מינוף משכנתא צמודה

[יובל 729]

חשבתי על רעיון לקנות דירה בפריפריה בסביבות 600 אלף שח, כאשר 200 יהיו מהון העצמי והיתר משכנתא.
אם אני לוקח ריבית צמודה למדד הבנק מציע ריבית באיזור 2 אחוז כששכירות יכולה להניב 4 אחוז.
הנתונים הללו לא מהאוויר כי אימי ביצעה עסקה דומה וזה עובד לא רע למרות הקורונה..
הקאץ' היחידי הוא שהריבית צמודה למדד ולכן נמוכה יותר עם הסיכון לעליית המדד, אבל זה לא סיכון מחושב יחסית אם אופק ההשקעה שלי קצר? נניח 5 שנים. עוד כמה שנים אוכל למכור את הדירה ולסלק את המשכנתא בלי עמלת היוון גבוהה מדי כי גם ככה הריבית נמוכה היום.
התשואה על ההון העצמי יכולה להגיע ל7-10 אחוזים בשנה, פטור ממס כדירה יחידה ושכירות נמוכה.

 

[nick]

לא הבנתי ממה אתה מתכוון להרוויח בדיוק.
השקעה בדירה לחמש שנים בלבד, עם תשואה משכירות אפסית עד שלילית בניכוי הריבית.
הוסף עלויות עסקה... איפה הכסף כאן?

אלא אם כן אתה בונה על עליית ערך...

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

התשואה על ההון העצמי יכולה להגיע ל7-10 אחוזים בשנה, פטור ממס כדירה יחידה ושכירות נמוכה.

אם שווי הדירה ישאר סטטי או ירד במהלך ה5 שנים האלו, עדיין זו תהיה התשואה?

 

[יעקב]

@המשקיע המתחיל הדביל @nick
תשואה של 4%, משמע הכנסות של 24 אלף שח בשנה.
הוצאות ריבית על 400 אלף, שיעור ריבית 2%, 8 אלף בשנה.
סך הכנסות 16 אלף על הון עצמי של 200 אלף.
8% תשואה רק משכירות.
*לפני הוצאות רכישה וטיפול בנכס, אבל גם לפני עליית שכר דירה ועליית ערך הדירה.

 

[יובל 729]

יש עוד הוצאות שלא שיקללתי, חלקן חד פעמיות בעת הרכישה כמו עורך דין, שמאי,ביטוח חיים ומבנה לכל התקופה, עמלת היוון ועוד ועוד.
וגם השכירות לא תמיד משולמת ויש מתווך זה ידוע וצרות לא חסר,אבל גם בלי פוטנציאל עליית ערך זה נשמע לא רע כשזה פטור ממיסים(רכישה,שבח אם בכל זאת תהיה עלייה,מס שכר דירה). באותה מידה גם השכירות יכולה להיות קצת יותר מ4 אחוז בשנים שבהן אין תיווך והוצאות תיקון. בגלל זה הטווח.
גם המדד יכול לשחוק את הרווח אם יעלה משמעותית אבל כאן ההימור על מספר שנים קצוב שלא יעלה, עבד לא רע בשנים האחרונות

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

@המשקיע המתחיל הדביל @nick
*לפני הוצאות רכישה וטיפול בנכס, אבל גם לפני עליית שכר דירה ועליית ערך הדירה.

1. למה להתעלם מהוצאה של רכישה + טיפול בנכס + תיווך (אם יש) + עמלת פרעון + כל הוצאה קיימת אחרת שחייבת להיכנס לתחשיב.

2. לאו דווקא השכירות תעלה וגם תהיה עליית ערך. יכול להיות שכן, יכול להיות שלא. הנטייה להסתכל נקודתית על עסקה שהצליחה ולהגיד "אה גם בדירה שאקנה זה יהיה ככה" (ולהיפך כמובן).

 

[אורי ג.]

אתה מסתכל רק על הריבית אבל מתעלם מהמדד, עליית המדד תתבטא בעליית קרן החוב שלך ובריבית על יתרת הקרן הבלתי מסולקת הגבוהה יותר.
אתה בעצם משווה נניח ריבית של 3% ל2%+X אבל מתעלם מהעובדה שX יהיה בוודאות די גבוהה גדול מ0 ב5 שנים הקרובות.

 

[יובל 729]

אתה מסתכל רק על הריבית אבל מתעלם מהמדד, עליית המדד תתבטא בעליית קרן החוב שלך ובריבית על יתרת הקרן הבלתי מסולקת הגבוהה יותר.
אתה בעצם משווה נניח ריבית של 3% ל2%+X אבל מתעלם מהעובדה שX יהיה בוודאות די גבוהה גדול מ0 ב5 שנים הקרובות.

אני לא יודע כמה בוודאות X יהיה גבוה בשנים הקרובות..בשנים האחרונות היה זניח.
בגלל זה הוספתי את התיחום לכמה שנים, לא מהמר כבד ל20 שנה.
וגם אם לוקחים ריבית לא צמודה אז 3 אחוז נגיד? עדיין משאיר מרווח של אחוז משכירות משוערת על יתרת הקרן

 

[יובל 729]

1. למה להתעלם מהוצאה של רכישה + טיפול בנכס + תיווך (אם יש) + עמלת פרעון + כל הוצאה קיימת אחרת שחייבת להיכנס לתחשיב.

2. לאו דווקא השכירות תעלה וגם תהיה עליית ערך. יכול להיות שכן, יכול להיות שלא. הנטייה להסתכל נקודתית על עסקה שהצליחה ולהגיד "אה גם בדירה שאקנה זה יהיה ככה" (ולהיפך כמובן).

לא התעלמתי, כתבתי שישנן ההוצאות שאתה אומר והן לרוב חד פעמיות.
ויש כאן הנחה סמויה שלא קשורה לדיון הזה,שערך הנדלן יעלה באותו איזור, או שכונה, כמובן שצריך לשים לזה לב בעת הרכישה אם יש פוטנציאל אמיתי לעליית ערך

 

[אורי ג.]

וגם אם לוקחים ריבית לא צמודה אז 3 אחוז נגיד? עדיין משאיר מרווח של אחוז משכירות משוערת על יתרת הקרן

נכון, 1% ברוטו אבל גם זה רק חלק מהמשוואה.
מחשבים את כלל ההוצאות ואת כלל ההכנסות, מה שאתה לא יודע אז משערים ובודקים את כלכליות העסקה.
עכשיו תכניס לחישוב בקנייה:
מס רכישה
עלות עו"ד
עלות מתווך
עלות יועץ משכנתא (אם צריך)
שמאות
אגרות רישום ואגרות משפטיות
דמי פתיחת תיק משכנתא
עלויות מימון
אי תפוסה
חשבונות שעליך לשלם כשהנכס ריק
הוצאות תחזוקת נכס
עלויות שיפוץ או ישור קו


ובמכירה:
מס שבח
עלות עו"ד
עלות מתווך
אגרות רישום, אגרות משפטיות ועירוניות
עלויות מימון

בכל מקרה הרבה הצלחה.

 

[יובל 729]

נכון, 1% ברוטו אבל גם זה רק חלק מהמשוואה.
מחשבים את כלל ההוצאות ואת כלל ההכנסות, מה שאתה לא יודע אז משערים ובודקים את כלכליות העסקה.
עכשיו תכניס לחישוב בקנייה:
מס רכישה
עלות עו"ד
עלות מתווך
עלות יועץ משכנתא (אם צריך)
שמאות
אגרות רישום ואגרות משפטיות
דמי פתיחת תיק משכנתא
עלויות מימון
אי תפוסה
חשבונות שעליך לשלם כשהנכס ריק
הוצאות תחזוקת נכס
עלויות שיפוץ או ישור קו


ובמכירה:
מס שבח
עלות עו"ד
עלות מתווך
אגרות רישום, אגרות משפטיות ועירוניות
עלויות מימון

בכל מקרה הרבה הצלחה.

לא קראת מה שכתבתי בהודעה נפרדת, מדובר בדירה יחידה אז המסה הקריטית של המיסים שדיברת עליהם לא רלוונטית.
שאר ההוצאות הן זניחות כשמדובר על השקעה של כמה שנים בעוד הן חד פעמיות.
אבל מקבל את הדעה הנגדית, יש סיכון כמובן אבל באתי לומר שזה סך הכל נשמע לא רע בהתחשב באלטרנטיבה(שוק ההון) לקבל בסבירות גבוהה את ה6-7 אחוז תשואה על הון עצמי של 200k, שכדי לקבל בשוק ההון צריך לקבל 10 אחוז לפני מס

 

[אורי ג.]

שאר ההוצאות הן זניחות כשמדובר על השקעה של כמה שנים בעוד הן חד פעמיות.

אתה טועה, בדיוק ההפך, הם זניחות להשקעות שהם ליותר מכמה שנים.

 

[יובל 729]

אתה טועה, בדיוק ההפך, הם זניחות להשקעות שהם ליותר מכמה שנים.

אני מדבר על כל האגרות שציינת..יש הרבה טפסים והתעסקות, וזה שוב מניסיון של עסקה שבוצעה על ידי אימי.מה שאני בא לומר זה גם כשסוכמים את הכל, על פני 4-5 שנים זה בקושי משפיע על התשואה.
ההוצאה הכבדה כאן היא עורך דין שזה כמה אלפי שקלים בעסקה קטנה, לא מעט אכן. וגם הערכת שמאי זה עוד אלף בערך. סכמתי הכל ועדיין מצאתי תשואה של יותר מ4 אחוז שמביאה דירה ללא שום מינוף במקרה הטוב. בערך 6-7 אחוז אם לא קורה אסון כמו יותר מחודש שכירות אחד שנעלם, או שוכרים שלא משלמים. עמלת תיווך לשכירות היא רק כאשר מתחלף דייר זה אומר שתיאורטית אפשר 5 שנים לא לשלם אותם אם הדייר נשאר, והworst case זה כל שנה למצוא שוכר, גם אז קשה לרדת מ5 אחוז בגלל הריבית הנמוכה היום.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

כמה נקודות למחשבה:

1. אתה תוחם את מספר השנים כהגנה מהמדד, אבל אל תשכח שמבחינת משכנתא, אלו השנים שאתה משלם את רוב הריבית.

2. כמו שכתבתי וכתבו, יש להתייחס לסך כל העלויות בעסקה ולא להתעלם מחלקן.

3. ה-worst case זה ממש לא כל שנה למצוא שוכר, אלא - לא למצוא שוכר מספר חודשים (אל תשכח שמדובר על פריפריה), וגם ירידת מחירים וירידת שכירות (לא אומר שזה יקרה, אבל זה wc).

אגב, מה המטרה של ההשקעה?

 

[יובל 729]

כמה נקודות למחשבה:

1. אתה תוחם את מספר השנים כהגנה מהמדד, אבל אל תשכח שמבחינת משכנתא, אלו השנים שאתה משלם את רוב הריבית.

2. כמו שכתבתי וכתבו, יש להתייחס לסך כל העלויות בעסקה ולא להתעלם מחלקן.

3. ה-worst case זה ממש לא כל שנה למצוא שוכר, אלא - לא למצוא שוכר מספר חודשים (אל תשכח שמדובר על פריפריה), וגם ירידת מחירים וירידת שכירות (לא אומר שזה יקרה, אבל זה wc).

אגב, מה המטרה של ההשקעה?

מטרת ההשקעה היא הצמדת ההון למדד מחירי הדיור, וגידול סולידי בתשואה של 6-7 אחוז בשנה.
לגבי הנקודות שלך, אתה צודק אבל אתייחס בקצרה.

1. מה הכוונה רוב הריבית? הריבית היא 2 אחוז אם היא צמודה, 3 אם לא, ועדיין מדובר על סדר גודל של 10 אלף שקל בשנה ויורד לאט לאט כל שנה. בחישוס שכירות שתניב 24 אלף נגיד, עדיין נשאר 14 אלף חלקי 200 שזה 8 אחוז. תוריד עוד אלפיים בשנב כמקרה קיצון ועדיין 12 אלף חלקי 200 נותן 5 אחוז יפה.

2.
יש עלויות, שוב מניסיון זה לר בור ללא תחתית אם עושים בדיקה מקיפה לנכס לפני.

3.נכון זה מקרה אפשרי, אבל אני משווה את זה לנפילת הבורסה כמו בקורונה, מה עדיף להיתקע בלי שוכר כמה חודשים או להפסיד 15 אחוז מההוןמשלך במניות? בתחרחיש אפוקליפסה עדיין מעדיף את הנדלן.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

מטרת ההשקעה היא הצמדת ההון למדד מחירי הדיור

אם זאת מטרתך, כל השאר לא משנה.

וגידול סולידי בתשואה של 6-7 אחוז בשנה.

אז למה לתחום ל5 שנים? הרי שלפי המטרה הנ''ל אתה רוצה להצמיד הון מסויים למדד מחירי הדיור. למה שלא תיקח קל"צ (הבדל של 1% לדברייך) ותחזיק לאורך זמן בדירה. לפי האמונה שלך השכירות ומחירי הדיור יעלו ו"תרוויח" יותר (תחסוך עלויות נלוות + עלייך מדד)?

יש עלויות, שוב מניסיון זה לר בור ללא תחתית אם עושים בדיקה מקיפה לנכס לפני.

גם מניסיון, יש תחתית לבור הזה והוא ידוע מראש אם מחשבים את כל העלויות הנלוות ולא מתעלמים מכלום. כך גם אפשר לקבל תמונה נכונה יותר על תשואת העסקה.

 

[יובל 729]

אם זאת מטרת, כל השאר לא משנה.

אז למה לתחום ל5 שנים? הרי שלפי המטרה הנ''ל אתה רוצה להצמיד הון מסויים למדד מחירי הדיור. למה שלא תיקח קל"צ (הבדל של 1% לדברייך) ותחזיר לאורך זמן בדירה. לפי האמונה שלך השכירות ומחירי הדיור יעלו ו"תרוויח" יותר (תחסוך עלויות נלוות + עלייך מדד)?

גם מניסיון, יש תחתית לבור הזה והוא ידוע מראש אם מחשבים את כל העלויות הנלוות ולא מתעלמים מכלום. כך גם אפשר לקבל תמונה נכונה יותר על תשואת העסקה.

אפשר להסתכל על זה ככה..ממה שאני ראיתי וחישבתי זה יוצא בלי הרבה בלאגן 7 אחוז בשנה. שזה בערך מקביל ל10 אחוז בבורסה לפני מס של 25 אחוז.
ולקבל 10 אחוז בבורסה לכמה שנים נשמע פחות סביר מהסיכוי למצוא דירה בערך במחיר שאמרתי שתניב לפחות 11 חודשי שכירות מלאים ולא תקרע את בכיס מבחינת תיקונים.
העניין עם ההצמדה של הריבית אלמנט נוסף של הימור, גם בלעדיו יש סיכוי טוב להוציא 5 אחוז נטו. מזכיר שוב את היתרון העיקרי שאין מיסים..

 

[יעקב]

אני לא מבין את ההתמקדות בעניין הריבית הצמודה או לא, אפשר לקבל תמהיל מסלולים לא צמוד למדד עם ריבית ממוצעת של 2% (בהנחה שהפריים נשאר נמוך, הנחה סבירה חלוטין בשנים הקרובות).
נכון שיש עוד הוצאות ברכישה, אבל זה לא יותר מ 20-30 אלף שח כולל תיווך.
אם עושים רכישה טובה במיקום הנכון, הדירה לא תהיה ריקה גם לא יום אחד.
יש הוצאות תחזוקה לדירה, שוב, תלוי בדירה מצד שני יש גם עלייה עקבית בשכר הדירה שמקבלים ויש עלייה בערך הנכס (אפשר להניח עלייה זהה לעליית המדד) וכמובן שיש גם עניין של לקנות נכון. שוק הדיור זה לא שוק ההון, זה לא שוק בתחרות משוכללת, יש דירות במחיר נמוך ממחיר השוק, בדרך כלל אלה לא דירות שמגיעות ליד2, אלה דירות שמוצעות למשקיעים רציניים שיודעים מה הם רוצים, יודעים איך השוק נראה ויכולים לסגור עסקה ב5 דקות, אפילו בטלפון, בלי לראות הדירה.
פותח השרשור כנראה לא יגיע לדיורת האלה לבד, אבל הוא יכול להגיע אליהן בעזרת אנשי מקצוע.

בסופו של עניין, השקעה בנדלן במינוף נכון וללא מס רכישה, מס שבח במכירה ומס על ההכנסה משכר דירה, זו השקעה מעולה.

 

[אורי ג.]

אם עושים רכישה טובה במיקום הנכון, הדירה לא תהיה ריקה גם לא יום אחד.

כזה דבר לא יעלה:

חשבתי על רעיון לקנות דירה בפריפריה בסביבות 600 אלף שח

בסופו של עניין, השקעה בנדלן במינוף נכון וללא מס רכישה, מס שבח במכירה ומס על ההכנסה משכר דירה, זו השקעה מעולה.

לא, זה יכולה להיות השקעה מעולה.

פותח השרשור כנראה לא יגיע לדיורת האלה לבד, אבל הוא יכול להגיע אליהן בעזרת אנשי מקצוע.

לא הוא לא, דירות כאלה מגיעות למשקיעים מנוסים, נזילים (מה שפותח השרשור אינו) וכאלה שבעל המקצוע יודע שבאמת יכול להוציא לפועל עסקה במהירות ויעילות.

 

[יעקב]

כזה דבר לא יעלה:


לא, זה יכולה להיות השקעה מעולה.

לא הוא לא, דירות כאלה מגיעות למשקיעים מנוסים, נזילים (מה שפותח השרשור אינו) וכאלה שבעל המקצוע יודע שבאמת יכול להוציא לפועל עסקה במהירות ויעילות.

מסכים איתך וכבר כתבתי את זה בשרשור אחר, 600 אלף זה לא מספיק לרכישה טובה.
וגם לגבי דירות במחיר מתחת לשוק, אני מסכים, אלה לא דירות שהוא יגיע אליהן לבד אבל יש אנשים שיכולים לקשר אותו.
וכמובן שזו יכולה להיות השקעה מעולה, צריך לעשות את זה נכון. גם השקעה בשוק ההון יכולה להיות מעולה אם משקיעים נכון וגרועה אם עושים את זה לא נכון.