לקנות דירה - מניות

[איליה]

יש לי רק שאלה אחד: האם שווה להתאמץ ולהסתכן כל כך בשביל כמה בלוקים שייתנו אשלייה שזה ״הבית שלך״? אני ואישתי עוד ב2007 החלטנו שלא קונים דירה למגורים ולא מצטערים על ההחלטה.

לדעתי דירה למגורים זה פינוק שניתן לאפשר אותו כאשר יש לך כבר כמות נכסים נכבדה ואז הבית הזה הוא באמת משלך ולא של הבנק...

 

[TunaGolem]

מה הכוונה תיק נצחי ?

זה השם של התיק המפורסם של הארי בראון.

 

[רוני]

אתה מתכוון לאנשים בגיל 30 בערך? כי נדמה לי שרוב הישראלים חשוב להם חלק מהדברים שציינתי...נוחיות והרגשה של בית.
אפשר לשאול האם לך יש בית מגורים שרכשת? אני מסכים איתך בחצי שזה מותרות....כלומר חובה שתהיה לך בית לגור בו אבל לא חייב להיות שלך ?

סדרי העולם השתנו, מה שהתאים לבני דורי ולמבוגרים יותר עלול להתברר כמלכודת דבש לצעירים כיום (לפני הפרטת החברות הממשלתיות בשנות השמונים והתשעים, אנשים החלו לעבוד לאחר השירות הצבאי במקום עבודה אחד עם קביעות למשך 35 עד 40 שנים עד לגיל פרישה עם פנסיה סבירה).

לאחר 27 שנות מגורים בדירות בבעלותי עברתי לגור בגיל 52 בדירה שכורה, דירה שהיתה בעבר בבעלותי, יש לי בבעלותי פורטפוליו נכסים מניבים בישראל , אנגליה וארה"ב.

 

[גרהם]

@רוני כתבת מאד יפה ואני אומר את זה כמי שדעתו שונה משלך בקשר לחשיבות הבעלות בדירה לעומת שכירות.
הערך הסובייקטיבי שלי לבעלות גבוה בהרבה מאשר הערך לאותה דירה בדיוק בשכירות, אבל אכן הזמנים השתנו (לא רק לעומת שנות ה-80. לדעתי אפילו לעומת המצב לפני 15 שנה) וגם לערך העודף שאני מרגיש שיש לבעלות יש תג מחיר שמעליו לא הוא לא כדאי.

 

[katon]

יש לי רק שאלה אחד: האם שווה להתאמץ ולהסתכן כל כך בשביל כמה בלוקים שייתנו אשלייה שזה ״הבית שלך״? אני ואישתי עוד ב2007 החלטנו שלא קונים דירה למגורים ולא מצטערים על ההחלטה.

לדעתי דירה למגורים זה פינוק שניתן לאפשר אותו כאשר יש לך כבר כמות נכסים נכבדה ואז הבית הזה הוא באמת משלך ולא של הבנק...

אני מסכים איתך ב100 אחוז עם זה שזה פינוק וזה שייך לבנק.
אני לא מצליח להנות מלעבור כל פעם לדירה שכורה אחרת. תמיד יש תקלות וההרגשה שאני לא יכול לעשות שינוים בבית הוא מאוד מפריע לי .
מה השיטה שלך להתמודד עם עניין זה ? והעאלות מחיר שכר דירה כל כמה זמן או שנה ? ולעבור ולארוז ?

 

[doc29]

אני מסכים איתך ב100 אחוז. אני לא מצליח להנות מלעבור כל פעם לדירה שכורה אחרת. תמיד יש תקלות וההרגשה שאני לא יכול לעשות שינוים בבית הוא מאוד מפריע לי .

אז אתה לא מסכים ב-100% לא?

 

[אורי ג.]

אני מרחיב את ההתפלגות פי 1.5. לדעתי אני מגזים לצד השני.

ולדעתי אתה זהיר מדי.
לפי זה לדוגמא:
http://d.stockcharts.com/school/dat...ys/correlation_coeffici/ccoe-06-diversify.png
בשנים האחרונות הקורולציה זזה ממינוס 0.75 לפלוס 0.25

 

[TunaGolem]

ולדעתי אתה זהיר מדי.

?

לפי זה לדוגמא:
http://d.stockcharts.com/school/dat...ys/correlation_coeffici/ccoe-06-diversify.png
בשנים האחרונות הקורולציה זזה ממינוס 0.75 לפלוס 0.25

הגרף שהבאת מתחיל מ2008. בדפית השניה בקישור זה יש גרף החל מ1986.
אני חושב שהמצב היום איננו חריג בכלל במבט היסטורי.

 

[רובי1]

מתי יפסקו הויכוחים האינסופיים בפורום הזה בשאלה האם לגור בדירה שלי או בשכירות?!
מתי נבין שלכל אחד יש העדפות אחרות, וטעם שונה, וכן, גם לשיקולים פסיכולוגים יש מקום בעולם - כל עוד לא הפכו אותנו לרובטים.

 

[אורי ג.]

הגרף שהבאת מתחיל מ2008. בדפית השניה בקישור זה יש גרף החל מ1986.
אני חושב שהמצב היום איננו חריג בכלל במבט היסטורי.

נכון, לא חריג, גם בגרף הזה תוכל לראות שהקורולציה נעה בין פלוס 0.7 למינוס 0.8 ככה שזה גידור רע מאד, מאיפה תדע מה הקורולציה תהיה מחר?

 

[Yevgeny]

@רובי1 יש פה כמה וכמה נושאים שנדונים באופן בלתי סופי, וזה כנראה אחד הכאובים שבהם...
מה שכן, יש חשיבות אחרת לדיונים - וזה שאנשים שעושים את ההחלטה, גם אם מסיבות פסיכולוגיות/רגשיות, יהיו מודעים לעלויות שלה.
האם אני מעדיף את הנוחות הרגשית של (נניח) בעלות על דירה אם העלות הנוספת המצטברת של זה היא 100 אש״ח? 500 אש״ח? וכו׳.
גם שיקולים פסיכולוגיים עדיף לעשות מתוך שיקול לדעת.

 

[איליה]

אני לא מצליח להנות מלעבור כל פעם לדירה שכורה אחרת. תמיד יש תקלות וההרגשה שאני לא יכול לעשות שינוים בבית הוא מאוד מפריע לי .
מה השיטה שלך להתמודד עם עניין זה ? והעאלות מחיר שכר דירה כל כמה זמן או שנה ? ולעבור ולארוז ?

אנחנו כבר שנים שוכרים דירות באיזורים טובים ובכל פעם (למשל פעם אחרונה עברנו דירה לפני 4 שנים ואז גרנו בדירה 3 שנים ואנחנו אלה ששברנו חוזה כי הדירה התחילה פחות להתאים לנו). מה עושים? מחפשים דירה שאנחנו אוהבים ושמתאימה לנו, מראיינים את בעל הבית בדיוק כפי שהוא מראיין אותנו, חותמים חוזה לשנה ואחרי שנה ראשונה חותמים חוזה לכמה שנים קדימה. המפתח בגישה הזאת הוא שאני מתייחס לשכ״ד כאל הוצאה ולא כאל זריקת כסף לפח ואז אני לא מחפש את הדירה הזולה ביותר אלה את המתאימה ביותר ועם בעל הבית שפוי. מה זה לראיין? זה אומר למשל להבין:
- מה הסיכוי למכירת הנכס או לחזרה של בן משפחה חזרה לנכס
- מה קורה בעת התקלה: בעל הבית שאומר לי שהוא יבוא לסדר אוטומטית יורד מהפרק אלה אם הוא בעל מקצוע בתחום.
- האם בעל הנכס חזיר תשואה או שהוא מתייחס למשכיר כאל פרטנר שווה.

ככה שכירות מאפשרת לנו התאמה אופטימאלית של הדירה לתא משפחתי. לגבי לשנות ולהשקיע בדירה - מדברים עם בעל הבית, אם הדרישות הן הגיוניות ובעל הבית שפוי אז לרוב אין בעיה, מקסימום מתחלקים בהוצאה. חוץ מזה, אני נגר חובב אז לפעמים אני פשוט בונה רהיטים שאני צריך ומתאים אותם לדירה.

 

[גרהם]

@רובי1 יש פה כמה וכמה נושאים שנדונים באופן בלתי סופי, וזה כנראה אחד הכאובים שבהם...
מה שכן, יש חשיבות אחרת לדיונים - וזה שאנשים שעושים את ההחלטה, גם אם מסיבות פסיכולוגיות/רגשיות, יהיו מודעים לעלויות שלה.
האם אני מעדיף את הנוחות הרגשית של (נניח) בעלות על דירה אם העלות הנוספת המצטברת של זה היא 100 אש״ח? 500 אש״ח? וכו׳.
גם שיקולים פסיכולוגיים עדיף לעשות מתוך שיקול לדעת.

+1
וכדאי לזכור שגם לסכום שחסכת ערך פסיכולוגי בלבד (לפחות בישראל בה אנשים לא מתים מרעב שנובע ממחסור בכסף).

 

[רוני]

אני מסכים איתך ב100 אחוז עם זה שזה פינוק וזה שייך לבנק.
אני לא מצליח להנות מלעבור כל פעם לדירה שכורה אחרת. תמיד יש תקלות וההרגשה שאני לא יכול לעשות שינוים בבית הוא מאוד מפריע לי .
מה השיטה שלך להתמודד עם עניין זה ? והעאלות מחיר שכר דירה כל כמה זמן או שנה ? ולעבור ולארוז ?

אין מצב מושלם, אני מאמין שאם הזמן ככול שאחוז המתגוררים ילך ויגדל יחוקקו חוקים שיגדירו את תחום השכירויות, מה מותר ומה אסור למשכיר ולשוכר, לא צרכים להתאמץ כדי להמציא את הגלגל, פשוט ניתן להעתיק חוקים הקיימים באנגליה או ארה"ב וכולם יהיו מרוצים.
כיום אני מתמודד עם הנושא באמצעות השכרה לטווח בינוני או ארוך, בנוסף אני לוקח על עצמי את עלויות הביטוח השנתיות ועלויות התיקונים השוטפים, בתמורה אני משכיר מתחת למחיר השכירות בשוק, זה משתלם לשני הצדדים.
לגבי עליית מחירי השכירויות לאורך השנים ועלויות המחיה השונות, אני מגן על עצמי באמצעות רכישת נכסים מניבים המפצים אותי לאורך השנים באמצעות השכירות שעולה ובזכות התשואה העודפות משמעותית לעומת השכירות שאני משלם כיום בתל אביב, שכירות המניבה תשואה שנתית של כ 2% ברוטו עבור בעל הנכס.

 

[TunaGolem]

הקורולציה נעה בין פלוס 0.7 למינוס 0.8 ככה שזה גידור רע מאד, מאיפה תדע מה הקורולציה תהיה מחר?

אני לא מניח ערך ספציפי. אני לוקח את ההתפלגות ההסטורית (עם הקורלציות) ומסמלץ תיק עתידי. את התפלגות התיקים העתידית שאני מקבל, אני מרחיב מלאכותית פי 1.5 (לשני הכיוונים), ואני מקבל את ההחלטות על סמך תוצאה זו, עם דגש על החציון והאחוזון החמישי.
כך, אי־הוודאות שתארת מוכלת בסימולציה שלי בהפרזה.

 

[katon]

יש לי רק שאלה אחד: האם שווה להתאמץ ולהסתכן כל כך בשביל כמה בלוקים שייתנו אשלייה שזה ״הבית שלך״? אני ואישתי עוד ב2007 החלטנו שלא קונים דירה למגורים ולא מצטערים על ההחלטה.

לדעתי דירה למגורים זה פינוק שניתן לאפשר אותו כאשר יש לך כבר כמות נכסים נכבדה ואז הבית הזה הוא באמת משלך ולא של הבנק...

מה השיטה שלך להתמודד עם עניין זה ? והע

אין מצב מושלם, אני מאמין שאם הזמן ככול שאחוז המתגוררים ילך ויגדל יחוקקו חוקים שיגדירו את תחום השכירויות, מה מותר ומה אסור למשכיר ולשוכר, לא צרכים להתאמץ כדי להמציא את הגלגל, פשוט ניתן להעתיק חוקים הקיימים באנגליה או ארה"ב וכולם יהיו מרוצים.
כיום אני מתמודד עם הנושא באמצעות השכרה לטווח בינוני או ארוך, בנוסף אני לוקח על עצמי את עלויות הביטוח השנתיות ועלויות התיקונים השוטפים, בתמורה אני משכיר מתחת למחיר השכירות בשוק, זה משתלם לשני הצדדים.
לגבי עליית מחירי השכירויות לאורך השנים ועלויות המחיה השונות, אני מגן על עצמי באמצעות רכישת נכסים מניבים המפצים אותי לאורך השנים באמצעות השכירות שעולה ובזכות התשואה העודפות משמעותית לעומת השכירות שאני משלם כיום בתל אביב, שכירות המניבה תשואה שנתית של כ 2% ברוטו עבור בעל הנכס.

@רוני תודה על ההסברים הברורים שלך.
אני משקיע בREIT בחו''ל בעיקר גם במחשבה שאני מפצה על עליה במחירי השכירות. בזמנו בדקתי או קראתי תגובה של @daat99 שזה לא כל כך פשוט לפצות על זה. לא עשיתי חישוב יסודי...
מה הכוונה נדלן מניב? גם בארץ? בעזרת איזה כלים ? אני שוקל להוסיף לIRA שלי מניות נדלן מניב ישרלאיות להנות מהטבת המס.

אני גם מנסה כל פעם למצוא בעל דירה הוגנים ולא חזירים , ובנוסף שהדירה תהיה טובה מאוד כפי ש- @איליה אומר. לפעמים מצליח ולפעמים לא. אני חושב שפעם הבאה אפעל בדומה לשיטת ראיון כפי ש @איליה הסביר.

 

[doc29]

@איליה מה לגבי בית ספר לילדים שמגביל מבחינת מעבר של מיקום?

 

[איליה]

@איליה מה לגבי בית ספר לילדים שמגביל מבחינת מעבר של מיקום?

לגבי גנים או בתי הספר: קודם כל תמיד ניתן למצוא עוד דירות בקרבת המקום, פשוט צריך להערך בהתאם. אתה מדבר במקרה שהמשכיר משנה את התנאים או חוזר לגור בדירה או מוכר אותה ואתה כבר בדירה - אז יש זמן להערך ולחפש חלופות מתאימות.
מצד שני מה קורה למישהו שיש דירה בבעלותו ופיטרו אותו מהעבודה שלו והוא מצא עבודה רחוק מהבית שלו? במצב של דירה שכורה הרבה יותר קל וזול לעבור מאשר במצב של דירה קנוייה. אוצו כנ״ל עם הגנים ובתי הספר

 

[Ron B]

אנחנו כבר שנים שוכרים דירות באיזורים טובים ובכל פעם (למשל פעם אחרונה עברנו דירה לפני 4 שנים ואז גרנו בדירה 3 שנים ואנחנו אלה ששברנו חוזה כי הדירה התחילה פחות להתאים לנו). מה עושים? מחפשים דירה שאנחנו אוהבים ושמתאימה לנו, מראיינים את בעל הבית בדיוק כפי שהוא מראיין אותנו, חותמים חוזה לשנה ואחרי שנה ראשונה חותמים חוזה לכמה שנים קדימה.

נסיוני האישי בדיוק הפוך מזה. אנשים שמשכירים דירות, בצדק רב, משקיעים מעט ככל הניתן בדירה.
זה גורם לכך, שאין הרבה דירות באיכות גבוהה (יקרות יותר, אבל "משודרגות יותר") בשוק ההשכרות, בהשוואה לשוק קניית דירות.
כך, מי שרוצה דירה שהיא בלוקים + גז לבישול + מים זורמים: השכרה זה פיתרון מצויין. מי שרוצה מעט יותר, יאלץ לקנות דירה.

 

[איליה]

נסיוני האישי בדיוק הפוך מזה. אנשים שמשכירים דירות, בצדק רב, משקיעים מעט ככל הניתן בדירה.

כפי הנראה זה תלוי איזור מגורים. באיזור חיפה המצב סבבה, יש אנשים שמשכירים דירות טובות לטווח ארוך, יש לי עוד כמה חברים ששוכרים באותה שיטה.