אז מה בעצם העלות של משכנתא כמינוף לשם מינוף?

youngtech

משתמש סולידי
הצטרף ב
15/9/20
הודעות
54
דירוג
10
אני מתקשה למצוא הערכה טובה לריביות שניתן לקבל בעבור משכנתא שנועדה רק לשם מינוף.
ז"א, בואו נניח שיש לך כמות כסף "בלתי מוגבלת" (דהיינו, את מחיר הדירה כולה), ואת רוצה לקחת משכנתא לצורך המינוף.
מה ההערכה למה שניתן לעשות בסיטאוציה כזו? (עם התחשבות במחזורים, החזרה מיידית\מהירה של חלק מהמסלולים, וכד')
(זאת אומרת, הייתי שמח לאמירות כמו "ניתן לקחת משכנתא על 40% משווי הנכס הפרושה על 10-12 שנים עם ריבית ממוצעת של 2-2.5% לשנה")
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,054
דירוג
21,725
(זאת אומרת, הייתי שמח לאמירות כמו "ניתן לקחת משכנתא על 40% משווי הנכס הפרושה על 10-12 שנים עם ריבית ממוצעת של 2-2.5% לשנה")
אבל אי אפשר, אתה צריך סיבה טובה ללמה שהבנק יאשר לך משכנתא וסיבת ההלוואה תשפיע ישירות על הריבית שתקבל (אם תקבל).
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
10,817
דירוג
11,399
אבל אי אפשר, אתה צריך סיבה טובה ללמה שהבנק יאשר לך משכנתא וסיבת ההלוואה תשפיע ישירות על הריבית שתקבל (אם תקבל).
אם הבנק מקבל משכון על נכס שבבעלותי המלאה, נקי משעבודים, מה אכפת לו אם הכסף שלו הלך למוכר הנכס או להשקעה באופציות אקזוטיות?
 

youngtech

משתמש סולידי
הצטרף ב
15/9/20
הודעות
54
דירוג
10
אבל אי אפשר, אתה צריך סיבה טובה ללמה שהבנק יאשר לך משכנתא וסיבת ההלוואה תשפיע ישירות על הריבית שתקבל (אם תקבל).
ברור לי שזו (כנראה) אחת הסיבות שבגללה אני לא מוצא אמירות כאלו, ולכן אני שואל אנשים שנמצאים במצב דומה.
אני מניח שאפשר להבדיל בין מקרה של דירה ראשונה על שם הרוכש או שנייה, ואת הסיבה הטובה ביותר שמי שהיה בסיטואציה כזו אמר לבנק :)
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,054
דירוג
21,725
אני מניח שאפשר להבדיל בין מקרה של דירה ראשונה על שם הרוכש או שנייה, ואת הסיבה הטובה ביותר שמי שהיה בסיטואציה כזו אמר לבנק :)
את האמת.
הבנק בכל מקרה יבקש אסמכתאות.
אם הבנק מקבל משכון על נכס שבבעלותי המלאה, נקי משעבודים, מה אכפת לו אם הכסף שלו הלך למוכר הנכס או להשקעה באופציות אקזוטיות?
מאד אכפת לו.
קודם כל מטרת ההלוואה משליכה באופן ישיר על הקצאת ההון העצמי שהוא צריך להפריש לעסקה וזה משפיע ישירות על תמחור העסקה.
שנית אכפת לו כי בניגוד למה שאולי מקובל לחשוב בנק ממש לא רוצה לממש את הבטחונות, בנק רוצה לתת לך כסף ושתחזיר אותו בתוספת ריבית, אם אתה הולך להשקיע במניות לדוגמא יש סיכוי טוב מאד שתפסיד את כספך ואז לא תוכל להחזיר לבנק את כספו.

בארה"ב הם הרבה פחות שמרנים, אבל גם שם יש הבדל בתמחורים.
 

youngtech

משתמש סולידי
הצטרף ב
15/9/20
הודעות
54
דירוג
10
את האמת.
הבנק בכל מקרה יבקש אסמכתאות.
יכולות להיות כמה אמיתות אלטרנטיביות (סליחה על השאוט-אאוט הלא מכוון לקליאן קונווי) שמסתכמות ב"אין לי בעיה להוכיח שיש לי את הכסף, אבל אני לא מעוניין להשתמש בכולו כרגע":
1. אני רוצה להשאיר בעו"ש קרן בטחון
2. אני רוצה להמנע מאירוע מס על מכירת ני"ע
3. אני רוצה להשאר בפוזיציה על ני"ע
4. אני רוצה להשאיר כסף להזדמנויות עתידיות
וכד'

אני לא יודע מה מהן עדיפה מבחינת הבנק (אם בכלל, לא לגמרי ברור לי למה שהן לא יהיו שקולות מבחינתו - מעצם זה שאין לו דרך אמיתית להבדיל ביניהן).
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,054
דירוג
21,725
1. אני רוצה להשאיר בעו"ש קרן בטחון
2. אני רוצה להמנע מאירוע מס על מכירת ני"ע
3. אני רוצה להשאר בפוזיציה על ני"ע
4. אני רוצה להשאיר כסף להזדמנויות עתידיות
1. מעניין, אולי יאשרו, יתכן ויגידו לך: "יופי מצויין בוא תשאיר אותו אצלינו" בתור תנאי להלוואה. בכל מקרה ריבית של "לכל מטרה".
2. זה לא מטרה של הכסף, זה רצון לחסוך במס, מה אתה הולך לעשות עם התקבול?
3. לא תקבל אגורה.
4. לא תקבל אגורה (כנראה)

כן תקבל בחוץ בנקאי וכן תקבל כנראה בתור משכנתא עסקית בריבית גבוהה יותר, אם תוכל להוכיח יכולות החזר טובות.
לא תקבל כנראה על דירת המגורים שאתה מתגורר בה.
אני לא יודע מה מהן עדיפה מבחינת הבנק (אם בכלל, לא לגמרי ברור לי למה שהן לא יהיו שקולות מבחינתו - מעצם זה שאין לו דרך אמיתית להבדיל ביניהן).
תתפלא מה הבנק יכול או לא יכול לעשות, יש להם צבא של חתמים שיודעים לבדוק הכל.
סיבות טובות מהטוב יותר אל הטוב פחות:
רכישת נכס מגורים
רכישת נכס להשקעה (גם לא למגורים).
שיפוץ נכס
השקעה בעסק
רכישת נכס בחו"ל
השקעות אחרות בחו"ל
 

youngtech

משתמש סולידי
הצטרף ב
15/9/20
הודעות
54
דירוג
10
1. מעניין, אולי יאשרו, יתכן ויגידו לך: "יופי מצויין בוא תשאיר אותו אצלינו" בתור תנאי להלוואה. בכל מקרה ריבית של "לכל מטרה".
2. זה לא מטרה של הכסף, זה רצון לחסוך במס, מה אתה הולך לעשות עם התקבול?
3. לא תקבל אגורה.
4. לא תקבל אגורה (כנראה)

כן תקבל בחוץ בנקאי וכן תקבל כנראה בתור משכנתא עסקית בריבית גבוהה יותר, אם תוכל להוכיח יכולות החזר טובות.
לא תקבל כנראה על דירת המגורים שאתה מתגורר בה.

תתפלא מה הבנק יכול או לא יכול לעשות, יש להם צבא של חתמים שיודעים לבדוק הכל.
סיבות טובות מהטוב יותר אל הטוב פחות:
רכישת נכס מגורים
רכישת נכס להשקעה (גם לא למגורים).
שיפוץ נכס
השקעה בעסק
רכישת נכס בחו"ל
השקעות אחרות בחו"ל
ראוי לציין שכל האופציות עליהן דיברתי היו למטרת רכישת נכס בארץ (ז"א, לבנק יש בכל מקרה את הנכס עצמו ממושכן).
בוא נניח שאין דירות רשומות על שמי ואז אני יכול לקרוא לזה נכס למגורים או השקעה לפי מה שעדיף על ידי הבנק (ואז אפשר גם להניח שזה לא המצב ולכן ניתן לקרוא לזה רק השקעה).
מה ניתן לקבל במצבים כאלו?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,054
דירוג
21,725
מה ניתן לקבל במצבים כאלו?
בהנחה שזה למטרת דירתך היחידה אז:
75% ממחיר הנכס בפריסה של עד 30 שנים עם עד 3 שנים גרייס על הקרן אם יש סיבה טובה לזה.
ריבית תלוי בכמה גורמים אבל סביב ה2-2.5 אחוזים.
 

קפיצת הדרך

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/19
הודעות
1,684
דירוג
2,127
אם אני מבינה אותך נכון אתה באמת מתכנן לרכוש דירה, יש לך את כל ההון הדרוש לקניית הדירה, אבל אתה רוצה בכל זאת לקחת משכנתא בשביל המינוף. אין שום בעיה במצב הזה ואתה לא צריך להמציא שום תירוץ למה אתה רוצה לקחת משכנתא למרות שיש לך את הכסף מהון עצמי.

מבחינת איזו משכנתא הכי טובה אפשר לקבל...
כאן התשובה תלויה במה אתה מחפש. אם אתה מחפש את הריבית הכי נמוכה ופחות מעניין אותך הסכום הכולל אותו תרצה למנף, אז אפשר באמצעות מסלולי פיתוי להישאר עם משכנתא בריבית פריים מינוס 0.7-0.8 (אולי אפילו מינוס 0.9). כלומר תוכל לקבל מינוף על סך של כ- 22% מערך הנכס (אם זה דירה יחידה) בריבית של כ- 0.8%. את הסכום הזה תוכל לפרוס עד 30 שנה (אם תרצה). למרות שייתכן שעדיף לפרוס עד ל- 20-25 שנה (אישית העדפתי לפרוס ל- 20 שנה).
 
נערך לאחרונה ב:

youngtech

משתמש סולידי
הצטרף ב
15/9/20
הודעות
54
דירוג
10
בהנחה שזה למטרת דירתך היחידה אז:
75% ממחיר הנכס בפריסה של עד 30 שנים עם עד 3 שנים גרייס על הקרן אם יש סיבה טובה לזה.
ריבית תלוי בכמה גורמים אבל סביב ה2-2.5 אחוזים.
אם אני מבינה אותך נכון אתה באמת מתכנן לרכוש דירה, יש לך את כל ההון הדרוש לקניית הדירה, אבל אתה רוצה בכל זאת לקחת משכנתא בשביל המינוף. אין שום בעיה במצב הזה ואתה לא צריך להמציא שום תירוץ למה אתה רוצה לקחת משכנתא למרות שיש לך את הכסף מהון עצמי.

מבחינת איזו משכנתא הכי טובה אפשר לקבל...
כאן התשובה תלויה במה אתה מחפש. אם אתה מחפש את הריבית הכי נמוכה ופחות מעניין אותך הסכום הכולל אותו תרצה למנף, אז אפשר באמצעות מסלולי פיתוי להישאר עם משכנתא בריבית פריים מינוס 0.7-0.8 (אולי אפילו מינוס 0.9). כלומר תוכל לקבל מינוף על סך של כ- 22% מערך הנכס (אם זה דירה יחידה) בריבית של כ- 0.8%. את הסכום הזה תוכל לפרוס עד 30 שנה (אם תרצה). למרות שייתכן שעדיף לפרוס עד ל- 20-25 שנה (אישית העדפתי לפרוס ל- 20 שנה).
תודה, זהו, בדיוק את זה אשמח להבין (או להבין מאיפה ללמוד). הרי יש פער משמעותי בין 0.8% ל2.5%.
איך אני יכול להעריך איזו ריבית אקבל לאיזה אחוז מימון ולאיזו כמות שנים?
ראוי לציין שאני לא מנסה לכוון להמון שנים אלא לכ10-15 לכל היותר.
 

קפיצת הדרך

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/19
הודעות
1,684
דירוג
2,127
תודה, זהו, בדיוק את זה אשמח להבין (או להבין מאיפה ללמוד). הרי יש פער משמעותי בין 0.8% ל2.5%.
איך אני יכול להעריך איזו ריבית אקבל לאיזה אחוז מימון ולאיזו כמות שנים?
ראוי לציין שאני לא מנסה לכוון להמון שנים אלא לכ10-15 לכל היותר.
ההבדל טמון בסכום אותו רוצים למנף.
שים לב ש- @אורי ג. דיבר על 75% ממחיר הנכס.
אני דיברתי על 22.5% ממחיר הנכס.

בדוגמא שאני נתתי אתה בעצם משאיר רק את מסלול הפריים (פחות X%) כאשר את שאר המסלולים אתה לוקח כמסלולי ״פיתוי״ (ומחזיר אותם מיד אחרי לקיחת המשכנתא). הצעתי את מסלול הפריים משום שזה המסלול הכי זול שנכון לעכשיו אתה יכול לקחת במסגרת המשכנתא, אבל אתה מוגבל מבחינת הסכום לכ- 1/3 מהסכום הכולל של המשכנתא שבדירה יחידה מוגבלת ל- 75% ממחיר הדירה (ומכאן ה- 22.5%).
כיום אמנם בנק ישראל הוריד את המגבלה של ה- 1/3 למסלול פריים, ומאפשר לקחת עד 2/3 במסלול הזה, אבל הבנקים קובעים את כדאיות המשכנתא הכוללת (כולל שאר המסלולים) ולכן כנראה שהמסלול הזה יהיה בריבית גבוהה יותר אם תיקח מעל 1/3 מסכום המשכנתא (אבל זה משהו שבכל מקרה שווה יהיה לבדוק). כמובן שאם אתה רוצה למנף סכום גבוה יותר ייתכן שיהיה לך שווה לשלם ריבית גבוהה יותר בשביל זה. לכן כתבתי שזה תלוי מה אתה מחפש/רוצה להשיג מהמינוף.

אגב, אם תיקח את מסלול הפריים רק ל-10-15 שנה אז גם הסיכון שהוא ייעשה יקר בעתיד יורד דרסטית (כי גם אם עוד כמה שנים הפריים יעלה, אתה כבר תחסל חלק משמעותי מהמשכנתא ויהיה הרבה יותר קל לסגור אותו אם תבחר בכך).
 
  • אהבתי
Reactions: ITS

youngtech

משתמש סולידי
הצטרף ב
15/9/20
הודעות
54
דירוג
10
ת
ההבדל טמון בסכום אותו רוצים למנף.
שים לב ש- @אורי ג. דיבר על 75% ממחיר הנכס.
אני דיברתי על 22.5% ממחיר הנכס.

בדוגמא שאני נתתי אתה בעצם משאיר רק את מסלול הפריים (פחות X%) כאשר את שאר המסלולים אתה לוקח כמסלולי ״פיתוי״ (ומחזיר אותם מיד אחרי לקיחת המשכנתא). הצעתי את מסלול הפריים משום שזה המסלול הכי זול שנכון לעכשיו אתה יכול לקחת במסגרת המשכנתא, אבל אתה מוגבל מבחינת הסכום לכ- 1/3 מהסכום הכולל של המשכנתא שבדירה יחידה מוגבלת ל- 75% ממחיר הדירה (ומכאן ה- 22.5%).
כיום אמנם בנק ישראל הוריד את המגבלה של ה- 1/3 למסלול פריים, ומאפשר לקחת עד 2/3 במסלול הזה, אבל הבנקים קובעים את כדאיות המשכנתא הכוללת (כולל שאר המסלולים) ולכן כנראה שהמסלול הזה יהיה בריבית גבוהה יותר אם תיקח מעל 1/3 מסכום המשכנתא (אבל זה משהו שבכל מקרה שווה יהיה לבדוק). כמובן שאם אתה רוצה למנף סכום גבוה יותר ייתכן שיהיה לך שווה לשלם ריבית גבוהה יותר בשביל זה. לכן כתבתי שזה תלוי מה אתה מחפש/רוצה להשיג מהמינוף.

אגב, אם תיקח את מסלול הפריים רק ל-10-15 שנה אז גם הסיכון שהוא ייעשה יקר בעתיד יורד דרסטית (כי גם אם עוד כמה שנים הפריים יעלה, אתה כבר תחסל חלק משמעותי מהמשכנתא ויהיה הרבה יותר קל לסגור אותו אם תבחר בכך).
תודה!
האם מסלולי פיתוי זה באמת כל כך קל? יש קנסות מסוימים על כיסוי מיידי שלהם?
 

קפיצת הדרך

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/19
הודעות
1,684
דירוג
2,127
תודה!
האם מסלולי פיתוי זה באמת כל כך קל? יש קנסות מסוימים על כיסוי מיידי שלהם?
אני לקחתי משכנתא כזו.
אין שום קנסות אם אכן מקפידים להחזיר את מסלולי הפיתוי במועד בנכון (יש לשים לב להודעה מוקדמת, מועד שינוי הריבית וההשפעה של המדד אם אחד המסלולים צמוד למדד). ממליצה ללמוד את הנושא בעצמך בשביל להבין בדיוק מה צריך לעשות ואם לא מרגישים בטוחים לקחת יועץ שמבין בזה.

ג.נ. אין לי שום השכלה מקצועית בתחום. אישית למדתי לבד את התחום ולמרות זאת בחרתי לקחת יועץ לליווי (לוודא שאני לא מפספסת כלום).
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
Wannabe אז מה לעזאזל בעצם קורה פה?! שוק ההון 22
M אז... מתי בעצם למכור? שוק ההון 13
Frenchman אז בעצם, כל הכסף בעולם הוא דיגיטלי? אוף טופיק 40
פ דיון פוסט - אז אתם רוצים “להשקיע” בביטקוין? דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 143
1 אז למה לא קצבה לכל החיים? שוק ההון 45
ס אז איך נכון לבקש מהבוס העלאת שכר ? אשמח לעזרתכם אוף טופיק 18
Y אז מה עושים עם פנסיה משלימה? צרכנות פיננסית 6
ת "אל תמהר להפעיל ביטוח רכב, כי..." אז -האם אני צודק במסקנה שלי אוף טופיק 3
א אז השנה היא 2020 - אג״ח עוד רלוונטיות? שוק ההון 59
K נו... אז הבטיחו תשואה ללא סיכון נדל"ן 1
L אז איפה ככי זול? שוק ההון 8
S אז....הצטרפתי לפרוייקט של "דרך ערך" אוף טופיק 31
Cleo אז מה ערך התיק בנקודת הסיום? (אזהרה - פוסט מורבידי) פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 32
Wonko פתחתי חשבון בבית השקעות! אבל אז התחלתי לקרוא.. שוק ההון 46
מ אז להעביר את הקרן המחקה שלי לקרן סל? בעקבות הרפורמה שוק ההון 0
N אז לכל מי שרצה כרטיס אשראי ישראלי עם 1% עמלת המרה צרכנות פיננסית 178
B אז למה כן להחזיק אג"ח ממשלתי? שוק ההון 87
tpr אז מה לא בסדר בתיק שוקולד מריר שוק ההון 13
pin2win אז אקסלנס החליטו להעלות לי את דמי הטיפול שוק ההון 45
N משקיע חדש - אז... מה קורה עם אג״ח? שוק ההון 2
R אז מה דעתכם לגבי אג"ח בימים אלו? שוק ההון 24
Y אם אני מאמין שטסלה הולכת להתרסק אז איפה ואיך כדאי לקנות שוק ההון 27
pin2win אז מה דעתכם על מניית GE? שוק ההון 26
D הבנק שינה את התנאים אז החלטתי לעזוב, האם זו עילה לשיחרור פיקדון? צרכנות פיננסית 5
חסכונית אז כמה אאוטפיטים יש לכם לעבודה משרדית? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 23
גרהם אז מה נקבע בקשר לקיזוז הפסד שנובע מירידת שעח ? שוק ההון 0
מ אז איפה מכירים סולידיות? אוף טופיק 65
BRK אז מה עושים כשהשוק יורד? שוק ההון 13
c881 אז הגעתי לנקודת הפקדה חודשית לפנסיה שיש לחלק את הסכום שוק ההון 40
א אז כמה אפשר להפקיד בקרן השתלמות לעצמאים+שכירים שוק ההון 1
M אז מה הסיפור של קרן החירום שוק ההון 14
R אז מה אתם אומרים על וורן באפט ב-2016? שוק ההון 121
גרהם אז למה לא להשקיע במניות בודדות? שוק ההון 141
Benjamin W אז מהיום מיטב דש זאת חברה סינית שוק ההון 23
M אז מה קנינו ביום הרחוק הסיני 11/11 ? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 33
O רווחים בקופות גמל/מסלולי השקעות אקטיבים באופן עקבי, אז למה השקעות פאסיביות? שוק ההון 61
I אז איך האינפלציה לא עולה? אוף טופיק 36
waskindalost אז כמה רכוש יש לאמריקאי ממוצע ? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 1
c881 אז היא נכנסה למניות - מקרה מבחן ל"משקיע על סמך שמועה" שוק ההון 31
Henchman34 אז למה שההדיוט לא ישקיע בפיקדון מובנה? שוק ההון 20
yossik אז מה דוחפים לנו במזון. אוף טופיק 5
adamshalev אז ..... קנינו בית! אוף טופיק 49
Roi אם לא קראתם אז בבקשה: 6 סיבות להפסיק לחסוך ולהתחיל לבזבז כסף ! מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 14
R אז כמה באמת צריך להוציא על אוכל? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 109
Henchman34 אז למה פוסלים באופן גורף את ביטוח הבריאות של הקופות? צרכנות פיננסית 17
Y אז בקשר להשקעות בזהב...... שוק ההון 108
I אז אם שאלתם את עצמכם מה אוכל נשיא המדינה שמעון פרס אוף טופיק 10
O אז מה כדאי לקנות לקראת הלידה? אוף טופיק 16
זאב אז איזה סוג של סולידי\ת אתם באמת ? פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 27
Y אז היום משרד האוצר הפתיע אותי אוף טופיק 9

נושאים דומים

למעלה