מתלבט על הצעד הבא בתחום הנדל״ן

[MosheAmir0]

בן 30 רווק.

ברשותי דירת בשווי 1.6 באזור התחדשות עירונית. הדירה עשתה עליית ערך יפה לאורך ה5 שנים האחרונות (מחזיק בה כ5 שנים), אין משכנתא וקיימת הלוואה מהמשפחה על סך 500 אלף. השכירות הולכת לכיסוי ההלוואה (4).

הון נזיל נוסף 450

תוהה על העסקה הבאה:

1. דירה חליפית מקבלן לעוד 5 שנים סביב ה 3-3.2 מליון. עם משכנתא של 1מ׳. (ע״פ יחס החזר מקסימלי לפי נטו בשכר~)
   כנראה שאצטרך הלוואה נוספת של 200 אלף לסגור 20% מהעסקה אחרי הוצאות נלוות (מס רכישה וכו׳) ואולי להתגורר בה בהמשך עם המשפחה העתידית.
2. דירה שניה קטנה, עד 1.2-1מ׳ (אחרי שכלול של כל המיסים הנלווים)
3. למכור ולקנות דירה יד שניה באזור גוש דן (כנראה שיקח זמן למכור את הדירה במחיר המבוקש)

נקודות חשובות:

1. מעוניין להתגורר באזור גוש דן/השרון עם המשפחה העתידית ומאמין בדירה למגורים לטווח הארוך.
2. לא מתעניין כרגע בהשקעות בחו״ל - אולי בגיל מאוחר יותר.
3. מעוניין להתחתן בשנתיים הקרובות.
4. פוטנציאל השתכרות גבוה יותר בשנה שנתיים הקרובות, אך עדיין מתלבט כמה למתוח את החבל עבור עסקת קבלן.
5. אין כאן התחשבות בבלתמים למינהם ואולי נעילה ל5 שנים של הכסף זו תקופה ארוכה, רוב היזמים שדיברתי איתם לא ששים על סעיף העברת זכויות לפני קבלת מפתח.
6. התחלתי בירורים לגביי התכנות לתמ״א, אבל לפי בדיקות קצרות שערכתי נאמר לי שאין התכנות ב10 שנים הקרובות עד שיבנו תשתיות מספקות לבניינים שכן בתהליך.
7. לא מעונין לגור באזור של הדירה להשקעה.
8. משלם שכירות באזור תל אביב כ4 אלף

אשמח להארות או כיווני חשיבה אחרים
תודה

 

[אורי ג.]

אשמח להארות או כיווני חשיבה אחרים

1+3 אפשרויות טובות לדעתי, 3M קצת יקר מדי לדעתי, ההון העצמי שלך לא גדול ואתה הולך לקחת הלוואות על הלוואות בשביל זה.
הייתי הולך על משהו צנוע יותר, אולי סביב 2.5M

1. למכור ולקנות דירה יד שניה באזור גוש דן (כנראה שיקח זמן למכור את הדירה במחיר המבוקש)

המחיר המבוקש לא רלוונטי, מה שרלוונטי הוא שווי שוק.

 

[MosheAmir0]

1+3 אפשרויות טובות לדעתי, 3M קצת יקר מדי לדעתי, ההון העצמי שלך לא גדול ואתה הולך לקחת הלוואות על הלוואות בשביל זה.
הייתי הולך על משהו צנוע יותר, אולי סביב 2.5M

המחיר המבוקש לא רלוונטי, מה שרלוונטי הוא שווי שוק.

תודה,
1. אני מתחשב בכך שהשכירות תחזיר חצי מההלוואה של המשפחה במהלך ה5 שנים. (יש לי אפשרות גם לדחות תשלומים)
2. אם היה פרויקט 10% 90% זה היה משנה את הדעה שלך?
3. לא כדאי לנצל את מלוא המינוף? השכירות הצפויה באזור היא מעט יותר מהחזר המשכנתא הצפוי (עם הריביות של היום)

 

[אורי ג.]

2. אם היה פרויקט 10% 90% זה היה משנה את הדעה שלך?

לא ממש, מניסיוני כל ה90/10 ממומנים מכיסך.

3. לא כדאי לנצל את מלוא המינוף?

תלוי, לפעמים אני חושב שזה רעיון טוב ולפעמים לא. מינוף זה לא מטרה.

השכירות הצפויה באזור היא מעט יותר מהחזר המשכנתא הצפוי (עם הריביות של היום)

חסר משמעות.

 

[$Ron$]

מניסיוני כל ה90/10 ממומנים מכיסך.

מה זה אומר? המחיר גבוה יותר ומשקלל את "ההטבה"?

 

[אורי ג.]

מה זה אומר? המחיר גבוה יותר ומשקלל את "ההטבה"?

זה נסיוני אבל לא בדקתי את כל הפרוייקטים, בהחלט יתכנו כאלה שזו באמת הטבה אמיתית.

 

[stamEhad]

אשמח להארות או כיווני חשיבה אחרים

מה לגבי השקעה במניות? או שמבחינתך זו חייבת להיות עסקת נדלן נוספת? אם לא, השקעה במניות יכולה להוות פיזור נהדר לתיק וגם תישאר עם מינוף לא גבוה.

450 אש"ח זה סכום לא קטן שיכול להיות משמעותי בהינתן השקעה ארוכת טווח (בדגש על ארוכה).
באופן אישי אני מאד בעד פיזור סיכונים.