שוק ההון מול קניית דירה

[Nirb88]

שלום רב,

אני בן 36, חוסך ומשקיע כבר כמה שנים בתיק פסיבי בניהול אישי. לאחרונה אני מתחבט בשאלה האם לקנות דירה. אני מבין שהדיון בין מה עדיף – שוק ההון או נדל"ן – הוא נושא שרבים דנו בו, והתשובה ככל הנראה היא תלוי. למרות זאת, הייתי רוצה לדעת אם יש עקרונות מנחים כלליים מתי עדיף (מבחינה כלכלית בלבד) לקנות דירה ומתי להשקיע בשוק ההון. בהינתן שאין אופציה של גם וגם.

נראה שכאשר מדובר בשוק ההון, קל יחסית להעריך תשואה עתידית. אבל כשזה נוגע לנדל"ן, נראה לי שקשה יותר להעריך ולהבין איך לחשב את התשואה והכדאיות. יש גורמים כמו משכנתא, הון עצמי, הערכת עליית ערך שמרגישה כמו הימור וכו..

אשמח להבין האם יש עקרונות מנחים שיכולים לעזור להחליט ולהשוות בין השתיים. באיזה מקרים בסיום התקופה, נניח 30 שנה, ההון העצמי יהיה יותר גבוה.

תודה מראש!

 

[מכל מלמדי השכלתי]

אני מבין שהדיון בין מה עדיף – שוק ההון או נדל"ן – הוא נושא שרבים דנו בו,

+1. תחפור פה בפורום יש הררי דיונים על הנושא.

בקצרה:

יתרון בנדל"ן - האפשרות למינוף מובנה גבוה, בתנאים טובים, ללא מארג'ין.

יתרון נוסף בנדל"ן - התמחות במציאת הזדמנויות ו/או השבחה.

(?) בשוק ההון התיאוריה חלוקה לגבי אפקטיביות של 'התמחות' לעומת קניית מדד 'טיפש', עקב הזמינות והנגישות ('שכלול'), אל מול נדל"ן.

יתרון בשוק ההון - תשואה ארוכת טווח עדיפה. רווחי החברות גדלים מעבר לגובה האינפלציה (בעיקר עקב שימוש החברות במינוף).

לעומת נדלן - בהנחה לפיה לטווח ארוך ערך נדלן יעלה פחות או יותר בקצב האינפלציה, התשואה תהיה בקירוב מדד+תשואת שכירות. בנדל"ן למגורים בארץ כ-2.5%/3.5%, בנדל"ן מסחרי/משרדים/תעשייה/לוגיסטיקה ניתן להגיע ל-6%/8%
(לא נלקח בחשבון עסקה ספציפית ו/או אלמנט השבחה פינוי בינוי וכדו').

יש הטוענים שאפשרות סבירה היא שבעתיד תשואת שכירות תהווה % גבוה יותר מכלל מרכיבי המדד (מה שיגרום בעקיפין גם לעלייה במחירי הנדל"ן).
לחילופין - שביקוש תמידי (מסיבות עלומות) ייצור פער בין תשואת שכירות שתהיה נמוכה (עקב עליית מחירי הדירות במנותק מתשואת השכירות) אל מול תשואת ריבית הבנק המרכזי.

שיקולי מס חשובים גם כן, ואינדיבידואליים.

 

[Nirb88]

תודה על המענה!

יש איזה כלי מחשבון שניצן להשתמש בו על מנת להשוות בין 2 האפיקים?
מחשבונים לתשואה עתידית בשוק ההון יש מלא אבל בנדלן אני לא מצליח למצוא כלי כזה.

וגם, במידה ויש מחשבון, איך יודעים איזה מספרים להניח? יש משתנים כמו משכנתא ועלית ערך שהם כל מקרה לגופו, אז איך מחשבים כדאיות? יש כללי אצבע?

 

[יעקב 1]

הבעיה היא שאין כזה דבר 'נדל''ן' שמקביל ל'שוק ההון'. יש רק דירה אחת (ויחידה) שהיא מקרה הייחוס שלך, ובשונה משוק ההון שבו אתה יכול להשקיע בצורה ממוצעת.

 

[ארנטס]

למה לא גם וגם? קרנות מחקות מדדי נדל"ן.

בנדל"ן היתרונות בעיקר הן יתרונות מס - 0 ש"ח מס רכישה לדירה ראשונה עד 2 מיליון ש"ח ו0 מס במכירה+
מינוף.

ושוק ההון.....השמיים הם הגבול...

 

[מכל מלמדי השכלתי]

הבעיה היא שאין כזה דבר 'נדל''ן' שמקביל ל'שוק ההון'. יש רק דירה אחת (ויחידה) שהיא מקרה הייחוס שלך, ובשונה משוק ההון שבו אתה יכול להשקיע בצורה ממוצעת.

גם בשוק ההון ניתן להשקיע במניה בודדת.
כמובן שפיזור בקלות הוא ייתרון מובנה בשוק ההון, אם כי בנדלן ניתן לפזר גם כן.

 

[מכל מלמדי השכלתי]

וגם, במידה ויש מחשבון, איך יודעים איזה מספרים להניח? יש משתנים כמו משכנתא ועלית ערך שהם כל מקרה לגופו, אז איך מחשבים כדאיות? יש כללי אצבע?

לפי איזה ריביות אתה מחשב?
בזמן הורדת ריבית מחירי הדירות עולים מעל הממוצע.
עפ"י דו"ח של משרד השיכון: ירידה של 1% בריבית (לטווח ארוך) גורמת לעלייה של 6.5% בתהליך שנמשך כשנתיים. (מקור: אסף נתן-בלוג).

 

[unsullied]

יש איזה כלי מחשבון שניצן להשתמש בו על מנת להשוות בין 2 האפיקים?

גוגל, תמצא המון

במידה ויש מחשבון, איך יודעים איזה מספרים להניח? יש משתנים כמו משכנתא ועלית ערך שהם כל מקרה לגופו, אז איך מחשבים כדאיות? יש כללי אצבע?

פה טמון הקסם הסובייקטיבי שלך. בדיוק כמו השערת תשואה עתידית שוק ההון. אתה יכול להכניס מספרים שמוכרים לך, וניחושים שלך לגבי העתיד, ולראות כמה תזוזה שלהם בטווח שנראה לך הגיוני משנה את המסקנה.
מעבר למחשבון תשואה, ולמיסוי שדובר כאן, אפשר להכניס להחלטה סיכונים שונים, פיזור, שיקולים פסיכולוגיים ונוחות בחיים שנכנסים למשוואה - בשקלול אישי.

 

[AbuNafha]

יש איזה כלי מחשבון שניצן להשתמש בו על מנת להשוות בין 2 האפיקים?

מחשבון שעשיתי, מודד שווי כולל אחרי מספר שנים בנדל"ן לעומת שוק ההון.
מחשבון נוסף שנעשה בפורום.
מחשבון של NY Times, לפי נתונים שמוזנים לו נותן תוצאה האם עדיף לקנות בית ולגור בו או לשכור. נראה שהם עדכנו אותו השנה, אבל גם מכריחים להתחבר כדי לשחק איתו.
ומחשבונים נוספים באנגלית של "לשכור או לקנות" (שיותר מתאימים לארה"ב) יש הרבה בגוגל. גם בעברית יש, אבל הם די פשוטים.

איך יודעים איזה מספרים להניח?

בשוק ההון יש המון מידע משוכלל, ולכן קל יותר להניח הנחות לעתיד, אבל בנדל"ן זה יותר טריקי.
לדעתי הנחת עליית ערך בנדל"ן של פלוס מינוס 2.5% ריאלית מדי שנה היא הנחה הגיונית.
לפי הלמ"ס, מ-1994 ועד 2024, מחירי הדירות עלו בממוצע ב-5.41% נומינלית מדי שנה.
לפי כמותית, מ-1961 ועד 2016, 2.41% ריאלית מדי שנה.
לפי גלובס, מ-1961 ועד 2019, 2.95% ריאלית מדי שנה.
לפי אוהד דנוס, מ-1958 ועד 2014, 2.34% ריאלית מדי שנה.
לפי אוהד דנוס, מ-1948 ועד 2018, 1.86% ריאלית מדי שנה.

 

[Nirb88]

למה לא גם וגם? קרנות מחקות מדדי נדל"ן.

בנדל"ן היתרונות בעיקר הן יתרונות מס - 0 ש"ח מס רכישה לדירה ראשונה עד 2 מיליון ש"ח ו0 מס במכירה+
מינוף.

ושוק ההון.....השמיים הם הגבול...

כן אבל בקרנות של הנדלן אתה לא נהנה מקש פלו רק מעלית ערך. לא? זא, התשואה נמוכה יותר כי אצה לא מקבל שכירות. או שאני טועה?

 

[ארנטס]

כן אבל בקרנות של הנדלן אתה לא נהנה מקש פלו רק מעלית ערך. לא? זא, התשואה נמוכה יותר כי אצה לא מקבל שכירות. או שאני טועה?

ישנן תקופות בהן מדד הנדל"ן עובר את עליית ערך דירה+תשואה מנדל"ן.
והכי חשוב. שקט נפשי.