• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

מתלבט על הצעד הבא בתחום הנדל״ן

  • פותח הנושא פותח הנושא MosheAmir0
  • פורסם בתאריך פורסם בתאריך

MosheAmir0

משתמש רשום
הצטרף ב
24/3/24
הודעות
2
דירוג
1
בן 30 רווק.

ברשותי דירת בשווי 1.6 באזור התחדשות עירונית. הדירה עשתה עליית ערך יפה לאורך ה5 שנים האחרונות (מחזיק בה כ5 שנים), אין משכנתא וקיימת הלוואה מהמשפחה על סך 500 אלף. השכירות הולכת לכיסוי ההלוואה (4).

הון נזיל נוסף 450

תוהה על העסקה הבאה:
  1. דירה חליפית מקבלן לעוד 5 שנים סביב ה 3-3.2 מליון. עם משכנתא של 1מ׳. (ע״פ יחס החזר מקסימלי לפי נטו בשכר~)
    כנראה שאצטרך הלוואה נוספת של 200 אלף לסגור 20% מהעסקה אחרי הוצאות נלוות (מס רכישה וכו׳) ואולי להתגורר בה בהמשך עם המשפחה העתידית.
  2. דירה שניה קטנה, עד 1.2-1מ׳ (אחרי שכלול של כל המיסים הנלווים)
  3. למכור ולקנות דירה יד שניה באזור גוש דן (כנראה שיקח זמן למכור את הדירה במחיר המבוקש)
נקודות חשובות:
  1. מעוניין להתגורר באזור גוש דן/השרון עם המשפחה העתידית ומאמין בדירה למגורים לטווח הארוך.
  2. לא מתעניין כרגע בהשקעות בחו״ל - אולי בגיל מאוחר יותר.
  3. מעוניין להתחתן בשנתיים הקרובות.
  4. פוטנציאל השתכרות גבוה יותר בשנה שנתיים הקרובות, אך עדיין מתלבט כמה למתוח את החבל עבור עסקת קבלן.
  5. אין כאן התחשבות בבלתמים למינהם ואולי נעילה ל5 שנים של הכסף זו תקופה ארוכה, רוב היזמים שדיברתי איתם לא ששים על סעיף העברת זכויות לפני קבלת מפתח.
  6. התחלתי בירורים לגביי התכנות לתמ״א, אבל לפי בדיקות קצרות שערכתי נאמר לי שאין התכנות ב10 שנים הקרובות עד שיבנו תשתיות מספקות לבניינים שכן בתהליך.
  7. לא מעונין לגור באזור של הדירה להשקעה.
  8. משלם שכירות באזור תל אביב כ4 אלף

אשמח להארות או כיווני חשיבה אחרים
תודה
 
אשמח להארות או כיווני חשיבה אחרים
1+3 אפשרויות טובות לדעתי, 3M קצת יקר מדי לדעתי, ההון העצמי שלך לא גדול ואתה הולך לקחת הלוואות על הלוואות בשביל זה.
הייתי הולך על משהו צנוע יותר, אולי סביב 2.5M
  1. למכור ולקנות דירה יד שניה באזור גוש דן (כנראה שיקח זמן למכור את הדירה במחיר המבוקש)
המחיר המבוקש לא רלוונטי, מה שרלוונטי הוא שווי שוק.
 
1+3 אפשרויות טובות לדעתי, 3M קצת יקר מדי לדעתי, ההון העצמי שלך לא גדול ואתה הולך לקחת הלוואות על הלוואות בשביל זה.
הייתי הולך על משהו צנוע יותר, אולי סביב 2.5M

המחיר המבוקש לא רלוונטי, מה שרלוונטי הוא שווי שוק.
תודה,
1. אני מתחשב בכך שהשכירות תחזיר חצי מההלוואה של המשפחה במהלך ה5 שנים. (יש לי אפשרות גם לדחות תשלומים)
2. אם היה פרויקט 10% 90% זה היה משנה את הדעה שלך?
3. לא כדאי לנצל את מלוא המינוף? השכירות הצפויה באזור היא מעט יותר מהחזר המשכנתא הצפוי (עם הריביות של היום)
 
2. אם היה פרויקט 10% 90% זה היה משנה את הדעה שלך?
לא ממש, מניסיוני כל ה90/10 ממומנים מכיסך.
3. לא כדאי לנצל את מלוא המינוף?
תלוי, לפעמים אני חושב שזה רעיון טוב ולפעמים לא. מינוף זה לא מטרה.
השכירות הצפויה באזור היא מעט יותר מהחזר המשכנתא הצפוי (עם הריביות של היום)
חסר משמעות.
 
מה זה אומר? המחיר גבוה יותר ומשקלל את "ההטבה"?
זה נסיוני אבל לא בדקתי את כל הפרוייקטים, בהחלט יתכנו כאלה שזו באמת הטבה אמיתית.
 
אשמח להארות או כיווני חשיבה אחרים
מה לגבי השקעה במניות? או שמבחינתך זו חייבת להיות עסקת נדלן נוספת? אם לא, השקעה במניות יכולה להוות פיזור נהדר לתיק וגם תישאר עם מינוף לא גבוה.

450 אש"ח זה סכום לא קטן שיכול להיות משמעותי בהינתן השקעה ארוכת טווח (בדגש על ארוכה).
באופן אישי אני מאד בעד פיזור סיכונים.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
K אזרח אמריקאי לא מדווח ל-IRS עם כמה שנים של PFIC, מתלבט אם לעבור לIB ברוקרים ופלטפורמות מסחר 25
K מתלבט בין שני ניי'ע מה אתם חושבים שוק ההון 5
D מתלבט אם למכור את חלקי בירושה נדל"ן 2
E מתלבט איך להשקיע- בן זוג אמריקאי מיסים 11
M מתלבט אם להשקיע בנדלן או לסגור את המשכנתא נדל"ן 5
B מתלבט לגבי 2 השקעות נדלן דומות נדל"ן 7
S מתלבט האם כדאי לקנות דירה שניה - עזרה נדל"ן 4
L הגעתי למצב שבו אני מתלבט אם להפריש כספים לתיק מנוהל אישית שוק ההון 5
הבנקאי מתלבט מה ללמוד התפתחות אישית 5
Y מתלבט איזה מדד לבחור בין 3 מדדים ל-20-30 שנה הבאות שוק ההון 3
P מתלבט אם להשאיר בבנק או להעביר לאינטראקטיב שוק ההון 43
J מתלבט מאוד מה לעשות, אשמח לכל עצה והארה התפתחות אישית 9
F מתלבט אם לקנות דירה חדשה 20/80 ולקוות לטוב נדל"ן 51
Henchman34 מתלבט בין אג"ח לאג"ח צמוד מדד כחלק מ-ETF קצר טווח שוק ההון 10
N מתלבט מה לעשות ברקע הירידות האחרונות בשוק ההון שוק ההון 26
avivaviv מתלבט בין קרן 1159169 לבין 1159235 פוסטים מאיכות נמוכה 0
X מתלבט בין VOO לבין SPY שוק ההון 5
MaorRocky זוג שמתחתן בקרוב עם הון של 300K שח, מתלבט איך לתכנן את העתיד הפיננסי הקרוב שוק ההון 4
N מתלבט היכן להתחיל ללמוד השנה (בן 24) התפתחות אישית 12
N מתלבט בין 2 תארים באוניברסיטת רייכמן ומסלול לעתיד אוף טופיק 16
מ מתלבט האם ובאיזה אופן לקנות דירה למגורים נדל"ן 71
I מתלבט לגבי התיק שלי שוק ההון 1
F תיק חדש. מתלבט האם הוא מתאים שוק ההון 6
P תיק רולטה, מתלבט כיצד לנהוג. שוק ההון 64
Y יומן מסע של בחור מתלבט יומני מסע אישיים 25
T כמה גישות שאני, חייל ממוצע, מתלבט ביניהן שוק ההון 40
R מתלבט האם שווה לקחת פקדון "נטול סיכון" בבנק שוק ההון 30
שיר הלל לטבע מתלבט על אילו נכסים לבסס את התיק שוק ההון 17
K מתלבט לגבי רכישת תנור אפייה משולב כיריים חדש פוסטים מאיכות נמוכה 5
B מתלבט באפיקי השקעה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
N יומנו של מתלבט יומני מסע אישיים 38
ישראלי מצוי מתלבט לגבי תואר שני במדעי המחשב- מכללה או האוניברסיטה הפתוחה התפתחות אישית 5
E מתלבט כמה לשים בחתונה ללקוח שלי שמפרגן לי. מה אומרים? אוף טופיק 23
L מתלבט לאן לנתב את עתידי התפתחות אישית 9
O בדיקת כדאיות - מתלבט ברכישת דירה להשקעה לעומת המשך השקעה בשוק ההון - אשמח לפידבק על החישוב נדל"ן 6
מ מתלבט בנוגע ללימודים התפתחות אישית 6
P פנסיה - מתלבט האם לעבור ממסלול מחקה מדד מניות פאסיבי למסלול מחקה - S&P500. פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
F מתלבט מה ללמוד אובד עצות התפתחות אישית 29
ב מתלבט בין הנדסת חשמל להנדסת בניין באוניברסיטת אריאל התפתחות אישית 9
ב מתלבט מה לעשות בנוגע ללימודים התפתחות אישית 1
ב עובר לברוקר ישראלי, מתלבט מה לעשות עם התיק האמריקאי שוק ההון 4
שיר הלל לטבע מתלבט איך לבחור ברוקר שוק ההון 1
A מתלבט בקשר לקורס UX התפתחות אישית 4
A צעיר אחרי צבא מתלבט אם להשקיע או לא שוק ההון 20
Emmanuel משקיע מתחיל, מתלבט בין ברוקרים שוק ההון 4
N מתלבט בין בינתחומי לרופין אוף טופיק 13
A מתלבט האם להיכנס עכשיו לשוק ההון לטווח של 2-10 שנים שוק ההון 41
N מתלבט על ללמוד לרכב על סוסים. התפתחות אישית 1
N מתלבט אם לקנות קינדל צרכנות פיננסית 1
D חייל משוחרר - מתלבט כיצד לחסוך לדירה ולפנסיה שוק ההון 3

נושאים דומים

Back
למעלה