מיסוי על דירה שנייה לעומת שוק ההון במקרה שלי

Gari

משתמש סולידי
הצטרף ב
25/5/15
הודעות
82
דירוג
21
היי
יש לי כבר דירה (בלי משכנתא) שאני גר בה ואני שוקל לקנות דירה נוספת (בישראל) להשקעה.
אני רוצה לקנות דירה בפריפרייה בארץ בפחות ממיליון ש"ח, להשכיר אותה (לא החלטתי עדיין לכמה זמן, כמה שנים או כמה ימים\עסקת אקזיט) ואז למכור אותה כשאני חושב שהמרווח בין מחיר הקנייה למכירה היה גדול מספיק בשביל להצדיק מכירה.
נדל"ן בחו"ל כרגע לא רלוונטי.

עניין המיסוי משתנה מסתבר לרעת משקיעי נדל"ן בשנים האחרונות אז הרבה שירשורים קודמים לא רלוונטיים.
אני מנסה לעשות השוואה בין מיסוי בתיק ההשקעות שלי לבין מיסוי בהשקעה במקרה הספציפי שלי.
בשוק ההון יש רק את עניין מס רווח ההון עד כמה שאני יודע שזה 25% מס ריאלי (כלומר אחרי קיזוז אינפלציה).
המקבילה של זה בנדל"ן זה מס שבח שגם הוא 25% על הרווח הריאלי כלומר:
25% מהרווח בין הקנייה למכירה, בקיזוז הוצאות רכישה והשבחת הנכס, לרבות הוצאות שכר טרחת עורך דין בעת קניית הדירה, שכר טרחת מתווך,
הוצאות שיפוץ על הדירה; מס רכישה, ובכלל אגרות ומיסים שונים; הוצאות ריבית בגין משכנתא, פחת ועוד
ובצמוד למדד.
זה אחרת עם הדירה נקנתה לפני 2014 אבל במקרה שלי מכיון שאני אקנה אותה ב 2018 או 2019 אני עדיין אשלם מס שבח במלואו.
קישור רלוונטי: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001045215

מעבר לזה יש מס רכישה, בעת קניית הדירה להשקעה, 8% עד 5,093,535.
במקרה שלי בגלל שהדירה הייעודית היא עד מיליון, זה יהיה רק 8%.
זה 8% לא על הרווח , אלא על כל מחיר הדירה.

מס על שכר דירה אין עד גובה שכר דירה 5000 בערך ומכיוון שאין מצב לדירה בפחות ממיליון ש"ח שאני אקבל עליה שכירות יותר מ 5000 ש"ח לחודש - לא רלוונטי.
ההשוואה של השכר דירה הוא מול דבידנדים בתיק ההשקעות אבל מכיוון שאין לי כאלה והכל השקעה במדדים אז יש פה יתרון ברור של מיסוי לכיוון הנדל"ן.

עשיתי את החישובים שלי והגעתי למסקנה שבאופן כללי, יש יותר מיסוי על נדלן במקרה של השקעה במאפיינים של סוג ההשקעה שלי (דירה לא פטורה ממס שבח או ממס רכישה, דמי שכירות לא עוברים את התיקרה למיסוי, נקנתה אחרי 2014) מאשר בתיק ההשקעות שלי.
זה יכול להיות או שיש דברים שלא לקחתי בחשבון?

עשיתי גוגל, מצאתי את זה, אולי זה יעזור לענות על השאלה שלי: http://www.bialik2.com/המקצוענים/מאמרים/האם-אכן-מיסוי-בנדלן-נמוך-יותר-מהמיסוי/

מחכה לתשובות שלכם.
 
נערך לאחרונה ב:

Gari

משתמש סולידי
הצטרף ב
25/5/15
הודעות
82
דירוג
21
זו נקודת התורפה שלך. לפני הכל.
לא הבנתי?

ובכל מקרה: זה נכון שיהיה יותר מיסוי על נדלן במקרה שלי מאשר בשוק ההון?
 
נערך לאחרונה ב:

Gari

משתמש סולידי
הצטרף ב
25/5/15
הודעות
82
דירוג
21
מה זה בכלל משנה איפה המיסוי נמוך יותר?
יש מיתוס כזה שמיסוי השקעות נדל"ן תמיד נמוך יותר ולי יצא הפוך אז אני מנסה להבין אם פספסתי משהו שתחשיב שלי.
 

adamshalev

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
12,195
דירוג
22,862
יש מיתוס כזה שמיסוי השקעות נדל"ן תמיד נמוך יותר ולי יצא הפוך אז אני מנסה להבין אם פספסתי משהו שתחשיב שלי.
זה תלוי נסיבות.
הדבר היחיד שמשנה זה כסף בכיס (בהינתן אותה רמת סיכון).
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
N שיקולי מיסוי במכירת דירה נדל"ן 15
R מיסוי על דירה בארה"ב נדל"ן 3
U מיסוי שכר דירה נדל"ן 14
E מידע על מיסוי בישראל וארץ המקור ממכירת דירה בחו"ל פוסטים מאיכות נמוכה 1
Y מיסוי דירה להשכרה מיסים 40
Y מיסוי ברכישת דירה בין אחים נדל"ן 3
ה הבדלי מיסוי בין דירה ראשונה לדירה יחידה נדל"ן 13
ש מיסוי בארה"ב על מכירת דירה בארץ מיסים 38
liranviper מיסוי דירה בחו"ל ע"י זוג נשוי נדל"ן 3
K מיסוי דירה להשקעה. נדל"ן 54
A מיסוי על השכרת דירה - התייעצות כמה כדאי לגבות שכירות בהתחשב במיסוי? נדל"ן 11
ס מיסוי על בית שבונים (כשיש דירה בבעלותי) נדל"ן 7
Golan מסלולי מיסוי שכר דירה - שינוי למפרע? (לצורך החזר מס) נדל"ן 32
פ מיסוי דירה שלישית יוצא לדרך נדל"ן 2
F SP 500 בחירה עם הרבה פחות מיסוי על דיבידנדים שוק ההון 14
Z מיסוי ריאלי של שורטים, מכרתי 2 אופציות בשורט, היו מדדים חיובים ובפקיעה מאופציה שהרווחתי נוקה מס על הרווח הריאלי, בהפסד קוזז לי רק הפסד נומינלי. מיסים 29
M שיקולי מיסוי בשילוב תיק השקעות ונדל"ן בארה"ב עבור זוג ישראלי-אמריקאי מיסים 10
K מיסוי נומינלי על קרן זרה - האם יתכן תשלום מס בהפסד שנובע משער המטבע? שוק ההון 7
I מיסוי RSU ושער הדולר מיסים 5
J מיסוי דיבידנדים על מכירת קרן אירית צוברת CSPX וחישוב מס כולל שוק ההון 3
T מיסוי על דיבידנד בקרן סל בארצות הברית פוסטים מאיכות נמוכה 13
mk1 מיסוי בהשקעה חוזרת בתעודות סל מחלקות שוק ההון 6
M מישהו כאן יודע מבחינת מיסוי של עמותה? מיסים 14
S מיסוי ריאלי לעומת מיסוי נומינלי - חשיבות אופק ההשקעה. שוק ההון 8
M עבודה קצרה בחו'ל - מיסוי מיסים 7
מ מיסוי תעודת סל זרה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
O מיסוי כשכיר בריבוי דירות ועסקאות פליפ מיסים 1
U מיסוי על השכרת נכס בארה"ב מיסים 5
F שאלה לגביי impact של מיסוי ריאלי צמוד למדד המחירים לצרכן \ צמוד למטבע זר שוק ההון 8
M מיסוי להשקעות שנקנו במטבע דולר מיסים 3
M קרן עוקבת סנופי עם מיסוי צמוד למדד המחירים לצרכן, עקיבה פיסית ומנפיק בינלאומי? שוק ההון 8
O מיסוי ריאלי או נומינלי? תכלית S&P500 TTF שוק ההון 12
M מיסוי של הסכום מעל תקרת ההפקדה הפטורה לאחר משיכה מקה"ש IRA פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 10
tomchoook מיסוי על קה״ש שוק ההון 2
stamEhad BloxTax - שירותי מיסוי עבור קריפטו. האם מישהו התנסה? השקעות אלטרנטיביות 5
פסיוני מיסוי בארה''ב לאזרח ישראלי מיסים 7
D מיסוי קרנות ו-RSUs אחרי רילוקיישן מיסים 3
M מיסוי השקעות בבסיס דולרי בתרחיש של אינפלציה גבוהה\היפר אינפלציה שוק ההון 41
P מיסוי על אחזקת MLP ודרך עקיפה אפשרית מיסים 0
E מיסוי על דיבידנדים ב-IRA מיסים 9
י מיסוי שותפים בנדל"ן מיסים 1
I מיסוי RSU בעת מימוש מיסים 1
פ מיסוי ניירות ערך במעבר בין מדינות שוק ההון 22
Aslan מיסוי ריאלי etf אמריקאי vs קרן שקלית שוק ההון 32
ב מיסוי רווחי הון לבעלי הכנסה נמוכה מיסים 37
P מיסוי בקיבוץ (מועמד לקליטה) מיסים 1
ס מיסוי אופציות ב-ESOP – מתי וכמה? מיסים 15
A מיסוי השקעות PFIC- בירור פוסטים מאיכות נמוכה 6
S מיסוי על קרן ריט שוק ההון 1
unrealx מיסוי אופציות שוק ההון 1

נושאים דומים

למעלה