא?

יש תשלום על פרעון (עמלת היוון) כאשר הריבית שהבנק יכול לקבל על ההלוואה שאתה פורע נמוכה מהנמוך מבין הריבית שלך והריבית הממוצעת בתקופה בה לקחת את ההלוואה.
אם למשל תיקח היום משכנתא ל30 שנה ב5%, ועוד 5 שנים תרצה לפרוע אותה, הבנק ישוו את הריבית שלך או הריבית ההממוצעת היום, לריבית להלווואות ל25 שנה בזמן בו ביקשת לפרוע את ההלוואה שלך.

כדי לצמצם חשיפה לעמלת פרעון מוקדם צריך:
- לקחת רק שליש בריבית קבועה, ולפרוס את המסלול לכמה שפחות שנים.
- לקחת את השאר בפריים, מסלול שאין בו בכלל עמלת פרעון
- או לקחת ריבית משתנה עם תקופת עדכון קצרה (שנה-שנתיים), ואז בנק העדכון אין עמלת היוון ובשאר הזמן יכולה להיות עמלה אבל יחסית נמוכה.

 

[אריקו]

לגבי משכנתא - במידה ואתה פורע / ממחזר לפני תום התקופה ונניח ובינתיים ירדה הריבית אזי אתה חשוף לעמלת היוון, תריץ סימולציה ותראה עד כמה משמעותי לך -

הרי חלק מהכיוון שהמחירים יעלו זה בגלל כמה הורדות ריבית שצפויות בשנתיים הקרובות=כלומר מה שיגרום לעליית ערך יגרום לעמלת היוון יקרה יותר
אא"כ אתה מאוד מאמין בשוק ויש לך אפשרות להישאר עם הנכס עוד עשור לפחות במידה והפליפ לא יהא