Gari
משתמש רגיל
- הצטרף ב
- 25/5/15
- הודעות
- 124
- דירוג
- 33
היי
יש לי כבר דירה (בלי משכנתא) שאני גר בה ואני שוקל לקנות דירה נוספת (בישראל) להשקעה.
אני רוצה לקנות דירה בפריפרייה בארץ בפחות ממיליון ש"ח, להשכיר אותה (לא החלטתי עדיין לכמה זמן, כמה שנים או כמה ימים\עסקת אקזיט) ואז למכור אותה כשאני חושב שהמרווח בין מחיר הקנייה למכירה היה גדול מספיק בשביל להצדיק מכירה.
נדל"ן בחו"ל כרגע לא רלוונטי.
עניין המיסוי משתנה מסתבר לרעת משקיעי נדל"ן בשנים האחרונות אז הרבה שירשורים קודמים לא רלוונטיים.
אני מנסה לעשות השוואה בין מיסוי בתיק ההשקעות שלי לבין מיסוי בהשקעה במקרה הספציפי שלי.
בשוק ההון יש רק את עניין מס רווח ההון עד כמה שאני יודע שזה 25% מס ריאלי (כלומר אחרי קיזוז אינפלציה).
המקבילה של זה בנדל"ן זה מס שבח שגם הוא 25% על הרווח הריאלי כלומר:
25% מהרווח בין הקנייה למכירה, בקיזוז הוצאות רכישה והשבחת הנכס, לרבות הוצאות שכר טרחת עורך דין בעת קניית הדירה, שכר טרחת מתווך,
הוצאות שיפוץ על הדירה; מס רכישה, ובכלל אגרות ומיסים שונים; הוצאות ריבית בגין משכנתא, פחת ועוד
ובצמוד למדד.
זה אחרת עם הדירה נקנתה לפני 2014 אבל במקרה שלי מכיון שאני אקנה אותה ב 2018 או 2019 אני עדיין אשלם מס שבח במלואו.
קישור רלוונטי: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001045215
מעבר לזה יש מס רכישה, בעת קניית הדירה להשקעה, 8% עד 5,093,535.
במקרה שלי בגלל שהדירה הייעודית היא עד מיליון, זה יהיה רק 8%.
זה 8% לא על הרווח , אלא על כל מחיר הדירה.
מס על שכר דירה אין עד גובה שכר דירה 5000 בערך ומכיוון שאין מצב לדירה בפחות ממיליון ש"ח שאני אקבל עליה שכירות יותר מ 5000 ש"ח לחודש - לא רלוונטי.
ההשוואה של השכר דירה הוא מול דבידנדים בתיק ההשקעות אבל מכיוון שאין לי כאלה והכל השקעה במדדים אז יש פה יתרון ברור של מיסוי לכיוון הנדל"ן.
עשיתי את החישובים שלי והגעתי למסקנה שבאופן כללי, יש יותר מיסוי על נדלן במקרה של השקעה במאפיינים של סוג ההשקעה שלי (דירה לא פטורה ממס שבח או ממס רכישה, דמי שכירות לא עוברים את התיקרה למיסוי, נקנתה אחרי 2014) מאשר בתיק ההשקעות שלי.
זה יכול להיות או שיש דברים שלא לקחתי בחשבון?
עשיתי גוגל, מצאתי את זה, אולי זה יעזור לענות על השאלה שלי: http://www.bialik2.com/המקצוענים/מאמרים/האם-אכן-מיסוי-בנדלן-נמוך-יותר-מהמיסוי/
מחכה לתשובות שלכם.
יש לי כבר דירה (בלי משכנתא) שאני גר בה ואני שוקל לקנות דירה נוספת (בישראל) להשקעה.
אני רוצה לקנות דירה בפריפרייה בארץ בפחות ממיליון ש"ח, להשכיר אותה (לא החלטתי עדיין לכמה זמן, כמה שנים או כמה ימים\עסקת אקזיט) ואז למכור אותה כשאני חושב שהמרווח בין מחיר הקנייה למכירה היה גדול מספיק בשביל להצדיק מכירה.
נדל"ן בחו"ל כרגע לא רלוונטי.
עניין המיסוי משתנה מסתבר לרעת משקיעי נדל"ן בשנים האחרונות אז הרבה שירשורים קודמים לא רלוונטיים.
אני מנסה לעשות השוואה בין מיסוי בתיק ההשקעות שלי לבין מיסוי בהשקעה במקרה הספציפי שלי.
בשוק ההון יש רק את עניין מס רווח ההון עד כמה שאני יודע שזה 25% מס ריאלי (כלומר אחרי קיזוז אינפלציה).
המקבילה של זה בנדל"ן זה מס שבח שגם הוא 25% על הרווח הריאלי כלומר:
25% מהרווח בין הקנייה למכירה, בקיזוז הוצאות רכישה והשבחת הנכס, לרבות הוצאות שכר טרחת עורך דין בעת קניית הדירה, שכר טרחת מתווך,
הוצאות שיפוץ על הדירה; מס רכישה, ובכלל אגרות ומיסים שונים; הוצאות ריבית בגין משכנתא, פחת ועוד
ובצמוד למדד.
זה אחרת עם הדירה נקנתה לפני 2014 אבל במקרה שלי מכיון שאני אקנה אותה ב 2018 או 2019 אני עדיין אשלם מס שבח במלואו.
קישור רלוונטי: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001045215
מעבר לזה יש מס רכישה, בעת קניית הדירה להשקעה, 8% עד 5,093,535.
במקרה שלי בגלל שהדירה הייעודית היא עד מיליון, זה יהיה רק 8%.
זה 8% לא על הרווח , אלא על כל מחיר הדירה.
מס על שכר דירה אין עד גובה שכר דירה 5000 בערך ומכיוון שאין מצב לדירה בפחות ממיליון ש"ח שאני אקבל עליה שכירות יותר מ 5000 ש"ח לחודש - לא רלוונטי.
ההשוואה של השכר דירה הוא מול דבידנדים בתיק ההשקעות אבל מכיוון שאין לי כאלה והכל השקעה במדדים אז יש פה יתרון ברור של מיסוי לכיוון הנדל"ן.
עשיתי את החישובים שלי והגעתי למסקנה שבאופן כללי, יש יותר מיסוי על נדלן במקרה של השקעה במאפיינים של סוג ההשקעה שלי (דירה לא פטורה ממס שבח או ממס רכישה, דמי שכירות לא עוברים את התיקרה למיסוי, נקנתה אחרי 2014) מאשר בתיק ההשקעות שלי.
זה יכול להיות או שיש דברים שלא לקחתי בחשבון?
עשיתי גוגל, מצאתי את זה, אולי זה יעזור לענות על השאלה שלי: http://www.bialik2.com/המקצוענים/מאמרים/האם-אכן-מיסוי-בנדלן-נמוך-יותר-מהמיסוי/
מחכה לתשובות שלכם.
נערך לאחרונה ב:
