מיסוי על השכרת דירה - התייעצות כמה כדאי לגבות שכירות בהתחשב במיסוי?

[alon700]

בשעה טובה קיבלתי דירה חדשה שקניתי ואני מתעתד להשכיר אותה, אני מנסה לחשוב כמה דמי שכירות יהיה כדאי לי לגבות בחודש כדי לקבל מקסימום דמי שכירות נטו(אחרי מס) עם שיקול של מורכבות התהליך (צורך בדו"ח שנתי למס הכנסה) וזמן הדירה על המדף לא מושכרת (שלמעשה מוריד את ממוצע השכירות החודשי).
מחיר השוק של דירה מסוג זה הוא כ- 5400-5800 ש"ח בחודש.
חוק המיסוי על השכרת דירה מכיל 3 מסלולים שניתן לבחור מתוכם והוא לא ברור לי ב 100%. הנה הלינק לחוק:
https://taxes.gov.il/IncomeTax/Pages/IncomeTaxGuides/IncomTaxGuigeRentHakalot.aspx
ויש גם מחשבון שאני לא סגור עליו שהוא תקין:
https://www.hon.co.il/מחשבון-מס-על-שכר-דירה/

במסלול 1 קיים פטור על מס אם אני משכיר את הדירה במחיר של עד 5090 ש"ח לחודש (2019) - זה הכי פשוט להבנה.
במסלול 2 יש 10% מיסוי אחיד אז על פניו זה המסלול הכי לא משתלם לי כי: נניח השכרתי ב 5500 ש"ח, אחרי המיסוי ההכנסה נטו היא 4950 ש"ח - אז כמובן שעדיף לי להשכיר ב 5090 ש"ח לחודש ולא לדווח (כפי שמתיר החוק)
נקודת הbreak even היא כ- 5650 ש"ח דמי שכירות, כל מה שמעל ארוויח יותר נטו אבל... ההפרש לשוכר של כ-600 ש"ח + לחודש יכול לגרום לדירה להיות על המדף עוד חודש וכבר עושה את זה ללא משתלם.

לגבי מסלול 1, פטור חלקי, אם אני מבין אותו נכון, ואשכיר בסכום של 5500 ש"ח בחודש לדוגמה אזי המס שלי יהיה על 410 כפול 2 (ההפרש בין 5500 ל 5090 כפול 2)=820 ש"ח, המס המינמאלי הוא 31% שזה 254 ש"ח מס לחודש. ניתן לקזז הוצאות אחזקה אבל לדירה חדשה לא צפויות להיות הוצאות כאלה כלל, ניתן גם לקזז פחת אבל לי מושג איך לחשב אותו. נניח שאני לא מקזז כלום אז ההכנסה מהשכירות נטו היא 5245 ש"ח לחודש. עדיף ממסלול 2 בודאות. אבל האם עדיף מפטור מלא ב5090 ש"ח לחודש? אני לא בטוח כי נטו עוד 150 ש"ח בשבילי, לשוכר עוד 410 ש"ח גם יכול לגרום לעוד זמן מדף של הדירה לא מושכרת.

מסלול 3 לא ברור לי. כתוב שמדרגת המס הראשונה היא 31%, אבל 31% ממה? אין לי עוד הכנסות נוספות. אם זה מסך דמי השכירות זה כמובן לא משתלם. מההפרש מ5090 ש"ח ומעלה כפול 2? אז זה כמו מסלול 1 למעשה.
זה מה שמראה המחשבון אגב על 5500 ש"ח לחודש שכירות:
https://www.hon.co.il/מחשבון-מס-על-שכר-דירה/?sent=1&dang1=5500&dang2=&dang3=1200000&dang4=31

עוד אציין שאין לי כל הכנסה נוספת מיגיעה אישית (פרשתי ומתגורר בחו"ל, חי מחסכונות ומתשואת תיק שוק ההון וכעת בנוסף גם מדירה זו להשקעה)

האם מישהו בדק את הנושא לעומק ויכול לתת תשובות מהימנות? או אפילו משכיר דירה בטווח דמי השכירות הנ"ל? או אפילו מבין את החוק המורכב הזה במלואו... תודה לעונים

 

[paskar]

כדאי להעביר לכאן:
https://www.hasolidit.com/kehila/forums/פורום-השקעה-בנדל-ן.28/

 

[alon700]

תודה, אבל לא מצאתי בחיפוש מענה לנושא זה.

 

[Nina T]

בשעה טובה קיבלתי דירה חדשה שקניתי ואני מתעתד להשכיר אותה, אני מנסה לחשוב כמה דמי שכירות יהיה כדאי לי לגבות בחודש כדי לקבל מקסימום דמי שכירות נטו(אחרי מס) עם שיקול של מורכבות התהליך (צורך בדו"ח שנתי למס הכנסה) וזמן הדירה על המדף לא מושכרת (שלמעשה מוריד את ממוצע השכירות החודשי).
מחיר השוק של דירה מסוג זה הוא כ- 5400-5800 ש"ח בחודש.
חוק המיסוי על השכרת דירה מכיל 3 מסלולים שניתן לבחור מתוכם והוא לא ברור לי ב 100%. הנה הלינק לחוק:
https://taxes.gov.il/IncomeTax/Pages/IncomeTaxGuides/IncomTaxGuigeRentHakalot.aspx
ויש גם מחשבון שאני לא סגור עליו שהוא תקין:
https://www.hon.co.il/מחשבון-מס-על-שכר-דירה/

במסלול 1 קיים פטור על מס אם אני משכיר את הדירה במחיר של עד 5090 ש"ח לחודש (2019) - זה הכי פשוט להבנה.
במסלול 2 יש 10% מיסוי אחיד אז על פניו זה המסלול הכי לא משתלם לי כי: נניח השכרתי ב 5500 ש"ח, אחרי המיסוי ההכנסה נטו היא 4950 ש"ח - אז כמובן שעדיף לי להשכיר ב 5090 ש"ח לחודש ולא לדווח (כפי שמתיר החוק)
נקודת הbreak even היא כ- 5650 ש"ח דמי שכירות, כל מה שמעל ארוויח יותר נטו אבל... ההפרש לשוכר של כ-600 ש"ח + לחודש יכול לגרום לדירה להיות על המדף עוד חודש וכבר עושה את זה ללא משתלם.

לגבי מסלול 1, פטור חלקי, אם אני מבין אותו נכון, ואשכיר בסכום של 5500 ש"ח בחודש לדוגמה אזי המס שלי יהיה על 410 כפול 2 (ההפרש בין 5500 ל 5090 כפול 2)=820 ש"ח, המס המינמאלי הוא 31% שזה 254 ש"ח מס לחודש. ניתן לקזז הוצאות אחזקה אבל לדירה חדשה לא צפויות להיות הוצאות כאלה כלל, ניתן גם לקזז פחת אבל לי מושג איך לחשב אותו. נניח שאני לא מקזז כלום אז ההכנסה מהשכירות נטו היא 5245 ש"ח לחודש. עדיף ממסלול 2 בודאות. אבל האם עדיף מפטור מלא ב5090 ש"ח לחודש? אני לא בטוח כי נטו עוד 150 ש"ח בשבילי, לשוכר עוד 410 ש"ח גם יכול לגרום לעוד זמן מדף של הדירה לא מושכרת.

מסלול 3 לא ברור לי. כתוב שמדרגת המס הראשונה היא 31%, אבל 31% ממה? אין לי עוד הכנסות נוספות. אם זה מסך דמי השכירות זה כמובן לא משתלם. מההפרש מ5090 ש"ח ומעלה כפול 2? אז זה כמו מסלול 1 למעשה.
זה מה שמראה המחשבון אגב על 5500 ש"ח לחודש שכירות:
https://www.hon.co.il/מחשבון-מס-על-שכר-דירה/?sent=1&dang1=5500&dang2=&dang3=1200000&dang4=31

עוד אציין שאין לי כל הכנסה נוספת מיגיעה אישית (פרשתי ומתגורר בחו"ל, חי מחסכונות ומתשואת תיק שוק ההון וכעת בנוסף גם מדירה זו להשקעה)

האם מישהו בדק את הנושא לעומק ויכול לתת תשובות מהימנות? או אפילו משכיר דירה בטווח דמי השכירות הנ"ל? או אפילו מבין את החוק המורכב הזה במלואו... תודה לעונים

את החישוב במסלול הפטור כמדומני קלטת היטב. נוסחא פשוטה לחישוב= סך הכנסה-סך פטור. אם יש הפרש תכפיל בשתיים וזה הסכום החייב

למשל הכנסה 70, פטור 50
70-
(50)
20*2=40 חייב ב31% ומעלה מס.
מסלול 3 הוא מהרווח. במידה וקיימים הוצאות/הפסדים וכ"ו כדאי להשתמש. אם למשל הבניין עמד ריק שנה אחת. בשנה שאחרי כדאי לבחור מסלול זה.
מסלול 10% הוא פשוט ללא שום קיזוז ניכוי וכ"ו-לא יהיו למשל נקודות זכות של תושב וכ"ו, לא ניתן לנכות הוצאות ולא ניתן לקזז הפסד.
בכללי אם הנדל"ן לא יוקרתי=מסלול פטור
אם ההכנסה קבועה ולא צפויות הוצאות רבות מסלול 10% (מאד נפוץ) בעבר היה צריך להודיע מראש וכן לשלם מקדמות.
מסלול פסיבי- הפוך מ10%
אם אתה מעל גיל 60-מדרגות מס רגילות-10% ואילך עם זיכויים פטורים ניכויים וקיזוזים -יכול להיות מאד מומלץ אם אין עוד הכנסות מיגיעה אישית והשכירות ברמה בינונית.

 

[fliper]

חברים, שאלה:
5090 ש"ח לחודש גבול הפטור ממס (כ 61k שמתי).
האם יש לשלם מס במקרה בו השכירות גבוהה מ 5090 אבל הדירה הושכרה רק 4 חודשים ? כלומר פחות מ 61k שנתי.
תודה.
@אורי ג. , @רוני

 

[אורי ג.]

5090 ש"ח לחודש גבול הפטור ממס (כ 61k שמתי).
האם יש לשלם מס במקרה בו השכירות גבוהה מ 5090 אבל הדירה הושכרה רק 4 חודשים ? כלומר פחות מ 61k שנתי.
תודה.

אני חושב שלפי החוק היבש מאד כן.
כמעט כל מי שאני מכיר, כולל רו"ח, מדווחים על בסיס חישוב שנתי.
לא יעוץ, לא יועץ מס, לא רו"ח.

 

[י.ג]

חברים, שאלה:
5090 ש"ח לחודש גבול הפטור ממס (כ 61k שמתי).
האם יש לשלם מס במקרה בו השכירות גבוהה מ 5090 אבל הדירה הושכרה רק 4 חודשים ? כלומר פחות מ 61k שנתי.
תודה.
@אורי ג. , @רוני

בזמנו ביררתי עם רו"ח. החישוב הוא חודשי ולא שנתי בעקרון.

 

[רוני]

חברים, שאלה:
5090 ש"ח לחודש גבול הפטור ממס (כ 61k שמתי).
האם יש לשלם מס במקרה בו השכירות גבוהה מ 5090 אבל הדירה הושכרה רק 4 חודשים ? כלומר פחות מ 61k שנתי.
תודה.
@אורי ג. , @רוני

היי
לפי שיטת המס המופחת, של מס מחזור בשיעור של 10%תצטרך לשלם מס הכנסה,
כאן התחשיב ברמה החודשית.

אם תבדוק את אופציית חישוב המס השנייה, לפי המס השולי משכר העבודה,
המאפשרת לקזז הוצאות בין היתר פחת מבנה וריבית משכנתה, יתכן שלא תשלם כלל מס כל שהוא.

 

[Boker]

מישהו יודע האם במצב שמדובר בדירה ביחידה גם צריך לשלם מס על שכירות מעל 5090?

 

[אורי ג.]

מישהו יודע האם במצב שמדובר בדירה ביחידה גם צריך לשלם מס על שכירות מעל 5090?

צריך.

 

[שלמה 123]

אם אתה מעל גיל 60-מדרגות מס רגילות-10% ואילך עם זיכויים פטורים ניכויים וקיזוזים -יכול להיות מאד מומלץ אם אין עוד הכנסות מיגיעה אישית והשכירות ברמה בינונית.

במקרה שמעל גיל 60 יש שישים אלף ש"ח הכנסה פטורה כאשר שש אלף ש"ח זה זיכוי מס של 2.25 נקודות. זיכוי אם לא עובד ואין פנסיה. אז אני יכול לקזז רווח הון של שישים אלף בשנה עם השישים אלף שיש מנקודות הזיכוי או מקזז שישים אלף הכנסות משכירות. עם זה?

 

[Nina T]

במקרה שמעל גיל 60 יש שישים אלף ש"ח הכנסה פטורה כאשר שש אלף ש"ח זה זיכוי מס של 2.25 נקודות. זיכוי אם לא עובד ואין פנסיה. אז אני יכול לקזז רווח הון של שישים אלף בשנה עם השישים אלף שיש מנקודות הזיכוי או מקזז שישים אלף הכנסות משכירות. עם זה?

לא הבנתי. איזו הכנסה פטורה יש? משכירות.
אם יש עוד 60 א מרווחי הון הם באמת לא יגיעו לחבות במס בשל נקודות הזיכוי.
לא חל על דיבידנדים!! תמיד יהיו 25% אלא במקרים נדירים