דירת נופש להשקעה בטבריה

[חיים_ג]

ראיתי מודעה על פרוייקט קרוב לטיילת החדשה בטבריה, דירת 2 חד + מרפסת עם נוף לכנרת. מדובר בפרוייקט יוקרתי עם בריכה, חדר כושר, שירותי ניהול וכו'. המחיר כ-1,450,000.
הכוונה שלי להשתמש בחברת הניהול כדי להשכיר לפי ימים ומדי פעם להגיע בעצמי לסופי שבוע.
האם השקעה כדאית לדעתכם? האם האזור אטרקטיבי? צפוי להיות? האם יהיה ביקוש או שיש כבר היצע מאוד גבוה של דירות אטרקטיביות להשכרה מול הכנרת? האם המחיר הגיוני? האם צפויה עליית ערך? איזה עוד שיקולים כדאי לקחת?

 

[חתול לילה]

גוגל: הסולידית דירת נופש

 

[ExeAction]

נתקלתי במודעה הזאת לא מזמן ולא ברור לי למה צריך הון עצמי של 791K שקל. בדקת את זה?

 

[חיים_ג]

חתול לילה, לא רואה משהו שדומה מבחינת סוג הפרוייקט, ולא משהו שמתייחס אל טבריה.
ExeAction, לא.

 

[גרהם]

ראיתי מודעה על פרוייקט קרוב לטיילת החדשה בטבריה, דירת 2 חד + מרפסת עם נוף לכנרת. מדובר בפרוייקט יוקרתי עם בריכה, חדר כושר, שירותי ניהול וכו'. המחיר כ-1,450,000.
הכוונה שלי להשתמש בחברת הניהול כדי להשכיר לפי ימים ומדי פעם להגיע בעצמי לסופי שבוע.
האם השקעה כדאית לדעתכם? האם האזור אטרקטיבי? צפוי להיות? האם יהיה ביקוש או שיש כבר היצע מאוד גבוה של דירות אטרקטיביות להשכרה מול הכנרת? האם המחיר הגיוני? האם צפויה עליית ערך? איזה עוד שיקולים כדאי לקחת?

אנקדוטלי לגמרי:
1. שמעתי בשנים האחרונות אנשים שנסעו לנופש בכל מקום בארץ. אף אחד מהם לא נסע לטבריה על אף המיקום האטרקטיבי.
2. שני אנשים שאני מכיר שהכירו את טבריה לפני 20 שנה, אמרו לי שהיום הם לא מסוגלים להסתובב בה מרוב עצב על מה שנהיה ממנה.
לא אנקדוטלי:
השבוע בחירות. לפני שאתה משקיע בטבריה (ולדעתי גם בכל מקום אחר), בדוק את תוצאות ההצבעה במקום בו אתה משקיע.

 

[האזרח הקטן]

מדובר בפרוייקט יוקרתי עם בריכה, חדר כושר, שירותי ניהול וכו'.

מי החברה המנהלת? כמה ניסיון יש להם? מה עלה בגורל פרויקטים קודמים שהחברה ניהלה/מנהלת? האם הם נותרו יוקרתיים גם אחרי עשר/עשרים שנה?
כמה דמי ניהול/אחזקה תצטרך לשלם?

בלי להכיר את הפרויקט המדובר, ל"פרוייקטים יוקרתיים" יש פוטנציאל רב להפוך לסלאמס אם לא מושקע בהם על ידי בעלי הדירות כסף רב בצורה שוטפת כדי לשמור על המבנה ומתקניו. וככל שבעלי הדירות אינם מתגוררים במתחם, כך גדל הסיכוי שהם יימנעו מלהכניס את ידם לכיס.

 

[FreeAgent]

אנקדוטלי לגמרי:
1. שמעתי בשנים האחרונות אנשים שנסעו לנופש בכל מקום בארץ. אף אחד מהם לא נסע לטבריה על אף המיקום האטרקטיבי.

אני נסעתי לטבריה כמה פעמים בשנים האחרונות. מלון ולא דירת נופש

2. שני אנשים שאני מכיר שהכירו את טבריה לפני 20 שנה, אמרו לי שהיום הם לא מסוגלים להסתובב בה מרוב עצב על מה שנהיה ממנה.

לגמרי. עצב זו המילה. מלון הכל כלול אומר שאני לא צריך לצאת מהמלון. כל פעם שעשיתי את זה נעשיתי עצוב.

לא אנקדוטלי:
השבוע בחירות. לפני שאתה משקיע בטבריה (ולדעתי גם בכל מקום אחר), בדוק את תוצאות ההצבעה במקום בו אתה משקיע.

אתה מתכוון לבדוק כמה מהאוכלוסייה הצביעו? אנשים עם תקווה הולכים לקלפי. אנשים שבורים אומרים לעצמם שזה לא יעזור ולא לטרוח.
או שאתה מתכוון למשהו אחר?

 

[GuyA]

דירה בחצי מחיר - 720 אלף ולא 1.45 מש"ח - 2 חדרים עם מרפסת עם נוף לים, כתוב שחדש מקבלן.
מה עוד - הדירה מפורסמת לפי הקישור כבר מעל 60 ימים, ודירות 2 חדרים באזור נמכרו ב-2021 ב-400-500 אש"ח (אבל קטנות יותר בגודל).
1.45 מש"ח נשמע לא זול לטבריה, אבל תלוי בגודל.
לגבי דירת נופש.. אם אתה משכיר ב-AIBNBN כל יום ב-250 שקל נגיד אפשר להוציא בתיאוריה אולי 6% בשנה. תוריד מזה תיווך לחברת הניהול וחצי מהזמן שהיא תעמוד ריקה (באמצע שבוע ולא ביולי-אוגוסט, כמה יגיעו?) וירדת לפחות מ-3%. לגבי פוטנציאל לעליית ערך - לא יודע, לפי מדלן אין עסקאות בטבריה בסכום של 1.3-1.4 מש"ח לדירות שמתחת ל-100 מ"ר מרובע. על פניו נשמי מחיר מפורז.

 

[גרהם]

או שאתה מתכוון למשהו אחר?

לא יודע אם אתה שואל ברצינות.
אני לא בא לקחת את השרשור לפוליטיקה.לדעתי לפי המפלגות החזקות בישוב ובאזור אפשר לקבל מידע על אופי האוכלוסיה ואיך היא רואה את עתיד המקום. אם מתאים לפותש וללקוחות של דירות נופש, אז כדאי לקנות.

 

[FreeAgent]

לא יודע אם אתה שואל ברצינות.
אני לא בא לקחת את השרשור לפוליטיקה.לדעתי לפי המפלגות החזקות בישוב ובאזור אפשר לקבל מידע על אופי האוכלוסיה ואיך היא רואה את עתיד המקום. אם מתאים לפותש וללקוחות של דירות נופש, אז כדאי לקנות.

מצטער, התכוונתי ברצינות. אני מעדיף את הניתוח שלי (אחוז ההצבעה יותר חשוב למי אתה מצביע)

 

[בת העמק]

האם האזור אטרקטיבי? צפוי להיות?

בכל סובב הכנרת יש עכשיו מלא תכניות בשלבים כאלה ואחרים של בניית מלונות ומתחמי נופש מפוארים.
למה שאדם יבחר לנפוש דווקא בטבריה? אם היתה איזושהי אטרקטיביות לעיר - ניחא. אבל אם אתה הולך להתעלם מהסביבה ולהיות רק במתחם, כתייר יהיו לך אופציות מוצלחות הרבה יותר.

המחיר כ-1,450,000.

נשמע לי הזוי.
ואם אתה מקווה גם להשכיר את הדירה - מי אתה חושב שיגיע לשם, ואיזה מחיר הוא יהיה מוכן ישלם, וכמה לילות בשנה תצליח למלא, ומה יהיו הנזקים, ומי ינקה אחריהם וכמה תשואה שנתית תצא לך מזה?

ומדי פעם להגיע בעצמי לסופי שבוע.

בשביל כוס חלב לא צריך לקנות את הפרה

 

[yossik]

בשביל כוס חלב לא צריך לקנות את הפרה

+1

 

[חתול לילה]

לא רואה משהו שדומה מבחינת סוג הפרוייקט, ולא משהו שמתייחס אל טבריה.

זה אותו עקרון, בדרך כלל מדובר בעסקה מפוקפקת (ובשרשורים מוסבר למה).

כדאי להיכנס לעסקה כזו רק אם אתה תותח נדל"ן ויודע בדיוק מה אתה עושה.

 

[איש ירח]

האם השקעה כדאית לדעתכם?

לא.
מבחינתי, הסיבות, הנימוקים והמחיר זה אפילו לא משהו ששוה להתחיל לבדוק בסיטואציה הזאת. המסגרת כבר צועקת "רעל פיננסי"

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

איזה עוד שיקולים כדאי לקחת?

מיסוי. אתה עושה השכרה לטווח קצר.

 

[HHH]

חרדים מעדיפים לשכור מחרדים אחרים

 

[amit]

דירות 2 חדרים באזור נמכרו ב-2021 ב-400-500 אש"ח (אבל קטנות יותר בגודל).
1.45 מש"ח נשמע לא זול לטבריה, אבל תלוי בגודל.

באזור טבריה וכשמדובר בנופש ,יש משמעות רצינית לנוף. ובטבריה יש כמה שכונות עם נוף לא נורמלי ובתי נופש חדשים.
1.45 לדירה חדשה בפרוייקט טוב עם נוף מושלם-זה לא מופרך.
לדוגמא פרוייקט אירופה .
הצבעה ואוכלוסייה פחות מעניין , אם מדובר בדירת נופש , וזה מה שמופיע בתב"ע.

תעשה שיעורי בית , איך נראה הפרוייקט , הרחוב ,השכונה ,הנוף.
בכמה מושכרות דירות אחרות דומות לנופש וכמה ימים בשנה (60 נראה לי סביר).
מה ההסכם עם חברת הניהול ,את מי עוד היא מנהלת.

מתוך מדלן , עסקאות בפרוייקט אירופה :
יש כאן עסקה אחת ב23,000 למטר וכמה אחרות ב16,000-17,000 .

אירופה 2017

אירופה 2017. יזם - קבוצת זוהר עובד

www.madlan.co.il

 

[amit]

אם אתה משכיר ב-AIBNBN כל יום ב-250 שקל נגיד אפשר להוציא בתיאוריה אולי 6% בשנה.

דירה חדשה וטובה עם נוף - תשכיר בפי כמה.

 

[זלמן85]

מצטער על התגובה הלא תורמת לשאלות פותח השרשור, לדעתי הייתי קודם עושה שיעורי בית על הנושא ואז ניגש לשאול שאלות עם קצת יותר ידע על התחום הנדרש, על האזור הנדרש וכו'. לדעתי היית מקבל יותר ערך אם היית מציג קצת יותר תוכן על הנושא ולא שאלות כלליות מדי כדוגמת מה אומרים על טבריה, מה אומרים על דירות נופש וכו'. אל תכעס, כותב באמת כדי שתבין שהדבר דורש בתור התחלה בדיקה ובירור מעמיק לפני שמבקשים חוו"ד כללית בפורום ציבורי.
מצטער מראש אם טעיתי בהבנה שלי את שאלותיך.
הצלחה. באמת.

 

[חיים_ג]

תודה לכל המשיבים.
מדובר בפרוייקט שנקרא agam view של היזם יוכלמן, שיבנה בצמוד לפרוייקט אירופה מעל הטיילת החדשה.
amit, היכן אפשר למצוא נתונים על תפוסה ומחירים בפרוייקט אירופה? אם כי אני מבין שכאן מדובר בפרוייקט הרבה יותר יוקרתי עם בריכה וחדר כושר וכו'.
לאחר בירור לגבי ההון העצמי הגבוה הנדרש אני מבין שזה בעצם קבוצת רכישה אותה מארגן היזם בליווי בנקאי.