האם ירידה בכמות העסקאות אמורה לגרור ירידה במחיר?

[tuple]

עד כמה שניתן לראות באתר של רשות המיסים נראה שיש ירידה לא קטנה בכמות העסקאות
מצרף את המידע עבור תל אביב, חיפה ורמת גן
כל עמודה מייצגת שבוע
אמור להיות מעודכן לאתמול/היום
יתכן (אפילו ככל הנראה) והמידע לא הכי מדוייק
אני יוצא מנקודת הנחה שהאתר של רשות המיסים יחסית מעודכן

ראיתי מגמה דומה גם בערים נוספות.
בגדול אני מצפה לראות ירידה במחירי אבל אני מבין שזה יכול לקחת זמן כי "הנדל"ן זז לאט"
היות ואני עומד בפני שדרוג/שנמוך דירה הייתי שמח לנסות לנחש לאן השוק ילך
ווגם לשמוע תרחישים/סיבות בהם ירידה (יש שיגידו תלולה) בכמות עסקאות לא תגרור ירידה במחירי דירות

 

[amit]

מחיר הדירה, שכר הדירה והריבית, שלושת אלה מרכיבים משולש מאוזן.
הריבית עלתה בחדות כך שרכישת דירה במינוף למטרת השכרה -לא משתלמת.
משהו ישתנה כדי לאזן את המשולש שוב , או שמחירי הדיור ירדו, או שמחירי השכירות יעלו , או שגם וגם. אף אחד לא באמת יודע.

 

[DudeOFortune]

התחזית היא שבעוד שלוש שנים הריבית תהיה נמוכה מאשר היום.
לעניות דעתי נראה התקררות בשנה-שנתיים הקרובות אבל אנשים לא ימכרו בזול כי יש להם בראש את התפיסה שנדלן זה מוצר מבוקש .
לא יהיה מספיק זמן לירידות (ספק משמעותיות) וכבר תהיה הורדה של הריבית ואז נראה התלהבות נוספת ועלייה נוספת. כשהרכבות הקלות יחלו לפעול נראה בנכסים סמוכים פיקים יפים .

 

[tuple]

אתה יכול להפנות אותי למקור של התחזית?

 

[האזרח הקטן]

למה לא להשתלב בשרשור הפעיל שכבר דן בנושא?

 

[אורי ג.]

אני יוצא מנקודת הנחה שהאתר של רשות המיסים יחסית מעודכן

הוא לא, לפעמים עד 3 חודשים איחור.

 

[tuple]

הוא לא, לפעמים עד 3 חודשים איחור.

גם כשמצוייין באתר דף זה עודכן לאחרונה בתאריך 02.01.2023?
להערכתך יש ירידה קטנה/אין בכלל וההבדל נובע מחוסר עידכון?

 

[אורי ג.]

גם כשמצוייין באתר דף זה עודכן לאחרונה בתאריך 02.01.2023?

כן.

להערכתך יש ירידה קטנה/אין בכלל וההבדל נובע מחוסר עידכון?

זה לא אמרתי, אני לא יודע גם מה הכוונה ל"ירידה" ירידה ממתי? מהשיא? אם כן בשוק בריא המחירים רוב הזמן בירידה כלשהי מהשיא. אם אתה מודד משנה שעברה אז ברור שהוא לא "בירידה".
להערכתי אנחנו לקראת ירידה קלה במחירים מהשיא אבל כמובן שזה ממוצע, בנדלן הממוצע לא חשוב כי אתה לא מחזיק את הממוצע.

 

[tuple]

אני לא יודע גם מה הכוונה ל"ירידה"

הכוונה היא למספר עסקאות ולא למחיר
ובגדול מה שאני מנסה להבין האם יש ירידה (משמעותית?) בכמות העסקאות
ובמידה ויש האם אמורים לראות השפעה על מחירי הנדל"ן ומתי (אם בכלל)

 

[אורי ג.]

הכוונה היא למספר עסקאות ולא למחיר
ובגדול מה שאני מנסה להבין האם יש ירידה (משמעותית?) בכמות העסקאות

זה ברור וכבר ידוע שיש, ירידה דרסטית בכמות העסקאות.

ובמידה ויש האם אמורים לראות השפעה על מחירי הנדל"ן ומתי (אם בכלל)

זה לאו דווקא גורר ירידה למרות שבמקרה הזה כנראה שכן, שאלה של "מי ישבר ראשון", ותמיד יש מוכרים שחייבים למכור ויהי מה.

 

[annona]

התחזית היא שבעוד שלוש שנים הריבית תהיה נמוכה מאשר היום.

ממי התחזית?

 

[okidoki]

@tuple
יש נתונים מעודכנים?

אפשר לשאול איך הצלחת לשלוף את הנתונים? באתר רשום המיסים הוא מגביל ל 150 תוצאות..

עד כמה שניתן לראות באתר של רשות המיסים נראה שיש ירידה לא קטנה בכמות העסקאות
מצרף את המידע עבור תל אביב, חיפה ורמת גן
כל עמודה מייצגת שבוע
אמור להיות מעודכן לאתמול/היום
יתכן (אפילו ככל הנראה) והמידע לא הכי מדוייק
אני יוצא מנקודת הנחה שהאתר של רשות המיסים יחסית מעודכן

ראיתי מגמה דומה גם בערים נוספות.
בגדול אני מצפה לראות ירידה במחירי אבל אני מבין שזה יכול לקחת זמן כי "הנדל"ן זז לאט"
היות ואני עומד בפני שדרוג/שנמוך דירה הייתי שמח לנסות לנחש לאן השוק ילך
ווגם לשמוע תרחישים/סיבות בהם ירידה (יש שיגידו תלולה) בכמות עסקאות לא תגרור ירידה במחירי דירות

 

[האזרח הקטן]

אפשר לשאול איך הצלחת לשלוף את הנתונים? באתר רשום המיסים הוא מגביל ל 150 תוצאות..

אם תריץ על כל עיר חיפוש בנפרד על כל יום (או מספר ימים) תעמוד במגבלת ה150 תוצאות.
אכן לא ברור מדוע הם מגבילים למספר נמוך כל כך בכל שאילתא.

 

[הורדוס]

אכן לא ברור מדוע הם מגבילים למספר נמוך כל כך בכל שאילתא.

או מפרסמים את הנתונים בקובץ csv פשוט או כל דרך אחרת שאפשר לגשת לכל הנתונים בשליפה אחת ובלי קאפצ'ה.

 

[סולידי]

מחיר הנדלן מושפע משלושה מרכיבים: ביקוש, היצע ומחיר הכסף.
ברור עכשיו שהריבית עלתה וצפויה להמשיך לעלות עקב עלית המדד, כלומר, הכסף אכן התיקר, ולכן מחיר הנדלן צפוי לרדת נומינלית.

מספר עסקאות נמוך מרמז על ירידה או בביקוש או בהיצע.
הביקוש די קשיח, אבל ייתכן שרוכשים עוצרים את הנשימה בהמתנה לירידת מחירים, ובסופו של דבר הם יחזרו לשוק יחד עם הביקוש החדש של שנתון חדש של רוכשים. השאלה איזה היצע הם יפגשו. האם בינתיים קבלנים יאטו בניה, מה שיגרום למחסור וקפיצה גדולה במחיר? או שקבלנים ימשיכו לבנות ואף יעלו את הקצב, ואז המחירים ימשיכו לרדת.

 

[Shaz]

למה לא מנסים להביא לפה חברות מסין שיציפו את המדינה בדירות

עלות עבודה זולה הרבה יותר מה שיכול להוריד את המחיר

לתת מוטיבציה לראשי הערים להרחיב את המבנים הקיימים ולצופף ברמת הסביר

זה שיורד הביקוש לא יביא ירידה לטווח הארוך

רק עליה במספר הדירות יביא לירידה בריאה לאורך זמן במחיר

 

[סולידי]

למה לא מנסים להביא לפה חברות מסין שיציפו את המדינה בדירות

מי זה יביאו? כל חברה סינית או בינלאומית אחרת מוזמנת לבוא ולשחות בביצה הישראלית. לרכוש קרקע, להוציא היתרי בניה, לבנות, לשוק ולמכור. יש לזה איזה חסם?

עלות עבודה זולה הרבה יותר מה שיכול להוריד את המחיר

המחירים כבר מזמן מנותקים מהעלויות. הם צמודים לכמה שהציבור מוכן והתרגל לשלם.

רק עליה במספר הדירות יביא לירידה בריאה לאורך זמן במחיר

נכון. וצואר הבקבוק לזה הוא בירוקרטיה של תהליך התכנון.
אולי אחרי ההפיכה המשפטית יהיו פחות חסמים בירוקרטים ואפשר יהיה לקנות קרקע ופשוט לבנות

 

[amit]

למה לא מנסים להביא לפה חברות מסין שיציפו את המדינה בדירות

עלות עבודה זולה הרבה יותר מה שיכול להוריד את המחיר

לתת מוטיבציה לראשי הערים להרחיב את המבנים הקיימים ולצופף ברמת הסביר

זה שיורד הביקוש לא יביא ירידה לטווח הארוך

רק עליה במספר הדירות יביא לירידה בריאה לאורך זמן במחיר

הבעיה היא קודם כל ועדות התכנון שמעכבות היתרים , ואחר כך מחיר הקרקע. מעבר לזה יש עובדים עזתים וסינים בכל ענף הבניה.אין קשר לחברות ישראליות או סיניות.

 

[tuple]

יש נתונים מעודכנים?

נראה שהירידה ממשיכה, אבל צריך לקחת בחשבון שלפעמים לוקח להם מספר שבועות לעדכן חלק מהעסקאות

אפשר לשאול איך הצלחת לשלוף את הנתונים?

קוד, מאוד נחמד בתור פרוייקט צד אבל לא מעט עבודה

 

[tuple]

אכן לא ברור מדוע הם מגבילים למספר נמוך כל כך בכל שאילתא.

באמת אחד המציקים
אגב, מישהו יודע (@אורי ג.?) מאיפה העיתונים משיגים את המידע? אני מדבר על הכתבות בסגנון של "ירידה/עליה בביקוש לדירות" "ירידה במספר עסקאות" וכו
אפילו יותר מזה, מאיפה למדל"ן יש גישה לנתונים?