מתלבט כמה משכנתא לקחת

[volijj]

לאחרונה זכינו במגרש ביישוב דרור, ואנחנו הולכים לקנות מגרש בעלות של בערך 750 אלף שח.

מבחינת משכנתא האפשרויות העומדות בפני הם:
1. לקחת משכנתא של כ500 אלף שח והיתר במימון עצמי
2. לקחת משכנתא קטנה יותר של כ300K ולממש את כל התיק השקעות
3. לממש את כל תיק ההשקעות וגם את קרן ההשתלמות וללכת על 100 אחוז מימון עצמי.

כרגע אני מתלבט בין 1 ל2
ההצעה הכי טובה שהשגתי עד עכשיו היא בחלוקה הזו:
170k קלצ ב4.79
170k בפריים -1
160k הצמודה משתנה כל 3 בריבית 2.97

הצעות?
ההנחה שאם הריבית תעלה אני אוכל תמיד לסגור את הפריים והמשתנה, ולכן אני בעיקר רוצה להוריד את הריבית הקבועה.

 

[אורי ג.]

תלוי במבנה תיק ההשקעות שלך והקה"ש אבל הייתי הולך על 1 אם התיק השקעות שלך אגרסיבי.
הצעה טובה, מסלול 3 הייתי משנה ללא צמוד.

מגרש זה נחמד אבל מה הולכים לעשות איתו?

 

[volijj]

1. אני כרגע מאה אחוז מנייתי גם בתיק השקעות וגם בקרן השתלמות ira (תיק השקעות כמעט כולו s&p, יש בו כ500 אלף. בקה"ש יש לי כמה מניות ישראליות שעלו הרבה בשנה האחרונה, יש בו 340 אלף). עד עכשיו היו רווחים יפים, אבל זה בעיקר בזכות התקופה, אני ממש לא איזה גאון השקעות.

2. מתכננים לבנות עוד כ3 שנים. העולם יכול להתהפך עד אז , אבל כרגע זו התוכנית. הנחת עבודה של עלות בניה 2 מיליון שקל. יש לי דירה ללא משכנתא בשווי בערך מיליון שאהיה חייב למכור בשנתיים הקרובות אם אלך על אופציה 1 (ולא באופציה 2), אבל בכל מקרה מתכנן למכור כדי לממן את הבניה, ואת היתר לקחת משכנתא

ברקע, חוסכים בערך 10 אלף בחודש, וההחזר משכנתא הנוכחי יהיה בערך 5

 

[אייל ריטברג]

אהלן וולי,
עונה כבעלים של חברה לייעוץ משכנתאות.

מעבר לעובדה שאין צידוק כלכלי (כי עלות המשכנתא נמוכה מהתשואה על ההשקעות שלך) לבצע את הפרעונות הללו, יש כאן נדבך נוסף, וחשוב יותר - זה מסוכן תזרימית, ובמקרה שלך שבעתיים, לבצע את הפרעונות הללו.

בנייה עצמית היא עסקת הנדלן המסובכת ביותר. אתה קבלן בעסקי ייזום נדלן. ברוב המוחלט של הפעמים הלווה חסר ניסיון בנושא, ומתגלח על הטעויות של עצמו.

אם הרגע רכשת את השטח, כנראה שאין עדיין היתר בניה. כנראה שאין אפילו תוכנית אדריכלית עדיין. אינך יודע מה תהיה עלות הבניה הן בהיבט ההיקף, והן בהיבט עלויות העבודה שהתייקרו בטרוף בתקופה האחרונה. האם יש לך כרגע תמונת מצב ברורה איך אתה הולך לממן אותה. ההון העצמי שיש אצלך כרגע הוא קריטי. הוא ישמש אותך להמשך הדרך להוצאות שאתה לא יכול להשית על המשכנתא.

הנה העצה שלי: אל תתמקד כרגע באיך לקבל את העלויות הנמוכות ביותר, אלא תתמקד בביטחון של משק הבית לאורך תקופת הבניה, שבה אתה צריך (כנראה) לממן שכירות ומשכנתא ביחד. לך על משכנתא גדולה (וזה כאמור בכלל לא קשור להשקעות, אלא לכך שאתה צריך כרגע כסף בחשבון). תתכנן משכנתא שמותאמת טוב יותר לביצוע של פרעון/מחזור (וזו לא התמהיל שבנית כעת).
את המשכנתא שתיקח בעוד שנתיים, לטובת הבניה של הנכס עצמו, קח בהחזר הנוח ביותר.
רק לאחר שתסיים את בניית הנכס, וכל הנעלמים, והבלת"מים יהיו מאחורייך, ובנוסף - ניתן יהיה (על פי שאלות ותשובות של בנק ישראל סעיף 2.18) להכיר בשווי האמיתי שלו כגמור, אז תבצע מחזור משכנתא למשכנתא בגודל מתאים לך. אז תוכל להקטין המשכנתא ולבצע פרעונות של תיק ההשקעות שלך (שזה כלכלית לא נכון).

קוריוז קטן: זו אגב למשל הסיבה שהבנקים מלכתחילה מאוד לא אוהבים לאשר עסקאות כאלו ביותר מ70% מימון (גם אם מגיע לך 75% מימון) - הם מפחדים שאה תתקע, תידרש ליותר כסף, ואז גם אם הם ירצו לתת לך עוד כסף, הם לא יוכלו (כי אז יהיו בסתירה לנהלי בנק ישראל)

בהצלחה,
אייל מFINWIZ

 

[volijj]

תודה אייל
אכן אין עדיין כלום, מתכננים בנייה עוד 3 שנים ואני מניח שנוכל לחסוך קצת בזמן הזה. בנוסף מתכננים למכור את הדירה הקיימת וזה יתן לנו כמיליון שח (לא מעוניין להיות בעלים של יותר מנכס נדלן יחידי).

אני בעיקר לוקח מהתגובה שלך שכדאי לי להקטין את רכיב הקלץ במשכנתא לטובת הפריים/משתנה כדי לאפשר לי גמישות גבוהה יותר לקראת הבנייה.

 

[yahud]

אז נשמע שעוד 3 שנים אתה צריך עוד מיליון משכנתא. אתה כבר יודע את זה היום. תתכנן את מה שאתה עושה היום לפי זה.

אתם יכולים לעמוד ב1.5 מיליון משכנתא? יכולים ב1.3 מיליון?
אולי עדיף לסגור ב3 שנים את ה300 אלף האלה ולקחת משכנתא חדשה עוד 3 שנים.
יש הרבה שאלות של כמה אתם מרוויחים וכו'