קניית דירה-כן או לא

שירה של נועם

משתמש רשום
הצטרף ב
5/1/16
הודעות
3
דירוג
3
שלום לכולם,
נשמח לשמוע את נקודת מבטכם בנושא כי אנחנו מתקשים להחליט:
אנחנו זוג+1 בשנות ה30 לחיינו, הגרים באחת משכונותיה (הלא טובות-מבחירה כלכלית) של ירושלים. שכ"ד בחודש 2700 ש"ח וארנונה של כ200 ש"ח בחודש.
יש לנו דירה מלפני הנישואים (שייכת רק לאישה) ששוויה כיום כ950K ואנחנו רוצים לרכוש דירה אחרת בי-ם לצורך מגורים. גם כן באותה השכונה בי-ם אך באזור טוב יותר שלה. את הדירה הנ"ל אנו מתכוונים למכור בעתיד הקרוב.
יש לנו את הסכום כולו לקניית דירה (כ1800K, כולל מיסים, עו"ד וכו') אך הקניה הזו תשאיר אותנו ללא כסף נזיל. כיום הכסף הזה מושקע באפיקים סולידיים יחסית בשוק ההון. חוץ מזה יש לנו קרנות השתלמות ועוד שתי קופות חיסכון קטנות (כ60K) שאיננו מתכוונים לפתוח כלל.
אנחנו חוסכים כ7000 ש"ח כל חודש (במינימום) - קצת פחות ממחצית הכנסתנו הכוללת הנקיה.
אנחנו מודעים לכך שמחירי הדירות עכשיו נמצאים בשיא ומאוד מתלבטים האם לקנות דירה למרות שיש לנו את כל הסכום.

מצד אחד, קניה של דירה עכשיו תאפשר לנו לחיות בבית מרווח יותר ובתנאים טובים יותר (הבית הנוכחי מאוד ישן ולא מתוחזק-אם כי הוא עונה על כל צרכינו-לפחות בשנתיים שלוש הקרובות) וגם "נחסוך" את שכר הדירה. מצד שני-המחירים כיום מטורפים (בלשון המעטה) והיצע הדירות לא גדול.

אבי טוען שכדאי להמשיך לשכור ולתת לכסף לעשות את שלו בבורסה (למרות הירידות החדות האחרונות-שאגב, לא מטרידות אותנו) ולחכות לעליית הריבית שתתרחש מתישהו. בנוסף, הוא טוען, כי הממשלה הנוכחית "מזרימה" דירות לשוק ולכן המחירים מתישהו ירדו (טענה שלי נשמעת מופרכת, בכל מקרה אני מאמינה שלא כך הדבר בירושלים, שבה עתודות הקרקע בתוך הקו הירוק מצומצמות בלאו הכי).

אשמח לשמוע את דעתכם
 

עש לילה

משתמש בכיר
הצטרף ב
21/11/15
הודעות
1,131
דירוג
2,321
או שעשית עבודה מאוד לא טובה בהצגת הטיעונים בעד קניית דירה, או שאתם כבר יודעים מה צריך לעשות. אם הדירה הנוכחית מספקת אתכם לשנתיים-שלוש הקרובות, ואם אתם סבורים שמחירי הדירות היום מנופחים וההיצע קטן - אז איפה הדילמה?
"מילא" אם לא היה לכם את כל הסכום לקנייה, והייתם חייבים לקחת משכנתא בשביל הדירה, אז אולי היה שיקול כלכלי בעד קנייה היום עקב הריביות הנמוכות (אבל אני ממש לא בקיא בתחום הזה, אז יכול להיות שגם זה לא נכון).

נשמע לי שאתם במצב כלכלי/פסיכולוגי אידאלי להתחיל בחיפושים על אש קטנה. אם במקרה תראו דירה שאתם ממש ממש אוהבים במיקום ממש ממש טוב אולי תחליטו לקנות אפילו שמחירה מנופח ב-200 אלף ש"ח(*). ובכל מקרה, תוכלו ככה לעקוב מקרוב אחרי השוק ולזהות מתי מתחילות ירידות או מתי ההיצע גדל, ולפעול בהתאם.
(*) אני לא מעוניין להיכנס לכם עד הסוף לכיס, אבל אתם התחלתם... אם בגיל 30 פלוס יש לכם כמעט 2 מיליון ש"ח פנויים (בצירוף דירה נוספת בשווי מיליון ש"ח), כנראה שמצבכם הכלכלי לא רע בכלל, ובטווח הארוך - לא בטוח שהוצאה "מיותרת" של 200 אש"ח על דירת חלומותיכם היא מה שתמוטט אתכם. ועכשיו כנראה יחסמו אותי מהפורום לצמיתות אז אני בורח :)

בעצם לא, עוד הערה קטנה. אם החלופות זה לקנות דירה היום או בעוד שלוש שנים - אני לא בטוח שיש כזה הבדל מבחינה כלכלית. ספק אם הכסף שלכם יעשה הרבה בשוק ההון בתקופה הזו, ומצד שני ספק אם מחירי הדירות יירדו בכלל בתקופה הזו (במקרה הטוב - יפסיקו לעלות). מעניין אם מישהו אחר כאן כן חושב שבועת הנדל"ן הולכת להתפוצץ בסגנון 2008...? (אני לא)
אני יכול להעיד על עצמי שאני נמצא בדילמה דומה כרגע, ובסופו של דבר השיקול שהכריע את הכף היה זה שאנחנו עדיין לא בשלב בחיים שאנחנו בטוחים איפה אנחנו רוצים לגור, ומצד שני יש לנו עדיין טולרנטיות מסויימת להמשיך לגור בשכירות, ולכן מעדיפים לחכות עם החלטת הרכישה עד שנהיה יותר "סגורים על עצמנו".

אגב, מזל טוב - בעוד 5.5 שנים תוכלו לפרוש ולפתוח בלוג מתחרה לסולידית.
 
נערך לאחרונה ב:

שודד הפינג פונג

משתמש ותיק
הצטרף ב
16/1/16
הודעות
872
דירוג
1,357
כיום הכסף הזה מושקע באפיקים סולידיים יחסית בשוק ההון.

אבי טוען שכדאי להמשיך לשכור ולתת לכסף לעשות את שלו בבורסה

אם אתה אביך ואני מסונכרנים על הביטוי 'השקעה סולידית', אז אני חושב שנכון יותר לומר לתת לכסף להעלות עובש בבורסה, בימים טרופים אלו.


אנחנו מודעים לכך שמחירי הדירות עכשיו נמצאים בשיא

זה נכון ביחס לעבר, אתם לא יודעים זאת ביחס לעתיד.

שתי מסקנות אישיות שלי שאשמח לחלוק:
1) אלטרנטיבה ראויה לקניית נכס היא השקעה תנודתית בני"ע עם תוחלת תשואה גבוהה.
2) אדם/זוג שמוכנים לשים את כל כספם על נכס נדל"ני בודד בין כה וכה לא נופלים להגדרתי לקטגוריה של משקיעים סולידיים. זה רק שיבוט ממלכתי שגורם לאנשים להאמין אחרת.

המון בהצלחה בכל אשר תבחרו.
 

Rachel

משתמש ותיק
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
141
דירוג
269
האמת שאנחנו בדילמה דומה: לקנות דירה - כן או לא, אבל הנתונים, ומימלא גם השיקולים, שונים.
בדיוק תכננתי לפתוח היום שרשור בנושא.
היות ונושא הדיון הוא "לקנות דירה - כן או לא" , אני מרשה לעצמי להוסיף את הנתונים והשיקולים שלנו.
אולי זה גם יוסיף לכם נקודות מבט שלא חשבתם עליהן.
קצת פרטים עלינו:
1. אנחנו זוג צעיר, שוכרים דירה קטנה מאוד בשכונה סבירה, משלמים כ-2,500 ש"ח לחודש.
2. לא סביר שנוכל להשאיר את ההוצאה על שכירות באותו גובה כאשר המשפחה תתרחב.
3. הישראלי הקלאסי: ההורים חסכו סכום בעבורנו, אך נוכל לקבל אותו לידנו רק במקרה של רכישת דירה. בינתיים הוא מרקיב בעו"ש של ההורים.
4. אנו חוסכים שיעור ניכר מהכנסתנו הפנויה, לא סביר שנצליח לשמור על שיעור זה עם הרחבת המשפחה.

אז מה חשבנו?
שיקולים בעד רכישת דירה:
1. חבל שהכסף שההורים טרחו לחסוך בשבילנו לא עושה עוד כסף בינתיים, והיות שהדרך היחידה לקבל אותו לידנו הינה לקנות דירה, אז אולי בכל אופן כדאי.
2. ממה שאנחנו בדקנו, התשואות בפריפריה לא כל כך גרועות. לפי חישוב של 10 חדשי שכירות ראינו משהו כמו 4% תשואה. זה לא נשמע גרוע בהשוואה לצפיות משוק ההון (במחשבה שניה: לא שיקללנו את מחיר ההון בחישוב השואה, שזו כניראה טעות חמורה. אשמח להפנייה/ להסבר איך מחשבים כולל מחיר ההון).
3. אני לא מאמינה שאני אומרת את זה, אך עדיין - איכשהו זה מרגיש בטוח יותר מאשר השקעה בשוק ההון. כמו כן זה מאפשר יצירה של הכנסה פסיבית יחסית יציבה (ו @daat99 אני יודעת שאפשר ליצור אחת כזו גם בשוק ההון, אז אני אחסוך לך מראש את הפניית תשומת ליבי לעניין).
הערה: בכל מיקרה הכוונה היא לרכוש דירה זולה, בכ40%-30% מימון עצמי, החזרי משכנתא חדשיים יחסית נמוכים (גם בהשוואה להכנסות שלנו וליכולת הסיכון, וגם בהשוואה לשכר הדירה המתקבל), כניראה שרכיב מהותי של המשכנתא בקל"צ, מקווים לא לגרור אותה ליותר מ12-15 שנה.

שיקולים נגד רכישת דירה:
1. היות ואנו נדרשי למימון של הבנק, מחיר ההון הנמוך עכשיו קורץ. האפשרות לקבע את העלות הזו בריבית נמוכה מאוד, קורצת.
2. כרגע אנחנו "מחוסרי דיור", ככאלו, אנחנו צפויים להינות בעתיד (אולי, אם החוק לא ישתנה) מתכנית "מחיר למשתכן".
אולי לקנות עכשיו סתם איזו דירה זולה זה להפסיד את ההטבה הממשלתית "על בטוח", לא חבל?
3. המחירים היום גבוהים. אולי הם כן יירדו כתוצאה ממדיניות הממשלה/ מעליית ריבית. קצת מפחיד להיכנס לשוק כל כך גבוה. מצד שני - אין לי כדור בדולח ואני לא יכולה לדעת האם בעתיד העלייה תתמתן, ומתי.
4. לא כל כך מגרה אותי להתעסק עם: מתווכים, שוכרים, עו"ד, בנקים וכו'. יש לי קצת ניסיון בהתעסקות עם שוכרים כעזרה להורי. מנסיוני - לא מעט כאב ראש.

ול @שירה של נועם :
אם זה מרגיש 'שגנבתי לך את השרשור' תגידי לי, ואני אפתח שרשור בנפרד.
לדעתי, כאשר יש את כל הכסף במזומן ומחיר ההון איננו משחק תפקיד, מבחינה כלכלית עדיף לשכור ולהשכיר.
אבל, כמו שאומר @daat99 "לרכישת דירה יש יתרונות פסיכולוגיים ואחרים", כך שהשיקולים הם לא דווקא כלכליים.
ואגב, אולי כדאי גם לרגע להישען אחורנית על הכסא, לנשום עמוק, ולהגיד תודה על כל מה שיש.
 

עש לילה

משתמש בכיר
הצטרף ב
21/11/15
הודעות
1,131
דירוג
2,321
הישראלי הקלאסי: ההורים חסכו סכום בעבורנו, אך נוכל לקבל אותו לידנו רק במקרה של רכישת דירה. בינתיים הוא מרקיב בעו"ש של ההורים.
בלי קשר למה שאתם מחליטים לעשות, שכנעו אותם להשקיע אותו ולו בצורה הסולידית ביותר האפשרית. חבל.

ממה שאנחנו בדקנו, התשואות בפריפריה לא כל כך גרועות. לפי חישוב של 10 חדשי שכירות ראינו משהו כמו 4% תשואה. זה לא נשמע גרוע בהשוואה לצפיות משוק ההון
שתי הערות:
1. את יודעת להגיד איך התשואה הזו תחזיק מעמד לאורך זמן? האם במחיר של 2 חודשי שכירות בשנה אתם מסוגלים לשמר את הנכס ברמה שימשיך להניב את אותם דמי שכירות (לאחר הצמדה)? כי למשל אם אני מחפש היום דירה להשכרה, דירה חדשה בת 5 שנים תעלה לי הרבה יותר מאשר דירה בת 40.
2. קחי בחשבון שאין כאן את אפקט הריבית דריבית. בניגוד לכסף בשוק ההון, אין לך דרך להשקיע מחדש את הריבית (שכר הדירה) מחדש באותו נכס. תצטרכי להשקיע אותו בשוק ההון כנראה. במילים אחרות, תשואה שנתית של 4% על דירה אינה שקול לתשואה שנתית של 4% על נייר ערך. יכול מאוד להיות שבטווח הארוך, עדיף נייר ערך אפילו אם הוא מבטיח לך רק 3% או אפילו 2% לשנה (צריך לחשב). מצד שני צריך להתחשב בשינויים במדד מחירי הדיור לאורך הזמן שאולי משחק לטובתך (ואולי לפעמים לא).

אולי לקנות עכשיו סתם איזו דירה זולה זה להפסיד את ההטבה הממשלתית "על בטוח", לא חבל?
אם ב"על בטוח" הכוונה שלך להגרלה עם סיכויי זכיה של בערך 1% (ואני כנראה מגזים לטובה) - אז לא, לא חבל. :)

לדעתי, כאשר יש את כל הכסף במזומן ומחיר ההון איננו משחק תפקיד, מבחינה כלכלית עדיף לשכור ולהשכיר.
אשמח מאוד להסבר, קודם כל למה בדיוק התכוונת (לקנות דירה אבל להשכיר אותה, ולשכור דירה אחרת למגורים?), ואיך הגעת למסקנה הזו. כמו כן על פני מה זה עדיף מבחינה כלכלית? קנייה למגורים, השקעה בשוק ההון ושכירת דירה, ...?
 

daat99

משתמש בכיר
הצטרף ב
18/3/15
הודעות
6,323
דירוג
6,216
אבי טוען שכדאי להמשיך לשכור ולתת לכסף לעשות את שלו בבורסה (למרות הירידות החדות האחרונות-שאגב, לא מטרידות אותנו) ולחכות לעליית הריבית שתתרחש מתישהו. בנוסף, הוא טוען, כי הממשלה הנוכחית "מזרימה" דירות לשוק ולכן המחירים מתישהו ירדו (טענה שלי נשמעת מופרכת, בכל מקרה אני מאמינה שלא כך הדבר בירושלים, שבה עתודות הקרקע בתוך הקו הירוק מצומצמות בלאו הכי).
אני אישית כירושלמי שיש לו דירה בירושלים מסכים עם אביך בשני הסעיפים.

הכסף עושה הרבה יותר בבורסה מאשר בנדל"ן וגם אני חושב שמחירי הדירות בשלב מסויים או שיתחילו לרדת או שיפסיקו לעלות (והאינפלציה תשחק אותם כך שמבחינה ריאלית הם ירדו).

נפגשתי עם הורי בשבוע שעבר (הם דוגלים בדעה שנדל"ן זו ההשקעה היחידה) וכשדיברנו על הנושא אבי טען שהדירה שהם מתגוררים בה עכשיו כמעט ריבעה את ערכה מאז שהם רכשו אותה כאשר משקללים בפנים חיסכון בשכר דירה (בלי לשקלל בפנים ריביות על המשכנתה ואינפלציה).

לקחתי על עצמי את האתגר לבדוק אם זו היתה השקעה יותר טובה ממניות וביקרתי באתר PortfolioVizualizer.
באתר הכנסתי את המספרים שאבי סיפק לי לתיק שמורכב מ-100% US Stock Market:
* הדירה נרכשה בתחילת 1991.
* סך ההון העצמי שהיה לאבי ביום שהוא רכש את הדירה (ללא המשכנתה שהוא לקח - כלומר התעלמתי ממינוף - היווה 60% מערך הדירה)

התיק המנייתי הפך כל 1000 דולר ל-10,723 דולר - כלומר ההון העצמי הוכפל פי 10.7!

אם נכפיל את ההון העצמי בתשואה נקבל שתיק המניות הפך כל 1000 דולר אחרי מינוף ל-6,434 דולר - כלומר התיק הממונף היווה תשואה אלטרנטיבית של יותר מפי 6 משווי הדירה הממונף המקורי!

חשוב לציין שני דברים:
* הבורסה ספגה גם את משבר 2000 וגם את משבר 2008 ועדיין התיק המנייתי עקף בתשואה שלו את הדירה בפער אדיר.
* זה רק מקרה פרטי ולא ניתן להסיק ממנו מסקנות על הכלל.

לפני שהתחלתי להשקיע במניות דיבידנד עשיתי בדיקה דומה (אבל יותר מורכבת) שהשוותה את ההון העצמי שבאמצעותו רכשתי את הדירה שלי בדצמבר 2007 מול רכישת כל מניות הדיבידנד מהרשימה של דוד פיש בדצמבר 2007 (ללא קריטריונים כלשהם).
גם בבדיקה הזו שבה שיקללתי את כל העלויות וכל ההכנסות שהיו לי בפועל התוצאה הסופית הראתה פער משמעותי בתשואה לטובת מניות הדיבידנד (במקרה הזה הפער היה כגובה מחיר הדירה המקורי המלא למרות שהשקעתי במניות רק את ההון העצמי והתמנפתי עם משכנתה).

אם בגיל 30 פלוס יש לכם כמעט 2 מיליון ש"ח פנויים (בצירוף דירה נוספת בשווי מיליון ש"ח), כנראה שמצבכם הכלכלי לא רע בכלל, ובטווח הארוך - לא בטוח שהוצאה "מיותרת" של 200 אש"ח על דירת חלומותיכם היא מה שתמוטט אתכם.
+1
רכישת דירה היא ממש לא החלטה "כלכלית נטו" - ישנם הרבה שיקולים שהם לא כלכליים בכלל כשבאים לרכוש דירה והם מגמדים כל תשואה אלטרנטיבית גבוהה ככל שתהיה!

מעניין אם מישהו אחר כאן כן חושב שבועת הנדל"ן הולכת להתפוצץ בסגנון 2008...?
אכן מעניין אבל אנשים לא חשבו שבועת הנדל"ן של 2008 תתפוצץ ב-2008 כך שאני לא בטוח שניתן להסיק מזה מסקנות מעבר לעיניין האישי של כל אחד.

אדם/זוג שמוכנים לשים את כל כספם על נכס נדל"ני בודד בין כה וכה לא נופלים להגדרתי לקטגוריה של משקיעים סולידיים.
+1

לקנות דירה אבל להשכיר אותה, ולשכור דירה אחרת למגורים
זה המצב שלי היום (לפחות עד שאני אצליח לשכנע את הקרובים לליבי לא לשנוא אותי אם אני מוכר את הדירה).
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
6,631
דירוג
10,470
מצד אחד, קניה של דירה עכשיו תאפשר לנו לחיות בבית מרווח יותר ובתנאים טובים יותר
צריך לזכור שבית גדול יותר בשכונה יקרה יותר= הוצאות גדולות יותר. ארנונה יקרה יותר. ועד בית יקר יותר. דבר שני, להבדיל מדירה שכורה, כל עלות התחזוקה עליכם. דבר שלישי, יש אפקט פסיכולוגי חריף של דירה בבעלות. הצורך לעצב את הבית לפי החלומות (כולל שיפוץ וריהוט) יכול לעלות גם הרבה.
וכל זה אני כותבת כדי שתבדקו עם עצמכם אם תוכלו לשמר רמת חסכון גבוהה כמו שעשיתם עד עכשיו (7000 ש"ח וצפונה).
אם אתם יכולים לשמר את זה אז לא נראה לי שאתם צריכים לדאוג לגבי
הקניה הזו תשאיר אותנו ללא כסף נזיל
כי אתם מיד יכולים להתחיל להשקיע את החיסכון החודשי. בעיניי המצב שלכם הוא ממש חלומי לזוג כל-כך צעיר.
 

הנועזת

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
1,100
דירוג
2,085
דירת מגורים לרוב היא השקעה גרועה, להוציא מקרה בו משפחה/יחיד בוחרים לגור באיזור פיתוח. מן הסתם, זה לא המקרה שלכם.
משום כך צריך להפריד בין שני מושגים.
1. דירת מגורים (מוצר צריכה והתחייבות למשלמיי משכנתה)
2. השקעה (נכס)
עקומת התמורה מדגימה יפה, כיצד התצרוכת (דירת מגורים) וההשקעה באים אחד על חשבון השני.
תשקיעי במגורים לא ישאר לך כסף להשקעה.
תקצי את הכסף להשקעות, יהיה לך גם כסף לשכור בית יפה וגם הכסף ימשיך להניב. עם זאת, מוצר הצריכה לא יהיה בבעלותך.
 

Buffett

משתמש ותיק
הצטרף ב
28/7/15
הודעות
354
דירוג
663
אנחנו מודעים לכך שמחירי הדירות עכשיו נמצאים בשיא
גם הבורסה.
אבי טוען שכדאי להמשיך לשכור ולתת לכסף לעשות את שלו בבורסה (למרות הירידות החדות האחרונות-שאגב, לא מטרידות אותנו
אני לא מבין, אם הירידות בבורסה לא מטרידות אתכם (שמח לשמוע) אז למה שירידת ערך פוטנציאלית של דירה תטריד אתכם?

נשמע שההתלבטות היא בין להשאיר את כל הכסף בבורסה לבין להכניס את כל הכסף לנדלן.
אני לא רואה הבדל מהותי. יש יתרונות לכל אופציה. שני האפיקים בשיא.
 

מרק עוגיות

משתמש בכיר
הצטרף ב
4/6/15
הודעות
2,712
דירוג
4,716
יש לנו את הסכום כולו לקניית דירה (כ1800K, כולל מיסים, עו"ד וכו') אך הקניה הזו תשאיר אותנו ללא כסף נזיל.
אם אני מבינה נכון, אחרי מכירת הדירה הקטנה וקניית הדירה החדשה לא יהיה לכם כסף נזיל? במקרה כזה אני במקומכם הייתי לוקחת משכנתא קטנה: אין לכם מושג כמה הוצאות באמת יהיו לכם על הדירה כשתיכנסו אליה, ואין לכם מושג אם לא תצטרכו פתאום סכום כסף לשעת חירום כמו צורך רפואי או פיטורין. ומשכנתא בקניית דירה היא זולה יותר מאשר אותה הלוואה אחרי שכבר קניתם. מה גם שאם למשל מישהו יפוטר יהיה הרבה יותר קשה לקבל הלוואה. אני אישית הייתי חוששת להיות במצב שאין לי בכלל כסף נזיל למקרה חירום.
 

AlexNOSAM

משתמש בכיר
הצטרף ב
7/4/15
הודעות
1,423
דירוג
1,816
גם הבורסה.
חחחחחח מדהים שאנשים אוהבים להתעלם מהפרט הקטן הזה. כאילו עליות של 3X בפחות מעשור זו התנהגות לגמרי נורמלית. ממש לא מבעבע. (בדירות יש לפחות קצת קונצנזוס שאנחנו בבועה. במניות יש הכחשה אפילו בימים סוערים אלה).
אני לא מבין, אם הירידות בבורסה לא מטרידות אתכם (שמח לשמוע) אז למה שירידת ערך פוטנציאלית של דירה תטריד אתכם?

נשמע שההתלבטות היא בין להשאיר את כל הכסף בבורסה לבין להכניס את כל הכסף לנדלן.
אני לא רואה הבדל מהותי. יש יתרונות לכל אופציה. שני האפיקים בשיא.
שוב, מה שכתבת נכון מאוד. אני רק רוצה להדגיש נקודה אחרת שלא נאמרה פה לדעתי: דירה זה לא לגמרי נכס. דיור נחשב לנכס אקזוטי שמתנהג הן כמוצר צריכה והן כנכס. אם אתם רוצים לקנות דירה כדי לגור בה - אתם יותר לוקחים את המשוואה לצד של מוצר. נכס - צריך להביא תשואה, קרי השכרת הדירה שבבעלותכם. אם תעברו לגור בה אתם מוותרים על כל הקטע של תקבולי תזרים מזומנים מהנכס שלכם.

דרך אגב, אני הייתי פאקינג נזהר עכשיו אם היה לי סכום גדול מכל הקטע של נדל"ן. בנק ישראל בכבודו ובעצמו פרסם השבוע אזהרה חמורה לגבי שוק הנדל"ן בארץ. עד כה המדיניות של בנק ישראל היתה עמימות מוחלטת בנושא (הם נזהרו מאוד לא להשתמש במילה "בועה" או דברים שמזכירים בועה באופן מפורש).
ועכשיו פתאום כל הדוקטורים שם כאילו התעוררו: "הא כן, דרך אגב הנדל"ן בארץ נראה במצב קצת מסוכן עכשיו".
כל אחד עם עיניים בראש יכול לראות את הבועה הכל כך ברורה הזאת, השאלה היא מה בנק ישראל יודע שאנחנו לא יודעים לגבי העתיד הנראה לעין. ולמה דווקא עכשיו פתאום התחילו להנפיק בבנקים אג"ח "קוקו" (= תשואה יפה בשגרה אבל אם הבנק מפסיד כסף אתה משתתף איתו בהפסד) לתוך הפנסיות שלנו.
 

Buffett

משתמש ותיק
הצטרף ב
28/7/15
הודעות
354
דירוג
663
אם אתם רוצים לקנות דירה כדי לגור בה - אתם יותר לוקחים את המשוואה לצד של מוצר. נכס - צריך להביא תשואה, קרי השכרת הדירה שבבעלותכם. אם תעברו לגור בה אתם מוותרים על כל הקטע של תקבולי תזרים מזומנים מהנכס שלכם.
לדעתי זה לא כ"כ מדויק. גם אם אתה גר בדירה משלך, התשואה שלך היא למעשה שכר הדירה שאתה לא משלם בשכירות. אין הבדל (פיננסי לפחות) בין לרכוש "דירה להשקעה" ולהשכיר אותה למישהו אחר (ואז אתה צריך לגור בשכירות איפשהו), לבין מגורים בדירה שבבעלותך.
 

AlexNOSAM

משתמש בכיר
הצטרף ב
7/4/15
הודעות
1,423
דירוג
1,816
לדעתי זה לא כ"כ מדויק. גם אם אתה גר בדירה משלך, התשואה שלך היא למעשה שכר הדירה שאתה לא משלם בשכירות. אין הבדל (פיננסי לפחות) בין לרכוש "דירה להשקעה" ולהשכיר אותה למישהו אחר (ואז אתה צריך לגור בשכירות איפשהו), לבין מגורים בדירה שבבעלותך.
כן, אבל רק בתנאי ששתי הדירות זהות בערך שכ"ד שלהן.
הם גרים בדירה קטנה ש-"מספקת את צרכיהם לפחות לעוד 2-3 שנים". ואם יקנו דירה גדולה יותר אז שכר הדירה שהם יקבלו ישאיר אותם עם רווח שזה יפה מאוד.
אבל אם הם יעברו לגור באותה דירה גדולה יותר שהם קנו - אז הם לוקחים את זה יותר לכיוון של "אנחנו צורכים את הדירה" והם יוכלו להינות רק מרווח ההון עליה.
אם אני גר בקרווילה בהתנחלות ב-300 ש"ח לחודש, ויש לי דירה ששכ"ד עליה הוא 3,000 אז עדיין עשיתי תשואה על הדירה במקום לצרוך אותה לעצמי.
 

orensp

משתמש ותיק
הצטרף ב
30/11/15
הודעות
641
דירוג
469
1.daat99 אם אתה לוקח את s&p 500 להיות מדד טוב למניות אמריקאיות - קיבלתי רק 6,500 על כל 1000 דולר ואחרי אינפלציה 3,500 .

https://www.portfoliovisualizer.com/backtest-portfolio?
s=y&endDate=01%2F20%2F2016&symbol5=%5EGSPC&symbol4=VBMFX&lastMonth=12&symbol1=VTSMX&endYear=2015&symbol3=VGSIX&frequency=4&symbol2=VGTSX&inflationAdjusted=true&annualAdjustment=0&showYield=false&startYear=1991&rebalanceType=1&timePeriod=4&annualPercentage=0.0&allocation5_1=100&annualOperation=0&firstMonth=1&reinvestDividends=true&initialAmount=1000

2.Buffett - למרות הנסיון להשוואה בין בורסה לנדל"ן.
נדל"ן בארץ- ברמת המקרו ,היכולת גיוס הכסף (כמות משכורות) הדרושה למשפחה בארץ על מנת לקנות דירה היא מאוד גבוהה(למרות שקיום משפחה יכולה לגייס הרבה כסף בגלל ריבית נמוכה).
בורסה- כיום האחוז מעולמנו שבו מתקיים מעמד ביניים צרכני כמו שקיים בארץ הוא קטן ,בנוסף אני חושב שהרצון של אנשים לצרוך לא יקטן נהפכו רק יגדל צריכה מסתכמת בסוף ברווחים בבורסה.

לגבי קניית דירה, אני הייתי מתרחק כמו מאש משוק הנדל"ן .יותר מדי אנשים שאני מכיר מושקעים בשוק הזה מעל הפופיק . מה יקרה אם יהיה פיטורים
במשפחה?הם לא יודעים לענות . מה יקרה עם הריבית תעלה? הם לא יודעים לענות .מה יקרה אם חס וחלילה משהו יקרה לאחד מבני הזוג?...
לדעתי יותר מדי אנשים חיים על קצה תלוש המשכורת בניסיון להשיג את הרמת חיים שבה הם גדלו ,והיום מה שזה אומר זה לקחת משכנתא מפלצתית
ל 30 שנה ..
 

daat99

משתמש בכיר
הצטרף ב
18/3/15
הודעות
6,323
דירוג
6,216
1.daat99 אם אתה לוקח את s&p 500 להיות מדד טוב למניות אמריקאיות - קיבלתי רק 6,500 על כל 1000 דולר ואחרי אינפלציה 3,500 .
אני השתמשתי בזה:
https://www.portfoliovisualizer.com/backtest-asset-class-allocation#analysisResults
עם ההגדרות הבאות:
Mode: Simple
Start Year: 1991
End Year: 2015
Initial Ammount: 1000
Asset 1: US Stock Market - 100%​
שווי תיק סופי: 10,723 דולר.
שווי תיק סופי מתואם אינפלציה: 6,046 דולר.


אני לא יודע מה זה GSPC ואם הוא כולל השקעה מחדש של דיבידנדים.
אל תשכח שדיבידנדים מספקים בערך חצי מהתשואה הכוללת משוק המניות האמריקאי לאורך ההיסטוריה.
 

orensp

משתמש ותיק
הצטרף ב
30/11/15
הודעות
641
דירוג
469
מעניין, שאלה טובה(אם זה כולל החזר דיבידנדים) .
 

daat99

משתמש בכיר
הצטרף ב
18/3/15
הודעות
6,323
דירוג
6,216
מעניין, שאלה טובה(אם זה כולל החזר דיבידנדים) .
התשובה היא לא:
http://www.fool.com/investing/general/2012/09/20/a-modest-plea-for-a-better-index.aspx

DivIndex.png
 

daat99

משתמש בכיר
הצטרף ב
18/3/15
הודעות
6,323
דירוג
6,216
בגרף הזה תשואת השוק גדולה פי ארבעה מתשואת הדיבידנד. עם כל האפקטים הגרפיים, הם עדיין יורים לעצמם ברגל.
נראה לי שהבנת את הגרף הפוך.
הקו האדום זה בלי דיבידנדים - הגרף הכחול זה עם.
 

TunaGolem

משתמש בכיר
הצטרף ב
27/9/15
הודעות
7,880
דירוג
8,115
נראה לי שהבנת את הגרף הפוך.
הקו האדום זה בלי דיבידנדים - הגרף הכחול זה עם.
אני קראתי את הגרף נכון (למרות שאני חושב שהוא משובש).
לפי הגרף המחיר עלה פי 1500 במשך שישים שנה. תשואה של כ150000%.
כאשר מתחשבים בדיבידנדים, התוספת היא רק של 600% בשישים שנה.
בבקשה, חשב את התשואות בעצמך.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
G קניית דירה למגורים או פיזור השקעות נדל"ן 33
O קניית דירה למגורים או להשקעה נדל"ן 18
Y קניית דירה להשקעה לבד עם משכתנה או עם שותף ללא משכנתה נדל"ן 10
A הון עצמי נמוך קניית דירה נדל"ן 20
ח קניית דירה להשקעה , עם מינוף וחלוקה לשלישים נדל"ן 7
Y התלבטות לגבי קניית דירה בנאות אפק בקריית ביאליק דרך מחיר למשתכן נדל"ן 5
ד שאלה לגבי קניית דירה מכונס נכסים נדל"ן 2
D התלבטות לגבי קניית דירה ליד מסילת רכבת בפרויקט שחלקו מחיר למשתכן נדל"ן 3
A קניית דירה על הנייר לפני חזרה מרילוקיישן נדל"ן 18
T קניית דירה להשקעה - עד כמה חשוב להתמנף? נדל"ן 13
B בן 29- השקעה לצורך קניית דירה יומני מסע אישיים 7
T שיפור תיק השקעות "על הגדר" לפני קניית דירה שוק ההון 7
S קניית דירה למגורים ושאר ירקות נדל"ן 26
S קניית דירה - השפעה אל אסטרטגיית השקעה שוק ההון 4
T קניית דירה שנייה ב 70% מימון נדל"ן 7
O לבטים לגבי קניית דירה להשקעה בפריפריה נדל"ן 8
O קניית דירה להשקעה במינוף מלא נדל"ן 2
ח קניית דירה בפרויקט תמ"א נדל"ן 1
M קניית דירה שנייה - שאלה נדל"ן 2
ramiv קניית דירה בארץ מול השקעה בשוק ההון - השוואה שוק ההון 42
J קניית דירה להשקעה לעומת ערוצי השקעה חלופיים נדל"ן 8
Y מס על קבלת דירה ללא תמורה שנמכרת לאחר מכן + קניית אחוז חלקי מנכס מבן משפחה נדל"ן 14
ה קניית דירה ראשונה ומינוף עתידי נדל"ן 6
N קניית דירה דירה ראשונה נדל"ן 7
J התייעצות - קניית דירה בראשלצ להשקעה נדל"ן 16
ח תכנון קניית דירה לצד השקעה לטווח ארוך שוק ההון 16
S קניית דירה נוספת להשקעה נדל"ן 6
M קניית דירה בבניין ש"כלוא" בין שתי אתרי תמ"א נדל"ן 3
T קניית דירה במחיר למשתכן נדל"ן 9
O מעבר דירה - קניית מוצרי חשמל בזול צרכנות פיננסית 1
G קניית דירה - האם יש סיבות לקחת משכנתא גם אם לא חייבים מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 13
H קניית דירה להשקעה בארצות הברית נדל"ן 58
ש קניית דירה להשקעה בישראל נדל"ן 11
E קניית דירה בארה"ב- צעד נבון ? נדל"ן 26
H קניית דירה - התייעצות מספרית נדל"ן 7
ש התלבטות לגבי קניית דירה למגורים נדל"ן 22
ש קניית דירה להשקעה- התייעצות נדל"ן 17
רעות שקד קניית דירה להשקעה בארצות הברית נדל"ן 56
yossidiv קניית דירה לצורך מגורים באשקלון נדל"ן 36
ש מחזור משכנתא לצורך קניית דירה נוספת- האם אפשרי? נדל"ן 20
A קניית ACWI דרך מערכות המסחר של אקסלנס שוק ההון 26
M קניית חמוצים בזול או סיטונאות מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 35
ע ונקובר קנדה - קניית נדלן נדל"ן 10
G קניית קרנות סל באירופה על פני תעודות סל ישראליות שוק ההון 13
W קניית דולרים צרכנות פיננסית 0
T שאלה לגבי קניית כמות של יחידות באיגרת חוב ממשלתית לפני השלב הרציף בבורסת תל אביב שוק ההון 0
T קניית ראוטר מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 32
Odnight קניית מניות חברה בהנחה או השקעה במדד? שוק ההון 15
ג קניית שטח + בניה במסגרת הרחבה במושב נדל"ן 19
C קניית מטילי כסף השקעות אלטרנטיביות 0

נושאים דומים

למעלה