מיסוי על השכרת דירה - התייעצות כמה כדאי לגבות שכירות בהתחשב במיסוי?

alon700

משתמש ותיק
הצטרף ב
15/4/15
הודעות
227
דירוג
108
בשעה טובה קיבלתי דירה חדשה שקניתי ואני מתעתד להשכיר אותה, אני מנסה לחשוב כמה דמי שכירות יהיה כדאי לי לגבות בחודש כדי לקבל מקסימום דמי שכירות נטו(אחרי מס) עם שיקול של מורכבות התהליך (צורך בדו"ח שנתי למס הכנסה) וזמן הדירה על המדף לא מושכרת (שלמעשה מוריד את ממוצע השכירות החודשי).
מחיר השוק של דירה מסוג זה הוא כ- 5400-5800 ש"ח בחודש.
חוק המיסוי על השכרת דירה מכיל 3 מסלולים שניתן לבחור מתוכם והוא לא ברור לי ב 100%. הנה הלינק לחוק:
https://taxes.gov.il/IncomeTax/Pages/IncomeTaxGuides/IncomTaxGuigeRentHakalot.aspx
ויש גם מחשבון שאני לא סגור עליו שהוא תקין:
https://www.hon.co.il/מחשבון-מס-על-שכר-דירה/

במסלול 1 קיים פטור על מס אם אני משכיר את הדירה במחיר של עד 5090 ש"ח לחודש (2019) - זה הכי פשוט להבנה.
במסלול 2 יש 10% מיסוי אחיד אז על פניו זה המסלול הכי לא משתלם לי כי: נניח השכרתי ב 5500 ש"ח, אחרי המיסוי ההכנסה נטו היא 4950 ש"ח - אז כמובן שעדיף לי להשכיר ב 5090 ש"ח לחודש ולא לדווח (כפי שמתיר החוק)
נקודת הbreak even היא כ- 5650 ש"ח דמי שכירות, כל מה שמעל ארוויח יותר נטו אבל... ההפרש לשוכר של כ-600 ש"ח + לחודש יכול לגרום לדירה להיות על המדף עוד חודש וכבר עושה את זה ללא משתלם.

לגבי מסלול 1, פטור חלקי, אם אני מבין אותו נכון, ואשכיר בסכום של 5500 ש"ח בחודש לדוגמה אזי המס שלי יהיה על 410 כפול 2 (ההפרש בין 5500 ל 5090 כפול 2)=820 ש"ח, המס המינמאלי הוא 31% שזה 254 ש"ח מס לחודש. ניתן לקזז הוצאות אחזקה אבל לדירה חדשה לא צפויות להיות הוצאות כאלה כלל, ניתן גם לקזז פחת אבל לי מושג איך לחשב אותו. נניח שאני לא מקזז כלום אז ההכנסה מהשכירות נטו היא 5245 ש"ח לחודש. עדיף ממסלול 2 בודאות. אבל האם עדיף מפטור מלא ב5090 ש"ח לחודש? אני לא בטוח כי נטו עוד 150 ש"ח בשבילי, לשוכר עוד 410 ש"ח גם יכול לגרום לעוד זמן מדף של הדירה לא מושכרת.

מסלול 3 לא ברור לי. כתוב שמדרגת המס הראשונה היא 31%, אבל 31% ממה? אין לי עוד הכנסות נוספות. אם זה מסך דמי השכירות זה כמובן לא משתלם. מההפרש מ5090 ש"ח ומעלה כפול 2? אז זה כמו מסלול 1 למעשה.
זה מה שמראה המחשבון אגב על 5500 ש"ח לחודש שכירות:
https://www.hon.co.il/מחשבון-מס-על-שכר-דירה/?sent=1&dang1=5500&dang2=&dang3=1200000&dang4=31

עוד אציין שאין לי כל הכנסה נוספת מיגיעה אישית (פרשתי ומתגורר בחו"ל, חי מחסכונות ומתשואת תיק שוק ההון וכעת בנוסף גם מדירה זו להשקעה)

האם מישהו בדק את הנושא לעומק ויכול לתת תשובות מהימנות? או אפילו משכיר דירה בטווח דמי השכירות הנ"ל? או אפילו מבין את החוק המורכב הזה במלואו... תודה לעונים :)
 

alon700

משתמש ותיק
הצטרף ב
15/4/15
הודעות
227
דירוג
108
תודה, אבל לא מצאתי בחיפוש מענה לנושא זה.
 

Nina T

משתמש ותיק
הצטרף ב
30/3/19
הודעות
1,255
דירוג
454
בשעה טובה קיבלתי דירה חדשה שקניתי ואני מתעתד להשכיר אותה, אני מנסה לחשוב כמה דמי שכירות יהיה כדאי לי לגבות בחודש כדי לקבל מקסימום דמי שכירות נטו(אחרי מס) עם שיקול של מורכבות התהליך (צורך בדו"ח שנתי למס הכנסה) וזמן הדירה על המדף לא מושכרת (שלמעשה מוריד את ממוצע השכירות החודשי).
מחיר השוק של דירה מסוג זה הוא כ- 5400-5800 ש"ח בחודש.
חוק המיסוי על השכרת דירה מכיל 3 מסלולים שניתן לבחור מתוכם והוא לא ברור לי ב 100%. הנה הלינק לחוק:
https://taxes.gov.il/IncomeTax/Pages/IncomeTaxGuides/IncomTaxGuigeRentHakalot.aspx
ויש גם מחשבון שאני לא סגור עליו שהוא תקין:
https://www.hon.co.il/מחשבון-מס-על-שכר-דירה/

במסלול 1 קיים פטור על מס אם אני משכיר את הדירה במחיר של עד 5090 ש"ח לחודש (2019) - זה הכי פשוט להבנה.
במסלול 2 יש 10% מיסוי אחיד אז על פניו זה המסלול הכי לא משתלם לי כי: נניח השכרתי ב 5500 ש"ח, אחרי המיסוי ההכנסה נטו היא 4950 ש"ח - אז כמובן שעדיף לי להשכיר ב 5090 ש"ח לחודש ולא לדווח (כפי שמתיר החוק)
נקודת הbreak even היא כ- 5650 ש"ח דמי שכירות, כל מה שמעל ארוויח יותר נטו אבל... ההפרש לשוכר של כ-600 ש"ח + לחודש יכול לגרום לדירה להיות על המדף עוד חודש וכבר עושה את זה ללא משתלם.

לגבי מסלול 1, פטור חלקי, אם אני מבין אותו נכון, ואשכיר בסכום של 5500 ש"ח בחודש לדוגמה אזי המס שלי יהיה על 410 כפול 2 (ההפרש בין 5500 ל 5090 כפול 2)=820 ש"ח, המס המינמאלי הוא 31% שזה 254 ש"ח מס לחודש. ניתן לקזז הוצאות אחזקה אבל לדירה חדשה לא צפויות להיות הוצאות כאלה כלל, ניתן גם לקזז פחת אבל לי מושג איך לחשב אותו. נניח שאני לא מקזז כלום אז ההכנסה מהשכירות נטו היא 5245 ש"ח לחודש. עדיף ממסלול 2 בודאות. אבל האם עדיף מפטור מלא ב5090 ש"ח לחודש? אני לא בטוח כי נטו עוד 150 ש"ח בשבילי, לשוכר עוד 410 ש"ח גם יכול לגרום לעוד זמן מדף של הדירה לא מושכרת.

מסלול 3 לא ברור לי. כתוב שמדרגת המס הראשונה היא 31%, אבל 31% ממה? אין לי עוד הכנסות נוספות. אם זה מסך דמי השכירות זה כמובן לא משתלם. מההפרש מ5090 ש"ח ומעלה כפול 2? אז זה כמו מסלול 1 למעשה.
זה מה שמראה המחשבון אגב על 5500 ש"ח לחודש שכירות:
https://www.hon.co.il/מחשבון-מס-על-שכר-דירה/?sent=1&dang1=5500&dang2=&dang3=1200000&dang4=31

עוד אציין שאין לי כל הכנסה נוספת מיגיעה אישית (פרשתי ומתגורר בחו"ל, חי מחסכונות ומתשואת תיק שוק ההון וכעת בנוסף גם מדירה זו להשקעה)

האם מישהו בדק את הנושא לעומק ויכול לתת תשובות מהימנות? או אפילו משכיר דירה בטווח דמי השכירות הנ"ל? או אפילו מבין את החוק המורכב הזה במלואו... תודה לעונים :)

את החישוב במסלול הפטור כמדומני קלטת היטב. נוסחא פשוטה לחישוב= סך הכנסה-סך פטור. אם יש הפרש תכפיל בשתיים וזה הסכום החייב

למשל הכנסה 70, פטור 50
70-
(50)
20*2=40 חייב ב31% ומעלה מס.
מסלול 3 הוא מהרווח. במידה וקיימים הוצאות/הפסדים וכ"ו כדאי להשתמש. אם למשל הבניין עמד ריק שנה אחת. בשנה שאחרי כדאי לבחור מסלול זה.
מסלול 10% הוא פשוט ללא שום קיזוז ניכוי וכ"ו-לא יהיו למשל נקודות זכות של תושב וכ"ו, לא ניתן לנכות הוצאות ולא ניתן לקזז הפסד.
בכללי אם הנדל"ן לא יוקרתי=מסלול פטור
אם ההכנסה קבועה ולא צפויות הוצאות רבות מסלול 10% (מאד נפוץ) בעבר היה צריך להודיע מראש וכן לשלם מקדמות.
מסלול פסיבי- הפוך מ10%
אם אתה מעל גיל 60-מדרגות מס רגילות-10% ואילך עם זיכויים פטורים ניכויים וקיזוזים -יכול להיות מאד מומלץ אם אין עוד הכנסות מיגיעה אישית והשכירות ברמה בינונית.
 

fliper

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/2/16
הודעות
498
דירוג
386
חברים, שאלה:
5090 ש"ח לחודש גבול הפטור ממס (כ 61k שמתי).
האם יש לשלם מס במקרה בו השכירות גבוהה מ 5090 אבל הדירה הושכרה רק 4 חודשים ? כלומר פחות מ 61k שנתי.
תודה.
@אורי ג. , @רוני
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,075
דירוג
21,752
5090 ש"ח לחודש גבול הפטור ממס (כ 61k שמתי).
האם יש לשלם מס במקרה בו השכירות גבוהה מ 5090 אבל הדירה הושכרה רק 4 חודשים ? כלומר פחות מ 61k שנתי.
תודה.
אני חושב שלפי החוק היבש מאד כן.
כמעט כל מי שאני מכיר, כולל רו"ח, מדווחים על בסיס חישוב שנתי.
לא יעוץ, לא יועץ מס, לא רו"ח.
 

י.ג

משתמש ותיק
הצטרף ב
28/12/15
הודעות
794
דירוג
475
חברים, שאלה:
5090 ש"ח לחודש גבול הפטור ממס (כ 61k שמתי).
האם יש לשלם מס במקרה בו השכירות גבוהה מ 5090 אבל הדירה הושכרה רק 4 חודשים ? כלומר פחות מ 61k שנתי.
תודה.
@אורי ג. , @רוני
בזמנו ביררתי עם רו"ח. החישוב הוא חודשי ולא שנתי בעקרון.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,486
דירוג
4,406
חברים, שאלה:
5090 ש"ח לחודש גבול הפטור ממס (כ 61k שמתי).
האם יש לשלם מס במקרה בו השכירות גבוהה מ 5090 אבל הדירה הושכרה רק 4 חודשים ? כלומר פחות מ 61k שנתי.
תודה.
@אורי ג. , @רוני

היי
לפי שיטת המס המופחת, של מס מחזור בשיעור של 10%תצטרך לשלם מס הכנסה,
כאן התחשיב ברמה החודשית.

אם תבדוק את אופציית חישוב המס השנייה, לפי המס השולי משכר העבודה,
המאפשרת לקזז הוצאות בין היתר פחת מבנה וריבית משכנתה, יתכן שלא תשלם כלל מס כל שהוא.
 

Boker

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/10/17
הודעות
123
דירוג
89
מישהו יודע האם במצב שמדובר בדירה ביחידה גם צריך לשלם מס על שכירות מעל 5090?
 

שלמה 123

משתמש ותיק
הצטרף ב
10/10/19
הודעות
1,782
דירוג
234
אם אתה מעל גיל 60-מדרגות מס רגילות-10% ואילך עם זיכויים פטורים ניכויים וקיזוזים -יכול להיות מאד מומלץ אם אין עוד הכנסות מיגיעה אישית והשכירות ברמה בינונית.
במקרה שמעל גיל 60 יש שישים אלף ש"ח הכנסה פטורה כאשר שש אלף ש"ח זה זיכוי מס של 2.25 נקודות. זיכוי אם לא עובד ואין פנסיה. אז אני יכול לקזז רווח הון של שישים אלף בשנה עם השישים אלף שיש מנקודות הזיכוי או מקזז שישים אלף הכנסות משכירות. עם זה?
 

Nina T

משתמש ותיק
הצטרף ב
30/3/19
הודעות
1,255
דירוג
454
במקרה שמעל גיל 60 יש שישים אלף ש"ח הכנסה פטורה כאשר שש אלף ש"ח זה זיכוי מס של 2.25 נקודות. זיכוי אם לא עובד ואין פנסיה. אז אני יכול לקזז רווח הון של שישים אלף בשנה עם השישים אלף שיש מנקודות הזיכוי או מקזז שישים אלף הכנסות משכירות. עם זה?
לא הבנתי. איזו הכנסה פטורה יש? משכירות.
אם יש עוד 60 א מרווחי הון הם באמת לא יגיעו לחבות במס בשל נקודות הזיכוי.
לא חל על דיבידנדים!! תמיד יהיו 25% אלא במקרים נדירים
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
מ מיסוי השכרת חניה פרטית מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 17
niceguy23 מיסוי ל non-resident תושב ישראל בחשבון השקעות אמריקאי? שוק ההון 1
I בחינת כדאיות החלפת קרן: מיסוי ריאלי מול דחיית מס שוק ההון 1
Y מיסוי ברכישת דירה בין אחים נדל"ן 3
I מיסוי יהש (לא IRA) מיסים 1
M שאלה לגבי מיסוי שוק ההון 6
Harvey מיסוי משקיעי נדל״ן בתל אביב כדי לצנן את השוק נדל"ן 55
ה הבדלי מיסוי בין דירה ראשונה לדירה יחידה נדל"ן 12
לאץ' מיסוי מסחר בקריפטו מיסים 8
M שאלה על מיסוי על הכנסה פאסיבית - נכס דיגיטלי מיסים 1
ה מיסוי על RSU לפני הנפקה מיסים 7
A מיסוי על רווחים מני"ע בישראל עבור ישראלי תושב חוץ מיסים 3
unrealx מיסוי על אופציות שהפכו למניות של חברה שעשתה הנפקה שוק ההון 9
Rahash שאלה על מיסוי דיבידנדים שוק ההון 3
U שאלה על מיסוי ני"ע מיסים 0
F תיק השקעות לזוג "מעורב" (אחד אמריקאי) בשיקולי מיסוי מיסים 6
א מיסוי חשבונות בחו"ל, איך זה עובד ? מיסים 8
ה מיסוי יחידת השתתפות מיסים 0
N מיסוי של פעילות פרטית לעומת פעילות עסקית מיסים 20
flower תקנות חדשות - מיסוי קרנות NTR,צוברות, מדדי חו"ל ישראליים מיסים 2
N מיסוי מניות יהש בקניית ניירות ערך מ-IRA פוסטים מאיכות נמוכה 0
R מיסוי הפרשות לפנסיה שכיר. מיסים 5
R דוח מיסוי מיסים 2
V מיסוי על עצמאי בחול מיסים 0
ג מיסוי בקרן השתלמות IRA מיסים 1
M חלוקת ההשקעה בניירות ערך לפי מיסוי? מיסים 1
כ שמירת סטטוס מיסוי בניוד פנסיוני מיסים 0
E שאלה על מיסוי דיבידנד של חברה קנדית שנסחרת בניו יורק לאזרח ישראלי מיסים 1
guesto מיסוי ADR מיסים 5
flower הודעה חריגה מהבנק - מיסוי דיבידנד של ניירות ערך NTR מיסים 20
A לייצר מכירה בשכבות בנייר ישראלי בשביל להוריד מיסוי בפרישה פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 214
guesto מיסוי דיבידנדים במקור מאירופה: אירלנד מול ישראל מיסים 8
L מסחר בשוק האמריקאי דרך מיטב טרייד - שאלת מיסוי מיסים 1
מ מיסוי ira מיסים 7
ת מיסוי על כתיבת ורכישת אופציות מיסים 0
R שאלה בנושא מיסוי מקרקעין נדל"ן 1
always.smile מיסוי ופיצול הפקדה לקרן השתלמות וקופת גמל להשקעה מיסים 0
R סגירת עסק באמצע שנה ענייני מיסוי אוף טופיק 2
E שאלה על מיסוי אג"ח קונצרני ארה"ב לאזרח ישראלי מיסים 5
ב עזרה בנושא מיסוי - בחשבון אחד הרווחתי, ובשני יש לי מגן מס. מה אני עושה? מיסים 14
E איך להתייחס לחלוקת אופציות מבחינת מיסוי מיסים 0
A טיפים להפתחת מיסוי בעקבות משבר הקורונה מיסים 6
ז מיסוי רווחים מיסים 1
S מיסוי מט"ח מיסים 1
E קרנות בלאקרוק שקליות בחשבון הממוסה, מיסוי רווח הון ביחס לערך המטבע מיסים 0
unsullied מיסוי Payment In Lieu Of Dividends מיסים 4
S חשבון מסחר מיטב דש מיסוי לישראלית בעלת אזרחות אמריקאית מיסים 1
G מה לדעתכם עדיף מבחינת מיסוי מיסים 2
U מיסוי ריט REIT בארץ VS העולם מיסים 2
ת מיסוי אגח ו-occurred interest מיסים 0

נושאים דומים

למעלה