מינוף קרן פנסיה לטובת רכישת נדל"ן

[OEM93]

אהלן, רציתי לדעת האם זה צעד חכם למנף קרן פנסיה על מנת לקבל משכנתא לצורך רכישת דירה בחו"ל?
יש לי סכום דיי נמוך כרגע בעובר ושב ( כ 30K ) ויש צפי שבינואר-פברואר 2022 הסכום בעובר ושב יעמוד על כ 80-100K, לא אכנס יותר מידי לפרטים למה ואיך אבל כרגע זה הצפי.

קרן הפנסיה נמצאת במסלול מחקה מדד S&P 500, סכום נכון להיום 105K.

הבנתי שיש אופציה לקחת הלוואה כנגד קרן הפנסיה לתקופה של 7 שנים בריבית נמוכה (פריים + 1) בסכום של 50% מקרן הפנסיה - נניח 50K.
לאחר שקלול של לקיחת הלוואה כנגד קרן פנסיה + הסכום שצפוי לעמוד לרשותי בינואר-פברואר 2022 יהיה לי הון עצמי של כ130-150K.

בעזרת הון עצמי כזה אני יכול לקחת משכנתא על סך 400K+- ולהשקיע בנדל"ן, המחשבה עם סכום כזה היא להשקיע אותו בחו"ל( האם הבנק נותן משכנתא בכלל לקניית דירה בחו"ל? ) - כרגע לא יודע עדיין את הכיוון מבחינת מדינה להשקעה אבל זאת לא תיהיה השקעה בארץ כי קשה מאוד למצוא נכסים נורמלים בסכומים האלה.
המטרה היא למצוא נכס במצב סביר לעשות שיפוץ ולמכור ברווח (עסקת פליפ)

לאחר בירור קצר ההחזר החודשי על דבר כזה צפוי לעמוד על כ3K ש"ח+- כולל המשכנתא(פריסה ל20 שנים) + הלוואה כנגד הפנסיה - סכום שאצליח לעמוד בו מבחינת ההחזר החודשי.
האם לדעתכם זה צעד חכם לעשות?

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אם אני לא טועה פנסיה אפשר עד 30% על התמלוגים. את רכיב הפיצויים אתה יכול למשוך / למנף באחוז יותר גבוה כנראה ותלוי לדעתי בבית השקעות.

לא ניתן לקבל משכנתא על השקעה בחול, אלא הלוואה לכל מטרה והבנק יתמחר לך בריביות את הסיכון שהוא רואה בהשקעה כזו.

 

[OEM93]

אם אני לא טועה פנסיה אפשר עד 30% על התמלוגים. את רכיב הפיצויים אתה יכול למשוך / למנף באחוז יותר גבוה כנראה ותלוי לדעתי בבית השקעות.

לא ניתן לקבל משכנתא על השקעה בחול, אלא הלוואה לכל מטרה והבנק יתמחר לך בריביות את הסיכון שהוא רואה בהשקעה כזו.

על איזה סעיף אני צריך להסתכל?
רשום לי פיצויים - 36K
תגמולי מעסיק - 36.2K
תגמולי עמית - 34K

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

תגמולי מעסיק - 36.2K
תגמולי עמית - 34K

על התגמולים האלו.

 

[Minimi]

על איזה סעיף אני צריך להסתכל?
רשום לי פיצויים - 36K
תגמולי מעסיק - 36.2K
תגמולי עמית - 34K

קודם רצית למשכן את הבית של ההורים ועכשיו הרפתקאה ממונפת בחו"ל.
לא נראה שאתה מיישם המלצות וגם לא קיבלת את מנת הסבלנות הממוצעת. אפילו חריצות לא כי בדיקה פשוטה בבנק הייתה מגלה לך מה היית מקבל מהם (רמז: לא משכנתא)

סורי אם זה נשמע קשוח וסליחה על הביטוי אבל כשלוחצים חזק מידי מה שיוצא בסוף זה חxx

 

[ExeAction]

האם לדעתכם זה צעד חכם לעשות?

לא

עם הון עצמי של 80k אתה לא יכול להשקיע בנדלן, אפילו בחו"ל. אולי בחור אבל זה לא מה שאתה רוצה. למעשה זה גם לא ההון העצמי שלך כי כשמשקיעים בנדלן צריך להשאיר קרן חרום.

בנק בארץ לא יתעסק במשכון נכס בחו"ל אז גם לא תוכל לקבל משכנתה.

עשית פליפים בארץ כשאתה מדבר על פליפים בחו"ל?
זה עבודה לכל דבר והתמקצעות.

 

[אורי ג.]

K.

בעזרת הון עצמי כזה אני יכול לקחת משכנתא על סך 400K+- ולהשקיע בנדל"ן, המחשבה עם סכום כזה היא להשקיע אותו בחו"ל( האם הבנק נותן משכנתא בכלל לקניית דירה בחו"ל? ) -

אפשר, בריבית לכל מטרה, סביב פריים פלוס 2% עד 3% ואפילו יותר.

המטרה היא למצוא נכס במצב סביר לעשות שיפוץ ולמכור ברווח (עסקת פליפ)

הפליפ היחיד שיקרה כנראה הוא פליפ עליך.

האם לדעתכם זה צעד חכם לעשות?

צעד חכם לעשות לדעתי לפני שלווים כסף שלא שלך הוא ממש להבין מה אתה עושה.
כלומר ממש אבל ממש, עד רמת הבורג, תקנת המיסוי הרלוונטית, החישוב המלא באקסל, PLAN B אם התוכניות לא ילכו כמו שציפית ויכולת לשאת תזרים שלילי גבוה הרבה יותר ממה שאתה צופה.

סתם אנקדוטה:
שיפוץ שביצעתי בנכס שלי לפני כשנה וחצי הסתיים בתקציב של כפי 5 מהתקציב הצפוי, ואני עוסק בתחום לא יום ולא יומיים.
עוד אחת אם אתה רוצה: השקעה בחו"ל שחשבתי שתיהיה מוצלחת למדי, התזרים ממנה הופסק לאחר כמה חודשים, כבר דרשה סכום נוסף של מעבר ל50% מהסכום המקורי ובשבועיים הקרובים תדרוש כנראה סכום נוסף של לפחות 50% נוספים.
כלומר במקור השקעתי X בתשואה של 11%, היום כבר השקעתי 1.5X בתשואה של 0% ותכף זה עולה ל2X.

במילה אחת: AKA אמ"לק: תזהר.

ג"נ: עוסק בתחום.

 

[הורדוס]

איך החלטת דווקא להשקיע בחו"ל? מה התשואה הצפויה שלך שם? על אילו נתונים אתה מתבסס? מול איזה השקעה בארץ ערכת השוואה?