מינוף המשכנתא בתנאים טובים היסטורית

[yossik]

חושב בקול, ואין כאן המלצות ולא נעליים...
אני לא אוהב התחייבויות בחיים. משכנתא זו אבן ריחיים שנגררת לאורך שנים ומגבילה אותנו.
אתה יכול להשתמש במילת הקסם ׳מינוף׳ אבל בתאכלס זו הלוואה, זו התחייבות וזה שיעבוד.
אז יש לך היום משכנתא וזה נתון.
מחזור משכנתא בגלל תנאי ריבית טובים יותר מתבצעת משתי סיבות - האחת להוריד תשלום חודשי והשניה להוריד את מספר התשלומים.
אם יחסוך לכם כסף נשמע טוב (לאחר כל העמלות הנלוות והקנסות, בלה, בלה).
אבל למה להגדיל את המינוף וגם את גובה התשלום החודשי?
אם יועץ ההשקעות ממליץ אז כנראה שזה טוב לבנק ולא לך.
ללא ערך מוסף למחזור אתה מנציח לחיים את המשכנתא במקום להפטר ממנה.

קח בחשבון שאת הכסף אני אלווה בין אם עוד 5-7 שנים ובין אם מחר בבוקר. השאלה זה ריבית. מה יהיו הריביות עוד 5 שנים אין לי מושג. היום אני יודע - הן נמוכות מאוד.

טיעון חלש מאוד, אם אתה לווה כסף נוסף היום ויש לך חוב גדול יותר לבנק איך תרכוש נכס נוסף בעתיד?
תתייעץ עם רו״ח.
** עריכה **
אני מניח שיועץ ההשקעות הוא מטעם הבנק...

 

[יורן]

בוא תעשה תרגיל פשוט:
נניח ואתה חייב היום X. אתה רוצה בעצם להלוות מהבנק X+Y

מודה שלא הבנתי את החישוב. ריביות, ביטוחים אני אשלם בכל מקרה בעתיד על אותו הכסף - אין פה הוצאה נוספת. פתיחת תיק אני כן אשלם כפול. מה הקשר 20% ב- 5 שנים?

@יורן
...אם אתה עושה את זה רק בשביל קצת תוספת תשואה, זה בעיני לגמרי לא שווה את זה.

+1 אהבתי

אנסה שוב להסביר, אני תחת הרושם שלא הובנתי: אני מתכוון בכל מקרה לקחת הלוואה נוספת בעתיד, השאלה היחידה היא מה הסיכונים ומה הסיכויים בלקחת אותה היום. בסכום הנוסף שאני אלווה היום אני לא מתכוון לסגור משכנתא אלא לרכוש (שוב, במינוף מינימלי של 50% + 8% תודות לכחלון) נכס נוסף, כך שיהיו לי שני נכסים במינוף ממוצע של 50%

אני לא אוהב התחייבויות בחיים. משכנתא זו אבן ריחיים שנגררת לאורך שנים ומגבילה אותנו.
אתה יכול להשתמש במילת הקסם ׳מינוף׳ אבל בתאכלס זו הלוואה, זו התחייבות וזה שיעבוד.
אז יש לך היום משכנתא וזה נתון.

יוסיק, תסכים איתי שזה כבר עניין של טעם - לי באופן אישי אין בעיה עם זה (עד גבול מסויים)

** עריכה **
אני מניח שיועץ ההשקעות הוא מטעם הבנק...

... יועץ ההשקעות הוא לא מטעם הבנק. הוא בחור די חריף, אבל כמובן שחושב גם על האינטרסים שלו. הייתי מעדיף להפסיק להתייחס אל היועץ, הבנתי שזה big no no כאן...

 

[liranviper]

אני רוצה להבהיר שמה שכתבתי זה נכון באופן כללי, ובעיקר למי שמתכוון להשקיע את הכסף לאורך זמן או באפיקים שהוא סבור שיניבו תשואה גבוהה מהריבית של המשכנתא. אם אתה אכן מתכוון רק לקחת משכנתא עכשיו כדי לנעול ריביות בשביל עוד כ-5 שנים אני מסכים עם מה שכתבו אנשים מעלי.

 

[יונתן]

אני גם מבין קטן מאוד במשכנתאות, תוחלות ובכלל, אבל רק ברמת הבנת הנקרא, נדמה לי שחלק גדול מהמשיבים לא בדיוק הבינו את הסיטואציה. אם אני מבין נכון (ויכול להיות שאני זה שטועה), יורן בסך הכל החליט שהוא יקח הלוואה (נוספת, כי כבר יש לו אחת) לתקופה קבועה (נניח 20 שנה) והשאלה היא מתי להתחיל עם ההלוואה הזאת (הוא ייקח אותה בשלב כלשהו בכל מקרה).

עכשיו, הוא אומר, בהנחה שאנחנו היום בסביבת ריבית נמוכה היסטורית, ושיש סיכוי סביר שבעתיד רמות הריבית יהיו גבוהות יותר, האם לא עדיף לי שההלוואה הזאת, שאני ממילא אקח, תתפרס על פני השנים 2016-2036, במקום על פני השנים 2021-2041. ברור שאף אחד כאן לא יודע האם בסופו של דבר הריביות בתקופה א' יהיו טובות יותר מהריביות בתקופה ב', ברור שזה הימור, אבל לפחות על פניו זה לא נשמע הימור מופרך כל כך.

 

[בת העמק]

אני מתכוון בכל מקרה לקחת הלוואה נוספת בעתיד, השאלה היחידה היא מה הסיכונים ומה הסיכויים בלקחת אותה היום.

מה הסיבה שאתה בטוח שתיקח הלוואה בכל מקרה? ואיך אתה יודע איזה סכום תצטרך? אולי המחירים ירדו כבר ב-30% ואז סתם לווית יותר מדי כסף? ואולי המחירים יהיו כל-כך גבוהים שתחליט לדחות או לבטל את ההשקעה?
דבר נוסף, כתבת שהיום הריבית שלך במשכנתא הקיימת היא 4.1% אז נכנסתי לראות מה הריבית היום והיא בערך אותו הדבר ואולי אפילו יותר. איזו ריבית היועץ אמר לך?
ועוד דבר, יש דווקא סיכוי, לאור הדיפלציה בשנתיים וחצי האחרונות, שתהיה ירידת ריבית נוספת בהמשך אז אולי שווה להמתין?

בכל מקרה, אני לא מוצאת הגיון לקחת הלוואה במחיר של 4%, ואפילו רק 3%, ולהפקיד בפק"מ שיתן לך 0.1% לפני מס. ואם הריבית במשק תרד- הפסדת כי אצלך זה כבר מקובע. אם הריבית במשק תעלה, קשה לי לראות איך בתוך 5 שנים היא תגיע לרמה שתוכל להגיד שהרווחת מהעניין לאור ההפרש מלכתחילה בין ההלוואה לפיקדון.

 

[yishai]

תריץ במחשבון משכנתא סכום כולל לתשלום לאורך המחמ. חישוב של מחמ ורבית נוכחית פחות מחמ וריבית בעתיד (פחות שנים וריבית גבוהה יותר). ההפרש זה החסכון המצופה.
תריץ עבור ריבית נוכחית ומחמ עתידי (בהנחה שהריבית לא עולה בעתיד) ההפרש של שני המחמים עם ריבית נוכחית - עלות הגידור שלך. תבדוק האם ההימור כדאי בעלות זו (כנראה לא)
וצריך לזכור שתמיד אפשר למחזר משכנתא - כלומר החסכון אפילו קטן יותר.

 

[Roi]

בסך הכל החליט שהוא יקח הלוואה (נוספת, כי כבר יש לו

נראה לי שכולם הבינו נכון, הוא רוצה למחזר את המשכנתא ולקחת אחת גדולה יותר עבור רכישה של נכס במחיר וירטואלי בעוד 5-7 שנים, לא צריך מחשבונים וחישובים צריך הגיון בריא, זה לא משתלם.

 

[יורן]

אני רוצה להבהיר שמה שכתבתי זה נכון באופן כללי.... אני מסכים עם מה שכתבו אנשים מעלי.

@liranviper קיבלתי את הבהרתך

אני גם מבין קטן מאוד במשכנתאות, תוחלות ובכלל, אבל רק ברמת הבנת הנקרא, נדמה לי שחלק גדול מהמשיבים לא בדיוק הבינו את הסיטואציה. אם אני מבין נכון (ויכול להיות שאני זה שטועה), יורן בסך הכל החליט שהוא יקח הלוואה (נוספת, כי כבר יש לו אחת) לתקופה קבועה (נניח 20 שנה) והשאלה היא מתי להתחיל עם ההלוואה הזאת (הוא ייקח אותה בשלב כלשהו בכל מקרה).

עכשיו, הוא אומר, בהנחה שאנחנו היום בסביבת ריבית נמוכה היסטורית, ושיש סיכוי סביר שבעתיד רמות הריבית יהיו גבוהות יותר, האם לא עדיף לי שההלוואה הזאת, שאני ממילא אקח, תתפרס על פני השנים 2016-2036, במקום על פני השנים 2021-2041. ברור שאף אחד כאן לא יודע האם בסופו של דבר הריביות בתקופה א' יהיו טובות יותר מהריביות בתקופה ב', ברור שזה הימור, אבל לפחות על פניו זה לא נשמע הימור מופרך כל כך.

@יונתן הבנת באופן מדוייק

מה הסיבה שאתה בטוח שתיקח הלוואה בכל מקרה? ואיך אתה יודע איזה סכום תצטרך? אולי המחירים ירדו כבר ב-30% ואז סתם לווית יותר מדי כסף? ואולי המחירים יהיו כל-כך גבוהים שתחליט לדחות או לבטל את ההשקעה?.... ועוד דבר, יש דווקא סיכוי, לאור הדיפלציה בשנתיים וחצי האחרונות, שתהיה ירידת ריבית נוספת בהמשך אז אולי שווה להמתין?

@בת העמק הכוונה שלנו לרכוש עוד בית שישמש למגורים או השקעה. צריך לפחות 50% הון עצמי לפי החוקים היום (+8% מס רכישה). אין לי אפשרות להגיע להון עצמי כזה ללא משכון קטן נוסף של הנכס בו אני גר היום. בכל מקרה הטיעונים שלך מציגים את כל החולשות של מהלך כזה, כפי שהציג אותן @Yevgeny ... זאת בדיוק הטענה שאני לא מצליח להפריך

נראה לי שכולם הבינו נכון, הוא רוצה למחזר את המשכנתא ולקחת אחת גדולה יותר עבור רכישה של נכס במחיר וירטואלי בעוד 5-7 שנים, לא צריך מחשבונים וחישובים צריך הגיון בריא, זה לא משתלם.

אני כן חושב שצריך להריץ חישובים כי את ההפסד הכספי (ז"א עלות הגידור אם אני מבין נכון) אפשר לחשב כבר היום. וכמו שרשם @yishai צריך להריץ נגד זה כמה ריביות עתידיות ולראות איזה עליית ריבית דרושה בשביל שהמהלך ישתלם... למען האמת גם אני די סקפטי מהסיבות שרשמה בת העמק

אני אחזור עם חישובים ונראה

 

[c881]

לריבית קל"צ המדוברת שלך יש נקודות יציאה? נניח כל 5 שנים?
כי לפי זה - http://mashcantaman.co.il/2012/עמלת-פירעון-מוקדם/עמלות-פרעון-מוקדם-מתי-משלמים-כמה-ולמה/
ולפי מה שכתבת שאתה משלם כ-3 שנים... אולי להמתין לשלם 5 שנים?
אתה בטוח שתיקח בעוד 5~7 שנים תזדקק לכסף? מעולה.
בעוד 5~7 שנים המשכנתה תהיה קטנה יותר ותוכל להגדיל אותה יותר ביחס לדירה הקיימת.

גילוי נאות - אין לי ולא היתה לי משכנתה. לא יודע על מה אני מדבר.

 

[סולידי]

ב
הכוונה כפי שאני מבין אותה היא לקחת הלוואה לכל מטרה. הבטחונות זה הבית ובגלל המינוף הסביר התנאים אמורים להיות אטרקטיביים

קח בחשבון שהלואה לכל מטרה ניתנת בתנאים פחות טובים מאשר הלואה לרכישת הנכס.
בשני המקרים אתה אכן ממשכן את הנכס, ולכן שתי ההלואות נקראות משכנתא, אבל הריביות של הלואה לכל מטרה גבוהות יותר.