מדד נל"ן מניב

[וול]

מקפיץ את הנושא: אני מעוניין לגוון את התיק שלי עם מעט קרנות נדל"ן אבל לא מצליח למצוא בבלוג חומר מקיף בנושא (יש "להשקיע בנדלן מבלי להתלכלך" של הסולידית, אבל מרגיש לי שהוא מעט ישן וחסר בו עומק).
אשמח להבין מה המשמעות של שלושת המדדים החדשים שנכנסים לתוקף בעוד יומיים, האם יש קרנות כלשהן שאמורות לחקות אותם?
למה בכל מקום אני קורא שיש כיום בארץ 4 קרנות (ריט1, סלע נדל"ן, מניבים ריט ומגוריט) אבל בקישור הזה שניתן קודם לכן בשרשור אני רואה שיש עוד קרנות שונות של נדל"ן?

רציתי לעשות לעצמי סדר ויצאתי עוד יותר מבולבל.

 

[בורג]

שלושת המדדים החדשים שנכנסים לתוקף בעוד יומיים, האם יש קרנות כלשהן שאמורות לחקות אותם

לידעתי, עדיין אין.

אני קורא שיש כיום בארץ 4 קרנות (ריט1, סלע נדל"ן, מניבים ריט ומגוריט) אבל בקישור הזה שניתן קודם לכן בשרשור אני רואה שיש עוד קרנות שונות של נדל"ן?

אתה אכן מתבלבל. ציינת את 4 חברות הנדלן המניב מסוג ריט שיש בישראל. ריט זה מבנה חוקי ספציפי, תצטרך לקרוא ולהבין.
בנוסף לזה יש הרבה מאוד חברות ישראליות שעוסקות בנדלן, בבניה, בהשכרה וכו'. לדוגמא, אחת הגדולות, עזריאלי. הקרנות שנמצאות בקישור שלך הן קרנות אקטיביות שבוחרות חברות בתחום הנדלן שנסחרות בבורסה הישראלית ומאגדות אותן בצורה נוחה לרכישה למשקיע.

 

[מנתח טכני]

מתוך סקרנות:
למה להגביל את עצמך לקרנות ריט ישראליות, בהם אתה גם משלם מס שולי על הדיבידנדים ולא לחפש קרנות נוספות ואולי מעניינות יותר מעבר לים?

אורי מה ההבדל במיסוי בין קרנות ריט ישראליות לזרות?

 

[אורי ג.]

אורי מה ההבדל במיסוי בין קרנות ריט ישראליות לזרות?

בגדול ליחיד בחשבון ממוסה:
ישראלי: מס ריאלי על רווח הון של המניה ומס שולי על רוב עד כל הדיבידנד המחולק, אא"כ זה ריט של מגורים ואז יש הטבת מס ל20% כזכור לי.
אמריקאי: המיסוי הוא בדיוק כמו כל מניה זרה אחרת.

 

[מוריארטי]

בגדול ליחיד בחשבון ממוסה:
ישראלי: מס ריאלי על רווח הון של המניה ומס שולי על רוב עד כל הדיבידנד המחולק, אא"כ זה ריט של מגורים ואז יש הטבת מס ל20% כזכור לי.
אמריקאי: המיסוי הוא בדיוק כמו כל מניה זרה אחרת.

שאלה מעט לא קשורה - יש חברות נדל"ן מניב שבמקום להיות קרנות ריט משקיעות מחדש את הרווחים שלהם? ואם כן האם הן יכולות להמיר את עצמן לקרן ריט בעתיד?

 

[אורי ג.]

יש חברות נדל"ן מניב שבמקום להיות קרנות ריט משקיעות מחדש את הרווחים שלהם?

בוודאי, רוב חברות הנדל"ן המניב.

ואם כן האם הן יכולות להמיר את עצמן לקרן ריט בעתיד?

בארץ אני חושב שכן, אם הם יעמדו בתנאים, בארה"ב אני יודע שכן וזה אפילו נפוץ.

 

[בורג]

אני הייתי נרגש לכבוד המדד החדש, בהודעה המקורית. אם יהיה מוצרים מחקים, אעביר אליהם.

מקפיץ את השרשור הזה לספר ששמתי לב שיש מוצר ראשון מחקה מדד תל אביב נדל"ן מניב, בשם הראל Htfי(4A) ת"א מניב ישראל
דמי ניהול 0.27%, 27 חברות נדל"ן לפי גודל ה"מניב" שבהן. לא מחלקת דיבדנד.
נראה לי כמו המוצר שחיפשתי. (להזכיר, לצורך הצמדת כסף לשוק הנדלן הישראלי עד שאקנה דירה).

השאלה שעדיין לא ברורה לי, מיסוי; הקרן מחזיקה גם קרנות ריט (עם מיסוי גבוה בהתאם למס שולי של המשקיע), ואוגרת את הדיבדנד. אז איך הקרן המחקה תמסה? הקרן פטורה ממס על דיבדנד. האם זה חל גם על דיבדנדים של גם ריט? כלומר המשקיע ישלם רק במכירה 25% מס, דחיית מס ומס נמוך? נשמע מצויין!
@Fitch @אורי ג.

 

[Fitch]

הקרן פטורה ממס על דיבדנד. האם זה חל גם על דיבדנדים של גם ריט? כלומר המשקיע ישלם רק במכירה 25% מס

נשמע נכון.
אבל דמי הניהול פה גבוהים. מה הבעיה לקנות 5-10 חברות שמייצגות את השוק?

 

[אורי ג.]

השאלה שעדיין לא ברורה לי, מיסוי; הקרן מחזיקה גם קרנות ריט (עם מיסוי גבוה בהתאם למס שולי של המשקיע), ואוגרת את הדיבדנד. אז איך הקרן המחקה תמסה? הקרן פטורה ממס על דיבדנד. האם זה חל גם על דיבדנדים של גם ריט? כלומר המשקיע ישלם רק במכירה 25% מס, דחיית מס ומס נמוך? נשמע מצויין!
@Fitch @אורי ג.

שאלה טובה שאיני יודע תשובתה, אם זה אכן המצב זה בהחלט אנומליה מיסוית (שאולי תתוקן בהמשך).
שים לב שאותה האנמוליה יש לך בריטים או קרנות ריט בחו"ל, בעוד אמריקאי ישלם מס שולי על ההכנסות שלו מריט אתה תשלם רק 25%.
עוד קח בחשבון שקרנות ריט למגורים דווקא ממוסות ב20%.
יכול לומר שבארה"ב במקרים דומים בסוף שנה הדיבידנדים מקרנות ריט מופרדים מדיבידנדים רגילים וממוסים כל אחד מהם בהתאם.

אבל דמי הניהול פה גבוהים. מה הבעיה לקנות 5-10 חברות שמייצגות את השוק?

כי המס שתשלם על הדיבידנדים הוא מס שולי.

 

[Fitch]

כי המס שתשלם על הדיבידנדים הוא מס שולי.

רק בריט.

 

[אורי ג.]

רק בריט.

ברור, על זה מדובר.

 

[בורג]

שאלה טובה שאיני יודע תשובתה, אם זה אכן המצב זה בהחלט אנומליה מיסוית (שאולי תתוקן בהמשך).

אז זו שאלה טובה שכנראה תשאר פתוחה בנתיים. קראתי את תשקיף הקרן, שאלתי בפורום, מעבר לזה אני לא ידוע איך לחקור את הנושא.

אבל דמי הניהול פה גבוהים. מה הבעיה לקנות 5-10 חברות שמייצגות את השוק?

מעבר למדיניות מס עדיפה שהיא העיקר. אני אישית מעדיף לשלם סכום סביר של 0.27% בשביל לקבל פיזור רחב, עדכון הרכב והשקעה מחדש. כמה שפחות דברים שאני צריך לדאוג להם.

 

[אורי ג.]

אז זו שאלה טובה שכנראה תשאר פתוחה בנתיים. קראתי את תשקיף הקרן, שאלתי בפורום, מעבר לזה אני לא ידוע איך לחקור את הנושא.

תבדוק בתשקיף של קרן הריט או בדיווח על הכרזת הדיבידנד של הקרן ריט.

 

[בורג]

תבדוק בתשקיף של קרן הריט או בדיווח על הכרזת הדיבידנד של הקרן ריט.

רעיון טוב.
הדוח דיבדנד האחרון של ריט1 כתוב, להבנתי, שהמסים הם
יחידים: 39.3%
חברות: 23%
קרן נאמנות פטורה: 14.95%
קופת גמל(2): 0%

אז מכיוון שהראל Htfי(4A) ת"א מניב ישראל היא פטורה, דיבדנד הריט ימוסה ב14.95% בעת החלוקה, ו25% מס רווחים בעת המכירה (18.68% ביחד). לעומת 39.3% בעת המכירה (או מס שולי אישי נמוך יותר בהחזר מס) בהחזקה ישירה.
אז כן, כנראה שיש מיסוי עדיף. לא פטור, אבל עדיף.

נקודה לציון, מיסוי דיבדנד ריט הם לא קבועים ומשתנים בין חברות ובין פעימות. בטווח בין 53% ל25% לפי ההיסטוריה שאני ראיתי.

 

[אורי ג.]

אז מכיוון שהראל Htfי(4A) ת"א מניב ישראל היא פטורה, דיבדנד הריט ימוסה ב14.95% בעת החלוקה, ו25% מס רווחים בעת המכירה (18.68% ביחד).

36.2125% לפי החישוב שלי וזה מס סופי, החלופה היא מקסימום של 39.3%.

 

[בורג]

36.2125% לפי החישוב שלי

צודק. טעות חישוב שלי.

 

[התלמיד]

החלופה היא מקסימום של 39.3%.

באיזה מקרה משקיע פרטי לא ישלם את המקסימום?

 

[אורי ג.]

באיזה מקרה משקיע פרטי לא ישלם את המקסימום?

הוא ישלם את המקסימום תמיד ויוכל לבקש החזר ככל שהוא זכאי לו לפי מדרגות המס שלו.

 

[ITS]

ראיתי שיש גם את
קסם KTF ת"א -מניב ישראל (40)
https://www.funder.co.il/fund/5131487

נראית לי אופציה עדיפה מעט על הראל שהוזכרה בגלל שהיא גדולה יותר, אינה מחזיקה מט"ח ומביאה גם ביצועים טיפל'ה טובים יותר,
לא?

מה דעתכם?

 

[אורי ג.]

ומביאה גם ביצועים טיפל'ה טובים יותר,

הביאה.