איך לוקחים משכנתא בפועל עבור דירת קבלן

יוזר

משתמש סולידי
הצטרף ב
16/2/16
הודעות
58
דירוג
5
אני רוצה להבין יותר לגבי לקיחת משכנתא בפועל במקרה של דירה מקבלן.
אני עומד בפני רכישת דירה ראשונה מקבלן. יש לוח תשלומים מוגדר שכתוב בחוזה והקבלן לא מוכן להקדים תשלומים (בגלל שהוא רוצה את העלאות המדד הצפויות).
אני מביא איתי הון עצמי של בערך מחצית הדירה, מה שאומר שאני יכול (או צריך) להתחיל לשלם את המשכנתא רק עוד שנה.

מלחיצה אותי העובדה הבאה.
אני מבין שהצעת משכנתא מהבנק תקפה ל24 יום (בערך, אולי 28, אני לא זוכר). לכן אני לא יכול לקבל הצעת משכנתא תקפה לפני החתימה על החוזה (מאחר שתשלום המשכנתא יהיה חודשים או אפילו שנה לאחר החתימה). מה שאומר שאני חייב לחתום על החוזה, לשלם במשך שנה, ורק לאחר מכן לסגור משכנתא בסיטואציה שבה אני חייב לסגור משכנתא. זה לא אומר שהבנק יודע שאני שבוי והוא יכול לתת לי הצעות גרועות?
האם יש מה לעשות נגד סיטואציה כזו?
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
6,046
דירוג
7,311
יש לך חמישה בנקים שמתחרים על המשכנתא שתיקח, אז למרות שהבנק יודע שאתה חייב לקחת משכנתא זה לא משרת אותו אם תיקח אותה בבנק אחר. מה שכן, יתכן למשל שבעוד שנה סביבת הריבית תהיה גבוהה יותר מאשר היום (לפי התחזית של בנק ישראל).

בגלל שאחוז המימון שלך נמוך יחסית, אתה יכול לקחת את המשכנתא לפני המועד שהזכרת ע"י
1. לבקש מהבנק להיות כסף אמצעי (בדרך כלל המשכנתא היא כסף אחרון, ואתה מציג לבנק אישור ששילמת את כל ההפרש בהון העצמי. כסף אמצעי אומר שאתה משלם רק חלק מההון העצמי, ומוכיח לבנק שיש לך יכולת לשלם את היתרה לאחר התשלום מכספי המשכנתא).
2. מסלול פיתוי (בתנאי שזה מסתדר עם ההחזר החודשי האפשרי).

בכל מקרה אם סביבת הריבית תהיה גבוהה, כדאי שתבחר משכנתא שתאפשר לך מיחזור בהמשך בלי עמלת היוון גבוהה מדי.
 

יוזר

משתמש סולידי
הצטרף ב
16/2/16
הודעות
58
דירוג
5
1. לבקש מהבנק להיות כסף אמצעי (בדרך כלל המשכנתא היא כסף אחרון, ואתה מציג לבנק אישור ששילמת את כל ההפרש בהון העצמי. כסף אמצעי אומר שאתה משלם רק חלק מההון העצמי, ומוכיח לבנק שיש לך יכולת לשלם את היתרה לאחר התשלום מכספי המשכנתא).
אני מכיר שיש אופציה כזו. שמעתי שהבנק פחות אוהב את זה ונותן תנאים פחות טובים אם עושים את זה. זה נכון?
בנוסף, ההכנסה שלי נמוכה ועוד כ9 חודשים היא תעלה ב12% מה שיאפשר לי החזר חודשי גבוה יותר.
זאת גם הסיבה שמסלול פיתוי לא ממש רלוונטי עבורי.

יש גם חסרון בלקחת את הבנק ככסף אמצעי והוא שאני מתחיל לשלם את התשלומים קודם. (אני מבין שאני משלם רק על מה שלקחתי, אבל עדיין).

כעת, הבעיה היא שאני לא יודע איך להשוות באמת בין שתי האופציות הבאות:
1. לקחת את המשכנתא עוד כשנה-שנה וחצי ככסף אחרון.
2. לקחת את המשכנתא עוד חודש או חצי שנה, ככסף אמצעי.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
6,046
דירוג
7,311
כעת, הבעיה היא שאני לא יודע איך להשוות באמת בין שתי האופציות הבאות
קשה להשוות כי אין לאף אחד מושג מה תהיה הריבית בעתיד.
להקדמת התשלומים יש יתרון שאתה יודע מה תקבל, אבל כמו שציינת יש לו עלות של הקדמת תשלומים (ואם השכר שלך צפוי לעלות כפי שציינת, זה גם פקטור שישפר לך את הריבית).
צריך לקחת כמה תרחישים ולבחון מה היתרון בהקדמת המשכנתא. אם אין יתרון בולט, אני אישית הייתי ממתין עם המשכנתא עד השלב שחייבים (אגב, לפני שלושה חודשים כן חשבתי שכדאי להקדים משיכה מהמשכנתא כדי לקבע ריביות, אבל כעת אני מעריך שרוב עליית הריבית כבר קרתה [יחד עם העלייה הצפויה בעוד כשבוע וחצי], כך שהיתרון בהקדמת המשיכה כבר לא קיים).
 

יוזר

משתמש סולידי
הצטרף ב
16/2/16
הודעות
58
דירוג
5
יש עוד פרט שאני לא בטוח לגביו.
אני חותם חוזה כשבוע אחרי שימלאו לי 35. בגיל 36, אוכל לקבל מסלול זכאות. הבנתי שניתן לקחת מסלול זכאות עד שנה מחתימת חוזה.
אז יש לי טווח של שבוע שבו אוכל ממש לקבל את הזכאות. האם אפשר לתפור כזה דבר? (אני מניח שלא כי מה הסיכוי שהדברים יקרו בזמן).
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
6,046
דירוג
7,311
אל תבנה על זה - הסיכוי שתצליח באותו שבוע להסדיר את העניין הוא נמוך. בנוסף, מסלול זכאות אמנם בריבית נמוכה אבל מביא איתו הצמדה למדד, שכנראה תעלה לך לאורך השנים יותר מההטבה בריבית.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
6,046
דירוג
7,311

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
6,046
דירוג
7,311
מעניין! איפה ניתן לראות את זה?

הסיוע יינתן אם טרם שולם למוכר הדירה כל הסכום תמורתה ועדיין לא עברו ממועד החתימה על חוזה הרכישה התקופות הבאות:לרוכשי דירה יד שנייה טרם חלפה שנה ממועד החתימה על חוזה הרכישה.לרוכשי דירה חדשה מקבלן טרם חלפו 36 חודשים ממועד החתימה על חוזה הרכישה.
 

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
590
דירוג
537
יכול להיות שתצטרך לקחת את המשכנתא עוד יותר משנה, אף קבלן לא מתחייב על תאריך מדויק. והריבית ברגע הזה יכולה להיות גם נמוכה יותר מהיום.
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,707
דירוג
2,969
שהבנק יודע שאני שבוי והוא יכול לתת לי הצעות גרועות?
האם יש מה לעשות נגד סיטואציה כזו?
לא. הוא גם ככה יחתים אותך רק אחרי שתחתום על חוזה מכר כלשהוא (בין אם מול מוכר או קבלן).
הפועלים מתחרה בדיסקונט ובלאומי עליך. אתה שבוי של כולם ביחד.
אתה יכול לקחת משכנתא אחרי X הון עצמי. תלוי בבנק וכך להקדים את התשלומים הראשונים (בהנחה ואתה מניח שהריבית רק תעלה מכאן).
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
B איך לוקחים משכנתא אם רוצים לסגור 60% ממנה בתוך 5 שנים? נדל"ן 5
J חוות דעת - מה הצעד שהייתם לוקחים? נדל"ן 27
שם משתמש בעייתי מאיפה לוקחים דמי ניהול? שוק ההון 3
ט שוק ההון: למה אנשים לוקחים הלוואה לצרכי מינוף? פוסטים מאיכות נמוכה 13
C איזו דירה הייתם לוקחים? נדל"ן 10
Y מכרתי דירה - יש לי עליה משכנתא עם תנאיים מצויינים - מה לעשות? נדל"ן 7
חושב בגדול השקעת נדל"ן - שכירות מכסה משכנתא פוסטים מאיכות נמוכה 4
B מינוף משכנתא בעולם הריביות הנוכחי שוק ההון 10
R משכנתא מול מכירת דירה להשקעה נדל"ן 12
ש דירה אחת ללא משכנתא או 2 עם? נדל"ן 15
A חוות דעת תמהיל משכנתא נדל"ן 7
D לקיחת משכנתא: כן או לא? נדל"ן 27
N פריעת משכנתא או השקעה פסיבית? נדל"ן 23
A שאלה לגבי תמהיל משכנתא -- אוקטובר 2022 נדל"ן 11
J איזון בין השקעות פרטיות לצמצום משכנתא קיימת ועתידית שוק ההון 33
י תמהיל משכנתא לדירת מגורים נדל"ן 7
א כמה כמה - מחשבון משכנתא (ועוד) שפיתחתי התפתחות אישית 14
ט מינוף של 1M ש"ח -> להחזיר משכנתא או להשקיע בשוק ההון שוק ההון 23
K חישוב תשואה מצרפית על דירה להשקעה כולל משכנתא נדל"ן 3
A המלצה לתמהיל משכנתא ע"ס 600,000 ש"ח נדל"ן 1
L משכנתא 50% לדירה שניה, אבל מאיזה מחיר זה נגזר? נדל"ן 3
S מחיר למשתכן בדרום - איזו דירה לבחור והאם כדאי לרכוש ללא משכנתא נדל"ן 5
C חישוב כדאיות לקיחת הלוואה והחזר משכנתא נדל"ן 9
R האם לשים את כל החסכונות על משכנתא או להשאיר חלק מהחיסכון ולהשקיע במדד ל30 שנה שוק ההון 3
A מדוע הכנסה ממניות לא נחשבת כמו שכר בתחשיב של החזר משכנתא נדל"ן 72
A הלאה של ריבית הפריים ל3.5% - האם זה הזמן להחזיר את המינופי משכנתא נדל"ן 15
A משכנתא על דירה קיימת - גיוס הון, כמה שאלות למען הסדר הטוב והמלצות נדל"ן 6
JBUZZ גיוס הון נוסף לשיפוץ בבית קיים (עם משכנתא) + דירה נוספת נקייה נדל"ן 1
S נטילת משכנתא לטווח קצר נדל"ן 32
B התלבטות לגבי סוג משכנתא לרכישת דירה ראשונה נדל"ן 8
יוזר האם ניתן להעביר תשלומי משכנתא לקבלן מחו״ל? נדל"ן 1
יוזר משכנתא - האם פגישה עם הבנק שורפת יועץ משכנתאות? נדל"ן 29
S האם כדאי לקחת משכנתא מקסימלית? נדל"ן 4
Shtunz משכנתא - עכשיו או בינואר? נדל"ן 15
ט חיסול משכנתא vs תכניות חסכון עדכניות נדל"ן 15
ד משכנתא למינוף בתקופת ריביות גבוהות נדל"ן 7
א משכנתא התפתחות אישית 5
N איך נפרסים התשלומים על הדירה ב"דירה בהנחה" ? (בלי קשר למימון/משכנתא) נדל"ן 0
ר שינוי ושיפור משכנתא לאחר שנקלחה. נדל"ן 5
unrealx התלבטות לגבי משכנתא על דירה שנכנס אליה בעוד שנה נדל"ן 11
C ״משכנתא״ מ- Interactive Broker? נדל"ן 3
R העברת תשלום משכנתא לקבלן עבור שלב מתקדם יותר בהסכם מכר נדל"ן 1
C משכנתא תושב חוץ נדל"ן 4
הדבורה מיה כדאיות לסגירת משכנתא נדל"ן 20
י משכנתא על שליש דירה נדל"ן 13
J האם לקחת פחות משכנתא? נדל"ן 30
Harvey שדרוג דירה בשווי 1.6 לשווי 2.8: גרירת משכנתא נדל"ן 17
R לקיחת משכנתא -דירה מקבלן ללא ליווי בנקאי (שווה להיכנס גם מי שמעוניין לראות תמהיל לי זה עזר :) ) נדל"ן 9
T תמהיל משכנתא - אפריל 2022 נדל"ן 9
S העברה מחשבון בחו״ל לחשבון בבנק הפועלים - משכנתא מיסים 0

נושאים דומים

למעלה