מתלבט אם לקנות דירה חדשה 20/80 ולקוות לטוב

[amit]

לגבי נושא הנדלן בחו"ל אני כבר משקיע שנתיים וקצת ואני מאוד מבסוט, יכול לספר לך על החוויה ולצרף אותך לקבוצת משקיעים ישראלית.

גילוי נאות. אם תרצה להתקדם ולסגור עסקה עם אחד הגופים שאני סגרתי איתם אני מקבל סכום מסויים לא זוכר ממש כמה וכמובן לא מגדיל לך את הסכום על העסקה,וכמובן זו ממש לא הסיבה שאני מציע... רק לנסות לסייע כי אני מבסוט...

קבוצת ישראלים בחו"ל ועמלת חבר מביא חבר -נשמע מבטיח

 

[Therealdeal]

לגבי נושא הנדלן בחו"ל אני כבר משקיע שנתיים וקצת ואני מאוד מבסוט, יכול לספר לך על החוויה ולצרף אותך לקבוצת משקיעים ישראלית.

גילוי נאות. אם תרצה להתקדם ולסגור עסקה עם אחד הגופים שאני סגרתי איתם אני מקבל סכום מסויים לא זוכר ממש כמה וכמובן לא מגדיל לך את הסכום על העסקה,וכמובן זו ממש לא הסיבה שאני מציע... רק לנסות לסייע כי אני מבסוט...

ניחוש: לא השקעת בנדל"ן, השקעת ביזם נדל"ן.

לא על זה השרשור מדבר...

 

[Happy]

ניחוש: לא השקעת בנדל"ן, השקעת ביזם נדל"ן.

לא על זה השרשור מדבר...

ניחוש: חבל שאתה מתנהג בצורה כה יהירה ועוד עונה לעצמך שהשרשור לא מדבר על זה, ראוי לשאול ולא לענות את התשובה ולהסיק מסקנות על אדם שאינך מכיר.

ההשקעה שלי היא בנדלן,דירה על שמי בליברפול 100% נדלן למיטב הבנתי.

 

[Happy]

קבוצת ישראלים בחו"ל ועמלת חבר מביא חבר -נשמע מבטיח

איך אני אוהב את הצביעות הזאת, הרי שהסולידית מציינת שהיא מקבלת X על עמלת לחיצה על ספר שאתה קונה , לא הייתה מגיב תגובה כזאת בוא תסביר לי במה זה שונה אם זה לא גורע לאדם מהעסקה העמלה משולמת לא עליו כמו שאמרתי אלה רק על הצד שהוא קונה ממנו את הנכס.
אני בעצמי הכרתי דרך הקבוצה בפורום הספציפי הזה הכרתי אדם באחד המפגשים שאפנה אותי בדיוק להשקעה והזאת שאני מספר עליה והיה כנה להגיד שיקבל את העמלה בדיוק כמוני. והדבר לא גרע שקל מההצעה שקיבלתי אז מה הבעיה פה? אני משער (ותראה איזה יופי רשמתי משער כי אני לא מכיר אותך ואני לא יהיר כמוך לצאת בהצהרות על מה שאני לא יודע ולעקוץ בצורה בורה כזאת ) שיש לך עבר מפוקפק או רגשות מאוד רעים בנושא השקעות בחו"ל, אבל אנא אם אתה לא מכיר את האדם,העסקה תדבר לגופו של עניין ואל תסיק מסקנות בצורה עוקצת ומעליבה שכזאת, אתה מוזמן לשאול לגבי העסקה ואענה לך בשמחה וגם לשבת איתך על קפה, אני מזמין .
אין לי באמת עניין לגרום למישהו להשקיע אני יודע שגם לא תאמין לי אבל באמת ניסיתי לסייע בתשובתי ואני מתחייב שאם לאדם יפריע נושא העמלה שאני מקבל גם לא אעשה זה ושיהיה לו בהצלחה בעסקה במידה וירצה לעשות אותה.
הפורום הזה והסולידית עזרו לי בצורה שלא אוכל לתאר.
1. לפתוח תיק השקעות ולהגיע למצב שאני חוסך ומשקיע .
2. להשקיע בנכס בחו"ל על ידי אחד החברים פה בפורום וזו הסיבה שחשוב לי לנסות לסייע במעט שאני יודע והוא אכן מעט לעומת החברה המשכילים פה.
אבל שאדם שאתה לא מכיר,אתה לא יודע את העסקה שעשה ומחליט שבגלל שציינתי שיש לי עמלה העסקה הזאת היא מינימום עוקץ אחד גדול זה לא לעניין
ולא מכבד לא אותך ולא אותי.

 

[bengi]

איך אני אוהב את הצביעות הזאת, הרי שהסולידית מציינת שהיא מקבלת X על עמלת לחיצה על ספר שאתה קונה , לא הייתה מגיב תגובה כזאת בוא תסביר לי במה זה שונה אם זה לא גורע לאדם מהעסקה העמלה משולמת לא עליו כמו שאמרתי אלה רק על הצד שהוא קונה ממנו את הנכס.
אני בעצמי הכרתי דרך הקבוצה בפורום הספציפי הזה הכרתי אדם באחד המפגשים שאפנה אותי בדיוק להשקעה והזאת שאני מספר עליה והיה כנה להגיד שיקבל את העמלה בדיוק כמוני. והדבר לא גרע שקל מההצעה שקיבלתי אז מה הבעיה פה? אני משער (ותראה איזה יופי רשמתי משער כי אני לא מכיר אותך ואני לא יהיר כמוך לצאת בהצהרות על מה שאני לא יודע ולעקוץ בצורה בורה כזאת ) שיש לך עבר מפוקפק או רגשות מאוד רעים בנושא השקעות בחו"ל, אבל אנא אם אתה לא מכיר את האדם,העסקה תדבר לגופו של עניין ואל תסיק מסקנות בצורה עוקצת ומעליבה שכזאת, אתה מוזמן לשאול לגבי העסקה ואענה לך בשמחה וגם לשבת איתך על קפה, אני מזמין .
אין לי באמת עניין לגרום למישהו להשקיע אני יודע שגם לא תאמין לי אבל באמת ניסיתי לסייע בתשובתי ואני מתחייב שאם לאדם יפריע נושא העמלה שאני מקבל גם לא אעשה זה ושיהיה לו בהצלחה בעסקה במידה וירצה לעשות אותה.
הפורום הזה והסולידית עזרו לי בצורה שלא אוכל לתאר.
1. לפתוח תיק השקעות ולהגיע למצב שאני חוסך ומשקיע .
2. להשקיע בנכס בחו"ל על ידי אחד החברים פה בפורום וזו הסיבה שחשוב לי לנסות לסייע במעט שאני יודע והוא אכן מעט לעומת החברה המשכילים פה.
אבל שאדם שאתה לא מכיר,אתה לא יודע את העסקה שעשה ומחליט שבגלל שציינתי שיש לי עמלה העסקה הזאת היא מינימום עוקץ אחד גדול זה לא לעניין
ולא מכבד לא אותך ולא אותי.

אני לא חושב שהוא התכוון לעקוץ אותך בהערה שלו כפי שהוא יותר התכוון לשלוח עקיצה כלפי החברות/משווקים ישראלים שעוסקים בזה.

לי אין ניסיון עם נדל"ן בחול, אבל אני רואה מלא זבל על נדל"ן בחול במדינות שונות. דברים כמו "שים 250,000 שקל על הדירה על הנייר ועוד שלוש שנים תכפיל את הכסף שלך", או עסקה לדוגמא "דירה שנקנתה ב25% מתחת למחיר השוק, בלה בלה בלה...". זה מעורר אצלי את מיצי הקיבה, וכואב שאנשים לא מפסיקים לקנות את השיט הזה. ברור שלא כל משווקי הנדלן בחול הם כאלה, אבל אתה יכול להבין....

 

[Therealdeal]

ניחוש: חבל שאתה מתנהג בצורה כה יהירה ועוד עונה לעצמך שהשרשור לא מדבר על זה, ראוי לשאול ולא לענות את התשובה ולהסיק מסקנות על אדם שאינך מכיר.

ההשקעה שלי היא בנדלן,דירה על שמי בליברפול 100% נדלן למיטב הבנתי.

על איזה התנהגות אתה מדבר? לא "התנהגתי". כתבתי שאני מנחש, שהרי אין לי פרטים נוספים לגביך, שמדובר בהשקעה במיזם נדל"ן. כתבתי שהפוסט לא מדבר על השקעה במיזם נדל"ן.

אני גם לא מבין למה אתה מתייחס להשקעה במיזם נדל"ן כדבר שלילי. אולי אתה רואה את זה כדבר שלילי ולכן נעלבת...

גילוי נאות - אני עצמי מושקע במיזמי נדל"ן בארה"ב בעצמי בכמעט מליון שקלים. לא נדל"ן, מיזמי נדל"ן.

 

[Happy]

על איזה התנהגות אתה מדבר? לא "התנהגתי". כתבתי שאני מנחש, שהרי אין לי פרטים נוספים לגביך, שמדובר בהשקעה במיזם נדל"ן. כתבתי שהפוסט לא מדבר על השקעה במיזם נדל"ן.

אני גם לא מבין למה אתה מתייחס להשקעה במיזם נדל"ן כדבר שלילי. אולי אתה רואה את זה כדבר שלילי ולכן נעלבת...

גילוי נאות - אני עצמי מושקע במיזמי נדל"ן בארה"ב בעצמי בכמעט מליון שקלים. לא נדל"ן, מיזמי נדל"ן.

אני קודם כל מסכים שכנראה שקצת נפגעתי עובר על המידה על 2 התגובות בנוסף היה לי קצת יום לא פשוט אז קודם כל מצטער אכן התגובה הייתה קצת חריפה מידי.
התגובה לפניך הוסיפה לכעס שלי ושוב אני מתנצל עכשיו שאני קורא את זה אכן אין פה שום עקיצה.

אני לא חושב שהוא התכוון לעקוץ אותך בהערה שלו כפי שהוא יותר התכוון לשלוח עקיצה כלפי החברות/משווקים ישראלים שעוסקים בזה.

לי אין ניסיון עם נדל"ן בחול, אבל אני רואה מלא זבל על נדל"ן בחול במדינות שונות. דברים כמו "שים 250,000 שקל על הדירה על הנייר ועוד שלוש שנים תכפיל את הכסף שלך", או עסקה לדוגמא "דירה שנקנתה ב25% מתחת למחיר השוק, בלה בלה בלה...". זה מעורר אצלי את מיצי הקיבה, וכואב שאנשים לא מפסיקים לקנות את השיט הזה. ברור שלא כל משווקי הנדלן בחול הם כאלה, אבל אתה יכול להבין....

אני מבין את כוונתך אבל ברגע שהוא רושם את זה על תגובה שאדם רשם אז זה דיי מתייחס להצעה שלו ,אני כן מסכים עם האמירה שהרבה נדלן בחו"ל יש זבל ועוקץ ונוכלים ללא ספק, אני חושב שהיה פה צורך להוסיף הסתייגות על עסקה שלא מכירים ולא להגיב בצורה כזאת לתגובה שאדם רשם כי זה מרמז על צורת המחשבה של העסקה שאני מספר עליה.

 

[Therealdeal]

אני קודם כל מסכים שכנראה שקצת נפגעתי עובר על המידה על 2 התגובות בנוסף היה לי קצת יום לא פשוט אז קודם כל מצטער אכן התגובה הייתה קצת חריפה מידי.
התגובה לפניך הוסיפה לכעס שלי ושוב אני מתנצל עכשיו שאני קורא את זה אכן אין פה שום עקיצה.

הכל בסדר, מבין לליבך. כולנו בני אדם.

 

[אייל ריטברג]

היי אנונימי,
אני עונה כיועץ משכנתא.

אני חושב שאתה ממש מחמיר עם עצמך, ולא לצורך. ראשית, אתה חושב על השקעות מוקדם יותר מרוב האנשים וזה כבר שם אותך בנקודה טובה.
כן, מחירי הדיור בישראל קפצו החל משנת 2021, אבל!! זה בכלל לא קשור למשכנתא.

חשוב שתדע, משכנתא בריביות גבוהות ובתנאים מאקרו כלכליים בעיתיים (שזה המצב כרגע) היא לא גזרת גורל, ולא חתונה קתולית.
זאת אומרת, שאתה יכול לקחת את המשכנתא, ולמחזר אותה בנקודת זמן בעתיד, כאשר הריביות ירדו.

אני אבהיר יותר לעומק:
יש סוגיות בתכנון תוכנית מימון שהן בלתי הפיכות ויש סוגיות שהן הפיכות.

הסוגיות הבלתי ההפיך: כמה הון עצמי אתה שם ברכישת הדירה. לקחת משכנתא גדולה ולהקטין אותה - זה תמיד אפשר לעשות. לקחת משכנתא קטנה ולהגדיל אותה - זה ממש קשה לעשות, או שזה נעשה בריביות ממש
הסוגיות ההפיכות: מה ההחזר החודשי, מה מבנה התמהיל, מה רמת הסיכון שלו וכו'. אלו פרמטרים שאתה יכול לשנות כל הזמן - על ידי פעולה של מחזור. כמובן, שלא כדאי שאתה באמת תמחזר כל הזמן, כי מחזור היא פעולה שעולה כסף ומייגעת מבחינה בירוקרטית, אבל אתה בהחלט יכול לשנות בעתיד (אם הריביות ירדו, וזה תלוי בתפקוד הממשלות הנוכחיות והבאות) את המשכנתא ולמחזר למשכנתא טובה יותר, מהמשכנתא הנוכחית.

אבל, גם זה לא באמת הבשורה שאתה צריך לדעת. הדבר המשמעותי באמת שאני רוצה שתדע - אתה חושב שזו תקופה נוראית לקחת משכנתא, אבל בפועל, זה תקופה מצוינת ואתה יכול למצב את עצמך למשכנתא מדהימה, ואני אסביר למה:
ריביות המשכנתא שאנחנו מקבלים בהלוואות שלנו בנויות מ חיבור אריתמטי של "עוגן" שהוא (ריבית חסרת סיכון RISK FREE RATE - אגרות החוב של ממשלת ישראל הנסחרות כל יום בבורסה לניירות ערך) ביחד עם "מרווח" - שזה בעצם כמה הבנק רוצה להרוויח על תיק המשכנתא שלך.
לפני שנתיים, כאשר העוגן היה בתחתית (תוכל לראות כאן [2] עד רכבת ההרים בעוגנים (אגרות החוב של ממשלת ישראל)) - הבנקים דרשו (וקיבלו) מרווחים מאוד גבוהים (המרווחים נעו בין 1.6 ל2.1%) . החיבור של השניים ביחד יצר כמובן ריביות מאוד אטרקטיביות.
כעת, המצב התהפך. העוגנים (שוב, אלו אגרות החוב של ממשלת ישראל) עלו מאוד למעלה. הבנקים הבינו שאם הם ידרשו את המרווח שדרשו אז, זה יתורגם לריביות מאוד גבוהות, ואז אף אחד לא ייקח משכנתא, ולא יהיה להם עסק. אז הם הורידו את המרווח מאוד. כיום המרווחים הם בין 0.6-0.9%.

למה זה מעניין? כי אם אתה תיקח כעת משכנתא בריבית משתנה המבוססת על עוגן אגח מדינת ישראל, אתה תקבל אותה במרווח נמוך מאוד, הרבה יותר נמוך ממה שהיה לפני שנתיים. ולמה זה באמת מעניין? כי אם המצב המאקרו-כלכלי של מדינת ישראל ישתפר, אתה תהנה באופן אוטומטי מירידית ריביות במשכנתא שלך (זה יקרה בהלוואות המשתנות בלבד, לא בהלוואות בריבית קבועה). אתה יכול לקבל הלוואה משתנה לתקופה של חמש שנים, שיכולה עוד חמש שנים, לרדת ב אחוז/אחוז וחצי בקלות (אני מדגיש שוב, אנחנו צריכים שהמצב בישראל ישתפר כדי שזה יקרה).


שיהיה לך המון בהצלחה ותהיה אופטימי, יש לך יכולת כלכלית מרשימה מאוד, ואתה יכול לעשות דברים ממש יפים בנדלן.
אייל מ FINWIZ

תוכל לקרוא עוד על מרווח במשכנתא כאן [1]


[1] https://www.*************/מרכז-הידע/מושגי-ייסוד-בהלוואות/
[2] https://www.*************/moRTGAGE_STATS/#UNIT4

 

[אייל ריטברג]

אני רוצב גם להעיר על נושא של נדלן בחול.
חשוב לי ראשית לומר, שאני לא משקיע בנדלן בחו"ל (מסיבות שאני אתאר עוד רגע).

אני חושב שלפני שאתה קונה נדלן בחו"ל - תקנה נדלן בישראל!
בישראל, בניגוד לחול, אתה יכול לקחת משכנתא (וכך להגדיל אתה ROI שלך), אתה ממוסה רק 10% (ומטה, בזכות חוק ההסדרים החדש) בניגוד ל25%, היכולת שלך לתפעל את ההשקעה בעצמך גבוהה הרבה יותר, זו בוודאי השקעה שרמת הידע שלך גבוה מהידע על השקעה בחול.

אם אתה הולך לקנות נדלן בחול, אתה צריך לשאול את עצמך טוב טוב למה זו השקעה טובה יותר מS&P500.
כלומר, ברור שנדלן הוא לכאורה השקעה בטוחה יותר, והשקעה תזרימית (ביחס להשקעה ב SNP500 שהיא הונית). אבל האם לא כדאי פשוט לבצע השקעה בשוק ההון המספק תגמול תזרימי?
השקעה ב שוק ההון ביחס לנדלן היא השקעה:
1. נזילה
2. סחירה
3. ממוסה גם כמס רווחי הון.

אז למה להשקיע בנדלן בחו"ל?

 

[הורדוס]

אז למה להשקיע בנדלן בחו"ל?

אני משער שמדובר עוד בשאריות של הטראומה של משבר מניות הבנקים ומשבר הדוט קום שהשאירו הרבה אנשים בתפיסה שהשקעה בשוק ההון היא הימור מסוכן, ונדלן זה ללכת על בטוח.

גם בנדלן בחול אפשר לעשות רווחים יפים, אבל דרך משווקים ישראלים כאשר רמץ הידע שלך על השוק והמדינה הספיציפים הרווח מוגבל והסיכון לא.

 

[אייל ריטברג]

אני משער שמדובר עוד בשאריות של הטראומה של משבר מניות הבנקים ומשבר הדוט קום שהשאירו הרבה אנשים בתפיסה שהשקעה בשוק ההון היא הימור מסוכן, ונדלן זה ללכת על בטוח.

גם בנדלן בחול אפשר לעשות רווחים יפים, אבל דרך משווקים ישראלים כאשר רמץ הידע שלך על השוק והמדינה הספיציפים הרווח מוגבל והסיכון לא.

אפשר לעשות רווחים מדהימים בנדלן בחו"ל.אבל לאור היותו ללא ממונף - למה זו השקעה עדיפה מהשקעה אחרת המניבה לך 5%?
כל משקיע שרוצה להשקיע בנדלן בחו"ל צריך לשאול את עצמו מה התשואה העודפת שהוא דורש ביחס להשקעה בשוק ההון כדי לפצות על כך שזו השקעה לא נזילה, לא סחירה, לא מפוזרת, לא מגוונת וברמת אינפורמציה נמוכה יותר.

לעניות דעתי, בנדלן מניב בבחו"ל, אין צידוק להשקעה כזו.