זכיתי במחיר למשתכן בקרית מוצקין. מישהו מכיר את האיזור?

[Fitch]

@Fitch יש לך מושג איפה אפשר למצוא את התב"ע של השכונה? לא הצלחתי לאתר אותו באתר של מנהל מקרקעי ישראל / קרית מוצקין.

כנס פה:
http://www.land.gov.il/IturTabot2/taba1.aspx

וחפש גוש 10423 חלקה 122 או 121.
זה סלע סקיי.

 

[רוני]

@רוני תודה על התגובה המלומדת.


כן, אני מתכוון לקחת 30-40% מימון. זה אומר שאת המשכתנתא אני לוקח רק בעוד שנה שנתיים? או שאני צריך להגיע אל הבנק כבר עכשיו ולשריין את ההלוואה? אם צריך להגיע כבר עכשיו, לא ניתן לקבל את הריביות של היום?


יש לך מושג מהו סדר גודל עלויות במגדל בן 30 קומות? (120 דירות)


איך אפשר למצוא מידע על החוסן הכלכלי של הקבלן?

תודה

לגבי המימון, אין הגיון לקחת עכשיו ולהתחיל לשלם מימון כל חודש, במקום זה עדיף להפריש לחסכון ולהקטין את החשיפה למימון בהנחה שהריבית תמשיך לעלות.

קשה להעריך עלויות במגדל בן 30 קומות, זה כמובן תלוי מה הם מציעים שם, יש לי קרוב משפחה שרכש דירת 5 חדרים בראשון לציון לפני 4 שנים במגדל בן 22 קומות, יש שם חדר קטן עם מתקני כושר. העלויות החודשיות ההתחלתיות היו 800 ש"ח, עם השנים העלויות גדלות כאשר יש הוצאות אחזקה גדולות יותר, מומלץ לבדוק את הנתון הזה, ולהוסיף עוד 30% ליתר ביטחון משום שתמיד בהתחלה הם אומרים עלויות נמוכות מדי ולא ראליות (מניסיון אישי באנגליה). כך בחשבון מאבקים קבועים ומתמשכים מול חברת הניהול בנוגע לתקציב הניהול השנתי, מאחר ועליות אחזקת מגדלים גבוהות, עלולות לצוץ בעיות במידה ואוכלוסיית בעלי הדירות חלשה יחסית מבחינה פיננסית, שמעבר לתשלום החודשי של המשכנתא שבמהלך השנים יגדל, כמו כן עלויות הועד יגדלו.

לגבי מידע על החוסן הכלכלי של הקבלן, הדרך הפשוטה ביותר זה לעשות גוגל ולבדוק אם יש מידע לגבי הסתבכויות בעבר, תלונות של רוכשים. ניתן לבקש פרטי פרוייקטים קיימים וליצור קשר עם בעלי דירות כדי ללמוד על התנהלות הקבלן. בדרך כלל בבניינים חדשים עלולה להופיע רטיבות לאחר החורף הראשון, סדקים בקירות שנה לאחר הבניה בעקבות תזוזות של הקרקע, הקבלן מחוייב לטפל בכך, מעניין לשמוע ממלקוחות קודמים כיצד הוא התנהל.
לגבי איתנות פיננסית אולי ניתן לבדוק ברשם החברות, אני מצריף לינק של חברה לבדיקת דירוג אשראי.

http://www.creditscore.co.il/contact

 

[סמבה]

תודה

לגבי המימון, אין הגיון לקחת עכשיו ולהתחיל לשלם מימון כל חודש, במקום זה עדיף להפריש לחסכון ולהקטין את החשיפה למימון בהנחה שהריבית תמשיך לעלות.

לא הבנתי את הכוונה שלך ב "עדיף להפריש לחסכון ולהקטין את החשיפה למימון בהנחה שהריבית תמשיך לעלות"

חוץ מזה, אם הריבית ממשיכה לעלות, זה לא אומר זה שהחשיפה גדלה כל עוד אני מחכה עם המימון?

 

[רוני]

תודה


לא הבנתי את הכוונה שלך ב "עדיף להפריש לחסכון ולהקטין את החשיפה למימון בהנחה שהריבית תמשיך לעלות"

חוץ מזה, אם הריבית ממשיכה לעלות, זה לא אומר זה שהחשיפה גדלה כל עוד אני מחכה עם המימון?

הכוונה היא, אם ניתן לחסוך כסף במשך השנתיים הקרובות כדי להקטין את החשיפה למימון זה מומלץ.

 

[orio2]

שלום לכולם, זכיתי במחיר למשתכן בקריית מוצקין (אני חיפאי) ואני מתלבט אם ללכת על זה, יש לי שבוע להחליט, אשמח לחוות דעתכם:

למה כן:
1. הנחה של כ300K, (דירת ארבעה - חמישה חדרים במיליון, בערך, לעומת 1.300-1.400 כיום).
2. שכונה חדשה שעושה רושם טוב, עם פארק גדול צמוד.
3. חינוך טוב.
4. לא רחוק מחיפה.
5. יש ערבות מדינה על הפרוייקט.
6. בניגוד לפרוייקטים דומים במרכז, כאן המחיר הוא סביר (יחסית), שאנחנו יכולים להרשות לעצמנו. יש לנו, בערך 70 אחוז.
7. בעיקר, חבל לפספס את ההטבה.

למה לא:
1. זו לא המקום שתכננו לחיות בו.
2. יש לפחות שנתיים עד קבלת המפתח, אם לא יהיו בעיות מיוחדות.
3. יש בשכונה עוד 3000 יח"ד מתוכן 1000 מחיר למשתכן, כך שלא בטוח שאצליח להשכיר אותה במידה וארצה (למרות, שבד"כ שכונות חדשות הן יותר גדולות).
4. הכסף יהיה נעול ל7 שנים לפחות (שנתיים בנייה במקרה הטוב + 5 שנים שאסור למכור).
5. בסוף התקופה, אף אחד לא מבטיח לי מה יהיו מחירי הנדל"ן.
6. זיהום אוויר.
7. מבחינת עלות, יש לפחות שנה של שכירות עם משכנתא + עלות המשכנתא תהיה 50K (הערכה גסה למשכתנתא של 300K). ז"א עוד 100K בערך.
8. הבניין שקיבלתי הוא של 6 קומות, אבל בצד השני של הכביש יש מגדלים של עשרים קומות.
9. סיכוי סביר שגם אחרי קבלת המפתח האיזור יהיה אתר בנייה לכמה שנים.


נקודות נוספות:
* אני מהנדס צעיר ואישתי סטודנטית לרפואה, ואני חושב שעדיף לחכות עם קניית דירה עד שנדע מה קורה איתנו מבחינה כלכלית ואיפה היא תעבוד. אם זה יתאפשר, אני חושב שהאידיאל הוא לגור בסביבות הבי"ח שהיא תעשה בו התמחות (לא חייבים לקנות שם), כך גם יהיה לה יותר נוח עם משמרות וגם לא נצטרך שני רכבים (שזה עוד לא מעט כסף).
* אולי זה ניתוח בגרוש אבל בפגישה עם הקבלן היו עוד 2-3 זוגות, אני שמחתי על ההזדמנות להיות עם עוד אנשים בתקווה שישאלו אותו שאלות שלא חשבתי עליהן ונעשה סוג של סיעור מוחין. לתדהמתי הפגישה הסתיימה תוך 10 דקות בלי שאף אחד לא שאל שום דבר משמעותי. לדעתי זה מעיד הרבה על השבריריות של שוק הנדל"ן, שרוכשי משכנתאות לא מספיק נותנים את הדעת בעסקה הכי החשובה של החיים שלהם.

בהתחלה הייתי ממש סגור על זה שכדאי לקנות וחבל לפספס, אבל עכשיו אני נוטה ללוותר על זה ולהשקיע במשהו יותר סולידי, אג"ח ממשלתי לדוגמה, ולחכות לזמן המתאים, או לקנות דירה יד 2 במקום שהוא יותר ריאלי מבחינתנו.

אשמח לשמוע מה אתם חושבים

 

[Ofec_Bar]

לדעתי השאלה הראשונה שאתם צריכים לשאול את עצמכם היא האם מתאים לכם לקנות דירה ולהיות בעלי נכס עכשיו. "לא לפספס את ההטבה" זה FEMO. תהיינה עוד הטבות... (אמיתיות ותרגילי שיווק כאחד)

דבר נוסף שכדאי לבדוק היטב זה מה הסיכוי שבהגרלת הסטאז' תמצאו את עצמיכם רחוק מאוד משם ותדרשו להתגמשות אקרובטית (ושני רכבים).

 

[סמבה]

שלום לכולם, זכיתי במחיר למשתכן בקריית מוצקין (אני חיפאי) ואני מתלבט אם ללכת על זה

נשמע שאתה מערבב בין 2 שאלות שונות שאולי עדיף להתייחס אליהן בנפרד.
1. "האם אני מתכוון לגור שם"
2. "האם זהו נכס טוב להשקעה בשבילי"
ברגע שתהינה לך תשובות בנפרד ל2 השאלות הללו, ההחלטה תהיה קלה יותר.

 

[orensp]

בהינתן שאתם שוקלים לגור שם תשאל את עצמך האם הדירה הנל מתאימה לצרכים שלך. יצא לי לראות אנשים שרכשו לעצמם דירת 5 חדרים כשעוד היו זוג בלי ילדים, החיסרון בלגור בבית גדול בשנים עד שהבית מתמלא הוא הפסד כסף וזמן על ניקיון מיזוג חימום ארנונה דמי שכירות גבוהים יותר בדמויי מחיר הנכס. בנוסף כמו שכתבת קניית בית מונעת גמישות עתידית במיוחד שאתם לא יודעים איפה תעבדו.
במקרה של נכס להשקעה, מכיוון שמדובר בהשקעה שיש בה התחייבות מאוד ארוכה (8 שנים למכירה) לא נראה לי סביר לבנות על עליית ערך במיוחד שקיימת בנייה נוספת באיזור, נסיון לכמת עליית ערך(בטווח זמן כזה) היא ספקולציה ללא הרבה גב מאחוריה. לכן דעתי היא שהדרך הטובה ביותר להעריך את כדאיות ההשקעה היא תשואה משכירות שעל אף שאינה מובטחת היא בעלת סיכויים סבירים להתממש.

 

[orio2]

"לא לפספס את ההטבה" זה FEMO

מה זה FEMO?

לדעתי השאלה הראשונה שאתם צריכים לשאול את עצמכם היא האם מתאים לכם לקנות דירה ולהיות בעלי נכס עכשיו

זו כניראה השאלה החשובה ביותר, ואני נוטה לכך שעדיף שהיא תסיים את הלימודים ואז ניראה מה מצבנו.

 

[orio2]

נשמע שאתה מערבב בין 2 שאלות שונות שאולי עדיף להתייחס אליהן בנפרד.
1. "האם אני מתכוון לגור שם"
2. "האם זהו נכס טוב להשקעה בשבילי"

לדעתי שתי השאלות מתערבבות, כי במידה ולא נמצא משכירים, כניראה שניאלץ / נבחר לגור שם

 

[orio2]

בהינתן שאתם שוקלים לגור שם תשאל את עצמך האם הדירה הנל מתאימה לצרכים שלך.

בגדול, ההעדפה היא ל4 חדרים (יש לנו כבר תינוקת בת שנה, אבל זה אמור להספיק ל 5-6 שנים הבאות), מצד שני, ההבדל ל5 חדרים הוא עוד 70K, אז אולי זה כן משתלם לקנות את הגדול יותר.

לא נראה לי סביר לבנות על עליית ערך במיוחד שקיימת בנייה נוספת באיזור

זה נכון אבל יש פה כמה עניינים: זה שיש בניה נוספת באיזור, לא בהכרך משפיע, שכונות היום נבנות עם פי 2-3 יחידות דיור ועדיין נחטפות, מצד שני אין דרך לדעת את מצב השוק באופן כללי. הבעיה הגדולה מבחינתי היא שאני "כלוא" ל7-8 שנים בלי אופציית יציאה.

 

[orio2]

ותודה לכולם על התשובות

 

[wa11a]

לא מייעץ ולא ממליץ

אני לא הייתי קונה בכזו אי וודאות שאני לא יודע איפה יהיה מרכז חיי בשנים הבאות.
בנוסף לא אמרת איזה מהנדס אתה ואיפה מרכז העבודות במקצוע. לדוגמא בתוכנה כדאי להיות כמה שיותר קרוב לתל אביב, לא שאין מחוץ אבל יש פחות מגוון, רמה ממוצעת פחות טובה ושכר נמוך יותר.

 

[orio2]

בנוסף לא אמרת איזה מהנדס אתה ואיפה מרכז העבודות במקצוע.

מהנדס מכונות. כמו תמיד, רוב העבודות במרכז, אבל יש גם לא מעט בצפון.

 

[Fitch]

@orio2 לדעתי אתה טועה. דווקא רוב העבודות בצפון.
אבל תמיד זאת שאתה תעבוד בה תהיה רחוק מהבית.

 

[orio2]

ניראה לי שיש יותר הייטק במרכז ולאוטק בצפון (אני מעדיף לאוטק)

 

[Fitch]

גם אני מהנדס מכונות. והרבה אנשים מהמרכז עובדים איתי כאן בצפון.
הייטק בנושאי חומרה ותוכנה יש יותר במרכז.

 

[artist]

מה זה FEMO?

לא שקור לשרשור , אבל זה FOMO ,
fear of missing out.
לעוד מידע , גוגל ...

 

[orio2]

@artist הוא כתב FEMO...

 

[י.ג]

אוקיי, אז אולי זה הצד השני של המטבע: אולי התמחור שלהם יותר גבוה כי הם יותר מנוסים ואז אנחנו חשופים לפחות סיכון.

מחיר למשתכן. אין רלבנטיות בין טיב ונסיון הקבלן המבצע לבין התמחור. זה כל הרעיון בבסיס התכנית - אחידות תימחורית. כנראה שיש פרמטר אחר שמשפיע במחיר למטר דווקא בפרויקט הזה, ייתכן בגלל שמדובר במגדל.
אגב, שים לב לכתבות בעיתונות הכלכלית מהשבוע-שבועיים האחרונים, בעיקר בכלכליסט שמתי לב - פרויקט מחיר למשתכן ברעננה שינה במפתיע את מספר החדרים בכל דירה. דירה שהיתה 4 חדרים שונתה ל-3 וכו'. המטראז' נשאר כשהיה, הצרכים של הלקוחות התייקרו. פתאום דירה במטראז' שתואם ל-4 חדרים בפרויקט הנ"ל הוא 3 חדרים וכל הלקוחות צריכים לשקול מחדש את העניין כי דירה עם מטראז' נוסף עולה משמעותית יותר. כמו כן, מהכתבה ניתן להבין שהתכנון של הדירה "מוקטנת החדר" הוא בזבזני ומרווח יתר על המידה.
בגלל ששיטת מחיר למשתכן שמה במרכז את המחיר למטר יש עוד שיטות שצפות ועולות בקרב הקבלנים, דוגמת מטראז' גבוה במרפסת, שמאפשר להם, לכאורה, לבנות מטרים רבים בזול ולתמחר במחיר האחיד.

האמת שמה שבאמת מטריד אותי בכל עניין "מחיר למשתכן" הוא שזוגות שמעולם לא הצליחו לקנות דירה למגורים, זוכים בזכות הזאת (בחלק מהמקומות זכות מפוקפקת אבל זה כבר לדיון אחר) אבל מהר מאוד מוצאים את עצמם בדירה להשקעה ולא דירה למגורים. לא חושב שזה היה הרעיון המקורי של כל העניין הזה ואני רק שואל את עצמי אם זה דבר נכון או בסדר לעשותו - האם מינוף של זוגות צעירים להשקעה הוא נסבל והגיוני בניגוד למינוף לדירת מגורים.