מיסוי על בית שבונים (כשיש דירה בבעלותי)

[סופי]

היי שאלה למבינים במיסוי,
אם אני קונה קרקע ואז בונה עליה בית כשיש בבעלותי דירה ואני לא רוצה למכור אותה. כמה מס אשלם? אני יודעת שעח הקרקע משלמים 6% בעת הרכישה. אבל כמה משלמים על הבית שנבנה. איך מעריכים את השווי שלו לצורכי מס דירה שניה?

 

[amit]

היי שאלה למבינים במיסוי,
אם אני קונה קרקע ואז בונה עליה בית כשיש בבעלותי דירה ואני לא רוצה למכור אותה. כמה מס אשלם? אני יודעת שעח הקרקע משלמים 6% בעת הרכישה. אבל כמה משלמים על הבית שנבנה. איך מעריכים את השווי שלו לצורכי מס דירה שניה?

ממה שאני זוכר ,מס רכישה על מגרש הוא תמיד 6% ,לא משנה אם יש לך 0 או 10 דירות נוספות...
6% מעלות המגרש בלבד , על בניה לא משלמים מס רכישה.

 

[ofekiko2]

מס רכישה רק על מה שאתה קונה, במקרה שלך 6%.

 

[אלרונד]

אם אתה עושה עסקת שירותי ובניה ולא עסקת קומבינציה אז אתה לא משלם מס שבח או מס רכישה מעבר למס על המגרש.
מובן שיש מיסים אחרים כמו היטל השבחה והיטלי תיעול, פיתוח ושאר מרעיון בישין

 

[c881]

משכנתה לבניה רק עד 50% כי דירה שניה.
6% על הקרקע.
היטלים לפי מטרים שתגיד בבקשה לבניה.
מיסים בהתאם לתב"א.

 

[אורי ג.]

היטלים לפי מטרים שתגיד בבקשה לבניה.
מיסים בהתאם לתב"א.

תלוי, היטל השבחה חלים על המוכר בדרך כלל, גם היטלי פיתוח.
אגרות בנייה על הקונה/בונה.
בתב"ע אין מיסים, לכל היותר תב"ע גורמת לחיוב בהיטל השבחה שכאמור משולמת ע"י המוכר וגם זה רק לתב"עות חדשות שעברו מאז העסקה האחרונה.

מס שבח מלא כאשר הקונה יבוא למכור בהנחה שיש לו דירה נוספת.

 

[c881]

היטל השבחה חלים על המוכר בדרך כלל, גם היטלי פיתוח

אורי, אני לא מתכוון להכנס לויכוח.
אני מבין שלא בנית בעצמך.

אז כן, היטל פיתוח והשבחה מחוייבים על המוכר, אבל אז נכנסים למה אתה רוצה לעשות.
אני אתן דוגמה, מנס ציונה אמנם, אבל תקפה לכל מקום.
מותר לבנות קומת קרקע ב-25% מהשטח ויש עוד 15% בניה בקומה א'.
תבע 1/1 נתנה לבנות מרתף בגובה של 2.2 מטר, לפי הקו של קומת קרקע ופתיחת חלונות של 80 ס"מ מתקרה.
תבע 2/1 נתנה להגביה את תקרת המרתף ל-2.4 מ'
תבע 9/1 נתנה לבנות בריכה בחצר.
יש קווי בנין.

עכשיו מתחילים המשחקים -
* מותר לבקש 6% חריגה.
* מותר להוסיף 30% חצרות סגורות (למעשה הגדלת שטח הקומה מ - 75 מטר ל- 97.5 מטר)
* מותר להזיז אחוזי בניה מלמטה למעלה ולהיפך

עכשיו נסתכל על שטח של 300 מר.
במקור, המוכר שילם על 300*.25 = 75 מטר מרתף לפי תאריך X (מותר מרתף) ועוד 75 מטר לפי תאריך Y (מותר להגביה)
עכשיו -
* הרוכש יכול להחליט שהוא מנייד את כל ה-15% לקומת קרקע ולא רוצה מרפסות סגורות, אז יש לשלם על 45 מטר נוספים מרתף (לפי 2 התאריכים) בשביל היתר בניה.
* הרוכש יכול להחליט שהוא מבקש 6% חריגה, 30% מרפסות סגורות, אז 4.5 מטר + 23.85 מטר נוספים = 28.35 מטרים נוספים על הוספת אחוזי בניה + המרתף (כי המרתף הוא עדיין לפי קומת קרקע ואפשר להגדיל גם את המרתף)

המקסימום יהיה להוריד את כל ה-15% לקרקע + 6% חריגה + 30% מסגרות נוספות ואז כפול למרתף ותגיע לבית של 358 מטר בשטח של 300 מר.
כנראה שלא תוכל באמת, כי יש קווי בנין של 5 מטר מקדימה, 6 מטר מאחורה ו-3 מטר מהצד...
אבל גם ל-קווי בנין יש דברים שניתן לבצע.

או מבנה של 304 מטר על 3 קומות (ניוד אחוזי בניה, אחוזי חריגה...)
וחלוקה של המבנה ל - 3 דירות ~ 12 יחידות.
מכיר שטח שמחולק לפי בית ו-3 יחידות צמודות (נבנה לפני שהיה תב"ע.

אני בנוסף ביקשתי חריגה - הגבהת המרתף ל-2.66 - אז כבר הפך לקומה רגילה.
הקלה של 10% מקו בנין.
פתיחת דלת חיצונית למרתף (חצר אנגלית)...

 

[אורי ג.]

אני מבין שלא בנית בעצמך.

אינך מבין נכון.

עכשיו מתחילים המשחקים -

אתה מדבר על היטלי השבחה על הקלות מהתב"ע ועד לגבול המותר במסגרת הועדה המקומית, על הקלות אלו חלים היטלי השבחה אם מבקשים אותם ומאשרים אותם.

* מותר לבקש 6% חריגה.

* הרוכש יכול להחליט שהוא מבקש 6% חריגה, 30% מרפסות סגורות, אז 4.5 מטר + 23.85 מטר נוספים = 28.35 מטרים נוספים על הוספת אחוזי בניה + המרתף (כי המרתף הוא עדיין לפי קומת קרקע ואפשר להגדיל גם את המרתף)

רק אם זה תב"ע ממש ישנה שעברה עד 1989, נקרא גם הקלה כמותית:
https://he.wikipedia.org/wiki/הקלה_(חוק_התכנון_והבנייה)

אני בנוסף ביקשתי חריגה - הגבהת המרתף ל-2.66 - אז כבר הפך לקומה רגילה.
הקלה של 10% מקו בנין.
פתיחת דלת חיצונית למרתף (חצר אנגלית)...

נכון, היטלי השבחה שחלים בעקבות הקלות שניתנו במסגרת היתר בנייה יחויבו בהיטלי השבחה, אין חובה לועדה לאשר את ההקלות הנ"ל והם אינן זכויות מוקנות.

אני אתן דוגמה, מנס ציונה אמנם, אבל תקפה לכל מקום.

זה ממש לא תקף לכל מקום, כלומר לבקש תמיד אפשר (במסגרת הסמכות של הועדה המקומית שהיא די מוגבלת והתב"ע עצמה) אבל אין חובה לתת אותם ויש מקומות שלא נותנים באמת, זה משתנה מרשות לרשות ואפילו משכונה לשכונה.