לקנות דירה - מניות

[קפה שחור]

מי שרוצה דירה שהיא בלוקים + גז לבישול + מים זורמים: השכרה זה פיתרון מצויין. מי שרוצה מעט יותר, יאלץ לקנות דירה.

אני גרתי בדירות בשכירות שחוץ מנייר בשירותים שהייתי צריך לקנות בעצמי, הכל היה כלול
שילמתי על זה כ 1000 ש"ח יותר מאותה דירה בלי כלום, הייתי מאוד תנודתי, לכן לא רכשתי דברים קבועים (יקרים ולטווח ארוך)
אני יודע שעם השנים הצטבר אצלי ציוד ומעבר פתאומי (תוך חודש) יהיה יותר קשה ובגלל זה חתמתי עם בעל הדירה שלי ל 2 ועכשיו הארכתי ב 3
אני לא רואה שום צורך בקניית דירה למגורים גם אם תוך כמה שנים אהיה בעל משפחה,
אני מוכן להיות השוכר של מי שקנה דירה חדשה להשקעה ולהחליף כל 3-5 שנים.
כל מה שבעל דירה צריך הוא שקט כלכלי שכולל העברה בנקאית כל 1 לחודש, בבתים חדשים אני נתקל בפחות בלאי או צורך להתקשר לבעל הנכס, אז בשנים הראשונות הכל רגוע (וחדש)

 

[katon]

נסיוני האישי בדיוק הפוך מזה. אנשים שמשכירים דירות, בצדק רב, משקיעים מעט ככל הניתן בדירה.
זה גורם לכך, שאין הרבה דירות באיכות גבוהה (יקרות יותר, אבל "משודרגות יותר") בשוק ההשכרות, בהשוואה לשוק קניית דירות.
כך, מי שרוצה דירה שהיא בלוקים + גז לבישול + מים זורמים: השכרה זה פיתרון מצויין. מי שרוצה מעט יותר, יאלץ לקנות דירה.

מהניסיון שלי גם. אחת הסיבות שאני לא נהנה מלשכור דירה היא שצריך לרדוף אחרי בעל הדירה להשקיע קצת בדירה פעם בכמה שנים...

 

[Ron B]

אני מוכן להיות השוכר של מי שקנה דירה חדשה להשקעה ולהחליף כל 3-5 שנים.
כל מה שבעל דירה צריך הוא שקט כלכלי שכולל העברה בנקאית כל 1 לחודש, בבתים חדשים אני נתקל בפחות בלאי או צורך להתקשר לבעל הנכס, אז בשנים הראשונות הכל רגוע (וחדש)

הכל יכול ליהיות. אבל תחשוב שאתה מחליט לקנות דירה לשם השכרה.
האם היית קונה דירה חדשה, שם מערכת קולנוע ביתית מובנית, בית חכם, תריסים חשמליים, מקפיד שתהיה מרפסת מאד גדולה או גינה + השקייה אוטמטית, מערכת מזגנים אינוורטר, מטבח יוקרתי? אדם רציונלי לא היה עושה את זה, כי הוא לא רוצה להרוויח כסף מזה שהוא משכיר לך מזגן אינוורטר + תריסים חשמליים. הוא רוצה לקבל תשואה על הקרקע שהוא קנה. אין לו ברירה כי קרקע אי אפשר להשכיר, אז הוא בונה משהו מינמלי.
אז כן, פה ושם יהיו כאלו דירות ושכר הדירה שלהן יהיה הרבה יותר גבוה. אבל מסתבר שרוב האנשים רציונליים...

 

[קפה שחור]

האם היית קונה דירה חדשה, שם מערכת קולנוע ביתית מובנית, בית חכם, תריסים חשמליים, מקפיד שתהיה מרפסת מאד גדולה או גינה + השקייה אוטמטית, מערכת מזגנים אינוורטר, מטבח יוקרתי?

הדברים לא מדברים אלי, אולי רק המטבח
מערכת קולנוע - רעש לשכנים
בית חכם - עוד לא באמת בשל
תריסים חשמליים - שנה עד שהם נסגרים
מרפסת וגינה זה שני דברים שונים, לא הייתי משקיע במרפסת כמו בגינה
מערכת מזגנים - לא הייתי שובר עיסקה בגלל זה
מה שאני כן רוצה זה בית פרטי בקומת קרקע עם גינה, ולא להיות מאוכלס במגדל שכל השכנים יותר מדי In your business
והדבר הראשון שאני אעשה כשאצא לפרישה מוקדמת זה יהיה לקנות אחד כזה, משמע אני חוסך מעבר למה שצריך כדי לגרום לזה לקרות תוך 2-3 מחזורי שכירויות של 3-5 שנים

 

[Ron B]

הדברים לא מדברים אלי, אולי רק המטבח

לגיטמי. כל אחד והדברים שמדברים אליו.

מה שאני כן רוצה זה בית פרטי בקומת קרקע עם גינה, ולא להיות מאוכלס במגדל שכל השכנים יותר מדי In your business

מצויין. גם אני. עכשיו בשביל התרגיל: תבדוק מה ההצע של בתים כאלו, באזור בו אתה מבקש לגור, בשוק השכירות לעומת שוק המכירות.

 

[נולי]

מי שרוצה מעט יותר

יוכל לשדרג את השירה השכורה שלו..

 

[קפה שחור]

לגיטמי. כל אחד והדברים שמדברים אליו.

מצויין. גם אני. עכשיו בשביל התרגיל: תבדוק מה ההצע של בתים כאלו, באזור בו אתה מבקש לגור, בשוק השכירות לעומת שוק המכירות.

יש היצע נמוך, השכירות גבוהה בגלל איבזור פלצני ולא תואם לי, לא רלוונטי כי לקנות אני מתכוון במחיר אחר (שעדיין לא ידוע) ויש בי איפוק לא לבזבז את כל החסכונות היום כשכלום לא בוער ובעצם לדחות את הפרישה בשנים רבות, מאשר לגור בכל מקום שארצה ללא התחייבות (כלכלית) עד שאגיע לגיל המיוחל ושום קירבה לשום עבודה לא תטריד אותי

 

[Honey jar]

יש היצע נמוך, השכירות גבוהה בגלל איבזור פלצני ולא תואם לי, לא רלוונטי כי לקנות אני מתכוון במחיר אחר (שעדיין לא ידוע) ויש בי איפוק לא לבזבז את כל החסכונות היום כשכלום לא בוער ובעצם לדחות את הפרישה בשנים רבות, מאשר לגור בכל מקום שארצה ללא התחייבות (כלכלית) עד שאגיע לגיל המיוחל ושום קירבה לשום עבודה לא תטריד אותי

עם ילדים החיים הרבה פחות פשוטים מהבחינה הזו.
זה גם לא הכי נוח להתנייד כל 2-3 שנים עם ילדים, לא הכי טוב להם מבחינה חברתית לפעמים, והכי חשוב- מיקום מערכת החינוך (גן/ביה"ס). לא בכל מקום יש את המוסד שאתה רוצה שהילדים יתחנכו בו. וזה פקטור מאוד חשוב, אם לא הכי חשוב להורים צעירים.

 

[MMM]

אני גר בדירה בבעלותי ובכל חשבון שאני עושה תמיד יוצא לי שזו אחת ההשקעות היותר גרועות שלי. זה עולה לי משמעותית יותר מדירה שכורה. בגדול אני מעריך שאני משלם על התענוג בין 1000 ל 2000 שקלים כל חודש יותר לעומת דירה שהייתי שוכר. כל פעם שהנושא עולה אישתי מתפלצת מהרעיון לגור בשכירות. מבחינתה הבית הוא המבצר שלה, זה מה שנותן לה ביטחון בחיים, לטפח את הבית זה ההובי שלה, לארח משפחה וחברים זה הכיף שלה. בקיצור: לא הכל בחיים נמדד ביעילות או במחיר ומבחינתה לגור בבית של אחרים זה רק בטיולים בחו"ל.

 

[איליה]

עם ילדים החיים הרבה פחות פשוטים מהבחינה הזו.
זה גם לא הכי נוח להתנייד כל 2-3 שנים עם ילדים, לא הכי טוב להם מבחינה חברתית לפעמים, והכי חשוב- מיקום מערכת החינוך (גן/ביה"ס). לא בכל מקום יש את המוסד שאתה רוצה שהילדים יתחנכו בו. וזה פקטור מאוד חשוב, אם לא הכי חשוב להורים צעירים.

לדעתי מה שהכי חשוב להורה זה שלווה ושקט נפשי. בלי הלוואות ועם תיק השקעות מניב ומפוזר הרבה יותר קל להיות שלו ולהתרכז בעיקר מאשר במצב של נטילת חוב גדול מאוד והעדר פיזור כספי שזה המאפיין הכי גדול של זוג צעיר שקונה דירה. פשוט צריך להבין שאשליית ״ביתי הוא מבצרי״ זאת אשלייה מאוד מאוד יקרה וזאת עדיין אשלייה. וכמובן מזל שהתחתנתי עם מישהי שחושבת כמוני
לגבי התניידות עם הילדים: עדיף לשים טיפה יותר כסף ושהילדים יהיו במסגרות פרטיות ואז אין את הנושא של שיבוץ לגנים/בתי הספר לפי כתובת מגורים. כל עוד שאתה שוכר באותו איזור בעיר או באותה עיר, אתה מסודר וגם הילדים מסודרים.

 

[Honey jar]

לגבי התניידות עם הילדים: עדיף לשים טיפה יותר כסף ושהילדים יהיו במסגרות פרטיות ואז אין את הנושא של שיבוץ לגנים/בתי הספר לפי כתובת מגורים. כל עוד שאתה שוכר באותו איזור בעיר או באותה עיר, אתה מסודר וגם הילדים מסודרים.

זו בדיוק הבעיה! אנשים שמחפשים מסגרות פרטיות הרבה יותר כבולים מבחינה גיאוגרפית מאשר אנשים ששמים את הילדים בחינוך ציבורי.
גן עירייה יש בכל מקום. גן פרטי טוב יש הרבה פחות.

 

[ytoledano]

חזרה לנושא המקורי... לדעתי תרחיש של ירידה במחירי הדיור כן חופף לתרחיש של ירידה בבורסות. התרחיש הסביר ביותר הוא עליית ריבית שיום אחד תגיע. אבל שתי מחשבות על זה:
1. זה לא משנה. הרי אתה לא מוכר את הדירה ב20 השנים הקרובות. בניגוד למניות, שם אין כזה דבר "הפסד על הניר". בדירה שאתה גר בה - יש. אתה הרי לא יכול לא למכור ולא להגדיל פוזיציה, אז זה הכל פיקציה. מה אכפת לך תנודות בדירה?
2. לא הייתי ממליץ לשמור על גיוון בתיק ההשקעות בגלל שהמשמעות של זה היא משכנתה גדולה יותר. אם אתה רוצה להחזיק גם נכסים נוספים מעבר לדירה - זה עולה כסף. כסף שאתה לא תוכל להשתמש בו כמקדמה על הדירה. זה בעצם אומר שאתה ממנף את עצמך. לטוב ולרע. בעיקר רע כי אתה תשלם לאורך זמן הרבה יותר כסף על המשכנתה.

 

[Ron B]

לגבי התניידות עם הילדים: עדיף לשים טיפה יותר כסף ושהילדים יהיו במסגרות פרטיות ואז אין את הנושא של שיבוץ לגנים/בתי הספר לפי כתובת מגורים. כל עוד שאתה שוכר באותו איזור בעיר או באותה עיר, אתה מסודר וגם הילדים מסודרים.

חכה שיהיה לך ילדים בגיל בית ספר...

 

[מתכנת]

אני גר בדירה בבעלותי ובכל חשבון שאני עושה תמיד יוצא לי שזו אחת ההשקעות היותר גרועות שלי. זה עולה לי משמעותית יותר מדירה שכורה. בגדול אני מעריך שאני משלם על התענוג בין 1000 ל 2000 שקלים כל חודש יותר לעומת דירה שהייתי שוכר. כל פעם שהנושא עולה אישתי מתפלצת מהרעיון לגור בשכירות.

+1
מצטרף אליך.

 

[katon]

חזרה לנושא המקורי... לדעתי תרחיש של ירידה במחירי הדיור כן חופף לתרחיש של ירידה בבורסות. התרחיש הסביר ביותר הוא עליית ריבית שיום אחד תגיע. אבל שתי מחשבות על זה:
1. זה לא משנה. הרי אתה לא מוכר את הדירה ב20 השנים הקרובות. בניגוד למניות, שם אין כזה דבר "הפסד על הניר". בדירה שאתה גר בה - יש. אתה הרי לא יכול לא למכור ולא להגדיל פוזיציה, אז זה הכל פיקציה. מה אכפת לך תנודות בדירה?
2. לא הייתי ממליץ לשמור על גיוון בתיק ההשקעות בגלל שהמשמעות של זה היא משכנתה גדולה יותר. אם אתה רוצה להחזיק גם נכסים נוספים מעבר לדירה - זה עולה כסף. כסף שאתה לא תוכל להשתמש בו כמקדמה על הדירה. זה בעצם אומר שאתה ממנף את עצמך. לטוב ולרע. בעיקר רע כי אתה תשלם לאורך זמן הרבה יותר כסף על המשכנתה.

חשבתי על אסטרטגיה בה אני "מתזמן" את המכירה של נכסים שיהיו ברווח כל כמה שנים כדי להחזיר את המשכנתא. כל השנים אני מקבל דיבידנדים כמובן בשתשואה של 3-4 % ממוצע...
יכול להיות שלקחת משכנתא גדולה קצת יותר בהתחלה ולחכות לתזמון הזה כל שנה למכור נכסים שהיו ברווח ...אם לא אז לא למכור אותם..ובינתיים משלמים את המשכנתא (קצת יותר יקרה אבל ככה זה).

 

[אורי ג.]

חשבתי על אסטרטגיה בה אני "מתזמן" את המכירה של נכסים שיהיו ברווח כל כמה שנים כדי להחזיר את המשכנתא. כל השנים אני מקבל דיבידנדים כמובן בשתשואה של 3-4 % ממוצע...
יכול להיות שלקחת משכנתא גדולה קצת יותר בהתחלה ולחכות לתזמון הזה כל שנה למכור נכסים שהיו ברווח ...אם לא אז לא למכור אותם..ובינתיים משלמים את המשכנתא (קצת יותר יקרה אבל ככה זה).

התזמון הטוב יותר יהיה למכור את המניות ולסגור את המשכנתא.
היית מתמנף בריבית של 5%-4% (ועוד הריבית אינה מוכרת במס...) כדי להשקיע במניות? כי זה בדיוק מה שאתה עושה...

 

[katon]

התזמון הטוב יותר יהיה למכור את המניות ולסגור את המשכנתא.
היית מתמנף בריבית של 5%-4% (ועוד הריבית אינה מוכרת במס...) כדי להשקיע במניות? כי זה בדיוק מה שאתה עושה...

לא הבנתי עד הסוף.. למכור את המניות מתי? כפי שאני אמרתי בהדרגה ?
לא הבנתי את המשפט האחרון הכוונה שאם הייתי לוקח משכנתא אז אני ממנוף ב4-5 אחוז ובזמן הזה אני משקיע במניות? למה הריבית לא מוכרת במס?

 

[FIYaacov]

לא הבנתי עד הסוף.. למכור את המניות מתי? כפי שאני אמרתי בהדרגה ?
לא הבנתי את המשפט האחרון הכוונה שאם הייתי לוקח משכנתא אז אני ממנוף ב4-5 אחוז ובזמן הזה אני משקיע במניות? למה הריבית לא מוכרת במס?

השאלה היא מה הנחת התשואה שלך. החזר המשכנתא הוא תשואה וודאית בגובה הריבית על המשכנתא. מצד שני במניות אתה צריך להרוויח 25% יותר (בגלל המס) כדי שזה ישתלם לך להשקיע בהם במקום לסגור יותר מהר את המשכנתא.

אם למשל אתה משלם 5% ריבית על המשכנתא אתה צריך להרוויח 6.25% במניות כדי להצדיק השקעה במניות בזמן שעדיין יש לך את המשכנתא.

ריבית על משכנתא אף פעם לא מוכרת למס, אלא אם זה נכס שקנית במסגרת עסק.

 

[אורי ג.]

לא הבנתי עד הסוף.. למכור את המניות מתי? כפי שאני אמרתי בהדרגה ?

מייד.

לא הבנתי את המשפט האחרון הכוונה שאם הייתי לוקח משכנתא אז אני ממנוף ב4-5 אחוז ובזמן הזה אני משקיע במניות?

זה בדיוק מה שאתה עושה, אתה לווה כסף ב4% (נניח) ומשקיע בשוק ההון.

למה הריבית לא מוכרת במס?

כי זה החוק.

אם למשל אתה משלם 5% ריבית על המשכנתא אתה צריך להרוויח 6.25% במניות כדי להצדיק השקעה במניות בזמן שעדיין יש לך את המשכנתא.

ב6.25% זה רק הBREAK EVEN, הוא צריך להרוויח משמעותית יותר מכך.

 

[katon]

השאלה היא מה הנחת התשואה שלך. החזר המשכנתא הוא תשואה וודאית בגובה הריבית על המשכנתא. מצד שני במניות אתה צריך להרוויח 25% יותר (בגלל המס) כדי שזה ישתלם לך להשקיע בהם במקום לסגור יותר מהר את המשכנתא.

אם למשל אתה משלם 5% ריבית על המשכנתא אתה צריך להרוויח 6.25% במניות כדי להצדיק השקעה במניות בזמן שעדיין יש לך את המשכנתא.

ריבית על משכנתא אף פעם לא מוכרת למס, אלא אם זה נכס שקנית במסגרת עסק.

מייד.

זה בדיוק מה שאתה עושה, אתה לווה כסף ב4% (נניח) ומשקיע בשוק ההון.

כי זה החוק.

ב6.25% זה רק הBREAK EVEN, הוא צריך להרוויח משמעותית יותר מכך.

בהחלט זה נכון... לא חשבתי להתעלם מהמס על התשואה.
אני מזכיר שאין לי משכנתא כרגע. רק תיק השקעות מניות של 200K שקל בערך.