דילמת מינוף תיאורטית - השקעה בדירה 100% באמצעות משכנתא

[לירוןק]

בגדול: אם אתה מלווה כסף בריבית נמוכה מהתשואה של ההשקעה, אתה יכול לעשות כסף בלי הון. זאת שיטה אהובה על הטייקונים הישראלים אבל היא מאוד מסוכנת (ראה ערך דנקנר).

סבבה, תודה.

אז תגיד אתה, @לירוןק , נראה לך מצב תיאורטי שהבנק יתן לך כסף זול על 100% משכנתא? (כסף זול הכוונה ליחס בינו לבין התשואה הצפויה מהנכס).

אני קצת לא מבין את הגישה הצינית (לשאלה תיאורטית), אבל בכל זאת:
1. כמו שאמרתי, אכן מהנחות היסוד לשאלה התיאורטית היא שההלוואה היא בריבית שמכוסה לחלוטין על ידי הכנסות שכר הדירה (ועוד נשאר לכסות עוד הוצאות).
2. ברור שהנחה שכזו בעייתית מאוד בשוק משוכלל, ולכן שאלתי מלכתחילה: האם הבעיה היא בהנחות היסוד או שההנחות כאלה לא מתקיימות במציאות
3. בשאלה (התיאורטית), אני לא נתתי לבנק מליון וחצי מכיסי, ה- cash flow לכל אורך התקופה התיאורטית היה 0 (מהכיס שלי), לכן בחישוב נטו מהכיס - לא הוצאתי כלום. אני עדיין לא מבין למה את אומרת שנתתי מליון וחצי.
4. ספציפית בימים אלה, בארה"ב (איפה שאני גר), אפשר לקחת הלוואות משכנתא עם 3% Down, ריבית של 4.25%, באיזורים שבהם שכ"ד אף מעל 6%. הריביות נמוכות היום (וממשיכות לרדת)
5. כל השאלה הזו התחיל בדיוק משיחה בפורום אחר על האם השילוב הזה מתקרב להתרסקות כמו ב-2008.

 

[MMM]

זה בדיוק מה שעשו המון אמריקאים עד מפולת 2008. הם לקחו משכנתאות של 100% ואפילו יותר ושכר הדירה שימש להחזר החודשי. היו סיפורים על עובדי וולמארט שהרוויחו משכורת מינימום וקנו כך 3 ו 4 בתים. יום בהיר אחד התחיל משבר. השוכר הפסיק לשלם כי איבד את העבודה שלו. הם פינו אותו אבל השוכרים החדשים הסכימו לשלם הרבה פחות כך שלא כיסו את התשלום משכנתא החודשי. פתאום הם גילו כי חוב המשכנתא שלהם גם גדול משווי הנכס כי מחיר הנכסים ירד, מה שהם עשו זה וויתור על הנכס: המוני בעלי נכסים שלחו בדואר את מפתחות הבית לבנק ויצאו מהעיסקה. אגב: בארה"ב זה אפשרי בניגוד לישראל .

 

[אורי ג.]

הם לקחו משכנתאות של 100% ואפילו יותר ושכר הדירה שימש להחזר החודשי.

הוא שימש להחזר החודשי רק כי היה גרייס של כמה שנים על הקרן + ריבית משתנה שעולה אחרי X שנים, ב80%+ משכנתא עם החזרי קרן אין שום אפשרות שהשכ"ד יכסה את התשלום החודשי, אז כן בשנים הראשונות אין בעיה לעמוד בתשלומים, ברגע שמתחיל גם תשלום הקרן כולם בדיפולט, כיוון שלא שולמו תשלומי קרן אחוז המשכנתא לא ירד בכלל ככה שהבנק בבעיה.

5. כל השאלה הזו התחיל בדיוק משיחה בפורום אחר על האם השילוב הזה מתקרב להתרסקות כמו ב-2008.

יש מספר הבדלים:
1. יש משכנתא של 97% אחוז אבל לא מעל 100%.
2. היום עושים חיתום, ב2008 כל אדם עם דופק היה מקבל משכנתא, היום עושים לך חיתום.
3. איגוחי סאב פריים לא מקבלים דירוג AAA יותר.
4. אין בנייה מטורפת של שכונות רפאים יותר ככל שידוע לי.

 

[בת העמק]

בשאלה (התיאורטית), אני לא נתתי לבנק מליון וחצי מכיסי, ה- cash flow לכל אורך התקופה התיאורטית היה 0 (מהכיס שלי), לכן בחישוב נטו מהכיס - לא הוצאתי כלום. אני עדיין לא מבין למה את אומרת שנתתי מליון וחצי.

אתה קנית בכספי הבנק דירה בשווי של מיליון ש"ח. באותה מידה יכולת לקנות את זה בכספי המעסיק שלך (גם לא כסף שלך כטענתך) אם היית מפריש כל חודש סכום מהמשכורת שלך עד למחיר הדירה. להבדיל מכספי המעסיק (המשכורת) שלך, בעבור מיליון הש"ח שקיבלת מהבנק אתה צריך לשלם בריבית. בהנחה ששילמת עוד חצי מיליון ש"ח על הריבית (הנחה לא מופרכת בכלל) אז זה הסכום הכולל שהחזרת לבנק. לי זה נשמע כמו הוצאה, לא השקעה.
תדמיין שלצורך קניית חולצה שערכה 200 ש"ח לקחת הלוואה מחבר. הוא אמר לך להחזיר לו את ההלוואה בתוספת 20 ש"ח. הלכת ומכרת את החולצה למישהו במחיר שקנית ואז החזרת לחבר 220 ש"ח בכסף שנתן לך הקונה. הרווחת או הפסדת?

ספציפית בימים אלה, בארה"ב (איפה שאני גר), אפשר לקחת הלוואות משכנתא עם 3% Down, ריבית של 4.25%, באיזורים שבהם שכ"ד אף מעל 6%.

זה מספיק נתונים כדי להחליט אם לקנות לדעתך? מה עם סוג האוכלוסיה שגרה במקום, הסיכונים, הצפי לעתיד השכונה והעיר וכן הלאה?

אני קצת לא מבין את הגישה הצינית (לשאלה תיאורטית),

לאחר שכל הבדיקות שלך מראות ששווה להשקיע בדירה מסויימת, רק אז אתה מתפנה להחליט מהי הדרך הזולה, האפשרית והכדאית להשיג את המימון.
למשל, יש הבדל בין השקעה שמטרתה מכירה אחרי עליית ערך הנכס באחוז מסויים או שמטרתה השכרת הנכס (דיבידנדים) ועליית הערך היא רק בונוס.
אתה תחפש נכסים שונים למטרות שונות ולכן כשתבוא לבקש הלוואה, המלווה יבדוק את רמת הסיכון ויתמחר אותה בהתאם ואתה תצטרך להחליט אם זה שווה לך לא. בקיצור, השאלה הזאת היא האחרונה בסדרת השיקולים שאתה צריך לבצע ולא הראשונה או העיקרית.

 

[קפיצת הדרך]

הבעיה היא בהנחות היסוד או שההנחות כאלה לא מתקיימות במציאות

כמו שכתבו לך הבעיה העיקרית היא בהנחות היסוד שלך - שאפשר *גם* לכסות משכנתא של 100% *וגם* שיישאר כסף לתחזוקת הדירה.
גם במקרה שאתה הצגת - ריבית של 4.25% עם 6% תשואה - אמנם שכר הדירה יכול לכסות את ה- 100% משכנתא אבל לא יישאר מספיק כסף לתחזוקת הדירה.
לדוגמא - דירה שעולה (כולל הוצאות רכישה) 400,000₪ - החזר משכנתא ל-30 שנה בריבית קל״צ של 4.25% - הוא 1970₪ לחודש. שכר דירה של 6% נותן 2000₪ לחודש. מה שלא משאיר שום רזרבה לשום הוצאה נוספת על הדירה כגון - הוצאות שוטפות/הוצאות מיוחדות/שיפוצים/דירה ריקה/מיסים וכד׳...

 

[קפיצת הדרך]

תדמיין שלצורך קניית חולצה שערכה 200 ש"ח לקחת הלוואה מחבר. הוא אמר לך להחזיר לו את ההלוואה בתוספת 20 ש"ח. הלכת ומכרת את החולצה למישהו במחיר שקנית ואז החזרת לחבר 220 ש"ח בכסף שנתן לך הקונה. הרווחת או הפסדת

זו לא השוואה נכונה...
בהשוואה הזו החבר נותן לך 200 ש״ח לרכוש חולצה (בתוספת 20 ש״ח ריבית). אתה רוכש חולצה ומאפשר למישהו אחר ללבוש אותה תמורת תשלום חודשי שיוחזר אוטומטית לחבר שלך שנתן לך את הכסף. אחרי שסיימת להחזיר את ההלוואה (כולל הריבית) באמצעות התשלום החודשי הזה אתה מוכר את החולצה ומקבל 200 ש״ח שאותם אתה כבר לא צריך להחזיר לחבר (כי כבר החזרת את הכסף בעבור אותו תשלום חודשי שמי שלבש את החולצה שילם).

לכאורה, אם היה ניתן להחזיר 100% משכנתא באמצעות שכר הדירה, כאשר שכר הדירה (שמחזיר את המשכנתא) מחזיר גם את כל ההוצאות של הדירה וזאת בביטחון גמור... זה היה יכול להיות מאוד כדאי. העניין שזה לא עובד ככה... בטח לא בבטחון גמור...

 

[רוני]

השאלה היא - האם יש סיבה לא לקנות דירה במשכנתא 100%, רק לצורך השקעה, כל עוד שכר הדירה מספיק להחזקתה (כולל החזר המשכנתא)?

היי
התשובה לשאלה שלך היא אינדיבידואלית, מאחר ויש הבדל בין חישובים על הנייר לבין המציאות.
כדי לקנות נכס מניב במימון מלא, מומלץ להיערך בהתאם, ולהקפיד על מספר פרמטרים:

1. חשוב להיות בעל ניסיון בתחום, כדי להבין את הנקודות תורפה של ההשקעה, מהיכן ניתן לצפות לבלתמים.

2. חשוב להיות בעל הכנסה חודשית פנויה, גבוהה משמעותית, כדי להתמודד עם בלתמים שונים והצורך לשלם עלויות מימון חודשיות כאשר הנכס לא מושכר.

3. חשוב לדאוג לקופת חירום בהתאם, ההנחה שלך למכור נכס כאשר יש משבר והתזרים החודשי שלילי, היא בעייתית, אני זוכר לפני 7 שנים,
נכסים שעמדו למכירה בארה"ב תקופות ארוכות, מעבר לשנה.

4. עיתוי רכישת הנכס, כאשר מבצעים מהלך זה, מומלץ שהשוק יהיה בתחילת המחזוריות של עליית המחירים והשכירויות, מה שיעזור להתמודד
עם עלויות המימון, השוק בארה"ב נמצא ברובו בעליית מחירים ושכירויות מאז 2011.

5. רמת הסיכון של הנכס הנרכש, מומלץ להתמקד בנכס סולידי, הנקבע לפי מיקום הנכס, איכות הבניה, המצב הפיזי של הנכס, ואיכות קהל היעד של שוכרים פוטנציאליים.

6. כאשר אתה רוכש נכס מניב, אתה עלול להיות חשוף לירידה בשכירות, לכן מומלץ שתעשה את התחשיב של העלויות וההכנסות לפי שכירות נמוכה ב 20% משכירות השוק.

7. בשוק הנדל"ן, בשלב מסוים מחירי הנכסים בורחים למחירי השכירויות, בזכות מימון אטרקטיבי, בארה"ב כאשר השכירות לא תעלה,
אך ה CITY TAX ימשיך לעלות עבור בעלי הנכסים, בהתאם לעליית מחיר הנכס, ועלול להביא אותך לתזרים שלילי.

8. ברכישת נכס מניב במימון מלא, יש לקחת בחשבון מה המינוף על כלל הנכסים וההון העומד לרשותך, בנוסף לנכס החדש, זה יגדיר את רמת הסיכון של ההשקעה.

בהצלחה !

 

[amit]

בשאלה (התיאורטית), אני לא נתתי לבנק מליון וחצי מכיסי, ה- cash flow לכל אורך התקופה התיאורטית היה 0 (מהכיס שלי), לכן בחישוב נטו מהכיס - לא הוצאתי כלום. אני עדיין לא מבין למה את אומרת שנתתי מליון וחצי.

כי היא טועה.
יש מלא דרכים לחשב רווח נומינלי וכולן יובילו לאותו המספר אם לא טועים בדרך.
הדרך הכי פשוטה היא כמו שאמרת :
התחלת עם שווי אפס ,סיימת עם מיליון ,לא הוצאת מהכיס כלום בדרך -הרווחת מיליון.

 

[בת העמק]

התחלת עם שווי אפס ,סיימת עם מיליון ,לא הוצאת מהכיס כלום בדרך -הרווחת מיליון.

התחיל עם שווי אפס, לקח הלוואה מיליון ש"ח, לא הרוויח שקל (נניח שגם לא הפסיד כלום) עד שסיים להחזיר את ההלוואה ואת המחיר של ההלוואה. כלומר, הצליח להגיע להון ראשוני של מיליון ש"ח אחרי המון שנים. מה הפואנטה כאן? אנחנו מדברים על השקעה, לא על דירה למגורים.
וכל זה בהנחה שמחיר הדירה לא יורד בסוף הדרך ואף אחד לא חירב את הדירה והריבית לא כוללת הצמדה למדד ואין ריבית משתנה ותמיד יש מאיפה להחזיר את ההלוואה החודשית.

 

[קפיצת הדרך]

התחיל עם שווי אפס, לקח הלוואה מיליון ש"ח, לא הרוויח שקל (נניח שגם לא הפסיד כלום) עד שסיים להחזיר את ההלוואה ואת המחיר של ההלוואה. כלומר, הצליח להגיע להון ראשוני של מיליון ש"ח אחרי המון שנים. מה הפואנטה כאן?

שזה רווח ולא הפסד כמו שהצגת את זה עם הדוגמא של החולצה...

וכל זה בהנחה שמחיר הדירה לא יורד בסוף הדרך ואף אחד לא חירב את הדירה והריבית לא כוללת הצמדה למדד ואין ריבית משתנה ותמיד יש מאיפה להחזיר את ההלוואה החודשית.

אף אחד לא טען שזה מציאותי...
את טענת שגם אם זה היה מציאותי זה לא היה רווחי... וזה לא נכון...

 

[amit]

התחיל עם שווי אפס, לקח הלוואה מיליון ש"ח, לא הרוויח שקל (נניח שגם לא הפסיד כלום) עד שסיים להחזיר את ההלוואה ואת המחיר של ההלוואה. כלומר, הצליח להגיע להון ראשוני של מיליון ש"ח אחרי המון שנים. מה הפואנטה כאן? אנחנו מדברים על השקעה, לא על דירה למגורים.
וכל זה בהנחה שמחיר הדירה לא יורד בסוף הדרך ואף אחד לא חירב את הדירה והריבית לא כוללת הצמדה למדד ואין ריבית משתנה ותמיד יש מאיפה להחזיר את ההלוואה החודשית.

מאזן פתיחה:
נכס 1000000
הלוואה 1000000-
הון עצמי 0

מאזן סיום
נכס 1000000
הלוואה 0
הון עצמי 1000000

לא משנה מה קרה בדרך, כל עוד אלה המאזנים והוא לא הביא עוד כסף מהבית -זה הרווח הנומינלי .

 

[בת העמק]

את טענת שגם אם זה היה מציאותי זה לא היה רווחי... וזה לא נכון...

אני טוענת שני דברים. אחד- שלא ככה בודקים כדאיות של השקעה בנכס, במיוחד כשמדובר בנכס יחיד ברחוב מסויים בשכונה מסויימת בעיר...במדינה...
השני- שבהנחות של הבחור יוצא שהוא משלים את העברת הנכס לרשותו אחרי המון שנים (מתעצלת לעשות חשבון אבל אם הוא מממן את החזר ההלוואה ואת הריבית רק ע"י שכר הדירה אז זאת התוצאה). אז 30 שנה הוא משלם עבור הנכס ורק אז מתחיל להנות מהרווחים עליו? בשפה שלי זה לא רווחי אבל אני מקבלת שיש אנשים שכל עוד החשבון הסופי מראה רווח אז לא משנה להם מתי הוא יקרה.

 

[קפיצת הדרך]

אז 30 שנה הוא משלם עבור הנכס ורק אז מתחיל להנות מהרווחים עליו

ריבית דריבית גם עובדת ככה... את רוצה להגיד שהיא לא רווחית בגלל זה?
וזו כל הפואנטה. הוא לא שילם עבור הנכס...
נניח אני מממנת לך חשבון בנק חינמי לגמרי בלי שום עמלות. אני מבטיחה לך 10% תשואה שנתית ל- 30 שנה. מותר לך לשים בחשבון הזה רק סכום התחלתי של 57,000₪ ואסור לך להפקיד לשם יותר כסף. בתום 30 שנה את מקבלת מליון שקל. זו השקעה כדאית בעינייך? עכשיו תדמייני שאת גם לא צריכה להפקיד את הסכום ההתחלתי. זה פתאום הופך ללא כדאי בגלל שלוקח לזה 30 שנה?

הבעיה של ״ההשקעה״ הזו היא לא שלוקח לה זמן אלא שהיא לא מציאותית (כמו ההנחה הבסיסית של לירון).

 

[לירוןק]

הבנתי שקשה בפורום הזה לשאול שאלה תיאורטית,
תודה לכל אלה שענו לעניין התיאורטי.

וברור שבפרקטיקה אם זו דילמת השקעה אמיתית יש הרבה יותר שיקולים ובשוק משוכלל אין תנאים כאלה למשכנתא...

 

[בת העמק]

ריבית דריבית גם עובדת ככה... את רוצה להגיד שהיא לא רווחית בגלל זה?

אני לא רואה כאן את האפקט הזה.

אני מבטיחה לך 10% תשואה שנתית ל- 30 שנה.

אין לו תשואה במשך כל השנים שהוא משלם הכל לבנק. אפשר להתחכם ולהגיד שבגלל שהוא לא שם שקל הון עצמי אז יש לו אין סוף תשואה, לא?

זה פתאום הופך ללא כדאי בגלל שלוקח לזה 30 שנה?

שילמתי מיליון וחצי ש"ח במשך 30 שנה כדי לקבל נכס ששווה מיליון? לא מוצאת כדאיות.

 

[אורי ג.]

אין לו תשואה במשך כל השנים שהוא משלם הכל לבנק.

יש לו תשואה, אין לו תזרים.

אפשר להתחכם ולהגיד שבגלל שהוא לא שם שקל הון עצמי אז יש לו אין סוף תשואה, לא?

זה לא להתחכם, זה נכון.

שילמתי מיליון וחצי ש"ח במשך 30 שנה כדי לקבל נכס ששווה מיליון? לא מוצאת כדאיות.

לא הוא שילם, השוכר שילם.

 

[בת העמק]

לא הוא שילם, השוכר שילם.

זה סתם ביטוי. השוכר משלם לך וזה נכנס למאגר ההכנסות שלך יחד עם המשכורת והכנסות אחרות ומשם אתה משלם את ההוצאות שלך.
זה כמו שתגיד שאת הוצאות המזון זה לא אתה שילמת אלא המעסיק שלך.

 

[petit nicolas]

אבל ההכנסה הזאת לא היתה קיימת בלי הדירה, כלומר בלי ההלוואה!

את מזכירה לי את הבדיחה:
אדם אחד נכנס לבית קפה ומזמין כוס קפה. כשהקפה מגיע הוא מתנצל, אומר למלצר שבעצם הוא מעדיף תה ומבקש אם אפשר אולי להחליף. המלצר האדיב מסכים, לוקח את הקפה וחוזר עם תה. הלקוח שותה את התה וקם לעזוב. המלצר שואל אותו מה לגבי התשלום?
הלקוח: על מה אני צריך לשלם?
מלצר: על התה
לקוח: אבל נתתי לך קפה עבורו
מלצר: אוקיי אז תשלם על הקפה
לקוח: אבל לא שתיתי את הקפה!

 

[בת העמק]

אבל ההכנסה הזאת לא היתה קיימת בלי הדירה, כלומר בלי ההלוואה!

צודק. אז אם ככה כל העסק מתנהל מחוץ למסגרת ההכנסות וההוצאות של הלווה. יש בנק, יש דייר וכל העסק קורה ביניהם ואחרי 30 שנה מקבלים פתאום נכס שמישהו אחר שילם עליו (סוג של "ירושה"?) ורק מהרגע הזה האדם מתחיל להנות מתשואה על הנכס.

 

[אורי ג.]

ורק מהרגע הזה האדם מתחיל להנות מתשואה על הנכס.

כמו הרבה מאד השקעות אחרות, קרנות סל צוברות לדוגמא (כמו כל הישראליות).
גם לא חייבים למכור אחרי 30 שנים, אפשר למכור מתי שרוצים.