קניית דירה ראשונה להייטקיסט בן 26

[הורדוס]

יעלו בכמה ומתי? אם הבולדוזר של הקבלן ממש מעבר לפינה ניחא, אבל בפועל מדובר בתהליכים שיכולים לקחת שנים.

בדיוק בגלל זה כתבתי "אם"

אתה לא חייב תיווך ויש עורכי דין שעובדים תמורת 1% + מע"מ. לא מדובר בעסקה שדורשת את מיטב המוחות המשפטיים בתחום מקרקעין.

ברוב המוחלט של העסקאות צריך לשלם תיווך, ובהרבה מקרים אלו שמנסים למכור בלי תיווך הם המוכרים שמאוד משתדלים למקסם את הרווח שלהם והמחיר שהם מבקשים בהתאם.

לגבי עורכי דין זה תלוי איזה עסקה קונים, יש עורכי דין שלוקחים גם פחות מחצי אחוז כולל מע"מ, בסוף אתה צריך לקחת מישהו שאתה סומך עליו.

 

[משתמש לא פעיל]

האם יש איזשהו מקור בו אפשר ללמוד בצורה רצינית את התחום של המשכנתאות עם כל מה שכרוך בזה (בלוג כלהו מגביל לסולידית) של נדל״ן?

משכנתאמן

וכפי שכבר צינו מעלי, הסכום שאיתו אתה מבקש לרכוש דירה במרכז, לא ריאלי במחירים של היום.
ודירה להשקעה מחוץ למרכז, לא בטוח שתהיה חיובית מבחינת תשואה או דיירים, אז לשיקולך

 

[הורדוס]

וכפי שכבר צינו מעלי, הסכום שאיתו אתה מבקש לרכוש דירה במרכז, לא ריאלי במחירים של היום.

למה לא? יש המון דירות בפתח תקווה ובת ים ב1.7 מיליון, אם תלך גם לרמלוד אז גם הרבה יותר בזול.

ודירה להשקעה מחוץ למרכז, לא בטוח שתהיה חיובית מבחינת תשואה או דיירים, אז לשיקולך

יש שוכרים טובים גם מחוץ למרכז, נשבע לכם, והשכירות גם יותר גבוהה ביחס למחיר הנכס מאשר במרכז.

 

[יזם]

למה לא? יש המון דירות בפתח תקווה ובת ים ב1.7 מיליון, אם תלך גם לרמלוד אז גם הרבה יותר בזול.


יש שוכרים טובים גם מחוץ למרכז, נשבע לכם, והשכירות גם יותר גבוהה ביחס למחיר הנכס מאשר במרכז.

אל תחשוף את כל הסודות

 

[Mufasa]

בנק ישראל מאפשר עד 50% מהנטו. הבנקים עצמם מחמירים יותר ונותנים גג עד 40% מהנטו. אם נניח שהוא מרוויח 20 נטו בחודש מדובר בהחזר מירבי של 8,000. בסביבת ריבית של היום החזר טוב זה 600 שקל על כל 100,000 אלף. זה אומר משכנתא של 1.3-1.4 תלוי באורך חיי המשכנתא וחשיפה שלו למסלולים תנודתיים.

הבחור מחזיק ב-500 אלף הון עצמי בשילוב עם משכנתא בגובה של 1.4 מיליון זה מביא אותנו ליכולת לרכוש דירה באזור ה-1.9 מיליון. במרכז (חולון/בת ים/יפו ד'/פתח תקווה) יש הרבה דירות במחיר הזה. העניין הוא שכמו שציינת נכון זה כנראה לא מה שהוא מדמיין.

בנוסף אין סיבה לשלם 7,000 - 8,000 משכנתא על דירה שהוא יכול לשכור בכיף ב-5,000 - 5,500, אלא אם מדובר בבניין שעוד 1-2-3 שנים עובר פינוי - בינוי והוא מקבל דירה מהניילונים.

תודה על התגובה
אני חושב שאעדיף לקנות מהסיבה שאני כן מאמין בעליית הנכס לעומת המצב הנוכחי. גם אם זה ייקח שנים. לכאורה המצב הנוכחי יימשך גם בשנה הבאה, יכול להיות שאעדיף להגדיל קצת את ההון עצמי לכיוון ה 600k.

אני הסתכלתי על דירות בראשון, חולון וגם בת ים באזור ה 1.9, אני לא פוסל אף אחת מהדירות האלה. (ויוצא מנקודת הנחה שאם רשום 1.9 אפשר להוריד ל 1.8)
עוד שיקול זה לקנות, להשכיר ואח״כ לעבור לגור בה.

בהמשך לכמה תגובות שנכתבו פה, לא רוצה לצאת מהמרכז כי אני רוצה לקנות דירה שאני לא פוסל לגור בה בעצמי בעתיד (מחוץ למרכז זו פסילה).
בנוסף, לא מצליח להבין למה חלק כאן כותבים שסכום של 500-600 אלף ש״ח לא ריאלי לרכישת דירה במרכז.

 

[ABCD]

תודה על התגובה
אני חושב שאעדיף לקנות מהסיבה שאני כן מאמין בעליית הנכס לעומת המצב הנוכחי. גם אם זה ייקח שנים. לכאורה המצב הנוכחי יימשך גם בשנה הבאה, יכול להיות שאעדיף להגדיל קצת את ההון עצמי לכיוון ה 600k.

אני הסתכלתי על דירות בראשון, חולון וגם בת ים באזור ה 1.9, אני לא פוסל אף אחת מהדירות האלה. (ויוצא מנקודת הנחה שאם רשום 1.9 אפשר להוריד ל 1.8)
עוד שיקול זה לקנות, להשכיר ואח״כ לעבור לגור בה.

בהמשך לכמה תגובות שנכתבו פה, לא רוצה לצאת מהמרכז כי אני רוצה לקנות דירה שאני לא פוסל לגור בה בעצמי בעתיד (מחוץ למרכז זו פסילה).
בנוסף, לא מצליח להבין למה חלק כאן כותבים שסכום של 500-600 אלף ש״ח לא ריאלי לרכישת דירה במרכז.

אם אתה קונה דירה ב 1.9M
זה בהחלט ריאלי עם הון עצמי של 500-600K

 

[Shnizelia]

אני הסתכלתי על דירות בראשון, חולון וגם בת ים באזור ה 1.9, אני לא פוסל אף אחת מהדירות האלה. (ויוצא מנקודת הנחה שאם רשום 1.9 אפשר להוריד ל 1.8)
עוד שיקול זה לקנות, להשכיר ואח״כ לעבור לגור בה.

אם אין לך בעיה לגור שם לך על זה. המלצה שלי קנה דירה על תוואי הקו האדום כלומר יפו ג'/יפו ד'/בת-ים. לדעתי יש שם פוטנציאל משמעותי להתחדשות עירונית בשנים הקרובות.

 

[Mufasa]

אם אין לך בעיה לגור שם לך על זה. המלצה שלי קנה דירה על תוואי הקו האדום כלומר יפו ג'/יפו ד'/בת-ים. לדעתי יש שם פוטנציאל משמעותי להתחדשות עירונית בשנים הקרובות.

מעניין, אבדוק.

אגב, כשאני מחזיק בדירה ורוצה למכור אותה ומחזיק משכנתא קיימת, לאחר המכירה המשכנתא פשוט נמחקת בשבילי? איך זה עובד? יש איזשהו קנס?

 

[Shnizelia]

אגב, כשאני מחזיק בדירה ורוצה למכור אותה ומחזיק משכנתא קיימת, לאחר המכירה המשכנתא פשוט נמחקת בשבילי? איך זה עובד? יש איזשהו קנס?

אתה עלול לשלם עמלת היוון. סכום העמלה תלוי במסלולים שתיקח, כמה כסף יהיה בכל מסלול ומה תהיה הריבית במשק במועד הפירעון. אם אתה מתכנן למכור את הדירה בטווח יחסית קצר אפשר לתכנן את המשכנתא בצורה כזאת שהחשיפה שלך לעמלת היוון תהיה נמוכה.

 

[fongeme]

25 שזה אומר ברוטו תקרת זכוכית בהייטק משהו ברמה של סמנכ"לים

מה? 25 נטו זה בערך 40 ברוטו

 

[האזרח הקטן]

מה? 25 נטו זה בערך 40 ברוטו

יותר לכיוון 45 אלף כולל בונוסים.

 

[fongeme]

יותר לכיוון 45 אלף כולל בונוסים.

תקרת זכוכית זה לא..

 

[Mufasa]

אוקיי, עדכון קטן.
אני ממשיך בלמידת שוק הנדל״ן ומנסה להבין יותר מה אני רוצה.
כרגע החלטתי שזה יהיה ככל הנראה רק ראשון לציון ולא סגור על דירה יד 2 או חדש. התקציב עד 1.9 מיליון.
עכשיו השאלה שלי, אני יודע שאצטרך משכנתא באזור 1.3 מיליון ש״ח. איך כדאי להתחיל את ה Negotiation עם הבנקים? האם אני אמור להתקשר אליהם אחד אחד, להגיד את סכום המשכנתא ולעשות אקסל מסודר עם התנאים? נדרש ללכת פיזית?

סליחה על השאלות של הבגינרס...

 

[half-solid]

האם אני אמור להתקשר אליהם אחד אחד, להגיד את סכום המשכנתא ולעשות אקסל מסודר עם התנאים?

כן, עדיף באתר שלהם. (כמעט) כולם מאפשרים לקבל אישור עקרוני (ואולי גם סופי אחרי שיש לך חוזה) בצורה דיגיטלית.

נדרש ללכת פיזית?

בדרך-כלל לא.

תוכל להיעזר ביועץ משכנתאות (בתשלום). אולי כדאי אם אינך שוחה בחומר.

 

[annona]

כרגע החלטתי שזה יהיה ככל הנראה רק ראשון לציון ולא סגור על דירה יד 2 או חדש. התקציב עד 1.9 מיליון.

אתה מכיר את ראשון?
אין למצוא בראשל״צ במחיר הזה דירה מקבלן, מדובר על דירות ישנות מאוד בראשל״צ הותיקה שהרווח שלך יהיה פינוי בינוי בעוד x שנים.

 

[Mufasa]

כן, עדיף באתר שלהם. (כמעט) כולם מאפשרים לקבל אישור עקרוני (ואולי גם סופי אחרי שיש לך חוזה) בצורה דיגיטלית.


בדרך-כלל לא.

תוכל להיעזר ביועץ משכנתאות (בתשלום). אולי כדאי אם אינך שוחה בחומר.

תודה, אבדוק ואעדכן.

אתה מכיר את ראשון?
אין למצוא בראשל״צ במחיר הזה דירה מקבלן, מדובר על דירות ישנות מאוד בראשל״צ הותיקה שהרווח שלך יהיה פינוי בינוי בעוד x שנים.

חי בראשון מאז ומתמיד.
אכן יש דירות בראשון במחיר הזה או מתמא 38 או יד 2. תתפלא שגם במערב העיר (קרית גנים, קרית ראשון) וכו אפשר למצוא במחיר הזה.

 

[annona]

אכן יש דירות בראשון במחיר הזה או מתמא 38 או יד 2. תתפלא שגם במערב העיר (קרית גנים, קרית ראשון) וכו אפשר למצוא במחיר הזה.

אם תמצא משהו שהוא לא חתול בשק אז הייתי הולך על זה, על אחת כמה וכמה במערב.
קריית ראשון ורמת אליהו הן לא השכונות הכי פיצוץ במערב(תרתי משמע).
קריית גנים יכולה להיות אחלה בוננזה אם תמצא ב1.9, חברים שלי משכירים שם ב5800 דירת 3 חדרים, ביחד עם זאת זו השכונה הראשונה במערב(מעל 30 שנה) כך שאין ממדים והתשתיות בכלל נורא ישנות.

עוד זוג חברים קנו במרכז העיר דירה בתחילת התמא(לפני שנתיים, תכף מסתיים) במעל 2.
זה השנקל שלי, קשה על סף הבלתי אפשרי למצוא במחיר הזה בשכונות היותר טובות בעיר(נווה ים, כרמים, שקמה, פרס נובל וכו)

 

[GeraltOfHaifa]

אם הייתי הייטקיסט רווק בן 26, הייתי מתחיל לדאוג לרילוקיישן ולא האם לקנות דירה בישראל.

אם אתה מתעקש להשקיע בדירה כאן, הייתי מחכה כמה שנים, נניח עד שתהיה בן 30. הפרספקטיבה יכול להיות שתשתנה.

מחוזות המרמור הגיעו גם לפוסט הנ"ל?

 

[Mufasa]

אם תמצא משהו שהוא לא חתול בשק אז הייתי הולך על זה, על אחת כמה וכמה במערב.
קריית ראשון ורמת אליהו הן לא השכונות הכי פיצוץ במערב(תרתי משמע).
קריית גנים יכולה להיות אחלה בוננזה אם תמצא ב1.9, חברים שלי משכירים שם ב5800 דירת 3 חדרים, ביחד עם זאת זו השכונה הראשונה במערב(מעל 30 שנה) כך שאין ממדים והתשתיות בכלל נורא ישנות.

עוד זוג חברים קנו במרכז העיר דירה בתחילת התמא(לפני שנתיים, תכף מסתיים) במעל 2.
זה השנקל שלי, קשה על סף הבלתי אפשרי למצוא במחיר הזה בשכונות היותר טובות בעיר(נווה ים, כרמים, שקמה, פרס נובל וכו)

אני מסכים שלא קל למצוא. בגדול אני לא לחוץ בכלל בזמן ומתעסק בזה בקצב שלי עד שייפול משהו טוב. תוך כדי גם ההון העצמי שלי גדל וכך דירות גם במחיר של 2 מיליון וצפונה הולכות ונהפכות לריאליות עבורי.

אכן גם אני הסתכלתי על 3 חדרים בקרית גנים.
אני לא מסכים שכרמים עדיף למשל על קרית גנים. לגבי שקמה ופרס נובל אתה צודק.
אני מניח שזוג החברים שלך קנה דירת 4 חדרים במרכז?

 

[bengi]

השנקל שלי.
אם החלטת לקנות בראשון הייתי מחפש משהו שעתיד להיות קרוב לקו הירוק של הרכבת הקלה. במיוחד שאתה חושב על מעבר עתידי לדירה בעוד כ5 שנים.

אני אגב מהמזרח, אבל להוציא את רמת אליהו שזו באמת שכונה חרא(אולי עם הפוטנציאל הכי גבוה, אין לי מושג), קרית גנים, קרית ראשון, כרמים, זה די אותו דבר, אין באמת הבדל.