קניית דירה ראשונה להייטקיסט בן 26

[yossik]

[אוף טופיק]
עדיין לא הבנתי מה הקשר בנושא הדיון בין 'הייטקיסט' לבין גופו של עניין שזה רכישת דירה ראשונה...

 

[aiib]

בנוסף אין סיבה לשלם 7,000 - 8,000 משכנתא על דירה שהוא יכול לשכור בכיף ב-5,000 - 5,500, אלא אם מדובר בבניין שעוד 1-2-3 שנים עובר פינוי - בינוי והוא מקבל דירה מהניילונים.

בשכירות אחרי 25/30 שנה הוא נשאר בלי כלום אבל במשכנתא הדירה נשארת שלו!

 

[Deleted member 1990]

בשכירות אחרי 25/30 שנה הוא נשאר בלי כלום אבל במשכנתא הדירה נשארת שלו!

לא סגור על אם אתה ציני או לא, למקרה שלא - במקרה של שכירות יש לו אחרי 30 שנה תיק השקעות מפלצתי של ההון העצמי שהוא לא שם על לקיחת משכנתא + הריבית וכל העלויות הנלוות לרכישת דירה + ההפרש החודשי בין השכירות למשכנתא.

 

[fongeme]

בשכירות אחרי 25/30 שנה הוא נשאר בלי כלום אבל במשכנתא הדירה נשארת שלו!

חצי מליון שקל ועוד 2500 שקל בחודש לפי 6% תשואה ב30 שנה הוא יצא עם 5.5 מליון, מספיק ל3 דירות

 

[קצכן]

חצי מליון שקל ועוד 2500 שקל בחודש לפי 6% תשואה ב30 שנה הוא יצא עם 5.5 מליון, מספיק ל3 דירות

כן ודירות היום עולות 100 אלף לירות כמו לפני שלושים שנה (אני יודע שכבר עברנו לשקל בשנות ה80, אבל אתה מבין את הטיעון)

 

[AlexNOSAM]

1) האם כדאי לקנות דירה בתקופה הנוכחית? נראה שהריביות גבוהות, מה אני אמור לקחת בחשבון?

זה שנוי-במחלוקת ממש, מה שאתה שואל. אבל אתן את הדעה שלי כי זה נושא חשוב ויש לי מה לומר.
אחרי שחשבתי על זה במשך כמה שנים, המסקנה שהגעתי אליה (תודות לפודקאסט על כלכלה) זה שהדבר החשוב ביותר בקניית נדל״ן זה שמחיר הבסיס יהיה טוב. הריבית יכולה לעלות ולרדת ואפשר למחזר בהתאם אם יש הפתעות בהמשך, אבל מחיר הבסיס נשאר קבוע. וכרגע מחיר הבסיס הוא על הפנים. אני חושב שזה מאוד מוטעה לקנות עכשיו דירה, בטח אם אתה צעיר שיכול עדיין לגור עם ההורים או אפילו אם אתה גר בשכירות ואיש משפחה כבר.

ג״נ אני הייטקיסט בן 30 שלא חושב לקנות עכשיו דירה בכלל.

2) מה האינטרס שלי לא לקחת משכנתא ל 30 שנים? נראה שאכן בסוף באמת מחזירים יותר כסף אבל האם בקיזוז אינפלציה זה לא יכול לצאת נוח יותר לעומת להיחנק ולהתעקש על 20 שנים למשל?

אם הייתי לוקח משכנתא, הייתי לוקח ל-30 שנה בריבית קבועה. (כן, אני הייתי בדעה הזאת גם לפני שזה היה מגניב לקחת הכל בריבית קבועה בעקבות העליות האחרונות.)

כי אם זה תמהיל המשכנתא, אז יש לך 30 שנה שבמהלכן אפשר לתת לה להישחק לאינפלציה. וגם זה מאפשר לך את העוצמה שתישאר לך יותר הכנסה פנויה לדברים אחרים - לרבות השקעות בשוק ההון. זה נותן יותר אופציות - ההחזרים הנמוכים. כן, הריבית יותר גבוהה ככה, אבל זה מחיר שאני הייתי מעדיף לשלם מאשר החזרים גבוהים לבנק.

 

[aiib]

חצי מליון שקל ועוד 2500 שקל בחודש לפי 6% תשואה ב30 שנה הוא יצא עם 5.5 מליון, מספיק ל3 דירות

1. כל זה נכון בתנאי שהוא באמת ישקיע את זה ובאמת יקבל תשואה של 6 אחוז. מה שבדרך כלל לא קורה... ה-2500 ש"ח האלו יתבזבזו...
2. אתה שוכח את מחירי הדיור שעולים ועולים. ככה שגם בקניית דירה יש רווח ומצד שני הרווח של ההשקעה אם לא יקנה דירה לא יהיה שווה מדי כי דירה כבר תהיה הרבה יותר יקרה.

 

[aiib]

לא סגור על אם אתה ציני או לא, למקרה שלא - במקרה של שכירות יש לו אחרי 30 שנה תיק השקעות מפלצתי של ההון העצמי שהוא לא שם על לקיחת משכנתא + הריבית וכל העלויות הנלוות לרכישת דירה + ההפרש החודשי בין השכירות למשכנתא.

כמו שכבר כתבתי זה רק במקרה שהוא באמת משקיע את הסכום הזה מה שלא תמיד קורה כי הוא מתבזבז...
בנוסף אתה לא מחשבן עליית ערך של הדירות שעד היום לא איכזבו...

ובלי קשר, עשיתי חישוב:
בשביל להגיע ל5 מיליון ש"ח עם תשואה של 6 אחוז שנתית אחרי 25 שנה, צריך להפריש כל חודש בערך 5,000 ש"ח.
אם הוא לא ישקיע אלא ירכוש דירה ב2 מיליון ש"ח עם משכנתא ל25 שנה הוא ישלם על הדירה סה"כ בערך 2.6 מיליון שקל, מירב הסיכויים שערך הדירה יעלה קרוב ל4 מיליון או יותר ואז ב30 שנה הנותרות הוא יכול להפריש כל חודש 8,000 ש"ח [כי הוא לא צריך לשלם משכנתא או שכירות...] ואז אחרי 60 שנה יש לבנאדם גם דירה בשווי של 6 מיליון שקל וגם תיק השקעות מפלצתי....

אני טועה במשהו?!

 

[annona]

כמו שכבר כתבתי זה רק במקרה שהוא באמת משקיע את הסכום הזה מה שלא תמיד קורה כי הוא מתבזבז...

ברור שהמקרה השני הוא להשקיע, זה די מובן מאליו אם זה נשאל בפורום. אתה צריך להשוואת תפוזים לתפוזים במקרה הזה.

בנוסף אתה לא מחשבן עליית ערך של הדירות שעד היום לא איכזבו...

עד ש…לא
וגם אתה לא חישבת דיבידנדים בחישוב שלך…
נכנסתי סתם למחשבון גנרי באינטרנט, השקעה התחלתית של חצי מיליון עם השקעה חודשית של 2500 שח והשקעה חוזרת של דיבידנדים, עם התשואות עבר של הסנופי, לוקח בערך 19-20 שנה כדי להגיע ל5 מיליון.

 

[הורדוס]

אם הייתי לוקח משכנתא, הייתי לוקח ל-30 שנה בריבית קבועה. (כן, אני הייתי בדעה הזאת גם לפני שזה היה מגניב לקחת הכל בריבית קבועה בעקבות העליות האחרונות.)

ריבית קבועה לא צמודה ל30 שנה היא מעין ביטוח כנגד עליית ריבית עתידית ואינפלציה עתידית.

הביטוח הזה עולה לא מעט כסף, בנוסף אם תשנה את דעתך במהלך הדרך עמלת ההיוון יכולה להיות גבוהה במיוחד.

 

[aiib]

ברור שהמקרה השני הוא להשקיע, זה די מובן מאליו אם זה נשאל בפורום. אתה צריך להשוואת תפוזים לתפוזים במקרה הזה.

פותח השרשור רק שאל אם כדאי כעת להשקיע בדירה או לחכות.

עד ש…לא

עשרות שנים זה לא איכזב...

וגם אתה לא חישבת דיבידנדים בחישוב שלך…
נכנסתי סתם למחשבון גנרי באינטרנט, השקעה התחלתית של חצי מיליון עם השקעה חודשית של 2500 שח והשקעה חוזרת של דיבידנדים, עם התשואות עבר של הסנופי, לוקח בערך 19-20 שנה כדי להגיע ל5 מיליון.

אני לא בקיא בזה אבל במחשבון שאני בדקתי עם חישוב של תשואה שנתית של 6 אחוז ב25 שנה היה צריך להפריש כל חודש כ5000 ש"ח בשביל להגיע ל5 מיליון

 

[AlexNOSAM]

ריבית קבועה לא צמודה ל30 שנה היא מעין ביטוח כנגד עליית ריבית עתידית ואינפלציה עתידית.

הביטוח הזה עולה לא מעט כסף, בנוסף אם תשנה את דעתך במהלך הדרך עמלת ההיוון יכולה להיות גבוהה במיוחד.

אני מסכים רק עם הנקודה שלך שאם אשנה את דעתי, ההיוון יהיה מאוד גבוה. אבל אתה מתעלם לחלוטין מכל ההקשר שהתגובה שלי נכתבה בו.

1) היו לנו עכשיו 13 שנים של ריבית 0 שאפשר היה לקחת במהלכן משכנתא כולה בריבית קבועה. לפחות חצי מהאנשים שקוראים את התגובות האלה היום ויש להם משכנתא פעילה, היא ניטלה בחלון הזה והם לא ניצלו את האפשרות. מי שכן ניצל אותה אז, ההחזר שלו כיום מצחיק.
2) היד על העלאת הריבית עוד נטויה. אבל לפי נתונים היסטוריים, ככל הנראה לא נראה עוד ריבית אפסית לשארית חיינו. (אפילו צעירים כמוני).
3) זה בפני עצמו שנוי-במחלוקת אם אתה בכלל מאמין לנתוני אינפלציה רשמיים. אני לא מאמין.
4) זה מייצג את דעתי בלבד, אבל בנושא הזה בינתיים צדקתי. אני כמובן לא מוסמך לתת שום עצה וכל אחד דמו בראשו.
5) משכנתא בריבית קבועה כולה זה טאבו בישראל, אבל בארה״ב זה דגל אדום פיננסי אם מישהו נוטל משכנתא בריבית משתנה (ARM). עבור אמריקאים, זה בדרך כלל סימן שיכולת ההחזר שלך גרועה, אם אתה לא מסוגל ליטול משכנתא "Thirty-year fixed".

 

[annona]

פותח השרשור רק שאל אם כדאי כעת להשקיע בדירה או לחכות

אוקיי, וענו שיש גם עוד אופציה, שהיא לקחת את ההון העצמי ולהשקיע אותו בשוק ההון במקום בשוק הנדל״ן. דווקא כעת אני נוטה יותר לא להכנס לנדל״ן בגלל הריביות הגבוהות(גם במשכנתא וגם מוריד קצת ביקושים). אם היית שואל אותי לפני שנתיים התשובה שלי הייתה אחרת.

עשרות שנים זה לא איכזב...

גם שוק ההון…

אני לא בקיא בזה אבל במחשבון שאני בדקתי עם חישוב של תשואה שנתית של 6 אחוז ב25 שנה היה צריך להפריש כל חודש כ5000 ש"ח בשביל להגיע ל5 מיליון

S&P 500 Periodic Reinvestment Calculator, With Dividends– DQYDJ

What if you invested in the S&P 500 periodically over the years... how would your ETF or mutual fund have performed? We guess at fees and taxes too.

dqydj.com

 

[הורדוס]

4) זה מייצג את דעתי בלבד, אבל בנושא הזה בינתיים צדקתי. אני כמובן לא מוסמך לתת שום עצה וכל אחד דמו בראשו.

לא חוכמה גדולה להגיד את זה אחרי עליית הריבית.

3) זה בפני עצמו שנוי-במחלוקת אם אתה בכלל מאמין לנתוני אינפלציה רשמיים. אני לא מאמין.

נתונים אלו קובעים את ההצמדה במסלולים צמודים, ומקבלי החלטות משתמשים בעיקר בנתונים אלו, אז דעתך המאוד אנקדוטלית לא משנה.

1) היו לנו עכשיו 13 שנים של ריבית 0 שאפשר היה לקחת במהלכן משכנתא כולה בריבית קבועה. לפחות חצי מהאנשים שקוראים את התגובות האלה היום ויש להם משכנתא פעילה, היא ניטלה בחלון הזה והם לא ניצלו את האפשרות. מי שכן ניצל אותה אז, ההחזר שלו כיום מצחיק.

ומי שלקח אחוז גבוהה של פריים, ושילב עם זה מצ וקצ לפני עשר שנים שילם ריבית אפסית לעשר שנים, ומתישהו בשנה האחרונה מיחזר וישלם ריבית ממוצעת של 4.5% (זה מה שאפשר לקבל נכון להשבוע), ובסהכ יכול להיות שהיה משלם פחות מקלצ ל30 שנה. תלוי בפרטים המדויקים והתזמון שלו.

 

[vigaror]

למה לא? יש המון דירות בפתח תקווה ובת ים ב1.7 מיליון

אלו לא דירות במצב טוב/שכונה טובה/בעיה אחרת - זה זול מסיבה מסוימת, הייתי בודק טוב

 

[הורדוס]

אלו לא דירות במצב טוב/שכונה טובה/בעיה אחרת - זה זול מסיבה מסוימת, הייתי בודק טוב

אלו דירות בשכונות מרכז העיר, המרכז השקט, שעריה, אחדות ועין גנים.
חלק מהדירות במצב פיזי יותר טוב מאחרות אבל כולן בבניינים ישנים.
אלו שכונות עם אוכלוסייה לא הכי חזקה, אבל זה משהו שמשתפר עם השנים, יש הרבה פרויקטים של תמא 38 ופינוי בינוי שמקודמים, והמצב ישתפר עם הזמן לדעתי.

 

[Shnizelia]

בשכירות אחרי 25/30 שנה הוא נשאר בלי כלום אבל במשכנתא הדירה נשארת שלו!

הוא נשאר עם כסף שהוא חסך מכך ששילם לאורך 25-30 שנה פחות על אותו מוצר דיור. לדעתי הסיבה היחידה להצדיק פער כזה גדול בין משכנתא לשכירות זה רק אם הנכס בעל פוטנציאל השבחה משמעותי בטווח הקרוב - בינוני.

 

[מכל מלמדי השכלתי]

אנקדוטה:
לפני יומיים פגשתי פלמ"חניק חביב שסיפר שקנה את הדירה שלו ב-17,000 לירות (= 1.70 ש"ח !!)
כיום שווה 3 מיליון ש"ח

 

[יזם]

אנקדוטה:
לפני יומיים פגשתי פלמ"חניק חביב שסיפר שקנה את הדירה שלו ב-17,000 לירות (= 1.70 ש"ח !!)
כיום שווה 3 מיליון ש"ח

כל עיר מאז תקופת הפלמח שינתה את פניה חוץ מירוחם וערד ושוות יותר, כמו גם המשכורות עלו.
האם יש הצדקה לקורלציה בין עליית השכר לעליית מחירי הדיור? בגדרה-חדרה כנראה שלא.

 

[aiib]

אנקדוטה:
לפני יומיים פגשתי פלמ"חניק חביב שסיפר שקנה את הדירה שלו ב-17,000 לירות (= 1.70 ש"ח !!)
כיום שווה 3 מיליון ש"ח

באיזו עיר ובאיזו שנה?