• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

קניית דירה-כן או לא

לאחר המשיכה הראשונה שוב נותרו מליון ש"ח בתיק ולאחר שנה נוספת התיק שוב הרויח 4%, שהם שוב 40000 ש"ח שאותם רוצים למשוך.
אתה יודע איך מס הכנסה מחשב את רווחי ההון? לפי ההסברים שלך, נראה לי שלא.
זה לא משנה כמה התיק עשה במהלך השנה האחרונה לפני המשיכה. זה משנה באיזה שער מחושבת קניית היחידות האלה.
אם קנית מתישהו בעבר 1000 יחידות במחיר של 100 ועכשיו אתה מושך 50 יחידות במחיר של 80- יירשם לך הפסד ולא רווח אפילו אם השער צמח בשנה האחרונה מ-70 ל-80. ואם חילקת את הקניות בעבר על פני תקופות שונות ושערים שונים, אז אותה משיכה נוכחית של 50 יחידות- יתכן ותחושב על פני כמה שערי קניה לפי FIFO.
איך זה משתלב עם הנוסחאות שלך? לא יודעת. אשמח אם תסביר לאט...
 
אתה יודע איך מס הכנסה מחשב את רווחי ההון? לפי ההסברים שלך, נראה לי שלא.
זה לא משנה כמה התיק עשה במהלך השנה האחרונה לפני המשיכה. זה משנה באיזה שער מחושבת קניית היחידות האלה.
אם קנית מתישהו בעבר 1000 יחידות במחיר של 100 ועכשיו אתה מושך 50 יחידות במחיר של 80- יירשם לך הפסד ולא רווח אפילו אם השער צמח בשנה האחרונה מ-70 ל-80. ואם חילקת את הקניות בעבר על פני תקופות שונות ושערים שונים, אז אותה משיכה נוכחית של 50 יחידות- יתכן ותחושב על פני כמה שערי קניה לפי FIFO.
איך זה משתלב עם הנוסחאות שלך? לא יודעת. אשמח אם תסביר לאט...
יש כל מיני אפשרויות למשיכה, בבנקים בדכ משתמשים בשער הממוצע , אבל ניתן לבצע חישוב אחר (lifo) וגם fifo
Fifo אינו ערך ממוצע
 
יש כל מיני אפשרויות למשיכה
בבנק אצלי עשו בדיוק כמו שתיארתי וגם בבית ההשקעות שעברתי אליו אמרו שעושים כך. השאלה היא אם זה נתון לשיקול דעת או שיש חוק בעניין. ניחוש שלי- יש חוק. אחרת אפשר להתקמבן באופן חוקי וזה לא נשמע לי הגיוני.
 
בבנק אצלי עשו בדיוק כמו שתיארתי וגם בבית ההשקעות שעברתי אליו אמרו שעושים כך. השאלה היא אם זה נתון לשיקול דעת או שיש חוק בעניין. ניחוש שלי- יש חוק. אחרת אפשר להתקמבן באופן חוקי וזה לא נשמע לי הגיוני.
לא , זה לא קומבינה, אבל לא כל גוף מתאמץ

עריכה - כבר היו ת'רדים על הנושא בפורום לפני מעל שנה אפילו על כך שאם מגישים דוחות ניתן לקבל החזר מס אם אינני טועה
 
נערך לאחרונה ב:
בסהכ רוכשי דירות צריכים להיות מוכנים למכור את דירתם במחירים נמוכים , אפילו אם הקונה ממונף ב 70% אז הוא עדיין יוכל לכסות גם אחרי 50% הפסד את רוב המשכנתא וגם זה רק בהנחה שאיבד יכולת החזר מלאה .
התוצאה של התרסקות כנל תהיה ירידת השכירות בצורה לא פחות משמעותית
כך שבסופו של דבר השוכרים ירוויחו לעומת משקיעי הנדלן - כמשקיעי ערך לטווח קצר או שכירות למגורים , כמובן שאחרי משבר זו ההזדמנות להיכנס לשוק או להגדיל פוזיציה (למי שיש כסף)

מחירי השכירויות גם אם הם נוטים לעלות בתקופה שמחירי הנכסים עולים אין כל קשר בין השניים, מחירי השכרויות מושפעים בעיקר משני גורמים, היצע מול ביקוש והשינוי בשכר במשק, בדרך כלל כשמגיע משבר נדל"ן הוא מלווה בעודף היצע של נכסים ויתכן גם במשבר כלכלי המגדיל את שיעור האבטלה במשק המשפיע ישירות על גובה השכר, שני פרמטרים אילו יכולים להוביל לירידה מסויימת ברמת השכירות ודשדוש לאורך מספר שנים כפי שקרה בעבר.
 
בבנק אצלי עשו בדיוק כמו שתיארתי וגם בבית ההשקעות שעברתי אליו אמרו שעושים כך. השאלה היא אם זה נתון לשיקול דעת או שיש חוק בעניין. ניחוש שלי- יש חוק. אחרת אפשר להתקמבן באופן חוקי וזה לא נשמע לי הגיוני.
http://www.hasolidit.com/kehila/threads/אפשרות-לשנות-סדר-מכירת-מניות-ברוקר-חו-ל.1416/#post-22725

דיון מהעבר
 
@ogi, איך יצא לי?
:) הפעם הלכת על מספרים מוחשיים, שזה טוב.
אבל חסר הסבר איך הגעת לתוצאות. הרי המטרה היא להסביר את התהליך או העיקרון, לא סתם להגיד "ככה זה".
אז איך זה קורה שלא כל הכסף שאתה מושך חייב במס? הנה ניסיון להסביר.

קנית יחידות של קרן מדדית ב-100 שקל ליחידה.
בסוף השנה כל יחידה שווה 104 שקל, כלומר הרווחת 4 שקל ליחידה.
אתה רוצה למשוך את מה שהרווחת, אבל אתה לא יכול למשוך 4 שקל ליחידה, אתה צריך למכור חלק מהיחידות, ולמשוך את הכסף שתקבל.

כשאתה מוכר ב-104 שקל יחידה שקנית ב-100 שקל, אתה משלם מס רק על ה-4 שקל רווח, לא על כל ה-104 שקל.
25% מס על רווח של 4 שקל זה יוצא 1 שקל מס. כלומר, אתה משלם 1 שקל מס על משיכה של 104 שקל, שזה פחות מ-1%.

בשנה הבאה המס שתשלם כבר יהיה יותר גבוה. מחיר יחידה יעלה נניח ל-108, ולכן כשתמכור יחידה תשלם מס על 8 שקל, כלומר 2 שקל מס. לשלם 2 שקל מס על משיכה של 108 זה כבר יוצא כמעט 2% מס.

ככל שמחיר היחידה יעלה עם השנים, כך יעלה שיעור המס שתשלם על הכסף שתמשוך, עד שבסופו של דבר, כעבור הרבה שנים, שיעור המס על המשיכה יגיע קרוב ל-25%.​

מקווה שההסבר שלי מובן.
 
נערך לאחרונה ב:
דיון מהעבר
תודה על הלינק. עדיין לא ברור לי איך באמת מוכיחים איזה נייר אני מוכרת עכשיו. זה שקניתי בינואר 2010 או מרץ 2011?
מקווה שההסבר שלי מובן.
ההסבר מובן (והיה מההתחלה) אבל לא קשור לדרך החישוב של המס בפועל. אתה פשוט מתעלם מההסברים שלי?
קנית יחידות של קרן מדדית ב-100 שקל ליחידה.
בסוף השנה כל יחידה שווה 104 שקל, כלומר הרווחת 4 שקל ליחידה.
מי קונה מניות פעם אחת בתחילת שנה ומוכר את הרווח בסוף השנה? זה רק בתיאוריה.
במציאות קנית במשך שנים, לפעמים כמה פעמים בשנה, וכל פעם בשער אחר. כשתתחיל למשוך, החישוב לא יהיה קשור לרווח שנוצר באותה שנת משיכה. אני יותר ברורה עכשיו?
 
אתה פשוט מתעלם מההסברים שלי?
לא התכתבתי איתך אלא עזרתי ל- @סולידי להסביר בצורה ברורה נקודה מסויימת שהוא העלה, כביקורת על טענה שהעלה @Edward.
השאלה שלך על FIFO לגיטימית, אבל לא קשורה ישירות לעיקרון שהציג אדוארד ולביקורת שהעלה סולידי.
מי קונה מניות פעם אחת בתחילת שנה ומוכר את הרווח בסוף השנה? זה רק בתיאוריה.
במציאות קנית במשך שנים, לפעמים כמה פעמים בשנה, וכל פעם בשער אחר. כשתתחיל למשוך, החישוב לא יהיה קשור לרווח שנוצר באותה שנת משיכה.
הדיון התחיל ממישהי שיש לה סכום גדול והיא יכולה לקנות דירה או לקנות ניירות ערך ולשלם בעזרתם שכר דירה. כלומר:
1. יש סכום גדול מלכתחילה.
2. צריך למשוך סכום שנתי מסויים לצורך תשלום שכר דירה.

למען הפשטות, נוח להניח רכישה אחת בלבד, תשואה קבועה, ומשיכת התשואה -- ולהראות שיהיה אפשר לעמוד בתשלום שכר הדירה.

המסקנה היא ששיעור המס על המשיכה יוצא נמוך בהתחלה אבל משנה לשנה גדל.

אחרי שהבנו את העיקרון, אפשר להסתכל על מקרים מסובכים יותר. אבל גם אם התבצעו כמה רכישות במחירים שונים, זה לא משנה את העיקרון: שיעור המס על המשיכה יהיה בכל זאת נמוך מ-25%, במיוחד בשנים הראשונות, בין אם מחשבים לפי FIFO או LIFO או משהו אחר.
תודה על הלינק. עדיין לא ברור לי איך באמת מוכיחים איזה נייר אני מוכרת עכשיו. זה שקניתי בינואר 2010 או מרץ 2011?
בבנק או בית השקעות ישראלי שמנכה במקור, החישוב מתבצע בשיטת FIFO, ולא ידוע לי על דרך לשנות את זה.
אני מתאר לעצמי שאם IB מאפשרת לבחור יחידות ספציפיות ולמכור אותן, זה יבוא לידי ביטוי בדוח שהם מספקים, כלומר יציינו שם מחירים ותאריכים של הקניה והמכירה, או משהו כזה, לפי היחידות הספציפיות שנמכרו -- ולפי זה יהיה אפשר למלא את הדוח למס הכנסה.

* אני לא איש מקצוע. יתכן שאני טועה. זה לא ייעוץ ולא המלצה.
 
נערך לאחרונה ב:
@בת העמק
אם הבנק הברוקר לא תומך בהגדרת המכירה כ lifo ( המשקיע צריך לבחור איך המדיניות של חישוב המס תקרה) יש לו אפשרות להגיש את הדוח השנתי ולקבל החזר מס (יש מקרים שזה מאוד משתלם, מימוש חלקי של מניה שעלתה הרבה אבל נקנתה מספר פעמים או במשיכה קבוע של המניה לאורך זמן) במכירת אחזקה מלאה אין הבדל בין ממוצע , fifo ו lifo
 
הדיון התחיל ממישהי שיש לה סכום גדול והיא יכולה לקנות דירה או לקנות ניירות ערך ולשלם בעזרתם שכר דירה.
הדיון היה דווקא על כך שאנשים שמושכים כל שנה את הרווחים שלהם צריכים לזכור שזה רק בראש שלהם נקרא רווח ועל כן הם חושבים שרבע מזה ילך למיסים בעוד שבמציאות המס מחושב על סכום נמוך בהרבה. זה מדוייק ונכון אלא שלדעתי אי אפשר לתת נוסחא לחישוב כללי בגלל כל מה שציינתי בהמשך.
מצד שני, העלו פה אפשרויות שלא ידעתי עליהן (עדיין תוהה אם זה תקף לברוקרים ישראלים)
( המשקיע צריך לבחור איך המדיניות של חישוב המס תקרה)
 
אני חושב שהדיון התחיל כאן (משיכה מהתיק לצורך תשלום שכר דירה):
את יכולה כבר היום לחיות בבית מרווח באיזה מיקום שתרצי. פשוט תשלמי שכירות בהתאם.

הסכום שציינת (1.8M שקל) הוא כל כך עצום שגם אם תעשי עליו רק 4% ריאלי בשנה לטווח ארוך (שזה בעצם השקעה במדדי מניות), מדובר על 72K שקל בשנה או 6,000 שקל בחודש (קצת פחות אחרי מס, אולי 5,700. אוכל להסביר למה שיעור המס נמוך שוב אם מישהו מעוניין).
 
יש מכשיר פיננסי באמצעותו ניתן לבצע שורט על שוק הנדל"ן הישראלי? אני לא מדבר על מניות הנדל"ן, אלא על מחירי נכסים למגורים.
השאלה אינה לגבי כדאיות אלא טכנית בלבד, ובהנחה שאין בבעלותי נכס.
 
בבנק או בית השקעות ישראלי שמנכה במקור, החישוב מתבצע בשיטת FIFO, ולא ידוע לי על דרך לשנות את זה.
אין דרך, אלו תקנות מ"ה.
אני מתאר לעצמי שאם IB מאפשרת לבחור יחידות ספציפיות ולמכור אותן, זה יבוא לידי ביטוי בדוח שהם מספקים, כלומר יציינו שם מחירים ותאריכים של הקניה והמכירה, או משהו כזה, לפי היחידות הספציפיות שנמכרו -- ולפי זה יהיה אפשר למלא את הדוח למס הכנסה.
בלתי אפשרי.
יש מכשיר פיננסי באמצעותו ניתן לבצע שורט על שוק הנדל"ן הישראלי?
לא שאני מכיר.
אני לא בטוח שאפשר לעשות שורטים בבורסה הישראלית
אפשרי בהחלט, גם תוך יומי וגם לטווח ארוך.
 
אני מניח שאם יש לך מספיק כסף (וביצים) אפשר בעקיפין ע"י שורט על האג"ח קוקו החדש של בינלאומי.
(נשמע לי רעיון גרוע ומסוכן מאוד)
 
קראתי וגם נכנסתי לפקודת מ"ה בלינק שצורף. פשוט לא ייאמן. ביום שאני ארצה למכור, אני אוכל לבחור עפ"י איזה שער לחשב את הקנייה. אם יתאים לי הפסד- אקח שער ראשון. יתאים לי רווח, אבחר שער אחר (שעדיין לא הבנתי איך מוכיחים אותו) או מחיר משוקלל של כל השערים עד סוף שנה קודמת.
על החתום: שר האוצר סילבן שלום.
ככה בדיוק רק המקומבנים עם סוללת רואי החשבון שלהם מתעשרים. אני מרגישה הסבתא של הפראייריות עכשיו ;[
 
אפשרי בהחלט, גם תוך יומי וגם לטווח ארוך.[/QUOTE]
אז זו אופציה חדשה שהתחילה איפושהו ב3 השנים האחרונות
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
D קניית דירה שהיא לא בית משותף, אלא מושע, מגורים או השקעה לעתיד בפינוי בינוי, אם יהיה נדל"ן 27
O השוואה בין אלטרנטיבות - קניית דירה אחת או שתי דירות (הון התחלתי זהה) נדל"ן 2
G קניית דירה למגורים או פיזור השקעות נדל"ן 33
O קניית דירה למגורים או להשקעה נדל"ן 18
Y קניית דירה להשקעה לבד עם משכתנה או עם שותף ללא משכנתה נדל"ן 10
Y קניית דירה להשקעה ב״מחיר למשתכן״ בפרוייקט לאוכלוסיה החרדית נדל"ן 10
M קניית דירה ראשונה בפרויקט דירה בהנחה - השוואת תמהילים נדל"ן 52
J קניית דירה ראשונה - התלבטויות נדל"ן 2
י התייעצות לגבי קניית שליש דירה נדל"ן 9
J קניית דירה ראשונה נדל"ן 4
A קניית דירה ראשונה - איפה מתחילים? נדל"ן 3
N קניית דירה ראשונה למגורים בזמן המלחמה אוף טופיק 10
M התייעצות - קניית דירה להשקעה בפסגת רמות ב"ש נדל"ן 8
T קניית דירה ברחוב שאמור לעבור בו מטרו נדל"ן 0
Mufasa קניית דירה ראשונה להייטקיסט בן 26 נדל"ן 87
צ קניית דירה - זוג לפני חתונה נדל"ן 24
D קניית דירה בפולין נדל"ן 14
D קניית דירה בלי משכנתא נדל"ן 19
ה קניית דירה חדשה לפני קבלת מפתח נדל"ן 4
D קניית דירה בהתניה של המוכר, שימכור הדירה אם לא ישלם מיסים . אשמח לטיפים, וממה להזהר. נדל"ן 246
י התלבטות על מזומן לפני קניית דירה נדל"ן 10
D אשמח לטיפים, איך אפשר למנוע קניית דירה ע'י אמא שלי, ושהחלופה תהיה שכירות לכמה שנים... נדל"ן 78
D שאלה בנושא התקדמות בהליך קניית דירה , מהם השלבים הנדרשים? שלב העורכי דין, המו"מ , התשלום נדל"ן 6
D שאלה לגבי קניית דירה ללא חנייה נדל"ן 14
ה קניית דירה נוספת לאחר זכייה במחיר למשתכן נדל"ן 25
S שאלות בנוגע למחקר לפני קניית דירה ראשונה להשקעה - בדגש על התחדשות עירונית נדל"ן 11
O איך להוציא הון מדירה קיימת לצורך קניית דירה נוספת נדל"ן 0
O איך להוציא הון מדירה קיימת לצורך קניית דירה נוספת נדל"ן 42
מ קניית דירה במגדל מגורים (כ-20 קומות) לעומת דירה בבניין עד 9 קומות נדל"ן 22
מ קניית דירה מעמידר ללא קבלת הנחה ולחסוך את הערת הזהרה נדל"ן 7
א קניית דירה מדיור ציבורי נדל"ן 10
משקיע בתבונה כדאיות לקיחת הלוואה מקופת גמל להשקעה לצורך קניית דירה להשקעה נדל"ן 9
F קניית דירה בחכירה - כמה משפיע על השווי? נדל"ן 11
ולנטין קניית דירה ראשונה למגורים בצפון נדל"ן 14
מומו הברווז קניית דירה כמשפר דיור... בלי חרטות? נדל"ן 1
M משכנתא על קניית חצי דירה נדל"ן 17
ד קניית דירה לטווח קצר נדל"ן 8
B קניית דירה למגורים כדירה שנייה נדל"ן 8
L קניית דירה חדשה למגורים, שתהיה גם השקעה טובה נדל"ן 74
A הון עצמי נמוך קניית דירה נדל"ן 21
ח קניית דירה להשקעה , עם מינוף וחלוקה לשלישים נדל"ן 7
Y התלבטות לגבי קניית דירה בנאות אפק בקריית ביאליק דרך מחיר למשתכן נדל"ן 5
ד שאלה לגבי קניית דירה מכונס נכסים נדל"ן 13
D התלבטות לגבי קניית דירה ליד מסילת רכבת בפרויקט שחלקו מחיר למשתכן נדל"ן 3
A קניית דירה על הנייר לפני חזרה מרילוקיישן נדל"ן 18
T קניית דירה להשקעה - עד כמה חשוב להתמנף? נדל"ן 13
B בן 29- השקעה לצורך קניית דירה יומני מסע אישיים 7
T שיפור תיק השקעות "על הגדר" לפני קניית דירה שוק ההון 7
S קניית דירה למגורים ושאר ירקות נדל"ן 26
S קניית דירה - השפעה אל אסטרטגיית השקעה שוק ההון 4

נושאים דומים

Back
למעלה