איך לוקחים משכנתא בפועל עבור דירת קבלן

[יוזר]

אני רוצה להבין יותר לגבי לקיחת משכנתא בפועל במקרה של דירה מקבלן.
אני עומד בפני רכישת דירה ראשונה מקבלן. יש לוח תשלומים מוגדר שכתוב בחוזה והקבלן לא מוכן להקדים תשלומים (בגלל שהוא רוצה את העלאות המדד הצפויות).
אני מביא איתי הון עצמי של בערך מחצית הדירה, מה שאומר שאני יכול (או צריך) להתחיל לשלם את המשכנתא רק עוד שנה.

מלחיצה אותי העובדה הבאה.
אני מבין שהצעת משכנתא מהבנק תקפה ל24 יום (בערך, אולי 28, אני לא זוכר). לכן אני לא יכול לקבל הצעת משכנתא תקפה לפני החתימה על החוזה (מאחר שתשלום המשכנתא יהיה חודשים או אפילו שנה לאחר החתימה). מה שאומר שאני חייב לחתום על החוזה, לשלם במשך שנה, ורק לאחר מכן לסגור משכנתא בסיטואציה שבה אני חייב לסגור משכנתא. זה לא אומר שהבנק יודע שאני שבוי והוא יכול לתת לי הצעות גרועות?
האם יש מה לעשות נגד סיטואציה כזו?

 

[האזרח הקטן]

יש לך חמישה בנקים שמתחרים על המשכנתא שתיקח, אז למרות שהבנק יודע שאתה חייב לקחת משכנתא זה לא משרת אותו אם תיקח אותה בבנק אחר. מה שכן, יתכן למשל שבעוד שנה סביבת הריבית תהיה גבוהה יותר מאשר היום (לפי התחזית של בנק ישראל).

בגלל שאחוז המימון שלך נמוך יחסית, אתה יכול לקחת את המשכנתא לפני המועד שהזכרת ע"י
1. לבקש מהבנק להיות כסף אמצעי (בדרך כלל המשכנתא היא כסף אחרון, ואתה מציג לבנק אישור ששילמת את כל ההפרש בהון העצמי. כסף אמצעי אומר שאתה משלם רק חלק מההון העצמי, ומוכיח לבנק שיש לך יכולת לשלם את היתרה לאחר התשלום מכספי המשכנתא).
2. מסלול פיתוי (בתנאי שזה מסתדר עם ההחזר החודשי האפשרי).

בכל מקרה אם סביבת הריבית תהיה גבוהה, כדאי שתבחר משכנתא שתאפשר לך מיחזור בהמשך בלי עמלת היוון גבוהה מדי.

 

[יוזר]

1. לבקש מהבנק להיות כסף אמצעי (בדרך כלל המשכנתא היא כסף אחרון, ואתה מציג לבנק אישור ששילמת את כל ההפרש בהון העצמי. כסף אמצעי אומר שאתה משלם רק חלק מההון העצמי, ומוכיח לבנק שיש לך יכולת לשלם את היתרה לאחר התשלום מכספי המשכנתא).

אני מכיר שיש אופציה כזו. שמעתי שהבנק פחות אוהב את זה ונותן תנאים פחות טובים אם עושים את זה. זה נכון?
בנוסף, ההכנסה שלי נמוכה ועוד כ9 חודשים היא תעלה ב12% מה שיאפשר לי החזר חודשי גבוה יותר.
זאת גם הסיבה שמסלול פיתוי לא ממש רלוונטי עבורי.

יש גם חסרון בלקחת את הבנק ככסף אמצעי והוא שאני מתחיל לשלם את התשלומים קודם. (אני מבין שאני משלם רק על מה שלקחתי, אבל עדיין).

כעת, הבעיה היא שאני לא יודע איך להשוות באמת בין שתי האופציות הבאות:
1. לקחת את המשכנתא עוד כשנה-שנה וחצי ככסף אחרון.
2. לקחת את המשכנתא עוד חודש או חצי שנה, ככסף אמצעי.

 

[האזרח הקטן]

כעת, הבעיה היא שאני לא יודע איך להשוות באמת בין שתי האופציות הבאות

קשה להשוות כי אין לאף אחד מושג מה תהיה הריבית בעתיד.
להקדמת התשלומים יש יתרון שאתה יודע מה תקבל, אבל כמו שציינת יש לו עלות של הקדמת תשלומים (ואם השכר שלך צפוי לעלות כפי שציינת, זה גם פקטור שישפר לך את הריבית).
צריך לקחת כמה תרחישים ולבחון מה היתרון בהקדמת המשכנתא. אם אין יתרון בולט, אני אישית הייתי ממתין עם המשכנתא עד השלב שחייבים (אגב, לפני שלושה חודשים כן חשבתי שכדאי להקדים משיכה מהמשכנתא כדי לקבע ריביות, אבל כעת אני מעריך שרוב עליית הריבית כבר קרתה [יחד עם העלייה הצפויה בעוד כשבוע וחצי], כך שהיתרון בהקדמת המשיכה כבר לא קיים).

 

[יוזר]

יש עוד פרט שאני לא בטוח לגביו.
אני חותם חוזה כשבוע אחרי שימלאו לי 35. בגיל 36, אוכל לקבל מסלול זכאות. הבנתי שניתן לקחת מסלול זכאות עד שנה מחתימת חוזה.
אז יש לי טווח של שבוע שבו אוכל ממש לקבל את הזכאות. האם אפשר לתפור כזה דבר? (אני מניח שלא כי מה הסיכוי שהדברים יקרו בזמן).

 

[האזרח הקטן]

אל תבנה על זה - הסיכוי שתצליח באותו שבוע להסדיר את העניין הוא נמוך. בנוסף, מסלול זכאות אמנם בריבית נמוכה אבל מביא איתו הצמדה למדד, שכנראה תעלה לך לאורך השנים יותר מההטבה בריבית.

 

[יוזר]

מסלול זכאות אמנם בריבית נמוכה אבל מביא איתו הצמדה למדד, שכנראה תעלה לך לאורך השנים יותר מההטבה בריבית.

אבל הוא גם נותן הטבה בעמלות פרעון.

 

[האזרח הקטן]

אבל הוא גם נותן הטבה בעמלות פרעון.

נכון. זה נותן הנחה על גובה עמלת ההיוון, סדר גודל של 10-20%.

https://www.unionbank.co.il/Igud/media/1691/2714.pdf

אגב, ברכישה מקבלן הזכאות למשכנת זכאות יש לך 36 חודשים מחתימת החוזה, לא שנה.

 

[יוזר]

אגב, ברכישה מקבלן הזכאות למשכנת זכאות יש לך 36 חודשים מחתימת החוזה, לא שנה

מעניין! איפה ניתן לראות את זה?

 

[האזרח הקטן]

מעניין! איפה ניתן לראות את זה?

קבלת משכנתא לזכאים

www.kolzchut.org.il

הסיוע יינתן אם טרם שולם למוכר הדירה כל הסכום תמורתה ועדיין לא עברו ממועד החתימה על חוזה הרכישה התקופות הבאות:לרוכשי דירה יד שנייה טרם חלפה שנה ממועד החתימה על חוזה הרכישה.לרוכשי דירה חדשה מקבלן טרם חלפו 36 חודשים ממועד החתימה על חוזה הרכישה.

 

[הורדוס]

יכול להיות שתצטרך לקחת את המשכנתא עוד יותר משנה, אף קבלן לא מתחייב על תאריך מדויק. והריבית ברגע הזה יכולה להיות גם נמוכה יותר מהיום.

 

[Fitch]

שהבנק יודע שאני שבוי והוא יכול לתת לי הצעות גרועות?
האם יש מה לעשות נגד סיטואציה כזו?

לא. הוא גם ככה יחתים אותך רק אחרי שתחתום על חוזה מכר כלשהוא (בין אם מול מוכר או קבלן).
הפועלים מתחרה בדיסקונט ובלאומי עליך. אתה שבוי של כולם ביחד.
אתה יכול לקחת משכנתא אחרי X הון עצמי. תלוי בבנק וכך להקדים את התשלומים הראשונים (בהנחה ואתה מניח שהריבית רק תעלה מכאן).