קניית דירה-כן או לא

[מתכנת]

זה גם יתרון מאוד גדול לטובת השקעה פרטנית במדדים מול השקעה במניות דיבידנד.

לא בטוח שהבנתי אותך, תוכל להסביר?

 

[daat99]

לא בטוח שהבנתי אותך, תוכל להסביר?

בהשקעה במדדים רחבים אתה מקבל דיבידנדים יותר נמוכים מאשר בהשקעה במניות פרטניות (הרי לא כל החברות שבמדד מחלקות דיבידנד) ולכן המס שאתה משלם על דיבידנדים קטן בהתאמה ביחס להון שהשקעת.

השקעה במניות דיבידנד לעומת זאת אומרת שאת ההכנסה שלך אתה מקבל מדיבידנדים ולא ממכירת מניות וכל הדיבידנדים שאתה מקבל - אם אתה מושך אותם ואם לא - ממוסים לפי מס דיבידנדים.

 

[מתכנת]

השקעה במניות דיבידנד לעומת זאת אומרת שאת ההכנסה שלך אתה מקבל מדיבידנדים ולא ממכירת מניות וכל הדיבידנדים שאתה מקבל - אם אתה מושך אותם ואם לא - ממוסים לפי מס דיבידנדים.

תכלס זה כמו (דומה) ההבדל בין לרכוש קרן מחלקת או קרן צוברת

 

[רוני]

קניית דירה גם אם היא למגורים היא עדיין השקעה במידה מסויימת, חייבים לדעת לנטרל אמוציות ולבצע רכישה רק אם המחיר אטרקטיבי ואם יש הגיון בין מחירי הנכסים בשוק לבין כח הקניה של השכר הממוצע. כשהשכר הממוצע לא משתנה ומחירי הנכסים מכפילם ומשלשים את מחירם נומינלית, נוצר נתק בין כח הקניה של השכר לבין מחירי הנכסים, כלומר מחירי הנכסים יקרים !!!

 

[אורי ג.]

בהשקעה במדדים רחבים אתה מקבל דיבידנדים יותר נמוכים מאשר בהשקעה במניות פרטניות (הרי לא כל החברות שבמדד מחלקות דיבידנד) ולכן המס שאתה משלם על דיבידנדים קטן בהתאמה ביחס להון שהשקעת.

זה תלוי איזה מדד אתה קונה ואיזה מניות אתה קונה, אי אפשר לומר באופן גורף שמדדים מחלקים פחות דיבידנדים מאשר השקעה במניות פרטנית.

 

[daat99]

תכלס זה כמו (דומה) ההבדל בין לרכוש קרן מחלקת או קרן צוברת

לא באמת.
קרן צוברת משלמת מס דיבידנדים במקור אבל מגדילה את ערכה ביתרת הדיבידנד ואתה בתורך תאלץ לשלם על היתרה הזו מס רווחי הון במועד המכירה.
קרן מחלקת לעומת זאת משלמת מס דיבידנדים במקור אבל כשאתה רוכש מניות עם אותם הדיבידנדים אז הן מקבלות את מחיר השוק ועל מחיר השוק אתה לא תמוסה במס רווחי הון במועד המכירה.

 

[Buffett]

כשהשכר הממוצע לא משתנה ומחירי הנכסים מכפילם ומשלשים את מחירם נומינלית, נוצר נתק בין כח הקניה של השכר לבין מחירי הנכסים,

אני לא בטוח שזה נכון. כי חלק משמעותי (לרוב זה 70% ומעלה) מהרכישה מבוצע דרך משכנתא. היום החלק הזה הוא משמעותית זול מבערך כל תקופה אחרת בהיסטוריה בארץ. קראתי כבר איפשהו שאם משקללים את ההון העצמי הדרוש (שהוא אכן משמעותית גבוה יותר היום) עם תשלומי הריבית הצפויים (שהם משמעותית זולים יותר), אין הבדל משמעותי במחירי הדירות היום לעומת לפני עשור. לא בדקתי את זה, מי שיש לו זמן מוזמן לבצע איזושהי סימולציה.

 

[ע.מדי]

אני לא בטוח שזה נכון. כי חלק משמעותי (לרוב זה 70% ומעלה) מהרכישה מבוצע דרך משכנתא. היום החלק הזה הוא משמעותית זול מבערך כל תקופה אחרת בהיסטוריה בארץ. קראתי כבר איפשהו שאם משקללים את ההון העצמי הדרוש (שהוא אכן משמעותית גבוה יותר היום) עם תשלומי הריבית הצפויים (שהם משמעותית זולים יותר), אין הבדל משמעותי במחירי הדירות היום לעומת לפני עשור. לא בדקתי את זה, מי שיש לו זמן מוזמן לבצע איזושהי סימולציה.

נניח שזה נכון אז מי שאין לו היום 70% מהדירה וכל ההחזרים שלו תלויים בכך שב20 השנים הבאות ירוויח אותו שכר נטו לפחות נמצא במצב מעולה ?
או שכל שיהוק בריאותי תעסוקתי שחיקת שכר אינפלציונית עלולה ליצור עבורו כדור שלג פיננסי?

 

[Buffett]

לא התייחסתי לרמת הסיכון. רק לסך התשלומים הנדרשים לרכישת דירה. הון עצמי + ריבית. קראתי שאין הבדל. לא בדקתי.

 

[הנועזת]

רוצה לשתף אתכם בסרט שראיתי בעקבות המלצה כאן באתר שנקרא the big short ("מכונת הכסף"). הסרט המצויין הזה, ממחיש את חשיבות המופנמות (אליבא ד'סולידית) והיכולת להתנתק מהלחץ החברתי הדוחף ללכת עם העדר- קרי: העיתונות, הבנקים, אנליסטים מן המניין, משקיעים ממוצעים, ולקבל החלטות ללא הטיות. משבר הסאב- פריים ב 2008 הוא הקונטקסט של הסרט, בעוד מספר אאוטסיידרים, מצליחים לצפות את קריסת שוק הדיור העומדת בפתח, הם מצליחים להתנתק מהלחצים החיצוניים, ודרך מכשירים פיננסיים שונים בשוק ההון עושים שורט. מה שצד את עייני, וחידש לי בסרט שהמבנה הרעוע של איגוח שוק הדיור, התפוצץ ברגע בו הפד העלה ריבית ב 2007. הוא לא התפוצץ מייד מכיוון שהיתה קונספירציה של ממש לשמר את הבועה דרך ה- cdo's. בארץ כאמור המבנה הוא אחר, ואיגוח המשכנתאות אם הוא קיים בוודאי שאינו דומיננטי. אבל מה שאנשים לא מבינים שהסיכון במשבר האמריקאי היה של הבנקים בלבד. המקדמות היו אפס ואנשים שלמו במקום שכ"ד משכנתא. במידה וערך הנכס לא הצדיק את עצמו, הזדכו בעליי בתים על הבית והחזירו אותו לבנק. למה משבר דיור בארץ כל כך מסוכן? כי מי שינזק ממנו הוא האזרח הקטן, במקרה של העלאת ריבית. תתכן בסבירות גבוהה מצב בו משכנתאות יהיו חדלות פרעון כתגובה, ותהיה הצפה של נכסים בשוק. בהמשך לזאת תהיה ירידת מחירים, הבנקים יהיו פחות או יותר מגובים, יהיה להם 50%+ הכסף שיוציאו מהחייבים וממכירת הבתים. לעומת זאת האזרחים עצמם יאלצו למכור בנזיד עדשים או להכריז על חדלות פרעון.

 

[רוני]

אני לא בטוח שזה נכון. כי חלק משמעותי (לרוב זה 70% ומעלה) מהרכישה מבוצע דרך משכנתא. היום החלק הזה הוא משמעותית זול מבערך כל תקופה אחרת בהיסטוריה בארץ. קראתי כבר איפשהו שאם משקללים את ההון העצמי הדרוש (שהוא אכן משמעותית גבוה יותר היום) עם תשלומי הריבית הצפויים (שהם משמעותית זולים יותר), אין הבדל משמעותי במחירי הדירות היום לעומת לפני עשור. לא בדקתי את זה, מי שיש לו זמן מוזמן לבצע איזושהי סימולציה.

זה מחזק את הטיעון שלי, מאחר והשכר הממוצע במשק לא השתנה, עדיין המחירים ממשיכים לעלות כתוצאה מהריבית הנמוכה באופן מלכותי בעקבות המשבר העולמי שפקד את כולם בשנת 2008 (וזה בנוסף למומנטום פסיכולוגי שאומר שהנדל"ן בישראל לא יורד).
בבדיקה של העלייה במחירי הנכסים לעומת עליית השכירות באותן השנים ניתן לראות בבירור פער של 50% לטובת מחירי הנכסים מהסיבה הפשוטה, את השכירות משלמים בעזרת השכר בלבד לא נעזרים במשכנתא לשם כך.
אותם רוכשי דירות בתקופה הנוכחית נוטים להתמקח על כל רכישה קטנה שהם מבצעים, לא מוכנים לצאת פראיירים, כשזה מגיע לרכישת דירה השיקול הכלכלי נעלם, הם מונעים משיקול ריגשי ותכתיב חברתי.
בסופו של יום הם רוכשים דירה יקרה וממשכנים את עצמם לטווח ארוך. אני כמשקיע נדל"ן עוקב אחר התהליך, כשהמגמה תשתנה אני אפעל, עשיתי זאת פעמים רבות בארץ ובחו"ל. משקיע פועל תמיד נגד המגמה ומשיקולים כלכליים בלבד.
צירפתי לינקים שימחישו את דברי.

http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001099273

http://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/408143

 

[הנועזת]

לקנות דירה שיעודה מגורים במצב של עננת סאב פריים ישראלית, משמעותה ספקולציית לונג על שוק הדיור הישראלי. אי מכירת דירה למגורים, משמעותה קנייתה התיאורטית במחיר הנוכחי.

 

[מתכנת]

לקנות דירה שיעודה מגורים במצב של עננת סאב פריים ישראלית, משמעותה ספקולציית לונג על שוק הדיור הישראלי. אי מכירת דירה למגורים, משמעותה קנייתה התיאורטית במחיר הנוכחי.

זה נכון כאשר מתבוננים מנקודת מבט של משקיע בלבד,
כאשר נצרף שיקולים פסיכולוגיים ותרבותיים או כאשר זה נובע מרצון למרות המודעות בהיבט הכלכלי התמונה משתנה.

 

[הנועזת]

@מתכנת
המכה הפסיכולוגית תרבותית, אם מה שצפוי לקרות יקרה, תהיה לצערי מאוד כואבת במיוחד לממונפים.

 

[סולידי]

נניח והשקעתי 100 שקל במדד מניות. המדד עלה ל-104 בסוף השנה ואני מעוניין להשאיר את ה-100 המקוריים ולמשוך את ה-4 שהוא הרווח שלי.

אז מה שקורה זה שאני מוכר 4 מתוך 104. כמה מס אני משלם? ׁ(רמז - לא 25% מה-4 שזה 1).

מכיוון שה-4 שמכרתי הוא לא כולו רווח, אלא מורכב מהקרן שלי ומהתשואה (שהיא 4%), אני משלם מס רק על 4% מתוך ה-4, כלומר רק 0.16 חייבים במס מתוך ה-4 שקל, ועליהם נשלם 25% מס, כלומר 0.16 כפול 0.25 = 0.04.

אז כשמכרתי 4, אני אשלם 0.04 מס, שזה 1% מס אפקטיבי ולא 25%.

אז איפה נעלם יתר המס? הוא נותר בתוך ה-100 שנשארו, שם יש בעצם משהו כמו 96.04 קרן, 3 רווח ו-0.96 מס נדחה שממשיך לעבוד בשבילינו. המס הנדחה הזה ככל הנראה לא ישולם לעולם אלא אם נמכור את כל ה-100 ונממש אותו.

אם רוצים ממש לדייק אז בתום השנה הראשונה המס הוא 25% מתוך הרווח 4 חלקי 104, שזה 0.96%.
אלא שזה נכון רק לשנה הראשונה. בשנה השניה הרווח הוא 8.16 מתוך 108.16 ועליו נשלם 25% מס, וזה יוצא 1.89%.
וכך הלאה, מדי שנה החלק היחסי של הרווח מתוך סך כל ההון עולה, ולכן גם אחוז המס עולה לאט לאט משנה לשנה.

 

[Rachel]

@מתכנת
המכה הפסיכולוגית תרבותית, אם מה שצפוי לקרות יקרה, תהיה לצערי מאוד כואבת במיוחד לממונפים.

@סנופי, תוכלי בבקשה לפרט יותר למה כוונתך?
1. למה את מתכוונת כשאת אומרת 'מה שצפוי לקרות יקרה'? משבר סאב פריים נוסח 2008 או כל עליית ריבית שהיא?
2. האם המכה לכל הממונפים או לאלו החשופים לשינויי ריבית?

אני די גיבשתי עמדה שרכישת דירה בתנאים הבאים הינה הגיונית:
1. במינוף קטן יחסית (30%-40%, ולא 70%+)
2. בריבית קבועה לא צמודת מדד
3. לתקופה קצרה, יחסית (10-15 שנה, ולא 25+)

תוכלי אולי לחוות את דעתך? האם את חושבת שבמקרה כזה עדיין המכה תהיה כואבת?

 

[מתכנת]

אם מה שצפוי לקרות יקרה

יש בפורום קונצנזוס (עם הסתייגות של בודדים) שמחירי הדירות ירדו, הוויכוח העיקרי באיזה סדרי גודל.
מה לדעתך טווח ירידת המחירים הצפוי או האם התכוונת למשהו אחר שצפוי לקרות?

 

[בת העמק]

ם רוצים ממש לדייק אז בתום השנה הראשונה המס הוא 25% מתוך הרווח 4 חלקי 104, שזה 0.96%.
אלא שזה נכון רק לשנה הראשונה. בשנה השניה הרווח הוא 8.16 מתוך 108.16 ועליו נשלם 25% מס, וזה יוצא 1.89%.
וכך הלאה, מדי שנה החלק היחסי של הרווח מתוך סך כל ההון עולה, ולכן גם אחוז המס עולה לאט לאט משנה לשנה.

לא הבנתי שום דבר מהחישוב שלך ובמיוחד אם יש לזה איזשהו קשר למציאות. מה זאת אומרת "הרווח הוא 4 חלקי 104"? מי מחשב ככה? מס הכנסה? לא ולא!
ומה זאת אומרת "אחוז המס עולה משנה לשנה"? המס מחושב רק מהסכום שמשכת ולא משינוי שווי התיק על הנייר.

 

[סולידי]

ומה זאת אומרת "אחוז המס עולה משנה לשנה"? המס מחושב רק מהסכום שמשכת ולא משינוי שווי התיק על הנייר.

לא ולא! המס מחושב רק על הרוח של החלק שנפדה, בודאי שלא על שווי התיק על הנייר, אבל גם לא על החלק שנפדה. זאת היתה בדיוק הנקודה של @Edward .

לא הבנתי שום דבר מהחישוב שלך ובמיוחד אם יש לזה איזשהו קשר למציאות. מה זאת אומרת "הרווח הוא 4 חלקי 104"? מי מחשב ככה? מס הכנסה? לא ולא!

אז דוקא כן. אנסה להסביר יותר לאט. נניח רוח של 4% בשנה.
תיק שמתחיל בגודל X יהיה שווה X כפול 1.04 בתום שנה. מתוך זה קרן X ורווח X כפול 0.04.
אם תיפדי את כל התיק, המס יהיה 25% מ-X כפול 0.04 שזה יוצא X כפול 0.01 מתוך תיק של X כפול 1.04. סה"כ מס 0.01 חלקי 1.04 שזה 0.96% מס.
אם תיפדי רק חלק מהתיק, לא חשוב כמה, נניח חצי, אז עדיין ישאר חצי X כפול 1.04 שימשיך להרויח עוד שנה.
בתום השנה השניה עם עוד 4% רווח יהיו לך חצי X כפול 1.0816. מתוך זה חצי X מגיע מהקרן המקורית, ורוח של חצי X כפול 0.0816.
אם תיפדי עכשיו את הכל, המס יהיה 25% על החלק של הרוח שהוא חצי X כפול 0.0816 כלומר חצי X כפול 0.0204. אבל פדית תיק של חצי X כפול 1.0816 ולכן אחוז המס מתוך כלל התיק הוא 0.0204 חלקי 1.0816 שזה 0.0189, או באחוזים 1.89%.
מקוה שעכשיו קל לך יותר לעקוב אחרי שלבי החישוב. הדברים היחידים שמשפיעים על אחוז המס המשולם מסכום המשיכה הם אחוז מס רווחי הון, אחוז רווח שנתי ומספר השנים. סכום המשיכה וחלקו היחסי מהתיק הכולל לא משנים את אחוז המס המשולם.

 

[בת העמק]

לא ולא! המס מחושב רק על הרוח של החלק שנפדה, בודאי שלא על שווי התיק על הנייר, אבל גם לא על החלק שנפדה.

אוף, זה מובן מאליו. כבר התייחסתי לזה לפני כמה תגובות.

הדברים היחידים שמשפיעים על אחוז המס המשולם מסכום המשיכה הם אחוז מס רווחי הון, אחוז רווח שנתי ומספר השנים. סכום המשיכה וחלקו היחסי מהתיק הכולל לא משנים את אחוז המס המשולם.

טוב, זה פשוט לא נכון. מה שמשפיע הוא לא אחוז רווח שנתי של התיק אלא ההפרש בין שער הקניה לשער המכירה לפי ראשון נקנה ראשון נמכר.
מצד שני, יכול להיות שאמרת את אותו הדבר אבל מרוב ניסוחים הלכתי לאיבוד. אז אני "מודה" לך שהסברת "לאט" ובזה מבחינתי תמה השיחה איתך.