מינוף גבוה בדירה להשקעה

[Matan]

שלום לכולם. אם שאלו בעבר משהו דומה אשמח להפניה, לא מצאתי.
הוריי מכניסים כ40 וחסכון לשוק ההון כ15. ברשותם בערך 2 מיל' של קרנות השתלמות וגמל ישנות נזילות. מתכננים לפרוש מהמשרה כשכירים בין 6 לעוד 10 שנים. בפנסיה יכניסו בערך 25. חשבתי לנצל את השנים שנותרו לטובת רכישת דירה נוספת. דירה קיימת יחסית חדשה בסביבות 1.5 מיל' למשל באיזור פרדס חנה. המחשבה היא לממן רבע מהדירה מבית השקעות אחד שנותן 78% בפריים מינוס חצי ל7 שנים בהלוואת בלון. לטובת העניין חייבים להעביר למסלול כללי כ450 אלף שח. לקחת 375 ולהחזיר אם אין שינוי בפריים 405 וכמובן שיכול לתפוח. מבית השקעות שני לקחת 50% ממסלול מניות סה"כ 375 אלש . החזר שפיצר ל5 שנים בפריים מינוס רבע. החזר חודשי התחלתי 4311. על ה750 'הון עצמי' לקחת 750 מהבנק במשכנתא שאמורה להיות סבירה (למעט הגיל שלהם התנאים אמורים להיות טובים אני חושב) ולכוון להחזר חודשי במשכנתא של 5000. הבנתי שניתן לקבל שכירות של 3800-4000 בסבירות גבוהה.
בהתחלה תכננתי את זה כעסקה עד הפנסיה. הirr מצויין אבל הרווח מאוד קטן בהנחה שאין לי מושג מה יקרה למחירי הדירות.
כעת חשבתי על הדירה כמשהו לטווח הארוך, למעשה ההשקעה הכספית בדירה היא בהתחלה 90 אלף בערך, אחכ 5500 חודשי כשיש שכירות ואחרי 7 שנים בערך נהיית מינורית ממש.
מה דעתכם? מה פספסתי?
נ.ב. יש להוריי כספים אחרים לגיבוי אם העסק מתחרבן ואין סיכוי שנבצע מינוף משוק ההון לשוק ההון.

 

[yossik]

לא הבנתי,
האם ברצונך לרכוש דירה שניה עבורך מכספי החסכונות שלהם או עבור ההורים?

 

[Matan]

השאלה היא כלכלית עבורם. לפני כמה שנים תיכננו לקנות דירה שלישית וחששו שכחלון יקרע אותם במס. לאחר מכן התעמקנו קצת בסולידית והתמקדנו בשוק ההון . כעת השאלה בעיקר בגלל עלות המינוף הזולה והיכולת להגדיל הכנסות לקראת פרישה

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

לקראת פנסיה, לא יודע אם הייתי נכנס להרפתקאות של 100% מימון ועוד כשחלק בבלון.

נ.ב, אמרת שהשאלה היא כלכלית אז - irr מצויין = עסקה מצויינת.

 

[Minimi]

שלום לכולם. אם שאלו בעבר משהו דומה אשמח להפניה, לא מצאתי.
הוריי מכניסים כ40 וחסכון לשוק ההון כ15. ברשותם בערך 2 מיל' של קרנות השתלמות וגמל ישנות נזילות. מתכננים לפרוש מהמשרה כשכירים בין 6 לעוד 10 שנים. בפנסיה יכניסו בערך 25. חשבתי לנצל את השנים שנותרו לטובת רכישת דירה נוספת. דירה קיימת יחסית חדשה בסביבות 1.5 מיל' למשל באיזור פרדס חנה. המחשבה היא לממן רבע מהדירה מבית השקעות אחד שנותן 78% בפריים מינוס חצי ל7 שנים בהלוואת בלון. לטובת העניין חייבים להעביר למסלול כללי כ450 אלף שח. לקחת 375 ולהחזיר אם אין שינוי בפריים 405 וכמובן שיכול לתפוח. מבית השקעות שני לקחת 50% ממסלול מניות סה"כ 375 אלש . החזר שפיצר ל5 שנים בפריים מינוס רבע. החזר חודשי התחלתי 4311. על ה750 'הון עצמי' לקחת 750 מהבנק במשכנתא שאמורה להיות סבירה (למעט הגיל שלהם התנאים אמורים להיות טובים אני חושב) ולכוון להחזר חודשי במשכנתא של 5000. הבנתי שניתן לקבל שכירות של 3800-4000 בסבירות גבוהה.
בהתחלה תכננתי את זה כעסקה עד הפנסיה. הirr מצויין אבל הרווח מאוד קטן בהנחה שאין לי מושג מה יקרה למחירי הדירות.
כעת חשבתי על הדירה כמשהו לטווח הארוך, למעשה ההשקעה הכספית בדירה היא בהתחלה 90 אלף בערך, אחכ 5500 חודשי כשיש שכירות ואחרי 7 שנים בערך נהיית מינורית ממש.
מה דעתכם? מה פספסתי?
נ.ב. יש להוריי כספים אחרים לגיבוי אם העסק מתחרבן ואין סיכוי שנבצע מינוף משוק ההון לשוק ההון.

לא ציינת אם הם בכלל ביקשו את עזרתך אז למה אתה מחטט להוריך? נשמע שהם יודעים להתנהל כלכלית.
אולי במקום להנדס לך את הירושה העתידית, תנסה לבנות את העתיד שלך לבד?

 

[Matan]

לקראת פנסיה, לא יודע אם הייתי נכנס להרפתקאות של 100% מימון ועוד כשחלק בבלון.

נ.ב, אמרת שהשאלה היא כלכלית אז - irr מצויין = עסקה מצויינת.

תודה על המענה. אני מתכוון שirr מצוין אבל סכום הרווח לא גבוה אז נראלי סיכון גבוה והתעסקות בשביל מעט כסף יחסית. אני לא חושש מהמינוף כי יש להם כסף אחר לגיבוי. מחפש סיכונים ושחיקות כסף שלא שמתי לב אליהם

 

[Matan]

לא ציינת אם הם בכלל ביקשו את עזרתך אז למה אתה מחטט להוריך? נשמע שהם יודעים להתנהל כלכלית.
אולי במקום להנדס לך את הירושה העתידית, תנסה לבנות את העתיד שלך לבד?

תודה על המענה. פחות רלוונטי לירושה כי הם עוד פה לדור לפחות ואנחנו לא מעט אחים. אנחנו מייעצים אחד לשני מעת לעת ברשותך

 

[yossik]

פחות רלוונטי לירושה כי הם עוד פה לדור לפחות ואנחנו לא מעט אחים.

מתכון לאסון, עדיף להתייעץ עם עו"ד בהסכמת ההורים והאחים.

 

[קפיצת הדרך]

אתה מדבר על אנשים שעוד 6-10 שנים יוצאים לפנסיה.
באמת מתאים להם עכשיו להתמנף על דירה ב- 100%? מתאים להם להתעסק עם השכרת הדירה? מתאים להם להילחץ בתזרים החודשי אם הדירה לא תהיה מושכרת כמה חודשים והם עדיין ייצטרכו להמשיך ולשלם משכנתא גבוהה?
וכל זה בשביל מה בעצם? מה המטרה?

 

[Minimi]

תודה על המענה. פחות רלוונטי לירושה כי הם עוד פה לדור לפחות ואנחנו לא מעט אחים. אנחנו מייעצים אחד לשני מעת לעת ברשותך

אני מניח שתיק ההשקעות שלך הוא לא בדיוק גדול והנסיון/ידע שלך בהתאם.
להתגלח על ההורים זה סימן לחוסר אחריות במקרה הטוב או לגרידיות במקרה הרע.

קח מקרה קצה: אתה יועץ השקעות מורשה ומנוסה ובנית להם משהו מורכב ומסוכן. דמיין מצב של משבר שיפגע בהם ובירושה העתידית של אחיך. זה מתכון לאסון משפחתי.
לכן רצוי איש מקצוע בלתי תלוי.

 

[הורדוס]

נשמע רעיון מעניין שקלתם לללכת על דירה במחיר נמוך יותר? בהתחשב בזה שאתם לוקחים מינוף של כמעט 100%?

ממה מורכב תיק ההשקעות שלהם? אם יש חלק של אג"ח אז חשוב להבין שלקחת משכנתא ולהשקיע במקביל סכומים משמעותיים באג"ח זה בהרבה מקרים מהלך הפסדי מראש, תלוי במס שיצטרכו לשלם כדי למכור את האג"ח ובריבית שיקבלו על משכנתא.

 

[Matan]

שחררו מהנחות ומהעניין המשפחתי. אני ואבא שלי שותפים בנדל''ן אחר והכל טוב. זה לא רלוונטי. אין לכם מושג מה הרקע האישי המקצועי והמשפחתי שלי , תודה על האזהרות אבל זה לא העניין. אני מאוד סקפטי ביחס להשקעה הזו ונדלן בכלל. לא דוחף אותה בשום צורה. אבא הרבה שנים רצה דירה שלישית ונרתע. עכשיו מתעניין מתמטית כלכלית נטו בגלל המינוף. מתעניין בדעותיכם הכלכליות. שווה או לא? יצא לי אחרי 7 שנים בהנחות שמרניות ללא עליית ערך irr גבוה אבל רווח של כמאה אלף שח בלבד. חשבתי שאולי ימשוך את זה עוד 5-7 שנים ואז זה נראה הרבה יותר טוב. אני לא יודע אם הוא רוצה לנהל דיירים ככ הרבה שנים .

אתה מדבר על אנשים שעוד 6-10 שנים יוצאים לפנסיה.
באמת מתאים להם עכשיו להתמנף על דירה ב- 100%? מתאים להם להתעסק עם השכרת הדירה? מתאים להם להילחץ בתזרים החודשי אם הדירה לא תהיה מושכרת כמה חודשים והם עדיין ייצטרכו להמשיך ולשלם משכנתא גבוהה?
וכל זה בשביל מה בעצם? מה המטרה?

אבא שלי מחושב מאוד כלכלית והיה רוצה להגדיל הכנסות לקראת פנסיה. אני לא חושב שילחץ כלכלית כי הם כרגע חוסכים בערך 15 ופה מדובר על גג 5 שנים של 8-9 גם אם אין דיירים.
אני מאמין שהם יסתדרו בפרישה אבל הפנסיה בעיקר של אמא שלי תהיה קטנה ביחס למשכורת הנוכחית (שליש בערך). האופציות זה להשאר בשוק ההון ובמקרה הצורך למשוך משם או ללכת על הדירה הזו כשמחיר הכסף הוא בערך 100 אל''ש+ 75 מס רכישה ועוד 7 שנים לפגוש חלק משמעותי מהדירה. או למשוך עוד 7 שנים ולפגוש יותר מחצי

 

[Matan]

נשמע רעיון מעניין שקלתם לללכת על דירה במחיר נמוך יותר? בהתחשב בזה שאתם לוקחים מינוף של כמעט 100%?

ממה מורכב תיק ההשקעות שלהם? אם יש חלק של אג"ח אז חשוב להבין שלקחת משכנתא ולהשקיע במקביל סכומים משמעותיים באג"ח זה בהרבה מקרים מהלך הפסדי מראש, תלוי במס שיצטרכו לשלם כדי למכור את האג"ח ובריבית שיקבלו על משכנתא.

בהתחלה חישבתי דירה של מיליון אבל זה נראה שזה באיזורים פחות יציבים מבחינת ביקוש לשכירות. בנוסף הרווח קטן באותו יחס. אנחנו די שמרנים עד כה אבל יש להם לא מעט כסף אחר בצד וזה שאני מציע לאבא שלי דברים זה נחמד אבל בסוף הוא מחליט ואם יחליט גם יספוג את המחיר במידה והעסק יתחרבש.

 

[רוני]

מבית השקעות אחד שנותן 78% בפריים מינוס חצי ל7 שנים בהלוואת בלון.

היי,
מבלי להתייחס ספציפית להורים, הלוואות בלון הם מעולות למשקיעי נדל"ן, נהנים משני העולמות,
ממשיכים להפקיד בקרן ההשתלמות מדי חודש ונהנים מעליית ערך הקרן לאורך הזמן,
במקביל לוקחים הלוואת בלון לרכישת נכס להשקעה המייצר עליית ערך ושכירויות לאורך הזמן.

בחו"ל אנחנו עובדים הרבה עם משכנתאות בלון ל 30 שנים, ניתן למחזר אותם במקומות מסוימים עד לגיל 99.

 

[אורי ג.]

בחו"ל אנחנו עובדים הרבה עם משכנתאות בלון ל 30 שנים,

מדהים!
באילו מדינות וריביות אם מותר לשאול? ריבית קבועה או משתנה?

 

[קפיצת הדרך]

בחו"ל אנחנו עובדים הרבה עם משכנתאות בלון ל 30 שנים, ניתן למחזר אותם במקומות מסוימים עד לגיל 99.

להבנתי בארץ הלוואת בלון שניתן לקבל בקרן השתלמות/קופ״ג זה לתקופה קצרה (עד 7 שנים) ואף אחד לא מבטיח לך שתוכל למחזר אותה בתום התקופה. זה לא אומר שלא ייתנו לך למחזר את ההלוואה, אלא רק שאין ביטחון שתוכל למחזר.

 

[רוני]

מדהים!
באילו מדינות וריביות אם מותר לשאול? ריבית קבועה או משתנה?

באנגליה משכנתאות בלון ל 30 שנים,
עד 75% LTV,
ניתן למחזר עד לגיל 99,
ריבית משתנה כל 5 שנים 4% עד 5% (למשקיעים זרים ללא קרדיט סקור).

בקנדה משכנתאות בלון For life time מקבלים פעם בחיים,
עד 65% LTV (זוגות צעירים מקומיים מקבלים עד 95%),
ריבית בשלב זה 2.5% משתנה כל תקופה.

אני מניח שניתן להשיג בארצות נוספות משכנתאות בלון כמשקיעים זרים,
הריבית המשתנה בנכסים להשקעה פחות מפריע לנו כמשקיעים בזכות העלייה בשכירויות
לאורך השנים, והאפשרות לקזז את הריבית כהוצאה מוכרת לצורכי מס בחו"ל ובישראל.

 

[אורי ג.]

באנגליה משכנתאות בלון ל 30 שנים,
עד 75% LTV,
ניתן למחזר עד לגיל 99,
ריבית משתנה כל 5 שנים 4% עד 5% (למשקיעים זרים ללא קרדיט סקור).

הריבית שמשתנה כל 5, מה העוגן? הליבור + מרווח? המרווח עולה או נשאר קבוע בתחנה?
מה לגבי "דמי כניסה" או INITIATION FEE ?

 

[רוני]

הריבית שמשתנה כל 5, מה העוגן? הליבור + מרווח? המרווח עולה או נשאר קבוע בתחנה?
מה לגבי "דמי כניסה" או INITIATION FEE ?

ליבור + מרווח

עלות דמי הכניסה של המשכנתא בסביבות 2%,
באנגליה יש צורך בעורך דין המתמחה בחוקי השריעה ולכן ישולם שכר טרחה בהתאם
למספר הנכסים שממשכנים (ניתן למשכן תיק נכסים),
מאחר ואנו מתגוררים במזרח התיכון הבנקים מאמירויות המפרץ באנגליה הם היחידים שנותנים
לנו משכנתאות.